汉口第一个四代试点，主打一个“颠覆”
楼市
2024-07-31 23:57
湖北
过去，楼市内卷的是地段和价格，后来“准四代”上市后，卷的是得房率，如今，一场更大的内卷悄然而至，同档次产品间的颠覆与碾轧在所难免。汉口第一个四代住宅试点项目恺德雲麓即将开盘，它的出现对现有同档次产品是巨大的挑战。地段选址上，恺德雲麓占据了汉江湾核心古田二路，双名校环伺，与凯德西城一街之隔。公区建设上，以2.5w甚至3w+楼盘才肯投入的成本标准建造奢华度假型酒店风格公区。户型设计上，户户送花池和阳台，甚至做到南北双花池+双阳台，以接近零公摊甚至“负公摊”的惊人得房率表达诚意与专业。今年3月份武汉高品质住宅新规出台以后，中心城区准四代产品陆续上市，为什么作为四代住宅试点的恺德雲麓一出手就近乎王炸？可以说恺德雲麓是一个非常会“卡BUG”的存在，早在去年底至今年初，项目就确定了“未来楼市只有靠硬核产品力才能找到出路”的战略。今年伊始，在全国尝试推进高品质住宅新规的趋势下，恺德敏锐地嗅到了武汉的机会，于是在产品趋势方向做了多版本设计稿的尝试。终于，在3月份武汉高品质住宅新规出台后，恺德雲麓第一时间就锚定了设计稿方向，于是顺理成章地成为了硚口区第一个通过四代住宅试点报规的项目。恺德雲麓项目选址在硚口目前的开发热门区域，也是区域的核心——汉江湾。这是目前硚口区少有的整体处于上升势能的板块，项目与凯德西城直线距离仅一街之隔。![]()
凯德西城，图源：《硚口发布》项目与汉口的“大动脉”轻轨直线距离也仅约200米，具体到古田二路轻轨站也只有600米。项目旁边就是新二环古田桥。这样的一个基本面意味着从恺德雲麓项目，可以非常便捷地到达汉口黄金配套，甚至可以通过开车、轻轨等出行方式快速抵达武广恒隆商圈。而最引人注目的是，硚口区把两所名校的新校区都规划到了恺德雲麓旁。一所是武汉外国语学校小语种基地学校，一所是汉江湾国际高中（武汉英中学校），目前两所学校均在建设过程中。![]()
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武汉英中学校新校区鸟瞰效果图（来源：长江日报）去年，硚口已经明确提出了“西部中小学优质教育资源扩容计划”，将建设汉江湾国际高中（武汉英中学校）和武汉外校小语种基地学校，打造汉江湾外语教育基地。名校“双学区”向西扩容，甚至被上升到了“做强西部城市功能”的高度。（信息来源：《硚口发布》）两所学校总投资约5.3亿元，正在紧锣密鼓建设中，其中武汉英中是一所高中。武汉外国语学校小语种基地学校，规划的是小学+初中九年一贯制公办学校。![]()
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武汉外国语学校小语种基地学校效果图（来源：《长江日报》）小语种基地所在地块，紧邻恺德雲麓。而武汉英中的校址也在项目的西南侧。两所学校预计在2025年秋季投入使用。届时，硚口汉江湾将成为全国优质外语特色类教育集聚地（来源：《长江日报》）。（注明：项目交付之前，不得有学区对口承诺。最终以教育部门官方文件为准）。从教育资源的规划提前落地就可以看出硚口在汉江湾布局的雄心，同时，也反映出恺德雲麓的选址享受到了城市核心板块的发展势能，能够在后期拥有更多更优的外部权益，这是区别于同类型大多数楼盘的优势所在。公区建设是最能体现开发商投入成本与诚意的地方，也是在交房以后业主几乎难以改变的空间，是直接决定业主今后生活方式与生活品质的重要区域。因此，从公区建设的水平可以直接看到整个楼盘未来的生活趋势。恺德雲麓虽然占地仅约1.37万平方米，但整个小区的公区建设可以说是对同价格、同地域、同类别楼盘碾轧式的存在。整个楼盘公区设计请来了山水比德机构的创始人、首席设计师孙虎先生亲自操刀。同时，还请来了元禾大千设计总监范相成先生执笔。山水比德曾参与过北京东城区旧鼓楼大街胡同项目、深圳前海环境与绿化双提升工程、西安未来之瞳等知名项目设计。元禾大千曾参与过厦门建发养云公区、柠月·乐龄中心、重庆金科九曲河外景等知名项目设计。两家知名设计机构联袂登场，在武汉2w以下的新房项目极为罕见。小区门口水景造型，用了1800多片石材拼搭出叠山理水的理念，既有山水意境，又有流水生财的寓意。约12米高的入户大堂是武汉目前在售楼盘难得一见的阔绰尺度。入门之后，地面采用的是奢石铺装。大堂内随处可见弧形转角的立柱，搭配金属格栅，让九分奢华之中带有七分典雅。旋转造型的楼梯，成就了摩登现代和轻奢格调的完美交融，将汉江湾的水韵融入空间的律动。![]()
入户大堂实景图前台背景墙采用的是云石上墙，薄如蝉翼，一层一层拼搭，考验的是手艺人的耐心，更考验开发商的成本。![]()
据说，入户大堂空间的装修成本每平米接近5000元。如果将整个公区打通计算，恺德雲麓平均每平米投入的成本也在1300元左右。而市场上同类型楼盘公区常见的平均投入标准一般只有几百元，并且它们通常会将其中大量资金“砸”到销售阶段所展示的示范区域建设，这种“肥瘦不均”的资金分配只为取得更好的营销效果。而恺德雲麓是按照通盘公区平均用力，并且注重将真金白银用在今后可以实景交付的区域。比如中庭区域，做了类似“围合式布局”的设计，形成一个中庭水景区域，既营造奢华度假酒店的惬意氛围，又让业主的社交功能得以最大化满足。![]()
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中庭水景效果图中庭水景的四周没有做封闭式围栏，取而代之的是半开放式的石材墙面或金属栅栏造型，加大风雨连廊增强过路人群视野上的通透性，同时又让业主轻松、放松。楼栋外立面采用大量的玻璃和铝板设计，局部装饰线条和香槟金铝板的造型尽显时尚。小区内部打造了负二楼到一楼共三层酒店式入户大堂，就连住宅楼栋电梯也做了类似奢华酒店的设计，据说装修费用高达8000元一部。而在易被忽略的架空层区域，恺德雲麓不仅打造了全龄化的泛会所，而且对泛会所尽可能地按照较高共享使用率来打造。比如恺德雲麓舍弃了传统那种放一架钢琴或一个宴会餐桌等“专属区域”的设计，而是取而代之地做成了图书角或者健身区域，这样将提升业主的参与积极性与使用效率。由此可见，恺德雲麓在打造公区上并不只是寻求视觉上的高级好看，更注重对业主今后生活的引领与关怀。恺德雲麓最颠覆市场的是户型设计，可以说从得房率到空间使用场景上都在做降维打击。目前，恺德雲麓推出的建面约92㎡、116㎡、129㎡三个户型都把空间利用率做到了极致，92㎡户型的空间利用率在95%以上，其他户型几乎做到零公摊或者“负公摊”，并且户户有阳台和花池等赠送空间。可以说，恺德雲麓项目是目前“准四代”住宅中对空间研究和利用非常透彻的项目，几乎是对市场上同等面积在做降维打击，或者说是在主动挑战高级改善、豪宅面积段，做升维竞争。这是恺德雲麓推出的第一个样板间，户型方正，三开间朝南，面宽阔达9.4米。
南向不仅做了进深约1.2米的花池，还做了进深约1.7米的阳台，两个空间进深共接近3米，这个进深是同等面积段中非常罕见的设计。
整个户型是毛坯交付，业主可以在收房以后自己封阳台，将其中部分进深改造成室内客厅或卧室空间，以获得更大的使用空间。从样板间展示效果可以看出有非常充分的收纳和使用场景的前瞻设计。比如说，客厅墙面做了满墙的收纳柜，厨房的两面空间也做了很细致的储物分类设计，就连阳台空间的地面也做了收纳储物。全屋相当于有2.7个集装箱的收纳空间。而卧室的床也是选用的标准大小的床，没有摆放市场上常见的“小床”来显示空间相对较大。
主卧空间全拓展后，面积可达约25㎡。整体来说，这套92㎡的户型实际可以使用的空间面积相当于市场上117㎡左右的户型，具有很强的灵活使用价值。设计上的巧思不胜枚举。这些展示细节都充满了恺德的诚意以及对未来生活的前瞻眼光。建面约116㎡三房两厅两卫，可以PK市场上150㎡以上户型。116㎡的实际使用空间最高约达117㎡，能够实现“负公摊”。从户型图可以一目了然，室内做了南北双阳台，这种尺度的设计在市场上非常罕见，光是北向阳台的面宽就已经超过了很多140㎡户型的尺度。而户型还做了南北双向花池设计，相当于提高了室内的空间使用率。并且，这种设计实现了南北双阳台270度采光。室内做了大横厅设计，如果将客厅与南向阳台、花池打通，那么将出现一个超级公共区域，能够实现8-10人私宴的区域，同时像练瑜伽、品茶、健身、会客等休闲需求都能轻松实现。如果家里多了人口居住，也可以将客厅一分为二，多出一间卧室，形成四房户型。这种灵动空间的潜力是该户型的魅力所在。过去，我们对大平层的认知是单纯从物理面积上的大来界定，一般来说建筑面积超过144㎡叫做大户型，超过160㎡或180㎡的户型叫做大平层。而这套建面约129㎡的户型设计，是从得房率和空间尺度带来的功能体验上做到与大平层几乎同样的体验。整个户型能够实现约128㎡至131㎡的实际使用空间，也是接近零公摊或“负公摊”。按照市场上25%的平均公摊（75%得房率），相当于是建面约170㎡户型的实得面积。我们再来看户型的设计亮点。首先是做到了独梯入户，拥有私人归家门厅。![]()
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样板间效果图南向次卧与客厅相连，室内承重墙较少，可以灵活改变空间设计。当业主不需要四间卧室时，可以将南向次卧与客厅打通，形成一个大横厅。该户型做了南北双阳台、双花池，业主后期灵活使用，会让室内实际使用面积更大，可以实现270度阳台观景视野。南向主卧套房可以做单独的衣橱空间，让收纳空间更大的同时，彰显主人起居的尊贵感。129㎡的户型，既可以满足三代同堂的居住需求，也可以满足二胎家庭的生活需要。可以说这套129㎡的户型是目前武汉楼市同等面积段中“非常硬核”的设计。恺德雲麓的品质细节与诚意投入还有很多，比如钢质防盗门上安装的可视密码锁市价大概为2300-2500元，而同档次楼盘通常使用的门锁价值在1500元。小区最大楼间距可做到80米，远超市场平均标准，而容积率低至3.9也是区域罕见……为了增加空间的利用率，恺德雲麓对房门口适当延长了电梯前室墙面距离，让电梯前室的实际可使用效率更高。还有接近零公摊甚至“负公摊”，以及对户型设计的极致思考都让人看后留下深刻印象。房子如同手机，并不是绝对内存空间越大使用时就越流畅，而是空间算法越优化使用起来才会越舒适。恺德雲麓做了诸多收纳空间上的预留以及生活场景上的前瞻设计，这就是品质生活的规划。另外，还有交付后引进万科物业，以及总价上的惊喜诱惑。相同的总价，恺德雲麓实得面积更大，相同的实得面积，恺德雲麓总价更低……诸多价值点引来了市场非常高的关注，所以项目一经面世就能吸引广大意向购房者缴纳9.9万的诚意金也就不足为奇。要知道，这9.9万的诚意金也是当前武汉楼市3w以下楼盘难以收到的标准。近期，恺德雲麓即将迎来项目首次开盘，正在火爆登记中。-End
项目官方咨询电话：027-83786688
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