留给二七滨江“老实人”的时间不多了
楼市
房产
2023-11-05 15:57
湖北
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近两个月来，武汉中心城区楼市的到访量与成交量都明显回暖。据武汉市房管局统计，武汉市商品房10月份销售14533套，其中，新建住房销售12099套，较去年同期增长59.96%，环比增长73.44%。中心城区售楼部到访量普遍增长30%以上，市场价稳量升，数据喜人。
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来源：武汉房交会前期局部市场出现的个别“跳水促销”只是昙花一现，特别是恶意降价的楼盘已经被主管部门及时管控。部分楼盘少数房源降价行为，更多是开发商阶段性为了吸引一波现金流和人气关注，拿特价房源进行的事件营销。而这样的行为显然不会是长久之计。一方面，企业需要在保利润和保现金流之间平衡，不可能一味追求割肉地价促销，那无异于削骨疗伤，饮鸩止渴。另一方面，主管部门也不可能任由扰乱市场秩序的行为持续，不会允许市场进入到无序促销通道。与此同时，通过房交会等官方政策组合拳让利于民产生普惠才是正道，如今已经形成价稳量升的多赢局面。官方在2023年10月30日夜间发出消息，将延长第41届武汉房交会至年底，所有优惠政策有效至12月31日。这意味着市场的势头与惯性还将继续加强。在整个市场缓慢升温的阶段，作为武汉龙头板块的二七滨江某豪宅正在酝酿择机推出一线临江顶豪产品，开发商的预期均价将起码站上8w这一档。那么在这种强势高能的板块，前期卖2w价格的“老实人”究竟还能持续多久？洼地价格能存在多久，关键要看一点核心逻辑和关键趋势。从行业面来看，一些楼盘开盘就选择了跳水促销是价格回归预期的经济现象。短期局部跳水降价促销的深层次原因是人们对区域未来兑现价值的快速降低预期所致。因为宏观复杂原因综合导致区域建设降温降速，使得房产附带的“外部权益”以及升值预期受损。所以，在这一轮周期之下，曾经走上“天花板”的光谷已经跌落神坛，而二七滨江无疑是在周期里最坚挺的，已经经受住了周期考验。![]()
二七滨江实景图二七滨江是统一规划、统一建设、统一兑现等“五个统一”高能级板块。从这一轮周期明显可见今后二七滨江仍然是领涨武汉的龙头板块。政府对二七滨江给出的准入门槛都是国企、央企或者有金融背景的企业。区域正在加速兑现，如区内的地下通道加快建设，雅诗阁高端服务式酒店已经签约。![]()
武汉天地实景图不久的未来，这里还将出现美高梅全球奢华酒店。而伴随写字楼商务集群的交付，以金融为主的一系列总部企业即将迁入。
在民生配套方面，二七滨江的教育已经形成教育集团第一梯队，而医疗、商业、商务、生态等优质资源也环伺区域。这些正是价值的基石，也是趋势的脉搏，整个板块呈现出高质量发展的上升势头。所以，我们可以看到在疫情前后，楼市整体下跌时，二七滨江降幅最小，而在整体上涨时，二七滨江的涨幅最大。板块内一豪宅楼盘已经在计划推新，一线临江顶豪产品起步均价的预期至少在8w，这是对产品和区域的信心，也是对整个板块“奢侈品”逻辑的演绎。![]()
汉口江滩实景图在“新房改”的指导精神下“让房产回归商品属性”，这种奢侈品式的顶豪未来的定价空间真可能超乎想象。而在这一强势上升的趋势下，按照价值链的传导推测，二七滨江的门户又当价值几何？首先我们要明确一下二七滨江的地理范围才能找准板块门户位置。二七滨江实际上就是指以解放大道至沿江一带，由武汉长江二桥、二七长江大桥围合而成的区域。因此，二七滨江的南边门户毫无疑问是武汉天地商业街区，而北边门户则是二七长江大桥附近。目前，在二七长江大桥沿线、解放大道旁正在建设一座约30万平方米的大城——武汉城建·电建|滨江云城。这就是前期在二七滨江低调卖2w的“老实人”。![]()
项目效果图无论是从它的地理位置、体量规模，还是从辨识度、功能价值等维度看，这毫无疑问就是二七滨江北面的门户。
滨江云城能够享受区域几乎所有资源，并且不存在“地理偏差”和“概念贴标”。从地理格局来看，滨江云城无论是开车还是乘坐轻轨都只要几分钟就可抵达内环。而从项目步行穿过解放大道，便可抵达汉口江滩。![]()
武汉天地实景图值得一提的是，项目附近有一块教育用地，预计2026年建成后将引入七一系、长春系优质教育资源。连城K3地块项目符合“人户合一”政策的适龄儿童，将根据市教育局招生政策按照“人户合一”对口入学。正是这样的基本面让我对滨江云城产生了担忧，主要担忧的是，目前2w的价格还能够持续多久。滨江云城是二七滨江首个国企与央企联袂开发的项目，由武汉城建集团和中国电建地产联合开发。这无异于为项目的交付时间与交付品质带来了双保险。此外，滨江云城项目是难得一见的一体式开发工程，项目工期、工程进度都是一体开发。并且项目的地块具有良好的整体性，没有因为城市肌理而被分割成多个地块，更不会像市场上常见的开发现象，不同地块由于不同开发时期造成了不同的交付标准。在一体式开发的模式下，滨江云城将统一实现高品质交付。滨江云城地块拥有高达38%的绿化率规划，由此带来的是拥有足够大的园林面积。整个园林占地约6.21万平米，这种规模接近于壹方北馆的占地面积。以上这些规划数据在武汉二环内的在售楼盘中实属罕见。![]()
园林实景图园林面积大、绿化率高所提升的生活品质将直接体现在业主的身心健康层面。2020年10月15日《梅斯神经新前沿》发布文章《绿化度高的城市可能更有利于降低抑郁症风险》，得出的结论是：在绿化环境较好的城市环境中长大，孩子的智商会提高，不良的行为也会减少。邻里绿化程度每增加3%，儿童的智商平均提高2.6。绿化程度增加能明显降低抑郁症风险。央广网也曾报道，美国一项研究显示，绿化城市空地能改善周边居民心理健康，缓解抑郁等负面情绪。这个项目的容积率低至2.99，不要说在容积率高得离谱的二七滨江（通常是5-7），就算是在汉口二环内，这个数据都是非常低的。而且这个容积率是包含了写字楼在内的计算结果，如果单独计算住宅组团的容积率毫无疑问将会更低。![]()
外立面效果图而这种容积率直接带来的好处是建筑密度较低，楼间距开阔。滨江云城住宅的楼间距大概是55米，也就是说每110米的直线距离才有一栋楼。这种楼间距极大地保障了日照、采光、通风，性能比容积率高、超高层的小区要好很多。![]()
楼栋分布效果图我们再来看公摊数据。滨江云城经过优化之后，实际公摊大概在20%—22%，实际得房率在80%左右。室内做了多处空间优化，比如阳台封闭等。而且优化后的算法只是计算套内优化，并没有计算走道和电梯前室等，如果算上这些室外的优化，那么实际得房率会更高。滨江云城已经开放工法样板间，并将展现“超级品牌季超级工艺”。项目在施工设计层面倾注了匠心，并且把这份诚意体现在了每次用材与施工。比如整个住宅楼栋做了类公建化立面设计。为了降低交通干道对居住的干扰，项目团队做了三层优化方案。![]()
小区鸟瞰图第一层优化是小区地块与铁路、干道的距离超过了国家标准；第二层优化是在布局上，将住宅楼栋最大化远离铁路，同时还通过种植大量的树木从视线和噪音上增加与外界的隔绝；![]()
项目效果图第三层优化是使用三玻两腔玻璃，这种材质成本较贵，但能够最大化地隔音降噪。另外，在交标上，项目对标3w+的产品，外墙使用外墙保温隔音板、还有小区架空层精装等产品细节都是对标豪宅产品。
二七滨江楼市除开个别快售罄的尾盘外，目前常规产品的准入门槛大概在200平米左右，800万起步。所以，我们有理由说滨江云城就是二七滨江的“老实人”。低调做事，踏实做产品，而且价格也实在。项目最初的设计是140㎡至170㎡，但考虑到市场广大消费者的需求，于是整体定位改为了140㎡以内的户型，而且目前在售的还是毛坯交付。![]()
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样板间实景图所以，这就给了广大只有200万左右预算的购房者一次从三环进入二环，而且是入住二七滨江板块的机会。滨江云城不仅在产品准入门槛上设计十分友好，而且在产品品质与功能性上也诚意十足。项目96㎡的产品和市场上110㎡左右的户型得房面积几乎一致，也就是为购房者节约了十几个平米，按照正常市场价换算，这就是节省了几十万的开支。而在户型动线设计上，团队充分尊重到两代人不同生活习惯需求，比如厕所卫生间采用的是三式分离设计，实现干湿分离。而在阳台方面，设计了南北双阳台，能够满足不同家庭成员的生活乐趣与多元生活场景需求，比如可以在阳台上做瑜伽、健身，或是将阳台改成阳光花房、茶室等。![]()
样板间实景图另外，值得一提的是，96㎡极致三房产品不仅是区域稀缺，而且也是目前整个汉口二环内稀缺的产品。滨江云城的108㎡和138㎡是户型之王，具有相当高的实用性与舒适度，通过户型图一目了然，这里就不再赘述。无论是从板块区位的价值属性，还是从滨江云城自身的价值特点，可以很明显地得出一个结论，滨江云城卖2w的价格绝对是二七滨江的“老实人”，这个价格既不匹配二七滨江，也不能支撑滨江云城的合理成本与利润。无论你懂不懂房地产，仅从经济学常识我们就可以判断这个“老实人”是“价不符实”，价格明显低于它的实际价值。而我们知道，任何严重偏离实际价值的价格，都无法持续在市场上存在。当通货膨胀与货币贬值持续多年，市场不可能一直在低价徘徊，特别是二七滨江这种武汉顶流板块，往往是“春江水暖鸭先知”，未来大概率是率先领涨并突破上限价格的板块。![]()
项目效果图在高速兑现的周期下，二七滨江任何一个区域利好都可能抬升价值支撑和价格支撑。二七滨江的资源力是高能级与高质量兑现，加之整个板块在供应上稀缺，目前几乎无纯新住宅地块可规划出让，因此这里不是无限扩张和供应，而是卖一套少一套。因此当板块逐步兑现，则意味着资产充分与城市红利挂钩。另一方面，滨江云城整个项目约30万平方米，其中住宅规模约18万平方米，这个规模在整个二七滨江乃至目前汉口二环内在售楼盘中都是相当大的，是不折不扣的大盘存在。![]()
项目效果图而这样的大盘在后期兑现时会散发出浓郁的生活氛围与居住价值。年轻人在二七滨江乃至内环的工作机会多，同时居住方便，生活优质，且在资产上还具有上升势能。未来，无论是将房子换手或是出租都较为方便，具有可观的资产价值。滨江云城与豪宅产品只有一路之隔，房价相差1w+，具有超高性价比。以滨江云城的产品力和享受几乎同等资源配套来看，是进入二七滨江板块可遇而不可求的机会。显然，市场留给“老实人”的时间不多了，但同时我们也感到庆幸，在二七滨江的门户位置能够看到这种好住不贵的大盘出现，让广大青年置业者有机会仅用2w+的单价就与千万级豪宅共享板块红利。编辑：小宇
出品：武汉房研社《主编笔记》
1.本文仅作为行业交流，不作为产品最终交付标准。购房请以相关楼盘官方介绍及实际交付为准。2.文中所有投资信息根据当前市场情况估算，仅供参考，不作为任何升值或投资回报承诺。3.文中若出现效果图、示意图均为展示图片，所示规划文图信息具体以规划部门最终审批通过的规划方案为准。
