龙湖“准四代”豪宅算法领跑武汉内环
楼市
2024-07-22 16:05
湖北
我们正处于一个楼市剧烈变革的时代，家庭资产价值和居住价值正在不可避免地发生深度洗牌。未来绝大多数的房产并不具备较高的资产价值和流通价值，这种趋势正伴随“准四代”住宅的出现而加快。当前，大家对“准四代”住宅的关注更多是聚焦在得房率上，而忽视了它作为住宅应有的全维度价值。未来，准四代住宅越来越普及，“准四代”的独特价值将被无限稀释。最终房产价值依旧要回归到生活价值的锚点上，这正是被当前购房者所忽视的地段、圈层、内部功能和装标等。卷产品的时代已经来临，得房率只是一个开端，更多被内卷的产品力将围绕地段、圈层、功能、装标展开。“全能战士”龙湖早在两年前就看准了这一趋势，所以当市场面临较大的下行压力，不少开发商纷纷减配降标“过冬”时，龙湖却逆流而上，推出了超越天字系的御湖境和云河颂两大TOP产品系。像武昌内环武珞路沿线的龙湖御湖境就是龙湖在武汉最高产品力的代表作，所以当今年3月份高品质住宅新规出台之后，龙湖御湖境仅用了10天，就完成了准四代产品的设计方案，用创新准四代豪宅的新算法让房子接近零公摊，重塑武汉楼市豪宅尺度。![]()
项目实景图这一举动刷新了市场对“准四代”的认知，颠覆了高端改善的竞争格局。而龙湖御湖境连续两年霸榜销冠，更有深层次的逻辑原因。龙湖御湖境位于武商梦时代背后，武汉理工大学对面，雄踞武珞路沿线，毗邻梦时代和群光两大商圈，又有武汉理工大学、华中师范大学和武汉大学环伺，省妇幼和中部战区总医院等优质配套无需多说。![]()
武商梦时代实景图这里是武商梦时代建成开放后的首个在售楼盘，也是目前武珞路沿线唯一在售的豪宅。可以说龙湖御湖境是与整个武昌内环焕新同频的，是武昌内环城市焕新后的产物，享受着城市发展的巨大红利。同时，该项目也是武昌内环，尤其是武珞路沿线难得的豪宅盘。伴随着周边百瑞景等商品房已经建成十多年，周边开发量越来越小，长期欠缺新房供应。中心城区的开发趋于饱和，加上未来绝大多数的房企将陆续退出市场，所以核心地段的新房变得尤其珍贵。与此同时，项目周边聚集着多个政府单位和重点企事业单位，如省公安厅、中部战区总医院、省妇幼、武汉理工大学、华中师范大学、武汉大学等。这些单位工作人群和片区内的居民有着原地改善生活的巨大需求。![]()
武汉大学实景图而龙湖御湖境的出现正好填补了区域长期以来的高端改善空白，高知人群遇到高品质楼盘实现了高度契合的改善。左右毗邻群光和梦时代商场，于老城之中享受高级烟火气，龙湖御湖境已经成为烫金之地的隐贵选择。这些公务员和事业单位的业主工作与生活相对规律，他们对于家庭、享受生活有着较高的品质追求，这也正是龙湖御湖境区别市场上一般准四代住宅产品的最大特色。人生的一半时间是在小区里度过的，小区的建设直接决定了生活品质和生活方式。而公区配套建设就显得尤为重要，这个空间在交付以后几乎不可能改变，可以说它直接决定了生活品质的下限。龙湖御湖境在公区的建造上可谓是将奢华酒店搬进了小区，是目前武珞路上唯一有会所配套的在售豪宅。别具造型的落客区加上约9米高的酒店式大堂，如同度假式奢华酒店一般。![]()
项目实景图与大堂紧密相连的是下沉式行政酒廊，酒廊的一侧是由三块无框大玻璃构成的一面约60平米的观景视野，单块造价高达约50万。而窗外就是约750平米的湖光水院水景。![]()
湖光水院水景实景图![]()
行政酒廊实景图与水景相连的是住宅楼体的架空层泛会所功能空间，分别有私宴厅、茶室、书吧、酒廊、会客区等，地下还有游泳馆、健身房等约1500平米亲水式会员制会所。满足全龄化日常所需不在话下，而在重要的日子，这套奢华酒店式会所体系将发挥重大作用。![]()
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书吧和私宴厅实景图可以设想一下，将重要的亲友邀请到小区，大家在行政酒廊或是茶室集合，等预约好的行政大厨上菜后，大家可以进入私宴厅入席用餐。会后，在棋牌室或是园林中再休闲或运动一番。![]()
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酒吧和游泳馆实景图奢华酒店空间能带来的服务在这里几乎都能实现。这样的接待动线远超一般大平层豪宅室内所能满足的功能，甚至可以说这比独栋别墅的社交体验更好。龙湖在业内素有“园林大师”的美誉，全国不少房企每年都会参观龙湖最新开发项目的园林工艺。整个A地块只有3栋住宅楼，都是按照准四代住宅的最新规划设计。三栋楼均为内环罕见的小高层（总层高18层—25层），共有221户。这个地块按照“高层洋房化”的理念进行了超配设计。A地块拿出了近80%的面积打造园林景观：武大同款的晚樱树王、近4米高的罗汉松、乌桕树王、桂花树王等组成了超豪华的园林景观，这在武汉内环是极其罕见的配置。还有浮岛花园、水景、雕塑等景观节点不胜枚举，值得一提的是，A地块将共享前文所述的B地块会所空间。另一方面，由于整个A地块按照洋房理念在设计，所以做到了户均园林绿化、电梯使用率、楼间距最大，营造出了洋房品质的舒适度。
整个地块运用了大量的奢材进行奢装，如地下车库运用了劳斯莱斯星空顶，归家大堂使用了普拉达绿奢石气派大门，浓郁的奢华酒店式设计感与二七滨江顶豪难分高下。看完这条动线，难以想象如此具有顶豪气息设计的房子均价只卖到3w左右。而往往极致的产品力就是会给你无处不在的惊喜感、错觉感、碾轧感。地段和公区建设都只是龙湖御湖境产品力的开胃前菜，要见识准四代豪宅的创新算法还要看它的A地块户型设计，我把它归类为三个方面：套外优化空间、套内设计优势、奢装配置。项目主推A地块9号楼新品，该楼是一栋总层高18层的小高层，建面约120㎡至143㎡。整栋楼采用的是两梯三户设计，其中一部电梯是双向开门，从总梯户比来看相当于独梯户归家礼序。这意味着每一户门前都有独立可优化的电梯前室空间。这个电梯前室空间分别有约4平米、8.8平米、10.5平米之大。11号楼是25层，建筑面积约120-140㎡，建筑面积相比9号楼少了约2㎡，大约可以节省约2㎡的空间成本。武汉今年3月20日出台的高品质住宅设计新规，其中核心的一条是“住宅套内阳台进深不大于2.4米,且阳台进深与相邻功能空间进深的比例不超过2:3,住宅套内阳台水平投影面积总和不超过单套套内建筑面积的20%”。通俗理解就是，对于中心城区的住宅最大的利好是加大了阳台空间的拓展利用和优化了计算建筑面积的方式。不少住宅充分利用2.4米的阳台进深，将一部分进深空间做到室内客厅或者卧室，让原有的客厅或者卧室面积更大。龙湖御湖境A地块建面约120㎡户型也受到了新规的利好，调整设计后，客厅的视觉面积从约36㎡增加至约47㎡，足足增加了约11㎡，让客厅的功能场景更丰富。客厅面宽由约4.5米增加至约4.7米，连接约7.7米宽阳台，采光通风面积增加约5%。
值得注意的是，原本约4.5米的面宽在约120㎡的面积段中已经是非常罕见的了，通常只有约140㎡的住宅才有如此宽敞的客厅。阳台面积增加约20%，主卧玄关面积增加约4.5㎡，相当于多出了两个衣柜的面积，让房内收纳功能更强大。全屋飘窗赠送，套内实际面积增加约4.5㎡，再私享约10.5㎡的电梯前室，实际面积使用率高达97%，接近“零”公摊。建面约143㎡户型三室两厅两卫设计，调整之后厨房进深增加约20厘米，面积加大约7%。餐客厅视觉面积从约43㎡增加至约55㎡，增加约12㎡。主卧进深从约5米增加至约5.2米，北向次卧进深增加至约3.35米，实际面积增加约3㎡。从尺度来看细节，品质生活空间足够舒适，主卧约5.2米进深足以放下2米宽的大床和容量足够大的衣柜。北向次卧进深约3.35米也完全够用，能够实现三代同堂起居互不打扰。日立中央空调，美国百朗新风系统，德国威能地暖，三大件排面过硬。西门子厨电、汉斯格雅五金、杜拉维特洁具等细节也把品质拉满。博洛尼柜体，大尺寸岩板都是一线品牌。9号楼还对厨房空间做了额外优化，赠送了岛台和转角推拉门，进一步提升了空间利用率和品质的获得感。以上配置不仅是龙湖满满的诚意，更是对业主未来生活的关怀。综上所述，可以看到龙湖御湖境打造了硬核品质，不仅在A地块借助新规的东风打造出准四代产品，而且就连原来的B地块约175㎡和约220㎡也能实现高达将近94%的空间使用率。![]()
外立面效果图除了整体过硬的产品力外，值得关注的还有供应上的稀缺价值，龙湖御湖境目前在售的A地块约120㎡、143㎡户型，和B地块约175㎡、220㎡都是武汉内环尤其是内环改善置业所稀缺的。产品呈现出来的是视觉冲击，而底层的建造逻辑和兑现实力才是更值得推敲的。极致产品力背后反映出的是龙湖对于高端改善市场工作体系的成熟。十天完成调整“准四代”产品规划，体现的是团队多部门高效协作。不难发现龙湖御湖境是从大到小，从外到内，把产品能抠的细节全部“榨干了”，善待每一块土地，善用每一寸空间，回馈值得改善的人生。当整个市场在卷价格，卷得房率的时候，龙湖看到的是未来的住房趋势，一定是全面的品质改善，而非地段、面积、功能等单方面的提升。当整个市场在借助“准四代”凸显性价比优势出货时，龙湖御湖境更加强调生活场景的全面升级。未来，“准四代”会遍地开花，得房率的优势会越来越被稀释，而生活终将回归到每一次的小区出入之中。龙湖御湖境，约3w的均价做出了约4万乃至约4.5万均价豪宅的品质。而同样是3万的小区，有的园林只能走走路，看看花，朋友来了却连个歇脚喝茶的空间都没有，有的却能够把小区变成奢华酒店一样，成为接待的主场。品质高下立判，功能可见一斑。-End
1.本文仅作为行业交流，不作为产品最终交付标准。购房请以相关楼盘官方介绍及实际交付为准。2.文中所有投资信息根据当前市场情况估算，仅供参考，不作为任何升值或投资回报承诺。3.文中若出现效果图、示意图均为展示图片，所示规划文图信息具体以规划部门最终审批通过的规划方案为准。
