8天两开两捷,武汉首个准四代住宅买不到?

楼市   2024-06-15 14:01   湖北  
8天两次开盘热销,今年武汉楼市现象级楼盘出炉。

6月7日,武汉城投·金沙府首开去化80%,毛坯成交均价2.15w,总成交额3亿,创下今年武汉内环开盘去化最好业绩。时隔一周,昨日(6月14日)连夜微幅上涨加推建面约142㎡、111㎡户型当场热销。

这也是武汉首个开盘的准四代住宅,也是在短期之内快速加推两度热销的红盘。
项目占据武昌内环核心地段,户型得房率约92%,以武昌内环最亲民的价格赢得了市场的热捧,在低迷的楼市行情下,武汉城投·金沙府依然能够热销是有特殊底层逻辑的。



1
徐东十年磨一剑,久旱逢甘霖
城投·金沙府填补徐东十年中产改善空白。

从徐东大街以南至沙湖的徐东范围将近十年几乎没有适合中产家庭改善的新房供应。坐拥武昌内环桥头堡优势,伴随武昌滨江发展,徐东板块已经聚集了包括中商世界里、麦德龙、群星城、京东mall、万象城等七大商业巨头。

群星城实景图
这里不仅商业资源浓度高,而且教育、医疗、商务、休闲、生态等优质而全面。板块成熟的趋势下,新房供应却长期欠缺,所以这里积压了大量的原地改善需求。

万象城实景图
二环的价格买武昌内环。

从价格门槛来看,2.1w的毛坯价也是武昌内环的新房最低成交均价,总房款才200w出头,最低首付30w+
这是从价格上对二环新房楼市的降维打击,汉口和武昌二环的改善群体都将被城投·金沙府吸引过来。
按照单价2.1w的门槛,后湖楼市的许多潜在购房者将直接来徐东改善,更不用提武昌南湖和青山的行情。

徐东人迫切需要生活升级。

徐东本地人群多半是省属企事业单位职工,基本居住着原来福利分房或第一代和第二代商品房。
房龄基本在20年甚至更久,这些小区人车不分流,停车位不够,没有会所,无论从房龄老化还是从功能体验上,徐东的这批原住民都到了换房意愿强烈的节点。

徐东第一代商品房
徐东人迫切需要一次生活方式的升级,而城投·金沙府作为准第四代住宅就很好地满足了这种原地改善的需求。
相比于缺乏公共空间的第一代和第二代商品房,城投·金沙府按照准四代住宅规划建造,在生活方式上带给徐东最彻底的一次升级。

城投·金沙府将酒店式入口广场、欢聚社区客厅、中心阳光花园、儿童主题乐园、小朋友的绿色自然活力生活馆等八园串联,让回家就像在旅游度假型酒店穿越一般。小区内部配有1.3万平方米的中央花园,门前约有 4500 平米森系庭院。

城投·金沙府效果图
项目容积率低至2.83,7栋住宅楼按照豪宅建造手法实现围合式布局,避免了“楼王”割裂中央园林景观的设计。
一般楼盘习惯把中央区位做“楼王”实现溢价,而金沙府用围合式布局让中央园林最大化,保障了每一栋业主均享受好的景观视野。

城投·金沙府效果图
此外,城投·金沙府还设有儿童娱乐、共享书咖、运动健身、养老活动全龄化架空层功能空间,每一个细微之处的考量都是对生活方式改善的诚意。


2
价格降维打击,产品力卷出新高度
城投·金沙府作为今年内环最红的新盘,除了拥有极强的产品力和价格优势外,还有一个很重要的价值点是,它的性价比全面超过了徐东片区二手房,几乎呈现碾轧优势。

城投·金沙府是武汉开盘的首个准四代住宅,按照高品质住宅新规设计,具有很强的产品力。
样板间实景图
比如说阳台进深阔达2.4米,这相比于一般住宅的1.5米,将近多了1米。无论是建面111㎡三室两厅两卫户型还是127平米四室两厅两卫户型,都做了剪力墙创新设计。

项目全屋实际得房率高达92%,这些特性给城投·金沙府带来了超高的性价比。对比周边二手房可以发现项目明显具有以下优势:

优势一:实得成本低比二手房还便宜。

根据链家网数据显示,城投·金沙府周边一公里内的二手房5月份挂牌均价分别为:

金沙泊岸挂牌价3.08w,兴华嘉天下2.14w,水岸星城2.45w,东原时光道2.23w。而城投·金沙府的开盘成交价仅为2.15w,几乎比以上二手房都便宜。

兴华嘉天下实景图
而如果按照实际得房率计算面积单价,那么城投·金沙府的实得单价更低。以上二手房基本属于第一代或第二代商品房,我们拿单价最接近城投·金沙府的兴华嘉天下来对比。

假如按照高层住宅平均公摊20%(得房率80%)计算,127㎡户型,实得面积就是101.6㎡。而城投·金沙府的实际得房率是92%,则实得面积为116.84㎡,两者相差15.24㎡,相当于城投·金沙府比同等建筑面积的二手房多了一间房。

城投·金沙府的实得单价是2.34w,而兴华嘉天下的实得单价是2.675w,两者单价差约为3350

也就是说,同等的总价,城投·金沙府多得一间房,同等实得面积,城投·金沙府单价便宜三千多元。

优势二:装修费、物业费、契税等使用成本低。

因为城投·金沙府的得房率高达92%,所以在后期的使用成本上,它具有超低的成本优势。比如按照建筑面积收费的物业费、装修费、契税等,城投·金沙府都会为业主省下一大笔钱。

同样是按照一般住宅80%的得房率计算,城投·金沙府127㎡的实得面积(116.84㎡)相当于一般住宅146㎡的建面。也就是说,城投·金沙府节约了近20㎡的成本。

按照3元/㎡·月的物业费计算,10年省下7200元。按照单价2.5w的房价计算,相当于省下50万的总房款。
按照1%计算契税相当于省下5000元。按照每平米2000元的硬装成本计算,相当于省下4万的装修费。

以上共计省下55.22万元。

优势三:生活方式升级。

与二手房相比,原地改善搬入新小区的意义就在于享受当下生活趋势。

当前小朋友的居住需求越来越高,比如日常的课堂作业经常需要家长协助小朋友录制视频,这种视频场地在老小区就捉襟见肘。而最新一代住宅就会充分考虑这些需求进行设计。

城投·金沙府效果图
同时,一年之中,小朋友总有生日派对或者家庭聚会需求,而在老小区,家里并不方便,在商场或酒店包场起码6000元一场。
而城投·金沙府就设计了儿童派对的会所空间,这在小区一楼有专属空间,能够满足家庭聚会、亲友游玩、聚餐等,只需要找小区物业租赁使用即可,方便安全又舒适。

优势四:资产价值跑赢趋势。

房子和车子一样,是一种损耗品,同时也会在产品升级趋势下加速贬值、丧失人气和流动性。

就像一辆十年车龄的汽车和一年车龄的汽车,在同款产品的前提下,越新的二手车使用价值越大。

城投·金沙府是2026年交房,按照使用十年来看,到2035年时,城投·金沙府的房龄恰好10年,而兴华嘉天下(2008年交付)的房龄已经高达28年。

城投·金沙府效果图
届时,一套10年房龄的房子和一套28年房龄的房子,哪个使用价值更大?两者的水电管网、给排水系统、电梯系统等基础设施老化程度完全不同。
何况前者是准四代产品,而后者是第一代或者第二代产品。就像我们今天不会轻易选择将近30年房龄的老房子一样,高下立见。



3
神户型142㎡热销
城投·金沙府是武汉城投大桥集团今年的扛鼎之作,是主动参于市场内卷,创新产品力的代表作。

所以我们在该项目上看到了很多不可思议的创新。比如首开户型111㎡和127㎡中,利用准四代住宅的规划优势做了2.4米的阳台最大进深。
与此同时,还打磨了户型的实用性,把客厅与阳台之间做了剪力墙优化设计,让阳台和客厅最大化融为一体,彻底消除客厅与阳台的区隔,让室内公共区域利用率最大化。

这种卓越的产品力是项目首开热销的关键原因之一。

二开加推的建面约142㎡的四室两厅两卫户型有诸多亮点。

首先是整个户型的开间阔达13米,其中阳台的开间阔达9.4米。这种接近10米开间的户型,一般只存在于200平米以上的大平层里。

再看客厅开间,阔达6米(待核实数据),做了大横厅,这种尺度也基本是大平层的专利。
而主卧套房做的是南北通透的设计,能够实现室内空气南北对流。整个客厅的进深阔达11.3米,其中阳台进深2.2米,实现真正的LDKB餐厨客厅阳台一体化。

户型非常实用,无论是三口之家,还是二胎家庭,抑或是三代同堂都能够满足改善需求。

如果按照92%的得房率计算,套内面积应该在130.64㎡左右,按照一般住宅80%的得房率反推,这相当于购买的是163.3㎡的建面,而按阳台开间、客厅开间等尺度体验看,同等的空间体验只有在建面180㎡甚至200㎡以上的户型才拥有。

武汉城投是武汉本土龙头国企,在这一波改善住房的浪潮中,它深刻意识到今后是产品力为王的楼市时代。
武汉城投率先做出了准四代住宅,并且以极为亲民友好的价格开盘入市。
在交流中,武汉城投的领导表示,要在内环做老百姓买得起的好房子,让武汉市民在这一波改善潮流中拥有一次回归市中心的机会。
目前,项目还有少量建面约111㎡和127㎡房源加推。

项目咨询电话027-83297777
本文作者:冯毅成
校对:玉明

编辑:小宇

出品:武汉房研社《主编笔记》

 


注明:

1.本文仅作为行业交流,不作为产品最终交付标准。购房请以相关楼盘官方介绍及实际交付为准。

2.文中所有投资信息根据当前市场情况估算,仅供参考,不作为任何升值或投资回报承诺。

3.文中若出现效果图、示意图均为展示图片,所示规划文图信息具体以规划部门最终审批通过的规划方案为准。


主编笔记
致力于公信力、专业度的深度文章
 最新文章