CBD核心即将掀起一场居住升级
楼市
房产
2023-07-12 17:52
湖北
上市央企抢占CBD中心地块，城市封面级顶豪呼之欲出。伴随着信达地产时代央著项目的问世，一场CBD的人居迭代改善序幕将由此拉开，而这也终将改变武汉二环腹地的楼市格局。此前我曾预判过多次，今年是武汉CBD进入高速兑现的元年。当下趋势确立的信号越来越明显。首先是多宗历史遗留问题土地处置工作预计在未来将得到有效推进。其次是像武汉最新的传播中心——武汉广电全媒体中心、亚洲最大的单体图书馆——武汉市图书馆（新馆）等重大项目已经全面开工。![]()
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武汉图书馆新馆效果图再者是区内在建住宅项目达到历史峰值，参与企业从民营企业、国企到港企、外企到如今已经迎来了首个上市央企信达地产。如今，CBD同时聚集9家开发商，在建在售项目多达8个，其规模与二七滨江相当。区域开发已经转变成百花齐放、百家争鸣的格局。相比整个板块经济价值加速兑现的趋势而言，CBD不断跃升的居住价值更令人值得期待。其中首先值得关注的是信达地产时代央著项目。在楼市新阶段下，上市央企的动作往往具有风向标的参考作用。去年底，信达地产拿下了CBD目前最核心的住宅地块后，意味着将打破“CBD中心长期无豪宅供应”的局面。近期，信达地产时代央著即将面世，项目示范区将于本周末开放。根据目前释放的信息来分析，项目将为CBD带来一次产品升级，填补CBD现有高端住宅长期存在的设计短板，我们来一探究竟。在新的经济形势和楼市阶段下，今后主城区的住宅开发将以中小规模的地块为主，主城区很难再有土地做大手笔开发，也就是说单个地块的开发给区域带来的赋能想象空间不会太快，也不会太大。相比之下，近些年已经兑现的板块规划，特别是那些做过区域统一高级规划和高标准开发兑现的板块将越来越有生活价值。在武汉三大整体规划建设的板块中，CBD相比二七滨江、光谷中心城是兑现最快、最成熟的“整体高规格规划与建设”的区域。在CBD规划之初，就有美国SOM、德国欧博迈亚、澳大利亚DesignInc & ANS、英国阿特金斯、中国城市规划设计研究院等五家机构参与过规划方案的咨询设计。可以说，CBD是武汉规划能级、资源密度、资源品质、人均资源占比都非常高的超级板块。在7.41平方公里的CBD内，有后襄河公园、王家墩公园、梦泽湖公园、体育公园四座公园，有万达广场、泛海城市广场二期、华发中城商都三座商业，有红领巾学校、辅仁小学、一初学苑三所学校，还有喜来登、费尔蒙、艾迪逊（规划）、万怡（规划）等五星级酒店……![]()
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费尔蒙酒店实景（上）、汉口喜来登酒店行政酒廊与此同时，CBD已吸引一大批全国或区域总部企业入驻，包括招商银行、邮储银行、平安银行、合众人寿、民生信托、财富证券、万达期货等。这里累计吸引近2000家企业入驻，渤海银行武汉分行还将于今年内整体迁入。时至今日，2021年度，仅民生金融中心纳税额就突破2亿元。同时，这里纳税超亿元楼宇达11栋，每平方米GDP产值屡创新高。![]()
CBD商务集群可以发现，CBD不仅是城市整体界面最新的一个超级板块，而且还有一大批优质资源向中心聚拢，这里也集聚了高质量的商务圈层。CBD是武汉市名副其实的区域金融总部集聚区、商务办公核心区和国际高端居住区。凭借全球视野下的卓越规划优势，CBD已经形成了独立而完善的一座“城”。![]()
CBD实景图整个CBD就像一个曼哈顿，是高度职住一体化的城市超级板块，是高端改善人士青睐的目的地。一是在CBD的中心点位，长期缺乏住宅供应，上一次住宅销售还是5年前。二是在CBD的核心区域，长期缺乏大平层供应。2022年9月，信达地产以33.95亿元斩获武汉CBD的世贸中心F地块和26A两宗核心地块。作为中国信达旗下的房地产上市公司，信达地产具有包括一级开发资质在内的房地产开发、投资企业十余家，开发项目主要分布在国内30多个大中型城市。公司曾多次获得“白玉兰奖”“广厦奖”“鲁班奖”“金匠奖”等重要荣誉。当上市央企与CBD中心首次强强联合，它被视为CBD核心区位的崛起开端，也将拉开CBD人居迭代的序幕，为城市打造封面作品。在楼市史上最艰难的2022年下半年，信达地产进入CBD助力发展。今年1月31日，时代央著项目所在地成为武汉市重大项目集中开工活动仪式江汉区分会场。这些动作都足见企业雄厚的资金实力与对未来发展强有力的信心。除了拥有雄厚的资金实力、敏锐的市场眼光外，信达地产还拥有过硬的专业开发实力。从信达中心·杭州壹号院，到信达·滨江壹品，再到信达·上城院子，其产品功力有目共睹。在核心区位、销售单价、市场去化、行业口碑、二手房溢价等方面，这些项目都在所在城市成为“现象级”的存在。而本次信达地产也将诸多豪宅开发的成功经验注入到时代央著项目，用最硬核的产品力点亮CBD的C位。信达地产时代央著项目共有世贸中心F地块和26A两个地块，分别位于云飞路的一北一南。世贸中心F地块是臻璟组团，位于云飞路与珠江路交会处的东南角。而26A是湖璟组团，位于云飞路与金沙江路交会处。![]()
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臻璟组团（上图）与湖璟组团效果图（下图）之所以说时代央著项目是CBD的C位，一方面是因为臻璟组团地块是最靠近武汉中心的可开发住宅地块。从CBD规划来看，这里就是CBD的C位。另一方面臻璟和湖璟两个地块都位于云飞路之上。而云飞路实际上就是CBD的生活主轴。![]()
区位示意图从板块地图上看一目了然，除立交桥宝丰高架以外，能够南北贯通整个CBD的道路就是云飞路。云飞路自北向南分别串联后襄河公园、王家墩公园、体育公园、梦泽湖公园。同时，云飞路向北可以抵达一初学苑，向南（湖璟组团旁）就是辅仁小学。![]()
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王家墩公园与后襄河公园实景值得一提的是，云飞路的西侧与泰山路之间围合的面积（淮海路以南，金沙江路以北）就是泛海体育公园。![]()
泛海体育公园实景图这个体育公园与湖璟组团接壤，约660米长的体育公园在武汉规划史上堪称奢侈。这里已经兑现了一半（北段），未来（南段）还有较大的想象空间。在体育公园的西侧是红领巾学校。![]()
红领巾学校实景图放眼整个武汉，如此之高的资源密度以及如此优秀的资源品质实属罕见。一条云飞路，串联起如此之多的名校与公园，生活主轴实至名归。而在臻璟的北面就是CBD的主轴淮海路，这条主轴又称为CBD的商务与商业主轴，自西向东依次连接泛海生活广场、泛海城市广场二期、华发中城商都。包括邮储银行、长江证券、民生金融中心、费尔蒙酒店在内的CBD的写字楼集群就在臻璟地块的周边。武汉商务区地铁站距离臻璟地块最短直线距离仅约220米。![]()
最美地铁站武汉商务区站可以预见的是，CBD今后几乎不再会有如此优秀的住宅地块开发。可以说是在CBD基础框架已经趋于建设成熟的情况下，CBD核心住宅地块才开始建设，可见信达地产时代央著的起点之高，能级之强非常罕见。时代央著的湖璟组团，无疑是进入二环改善高定生活的首选地。而时代央著臻璟组团无疑是C位之上的高品质豪宅代表。信达地产时代央著除了占据板块C位外，在产品设计上也具有革新与推动作用。截至目前，CBD已经交付的众多小区中整体品质较高，但仍有几点明显的短板。比如，由于绝大部分已交付的小区大量使用石材外立面，虽然在当年来看这种外立面非常昂贵显档次，但后期物业维护成本较高。这些住宅的设计年份较久远，距离第一个小区的销售至今已过12年。它们有一个共性是小区内的公区营造不够，而且缺乏室内公共活动空间，更缺乏风雨连廊。一旦高温或寒冷天气，小区的活动空间甚至是归家动线都受影响。再就是区域中心地段的新房供应为零，大平层更是一片空白，距离上一次在核心区位的销售已过5年。此外，户型设计比较“中规中矩”，众多小区内的众多楼栋，户型更像是整体拉大缩小，或者是对两房到四房户型做机械性的加减法。而信达地产时代央著调研到区域的改善痛点，做了针对性设计，大量采用当下最前沿的设计理念。信达地产时代央著选择使用公建化外立面代替区域过去使用的石材外立面，LOW-E玻璃结合金属铝板，简洁现代通透润泽。这是当前豪宅的标配。![]()
臻璟组团外立面效果图信达地产时代央著的外立面整体效果看起来与CBD的商务集群融为一体，丰富了城市天际线，美化了CBD颜值。相比区域已经交付的小区，信达地产时代央著最大的不同是臻璟与湖璟两个组团小区内都打造有风雨连廊。串联社区、架空层以及空间节点，创造社区中人与人相遇交往的更多可能。这种连廊的设计专门针对武汉“夏天热死，冬天冷死”的两极天气，避免业主日晒雨淋。风雨连廊连接部分住宅楼栋，能够让业主从归家的第一时间开始卸下心里的疲惫。这种设计上的人性化是非常友好的体现，充分考虑到了CBD核心区域业主对于慢生活、轻松感的需求。其实这个空间是风雨连廊空间的延伸，我将它与住宅楼栋架空层一起视为小区内的社交空间。这些小区更多是以园林中的露天座椅或者景观节点来体现，对于社交空间的打造或者泛会所的概念还非常弱。而信达地产时代央著充分考虑到了小区的交互性，以及对于CBD这个大社区的特殊属性。![]()
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时代央著风雨连廊效果图业主需要在小区内找到一个适合接待宾朋的区域，而这个共享开放空间正像泛会所与泛客厅一样，除了能满足全龄段业主的生活需求外，还能有效连接业主与外界的互动。目前整个区域已经交付的十几个小区中，只有两个小区有游泳池。而作为最近几年流行的豪宅的标配，游泳池是所有功能区中的一个加分项，也是高级生活方式必不可少的空间。信达地产时代央著非常豪横，直接配置了两个游泳池，臻璟组团和湖璟组团各一个。其中臻璟组团打造的是会所式室内恒温游泳池。而湖璟组团打造的是露天游泳池，分别配置成人泳池和儿童泳池。![]()
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室内恒温游泳池和室外游泳池效果图室外游泳池周边环境还将多层次配置阵列树，既融入自然与建筑，又保障业主的私密与轻松。对于爱“玩水”的江城人和在放暑假的小孩子来说，下楼就能游泳是一件非常美妙的事情。信达地产时代央著臻璟组团设计有业主会所，这里有健身房、宴会厅等高级功能区。业主今后不用再到商场或写字楼健身，这些动作在小区内就可以完成。同时会所的宴会厅还可以作为家庭的延伸部分，用于接待贵宾做私宴。![]()
宴会厅效果图这种尊崇感与私密感组成的生活方式，是CBD已交付小区中难以实现的。此外，值得期待的是信达地产时代央著的面积段。湖璟组团建面约110㎡—160㎡毛坯，臻璟组团建面约135㎡—235㎡高奢装修。从信达地产对外释放的有限信息不难看出，信达地产时代央著不仅是C位出道，而且是填补CBD现有短板，引领未来生活方式。我们能够看到信达地产在CBD这块热土上的诚意与专业。在区域已经处于高速兑现的趋势下，信达地产时代央著珍惜城市核心土地，以高品质赋能社区，将更新更好的生活带给CBD。这种生活方式的蝶变，正是信达地产时代央著回馈给CBD的人居升级。信达地产时代央著示范区将于本周末开放。
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