叠加四大时代趋势，东湖“准四代”没有对手
楼市
2024-08-27 10:53
湖北
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在本月刚刚结束的2024博鳌房地产论坛上，大会为行业在诸多变量中找到了确定性的发展趋势：当前楼市已经到达谷底，预计将进行三五年的修复，然后才会走出行情。与此同时，中国楼市也正变速换挡，从高速增长的上半场换挡到品质时代的下半场。房屋消费已经解决了“有没有”的问题，未来要解决品质的问题，老百姓对高品质生活的追求没有改变，改善置业存在广泛需求。在新一轮的城市更新中，企业会围绕“慢生活、高品质”趋势，更加注重对生活场景的营造，由过去主要聚焦楼房、小区建造，转变到注重街区、社区、城市的氛围融入度，实现生活方式的升级与人文生活的实现。这一浪潮正伴随今年武汉兴起的“四代住宅”席卷而来。当下，“四代住宅”不断涌现，所呈现的改善价值也是参差不齐，人们聚焦的是“实际得房率”，而忽视了它作为住宅应有的全维度价值。而保利发展在东湖之滨虎泉板块开发的涧山观奕在武汉楼市的传统淡季首开就“一炮而红”，不仅源于它对户型做了近95%的实际综合得房率，而且还善于利用趋势推进。![]()
项目在拿地之初就叠加了“城市更新”“人文社区”“城心度假”“四代住宅”等多重趋势，可以说是武汉楼市“准四代”住宅中屈指可数的宠儿。市场对这个宠儿关爱有加，上个月项目首次开盘就劲销近3亿元，一举拿下区域销冠、洪山区销量前三、武汉豪宅网签前四，这在传统的楼市淡季显得格外耀眼。保利涧山观奕位于卓刀泉南路与虎泉街交会处，分AB两个地块。项目容积率低至2.1，是武昌中心城区难得一见的低密洋房社区。首开推出了2栋17层和1栋11层小高层产品，包含142㎡精装产品和199㎡毛坯大平层。项目整体位于武汉山水人文绿轴之上，同时又处于东湖南岸、华师东门。从中心城区地理方位来看，武汉山水人文绿轴西起古琴台、黄鹤楼，经辛亥革命纪念馆、起义门、长春观、宝通寺、卓刀泉寺至光谷。沿途有龟山、蛇山、洪山、珞珈山、桂子山、喻家山等。这条轴线是武汉艺术人文与科技发展的主轴，其中大部分处于历史文化风貌区与保护建筑区域。中华民国第二任大总统黎元洪的陵墓就在华中师范大学的桂子山上，而三国名将关羽曾在卓刀泉驻军，并用青龙偃月刀凿井，卓刀泉寺因此得名。过往十年，武汉山水人文绿轴沿线开发的新盘屈指可数，而东湖沿线可出让的土地更是凤毛麟角。如果不是原虎泉夜市做城市更新改造，武汉市民没有机会看到保利发展在该片土地开发涧山观奕。我曾多次分享过一个心得：住在一所综合性的大学周边就等于拥有了最好的配套，这所大学内部几乎拥有日常生活的一切配套。而保利涧山观奕坐落在华中师范大学东门，往北毗邻武汉大学，周边还环伺有中部战区武汉总医院、省妇幼、武大口腔医院、省肿瘤医院等。茶余饭后，与你一起打球的队友可能就是科技领域的带头人、社会科学方面的知名学者或是医学领域的领路人。这份厚重的人文社区价值是无法用数据计量的。除了自然与人文的资源沉淀，这里还有令同行眼红的社会经济配套。首先是优秀的教育资源。根据以往划片信息可知，保利涧山观奕所在社区对口卓刀泉小学和卓刀泉中学（项目交房前不承诺学区对口，以教育部门每年具体划片对口为准）。这两所学校都是洪山区第一梯队学校，是难得一见的“双第一梯队”黄金组合。其次是难得一见的TOD开发，该项目不是“临近地铁”而是不折不扣的地铁上盖，这里是地铁2号线和11号线换乘站，在项目旁分布有四个地铁出入口。武汉在地铁上做商业项目的较多，而在地铁上盖住宅的则实属罕见。少走一脚，快人一步，下楼即地铁，出站即回家，这带来的不仅是配套上的优越感，更易升华成心理上的松弛感。近年来，越来越多的新盘开发注重打造度假式酒店归家动线，但购房者容易忽视的一点是地块本身与城市的关系。好的生活不仅仅是住宅本身，还跟这个街区、社区的氛围以及城市的融入度密切相关。“城心度假”的楼盘一定要毗邻城市优秀的自然资源，并能通过开发关系为业主营造出度假休闲的生活方式与场景。保利涧山观奕可以分拆成“涧山”和“观奕”理解，“涧山”顾名思义是山间溪流，这与地块区位呼应。项目西临桂子山，东临伏虎山，往北步行不足700米就是东湖，犹如山谷间流淌下的一条溪流汇入东湖。而“观奕”则是一种从生活态度、生活方式到生活哲学的延伸。保利涧山观奕的地块形状如同一艘正欲驶向东湖的游轮船头。![]()
楼栋排布效果图这种由两条街道相交形成的地块，往往能够成为CITY WALK的热门打卡地，比如武汉鄱阳街路口的巴公房子和上海武康路的武康大楼。![]()
巴公房子 图源@极目新闻![]()
保利涧山观奕地块的设计理念主打一个“开放、融合、精致、闲适”，该地块由5栋11层至17层的小高层住宅形成围合式布局，在“船头”位置做了近5000平米的商业街设计。![]()
项目效果图我们都有入住度假型奢华酒店的经验，它与市中心商务酒店最大的不同在于，酒店内部及周边的自然景观会被最大化用于建筑设计，除了在视觉享受上加以应用外，还有空间场景对景观的利用。保利涧山观奕的小区大门摒弃了传统冰冷的“大门头”设计，那种门头容易令人产生压抑与距离感，增加了业主与外界的隔阂。项目打造的是一个简约开放式的小区门头，类似于住区与外界的一道景墙或是古典园林中的照壁，“隔”“藏”有序，“透”“合”有度，既有对业主隐私的保护，又有对空间融合的友好。保利涧山观奕首创度假式诗意园林，100%的景观覆盖率高出目前市场上的在售楼盘。园内采用近千吨原石，打造出大面积的林下空间。业主归家仿佛是穿越在林间小道一般。廊亭成为空间转场的点缀，仿佛是公园里建设了一座行政酒廊，架空层泛会所成为家庭活动空间的延伸，是家与自然之间情绪价值的主场。从卓刀泉北路东湖绿道起点骑行到凌波门，一共3公里，只需十来分钟。沿途，你能领略武汉的最美日出，也能见识武汉人独有的浪漫——“跳东湖”。![]()
凌波门日出（图源网络）这份来自虎泉的CITY WALK，是东湖独一份的高级烟火气。今年3月武汉楼市发布新规以后，主城区被允许做“准四代”设计。当前市场上对“准四代”住宅的关注主要停留在超高的实际得房率上，而忽视了住宅设计本身的内在价值逻辑。保利涧山观奕是目前武汉楼市“准四代”产品中创新力度最大的项目之一。项目除了拥有95%左右的综合得房率外，还拥有诸多罕见设计价值。这是武昌中心城区唯一在售的低密洋房住区，相比二七滨江动辄6—8的容积率，保利涧山观奕的容积率只有三分之一甚至四分之一。这意味着每户家庭拥有比二七滨江大两三倍的空间资源。项目采用板式楼，采光通透，能够实现内外双玄关，超大方厅，多开间朝南。其中主力户型122㎡和142㎡分别实现了三开间朝南和四开间朝南。122㎡与142㎡户型几乎一致，只相当于少了一间卧室。
采光与观景视野是该项目的一大特色。项目以超级扁平的立面设计，保障采光面最大化。在142㎡户型，拥有阔达约15.3米的面宽，而在192㎡户型，则可达约19米阔绰面宽，这相当于二七滨江200㎡以上的户型尺度。并且在主卧套房内做了270度全落地无界观景视野，在部分楼栋高层可以眺望东湖。买房子就像买手机，买的不仅是内存大小，更是运行系统的流畅度。而手机自第一天使用开始，内存就在不断变小，运行也是逐渐出现卡顿。而保利涧山观奕对全屋做了强大的收纳系统设计，以保证今后生活的舒适度。![]()
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样板间效果图首先是在入户玄关区域做了从天到地的收纳柜，其次是在客厅区域做了“+1”户型，也就是一间储藏室，别小瞧这一间储藏室，“从天到地”满铺利用后的容量，丝毫不逊于主卧套房的收纳空间。此外，三间次卧的整体开间都在3米以上，在各间卧室内预留了足够尺度的空间，以便于业主后期加装衣柜和收纳柜。我特地在142㎡样板间内的一间次卧实测了下空间大小。我净身高1.9米，躺在床上并不会嫌床小，说明样板间做得很实在，没有通过改小床的尺寸来显示空间的大。而室内仍有足够空间摆下床头柜并预留了衣柜的空间。可以说，保利涧山观奕这座“准四代”产品不仅在武昌罕见，就是放在武汉楼市也是独一档的存在。另外，一个非常值得关注的现象是，虎泉板块作为老城区多年来供应量太小，近十年只有保利大都会这个次新房供应，区域积压已久的改善需求在保利涧山观奕才得以释放。而保利涧山观奕总共也只有364户，叠加多重时代趋势，加上如此优秀的产品设计，遇到如此饥渴的改善需求，难怪项目一经首开就被抢空。近期，保利涧山观奕即将拿出122㎡和142㎡户型加推，敬请关注。在追逐品质生活的楼市下半场，各家房企都在“各显神通”，紧跟时代趋势设计产品。而保利涧山观奕无疑是最幸运的之一，集齐了“城市更新”“人文社区”“城心度假”“四代住宅”四大趋势，做趋势的宠儿，注定成为武汉楼市现象级开发。保利发展之所以能够找准趋势，踩准节奏，主要得益于作为头部房企健全而卓越的管理体系。去年，保利发展就已经把好产品、好服务、好生活作为公司的核心战略，并与产品、服务和生活场景建立强关联。“买房子”是为了“买生活”。新一代购房者对审美、功能、个性化的需求大幅提升，好的生活不仅仅是住宅本身，还与街区、社区氛围以及城市融入密切相关。所以，与其说保利发展是趋势的宠儿，不如说是趋势的奋进者。保利发展在本届博鳌房地产论坛上的那句“产品迭代，永远在路上”掷地有声。![]()
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