当前阶段到底能不能买房？是不是换房的最佳时机？
如果要换房，是不是一定要先卖掉旧房子，再买一套更大的新房？
相近地段到底是以价格优先选房，还是以生活场景优先选房？
要找到相对准确的答案，需要将问题带入到城市发展格局、楼市阶段、家庭阶段以及区域发展阶段去思考。放眼整个武汉二环以内，可开发的住宅用地已是凤毛麟角，而CBD是二环以内储备可做住宅开发的最大板块，对比整个板块的兑现趋势，未来具有不可复制的想象空间。CBD第一批高品质新房销售至今，已经过去12年之久。当前的CBD已经进入到产品迭代升级的窗口期，同时市场也为精致改善提供了可能。特别是外立面老旧、缺少两梯两户设计、距离地铁口较远、缺乏毛坯交付产品等痛点在当前窗口期下都被填补了空白。近期即将亮相的武汉城建·梦湖云著就具备以上诸多精准改善的优势，今天我就以这个纯改善盘为例，分析上述问题。![]()
项目鸟瞰图CBD毫无疑问是武汉兑现最成熟的超级板块，它拥有全优配套，是职住一体化的罕见高级板块。CBD是近乎圆形的区块，地形最大的好处在于区域内的资源能够较为充分地辐射到区域内的工作与生活人群。![]()
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华发中城商都实景（上）、万达广场实景（下）学校：红领巾学校、辅仁小学、一初学苑、崇仁路分校，以及多块教育预留用地等；
文化：武汉博物馆、武汉图书馆新馆（在建）、武汉广电全媒体中心（在建）等；
公园：王家墩公园、后襄河公园、梦泽湖公园等；
运动场：泛海体育公园、篮球场、网球场、足球场、羽毛球馆、乒乓球馆等；
商场：泛海生活广场（盒马鲜生）、万达广场、泛海城市广场二期、华发中城商都、新世界（在建）商业等；
酒店：喜来登、费尔蒙、艾迪逊（规划）、万怡（规划）等五星级酒店；
交通：轨道交通1号线、3号线、7号线、12号线（在建）、31号线（规划）等；
周边：同济医院、协和医院、武广、恒隆、K11、江宸天街、花园道、太和里等。
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武汉市新图书馆效果图![]()
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费尔蒙酒店实景（上）喜来登酒店实景（下）由此可见，CBD就是这样一个规划能级高、资源密度高、资源品质高、人均资源占比高的超级板块。我有很多朋友在CBD，他们几乎遍布每一个CBD小区，以及主要的工作场所。无论是业主，还是因工作短租在这里，他们中多数人的想法是：一旦入住就会习惯CBD的优质与舒适，非但不愿离开CBD，而且还会拖家带口来复购。CBD的云飞路成为了实至名归的生活主轴。云飞路自北向南分别串联后襄河公园、王家墩公园、梦泽湖公园。云飞路向北可以抵达一初学苑，向南就是辅仁小学。而与云飞路平行的泰山路沿线就有红领巾学校（CBD校区）。这里还有足球场、篮球场、网球场等，周末还有青少年橄榄球俱乐部等罕见的高端社群活动。与此同时，还有静禅瑜伽普拉提会所、青少年声乐、器乐等素质拓展培训机构等。![]()
泛海体育公园实景图![]()
红领巾学校实景图![]()
静禅瑜伽普拉提会所实景图这条路几乎串联起了CBD的生态中心、文教中心、生活中心等。现在距离CBD第一批高品质新房销售已经过去12年之久，这里的产品已经到了迭代的窗口期。如今云飞路所在的板块当之无愧走到了改善的潮头——代表着CBD精致纯改善居住的纯新楼盘呼之欲出，它就是武汉城建·梦湖云著。武汉城建集团是武汉本土龙头房企，是精品楼盘的缔造者，也是城市建设的先行者，打造了一批地标项目，如黄鹤楼重建修复、琴台大剧院、东湖绿道等项目。在武汉，几乎每开车5分钟就能看到一个武汉城建集团的项目。武汉城建·梦湖云著是集二环线、建设大道、双地铁、CBD于一体的改善类纯新盘。![]()
项目效果图项目整体位于CBD生活主轴云飞路的板块，地处CBD门户，业主今后能够很便利地步行享受云飞路的多个生活资源，包括步行到梦泽湖公园、泛海体育公园等。整个项目占地约3.5万平方米，总建筑面积达15.9万平方米，商品住宅总户数622户，容积率低至3.35，放眼二环内，很少有3出头的容积率。这样的容积率比二七滨江低了将近一半，这种小区的舒适度是目前武汉楼市众多在售单价4w+豪宅无法企及的。武汉城建·梦湖云著是CBD板块中非常特别的一个项目。它不仅是一个毗邻超级板块的项目，而且还占据着超级交通区位。![]()
建设大道金融街实景图（图源：《江汉之声》）武汉城建·梦湖云著不仅是CBD的门户，同时还地处“金融街”建设大道的起点和二环线汉西路入口交会处。同时，武汉城建·梦湖云著恰好还地处双地铁站口（3号线已经开通，12号线在建）。二环内、金融街起点、CBD门户、双地铁站口，这一连串的地标重合在一地，项目占据着极其便利的交通优势和配套资源。![]()
武广恒隆商圈实景图比如，从这里驱车前往武广恒隆商圈，可以避开拥堵的解放大道，直接走建设大道会便捷许多。从这里沿汉西路到解放大道仅约1.4公里。同时，项目位于“金融街”建设大道起点，业主今后能够便捷地抵达城市的经济中心、金融中心、商业中心等。再来看看双地铁口的优势。家门口就是地铁口，是真正的地铁盘。值得一提的是，建设中的12号线是武汉首条环城地铁，基本覆盖武汉二环以内。该地铁线通车以后可以非常便捷地抵达武汉三镇，极大地方便了业主的通勤。这样的区位优势使得武汉城建·梦湖云著的价值维度得到了巨大的提升。武汉城建·梦湖云著采用玻璃+铝板的类公建化外立面设计，让建筑显得更加时尚美观，识别度更高。![]()
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样板间效果图同时，得益于类公建化外立面设计，房间采取了较大窗墙比的设计，让开窗景观视野更大。![]()
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外立面效果图小区全部采用板式楼设计，并且做到了让业主等待电梯的时间更短，出行更加便捷，同时也做到了私梯入户，让同一楼层私密性更强。另外，小区对购房者十分友好，采用毛坯交付，不仅可以让业主的购房成本相对更低，同时还能满足后期个性化装修的需求。武汉城建·梦湖云著最大的一个特色是打造了超大的中央花园，园林面积约达3万平方米，同时还有百米长的景观中轴和800米社区跑道。![]()
区位示意图这样的园林配置在二环内新建小区并不多见。同时，小区的建筑也是采用围合式布局，让每一栋建筑都拥有良好的景观视野。![]()
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园林景观效果图整个小区的面积段设计充分为改善家庭考虑，共有125㎡三房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫、175㎡四房两厅三卫多种户型。起步面积段直接从125㎡开始是典型的纯改善楼盘。而在户型尺度和功能上也极具匠心。![]()
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项目户型图
整个室内的空间非常实用，无论是三房还是四房户型都可以完全作为卧室使用，可以满足从三口之家到二胎家庭不同阶段的应用需求。南向阳台都有较大面宽，让室内活动区域与观景体验更加良好。文章最后，我想说的也是这个项目最重要的一点价值，它具有多场景改善的实用性。第一是家庭结构性改善之难。如今武汉二手房挂牌量较大，难以卖掉，这其中有很多是准备卖旧买新的业主，他们往往是寄希望卖掉老而小的房子，再换一套大而新的房子。![]()
样板间效果图第二是教育类改善。这类家庭往往是为了小孩上学而换房，为了能够拥有更好的就学机会而选择学区房。但这类房子单价往往高于同地段均价，同时还会做精装交付，使得入手门槛非常高。实际上，在换房改善大军中，很多家庭是同时具有以上两种需求的，所以就让改善置业陷入困境。而实际上，现在流行的一种模式就是1+1，即在已有房子周边，再买一套小房子，以满足家庭结构性改善，无论是家里有“投亲养老”的需求，还是二胎家庭有需要扩大房间的需求，都能够在这个1+1模式下实现改善。同时，这种1+1模式还能够有效满足就学与陪读的需求，即原本在CBD已有一套拥有优质学区的两房户型产品，因为改善需求，可以再就近购买一套毛坯产品，既保留了学区资格又实现了居住改善。更有精明的家长选择买一套真正改善的房子长久自住，再买一套CBD二手的学区房（两房户型），等6年以后，再重新卖掉这套学区房。对于中产改善家庭而言，以上这些选择比一次性购买精装大平层改善的门槛要低得多，实惠更多。所以武汉城建·梦湖云著项目具有很多其他项目并不具备的多场景改善优势。项目地处“金融街”建设大道起点、CBD门户、地铁站站口，以纯改善设计填补了CBD精致改善的空白。![]()
营销中心效果图武汉城建·梦湖云著营销中心将于8月26日（周六）盛大开放，敬请关注与预约参观。
营销中心官方咨询电话：
027-82617777
编辑：小宇
出品：武汉房研社《主编笔记》
1.本文仅作为行业交流，不作为产品最终交付标准。购房请以相关楼盘官方介绍及实际交付为准。2.文中所有投资信息根据当前市场情况估算，仅供参考，不作为任何升值或投资回报承诺。3.文中若出现效果图、示意图均为展示图片，所示规划文图信息具体以规划部门最终审批通过的规划方案为准。
