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行情越平淡，人们越理智。
距离武汉楼市上一次高潮已经两月有余。彼时，武汉天地最后两栋一线临江住宅开盘售罄，项目只剩下22套定制产品，年内发售之后将整体收官。
当整个楼市还沉浸在它的售罄速度与总价时，我在思索一个问题：武汉天地究竟给这座城市带来了什么？给我们留下了什么？虽然它创造了每开必罄的住宅销售神话，它建造的写字楼每栋都是纳税大户，曾有一份不完全统计，武汉天地的写字楼年纳税总额超过20亿元。然而从更广泛的意义来说，武汉天地为城市带来的应该是空间价值，也就是创造了良好的空间关系。一个板块的整体开发，对城市最大的价值就是通过梳理、规划与重构空间关系，改变人们的生活方式与生活体验，让更多的市民参与到这个空间中来体验生活，这才是开发的意义所在。![]()
武汉天地 图源：张泽锋工作室对于绝大多数武汉市民而言，他们并不可能成为武汉天地住宅或商办的业主，但他们可以参与到武汉天地的生活方式中来。这时我正在阅读凯文·凯利所著的《必然》一书，不由地思考以下问题：如果时间回到20年前重新来过一遍，武汉天地还会是今天的样子吗？我相信，通过探索这一答案以及背后的规律，我们大概率可以找到下个十年应该关注的方向。有一种“必然”的定义借用了经典的“倒带”思想实验。这个实验假定我们把历史倒退回时间的开端，让我们的文明一次又一次地从头再来。强必然性是说，无论我们重复多少次，最终都会出现这样的结果。科技在本质上有所偏好，使得它朝往某种特定方向。在其他条件都相同的前提下，决定科技发展动态的物理原理和数学原理会青睐某些特定的行为。这些偏好仅存在于塑造科技大轮廓的合力中，并不会主宰那些具体而微的实例。如果套用这段话的思想回答前文的问题，或许可以得出这样的结论：无论这20年重过多少遍，永清片区地块的演变趋势大同小异，只是操盘的开发商不同，对于细节把控的不同，广大市民对区域的体验会有所不同。我认为是武汉天地的商业街开发。这里集中体现了对在地文化的挖掘、保护与传承。![]()
图源：《武汉天地》官微，原永清片区拍摄于2005年空间关系只是载体，内核基石是在地文化，两者只有深度结合，才能开发成功。瑞安在开发上海太平桥地块（上海新天地）时，围绕中共一大会址的修缮、保护与开发进行。
“一大”组合起来就是“天”，对应的就是“地”，这便是“天地”的由来。上海新天地的团队在修缮老石库门时，对一砖一瓦的各个面做了方位记号，力争在之后的修缮过程中按照顺序重新排列，最大化地“修旧如旧”。在武汉天地商业街的开发过程中，团队同样注重对在地文化的挖掘、保护与传承。武汉天地由12栋建筑组成，其中9栋历史建筑保持原状，配以不超过3层的砖砌低矮建筑，营造出开阔、舒适的商业空间。![]()
图源：《武汉天地》官微这条商业街的建筑高度不超过20米，让人感到舒适不压抑。每走几十米就有向左或向右拐弯的通道，让人很有安全感。这条商业街在武汉首创人车分流（地下停车），有机串联起了高档写字楼、高档住宅与商场、公园等。这种尊重城市肌理又科学规划空间关系的开发，使得整个区域实现了慢行而高可达性。![]()
武汉天地商业街 图源：张泽锋工作室如果时间回到20年前让其他公司操盘地块，我相信仍然会实现类似的规划与业态组合，但空间规划细节的差异也许会导致出现一条小路的错位而割裂业态之间的通达便利性，继而影响人们参与交互的舒适度与兴趣点。由此可见，在地文化与良好的空间关系成就了武汉天地项目，而武汉天地的开发又为整个汉口滨江的崛起奠定了坚实的基础。可以说，未来二七滨江全部兑现以后，片区对商业资源的依赖仍然会以武汉天地为中心点。高级的空间设计带来前卫的生活方式，才吸引了一大批有眼界的精英入住，最后汇聚而成所谓的富豪区与精英圈。而房子卖得快、升值快，写字楼入住率高、租金高，企业纳税多等都是良性循环的结果。如果把武汉天地板块放到城市发展战略中去审视，会发现它肩负起了汉口滨江从内环向二环突破的使命。![]()
武昌滨江 图源《大成武昌》汉口内环滨江的绝大部分是保护建筑，没有做大手笔规划开发的可能性。而武汉天地这个最后一公里，就成为汉口历史文化风貌区连接汉口商务与金融的关节。武汉天地不仅建设了汉口内环滨江的最后一公里，而且为二七滨江的发展打下了完善而高级的框架基础。一座超级综合体点亮一个板块，继而引领汉口滨江的整体发展趋势。城市发展趋势与使命+在地文化传承+良好空间关系+强交互性=城市时代名片按照这样的规律去寻找武汉下一个十年的机会就会得出一个结论：汉口滨江的发展趋势是向下游发展，而武昌滨江的趋势是向上游发展。武昌湾与二七滨江一样，在明确的城市滨江发展趋势下，肩负着从内环向二环突破重要关节的历史使命。从武昌滨江脉络来看，依次为：武昌内环滨江、武昌古城核心区（司门口）、长江右岸滨江门户（武昌湾）。![]()
黄鹤楼实景图其中武昌古城核心区（黄鹤楼、长江大桥）与汉口内环滨江类似，属于历史建筑保护区域。而武昌内环滨江虽然经历十年建设基本成型，已经建成了两桥两隧共四条过江通道，也已建成月亮湾城市阳台以及部分商业，但商业兑现仍需要时间，市民体验仍有距离。前文讲过，在一个“用脚投票”的时代，老百姓不一定会买这里的房子，但是一定会对这个区域的空间产生交集和记忆。记忆点的多少与体验的好坏直接反映出这个区域社会价值的高低。所以说，市民对武昌内环滨江更多的记忆点与信心在于房价信心，在于高楼大厦的新建数量与价格，而不在于脚步停留的时间长短与身心体验的层次感高低，这里不做过多赘述。而在武昌内环滨江发展区域饱和，武昌古城核心区（司门口）是历史风貌区的情况，打通内环向二环发展关节的使命自然就落在了武昌湾。武昌湾，也就是武船旧址，被寄予发展厚望是因为有足够的历史底蕴，也可以用在地文化来解释。
我们可以视为一个豪门的家族基因，就像同样是新生代，豪门子弟的起点更高，他的家族传承下来的底气、格局、资源、眼界以及后天培养的能力会帮他赢得更多的发展机会。魏晋时期，这里是世界第二大船坞，是城港一体化的军事中心。清末民初，这一带是江汉朝宗四大税收关口之一江关，是港口商贸关税要塞。如今，这里是长江右岸滨江的门户，是武昌滨江发展的排头兵。1800年来，这里始终是城市中心价值高地，具有穿越时间周期的价值属性。而根据武汉的发展趋势，诸多重大工业原址都会被政府做出大手笔高级规划。比如：如今武船旧址被规划成为武昌湾，开发使命是点亮大武昌，带动武昌滨江焕新升级，成为世界级滨水城市的名片。项目是长江主轴重点段最后一个成片开发的土地，将成为城市一二级土地联合开发的典范。在武昌湾，将崛起一座总建面约160万平米的超级城市综合体——武汉长江天地。这是第一个在工业遗址上建立的天地，武汉主城几乎不会再有超级大盘规划，只有这种超级综合体能够彻底改变一个区域的发展面貌，带动区域整体焕新升级。![]()
武汉长江天地项目区位示意图由武汉长江天地领衔的武昌湾片区由武汉城建集团与香港瑞安集团强强联手规划与开发。瑞安集团是上海新天地、武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地等城市名片的缔造者，是城市综合体开发与运营专家。它在超级板块规划、兑现与运营上具有超强的能力，能够以前瞻眼光引领城市发展趋势和生活方式。武汉城建集团是武汉本地的龙头企业，是黄鹤楼公园、琴台大剧院、武汉市民之家、东湖绿道等武汉多个地标建筑的缔造者。可以说，它是城市发展效率的化身，在武汉每开车走五分钟就会遇到一个武汉城建集团的作品，没有哪一个企业比武汉城建集团更懂武汉。武汉城建集团的加盟，比瑞安集团一家操盘具有更多优势，比如在城市规划、政策理解、推进效率等方面会有显著优势。我们去审视一个区域的整体开发，特别是面对一座超级综合体开发时，应该以“空间关系+交互体验”为重要标准，以公共价值优先原则去审视。那么武昌湾到底要做哪些规划？这个区域今后将给广大市民带来什么变化？老百姓能够以什么方式、什么体验参与其中？公区决定地块的上限，无论是单个住宅，还是综合体都遵循这个规律。在介绍写字楼、住宅、学校、商业等具体业态之前，先来看看整个大区域的公区规划。武昌临江大道在原武船旧址的断头路将被打通，这也将把整个司门口的游客人流从内环导向长江上游方向，让武昌内环滨江的游客更便利地直接进入武昌湾。值得注意的是，武昌湾是长江武汉段沿岸的一个湾区，武昌湾的开发，也是武汉滨江开发首次从直岸进入湾岸。而湾岸与直岸最大的不同是，这里拥有更多的视野，并且在岸边拥有更多面积的体验。在这里，一切应该慢下来，如同城市经过突飞猛进发展二十年后，应该进入精工细作的发展阶段。临江大道作为主干道既是人流的导入口，又是人流的“切割机”，犹如一把大刀，将城市与长江切割，从慢行体验来说是滨江体验的“天敌”。将商业放在右岸大道及长江之间，创造滨江一线腹地，此举措一体化保留见证近代中国船舶工业发展史的滨江工业场地，创造武汉唯一无界亲江的商业项目。同时，让过境车流由地下通道通过，确保地面街道尺度宜人、交通顺畅；并打造 1.6 公里的长江岸线来传承武昌古城与长江相依的历史，再现昔日江岸风华。![]()
武昌湾效果图这里将成为未来武汉长江右岸的观景平台。武汉长江天地在规划上实现与国际著名湾区对标的巨幕观景视野。![]()
武汉长江天地示范区观景视野旧金山的恩巴卡德罗历史街区、悉尼的岩石区、香港的维多利亚港、上海外滩等都有绝佳的观景平台视野。武汉有壮阔的江面，此前的开发没有很好地从堤岸以内获取较好的观景视野实在可惜，这一愿景将在武昌湾实现。按照武昌区“十四五”和“二零三五”规划，武昌古城还将同步打造“音乐谷”“中医街”“美术街”、文化创意产业集群等，形成独具特色的历史文化集中展示区。这里所说的“音乐谷”有可能是以武汉音乐学院为基础，在武汉长江天地打造华中音乐谷，并规划落地建成一条约500米的音乐街。根据拿地条件，项目还将引入具有游轮运营资质的企业，结合沿江商业旅游功能和长江右岸滨江建设，加强水岸资源利用，充分挖掘潜力，形成独具特色的“轮港城游”旅游环线。同时，有关方面还在积极推动长江音乐节等文旅商业名片的打造，今后这里将擦亮武昌滨江IP，成为代言世界级滨水城市的重要名片。众多规划不胜枚举，武汉长江天地内还将建设一系列高档商业、写字楼、住宅、学校等。在这样一份规划上，让人能够强烈地感受到武汉长江天地的开发非常注重公共价值，即为更广泛的市民提供一个“慢行与高可达性”的公共空间，通俗讲就是让人方便来，并且方便留下来做更长时间的交互体验。这也是前文所说“在地文化+空间关系”深度结合后的开发精髓。![]()
武昌湾效果图武汉长江天地的开发是独一无二的，不是复制武汉天地，更不是复制任何一个世界案例。它的身上，同样具有旧金山的恩巴卡德罗历史街区、悉尼的岩石区、伦敦泰晤士河水岸等全球多个著名滨水岸开发的成功潜质：慢行而高可达性的滨水空间；新旧融合且具有历史感；重量级商业及文化项目；高混合度的滨水城市功能……7月28日，武汉长江天地天地和集已经惊艳亮相，虽然只是整个项目的示范区，却已经呈现出诸多在武汉滨江不曾体会过的生活方式。即便是短暂停留，脑海里也不断浮现出一幅幅未来的生活画卷……在这个长江右岸滨江门户之上，在大国重器的工业遗址之上，武昌湾经过重整后将成为长江岸线上的著名景点。所谓代言武汉名片，并不是堆砌名牌炫给世人看，也不是炫耀楼宇的高大炫酷，更不是展现江景的壮阔，而是以更前卫的空间理念与更好的空间关系，吸引并接纳更多全球友人来汉，让多元精彩生活方式在此发生。见证并深度参与上海新天地整个诞生过程的周永平在《新天地非常道》一书封面写下了这样一段话：
