工业遗址变身潮流创新商业，秘密在哪里？

楼市 2024-06-25 17:48 北京

新粮仓KUKU PARK

从2021年下半年开始崩盘的国内住宅市场，经过3年的递延传导，在2024年开始深度影响商业市场。我们可以看到的是，泡沫崩盘前夜拿地的最后一批“刚性供给”新项目在逐步收官，城市商业市场开始“大退潮”。

而对于2024年的市场走势，我年初时曾判断将会是某种意义上的“萧条经济学的回归”。半年下来复盘，年初的判断没有错。各类的消费降级传导到实体店铺，让许多普通项目进入“鏖战状态”。

复盘2024年上半年的城市商业市场，我认为呈现三个特点：

1、整个市场新增商业项目总量开始快速下滑，偃旗息鼓；

2、前两年面世的次新项目只是维持着标准的经营动作，有的“网红项目”已经颓势尽显；

3、最让市场关注的，反而是一批早期商业，进入到了15年的更新周期。他们的更新改造方向，代表了市场的一个新热点。

有一组数据可以为证。

从赢商网的统计数据来看，2023年的存量更新再开业项目占到全部新开业项目的17.6%，而到2024年，随着新开业项目总量的下降，我预计更新开业项目的比例可能会达到30%。进入到2025~2026年，这种更新项目开业比例超过50%会是一种必然。

左图数据来源：赢商大数据、政府网站、平安证券研究所

右图数据来源：赢商大数据

在标化商业新增供应总量下降的同时，工业遗产变身商业的项目却开始多了起来，而这背后就与各地推行的城市更新政策有很大关系。

以北京为例。在《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》中指出，到2025年，北京有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。而上海的2023~2025年的行动计划，也提出要盘活3万亩的产业用地。

所以，在这样的城市更新周期渐入高潮的背景下，各类更新项目的综合发力，就形成了2024年的市场局面：一批创新的更新项目，引领了整个市场的关注度和热度。这其中比例比较大的一批项目就是工业遗产的更新改造。

我们从今年实际线下接触项目类型来看，在各地产业园区热度下降，入住率和租金收入退潮的情况下，工业类项目更新改造为商业，似乎成为一种“刚需”。

所以，我们发现上海EKA天物、北京郎园STATION和成都东郊记忆这批工业改造成潮流商业的明星项目模式，就是市场特别关注的一个话题。

接下来我来跟大家深度拆解一下这个话题。我想回答的问题包括三个：

1、什么类型的工业遗产，具备打造潮流商业的基础？
2、工业遗产变身潮流商业，有没有通行的模式和方法？
3、大型工业遗产和中小型工业遗产，在改造模式上，会有怎样的不同，又应该如何定位？

工业遗产改造地段论

在如今网红经济高度发达的时代，很多人认为传统的商业地产地段论已经不奏效，只要项目本身有特色，运营出彩，有IP内容，一定会走出脱离地段的独立行情。但我们从实际的线下落地实践来看，很可惜，地段论的影响力仍然还在。

纵观大量的实践案例，可以发现潮流创新商业这类项目仍然对地段有着高度的依赖。我们先来看下面一组对各地知名工业遗产改造案例的表格分析。

表：全国著名工业遗产改造项目横向比较

来源：房地产观察家

上述一批项目，或者早已成名，或者新晋大热，或者即将开业万众瞩目，但这批关注度很高的潮流商业案例，都有一个共同的特点：他们都处于大都市的成熟地段。

早期他们都是城镇化大时代之前的工业遗产，坐落于曾经的城市郊区。随着大城市的边界蔓延，现在这些区域都发展成为仅次于核心区的重要地段，并且这些地段无一例外都是这个城市的消费热点区域。

而在我的观察案例库中，在国内几乎没有看到远郊工厂改造成潮流创新商业的案例，其中唯一的特例是北京郎园STATION。

身处北京近五环的郎园STATION，之所以能成为潮流和热点商业，也与北京深厚的文化产业和这里的影视产业的高度集聚有很大关系。

影视产业的办公人群为这里的潮流艺术市场做了良好的铺垫。而具有北京这样的文化资源的能级和影响力，在全国几乎找不到第二个。

并且对于“东富西贵”的北京城，郎园STATION所在的东北五环地区，链接了朝阳区和顺义区，这些地段在北京仍然属于不错的产业办公和商业消费地段。

所以从这个角度来看，并不是所有的工业遗产都适合打造潮流创新商业，很多地段偏远、非核心消费区的工业遗产，还是需要另做打算，潮流商业可能并不是他们的最佳选项。

规模不同形成模式异化：大厂模式与小厂模式

大多数对购物中心体量大小的划分定律，也可以适用于工业遗产的改造实践。

一般情况下，业内将超过10万平米的购物中心统称为大商业。按照这样的评价标准，我认为可以把占地面积超过10万平米的工业遗产称之为“大厂”，而把占地面积低于10万平米的工业遗产称之为“小厂”。

空间大小决定了业态的内容丰富度和产业的承载能级。至此，工业遗产的改造模式也可以分为“大厂模式”和“小厂模式”。从内容生态、空间营造、产业承载力方面看，他们有着本质的不同。

我们先看大厂模式。

1、大厂模式：产业核心+主题街区+策展空间

我们以成都最热的东郊记忆和北京最火的郎园STATION为例，两者占地体量规模分别是18.8万平米和13.5万平米，他们都是标准的“大厂”，我们来看看他们是如何打造的。

一般情况下，大厂有着更大的占地面积，更纵深又低密度的空间肌理环境，这样的空间特征决定了这里承载的业态不能仅仅是商业，更需要确定自身的产业定位并围绕核心产业构建商业生态系统。

在这方面，我们看到两者在产业运营上的共同特点都是“以文化来驱动城市更新”。

但两者的不同点在于：成都东郊记忆以音乐产业为主打，而北京郎园STATION则聚焦于影视设计艺术产业。两者分别在音乐和影视产业方面，做成了国内的顶流园区，这样的产业高度和聚焦能力，让他们从同类项目中脱颖而出，形成自身独有的IP特色。

图：东郊记忆业态布局图

图：郎园STAITON业态布局图

而从空间上看，分析这两个项目的空间布局图可以看出，为了构建两个项目的“文化沸点”，他们都在自己的核心区预留了一个非常重要的活动场域，分别是郎园STATION的中央车站文化广场（面积7,000平米）和东郊记忆的演艺中心和展览中心（面积6,600平米）。

这些超5,000平米的大型室内策展空间，为两个项目举办各类高级别的文化盛会奠定了基础物业条件。而要想驾驭这样的物业空间，则需要丰富的文化资源统筹和高超的策展能力，这对运营团队都会是巨大的考验。

其中，东郊记忆打造的各类音乐节、音乐季和各类明星音乐会，比如莫文蔚、刘欢、汪峰等顶级流行音乐明星的驻场表演，这些都为项目带来了全国乃至世界级的影响力。

而郎园STATION参与的北京国际电影节、北京图书市集等各类活动，也是具备了非常高的文化影响力。他们高水平的产业招商和活动运营模式，成为全国同类项目学习的标杆。

所以，从上面的案例分析，一个超过10万平米的大厂更新，最重要工作是确定自身的产业定位，找到自身的产业制高点。

无论是什么大城市，只要是在成熟区位的超过10万平米大厂，它的功能定位一定是这个城市的产业抓手，他们可能是影视、音乐，也可能是新一代沉浸式产业，可能是文化体育产业，也可能是美食娱乐产业。只有抓住了“一个核心的产业引擎”，才能使得项目不是众多中小业态的拼凑在一起的乌合之众，而是有灵魂、有高度、有引领作用的城市潮流消费聚集区。

图：郎园STAITON北京国际电影节策展布局图

来源：北京国际电影节

2、小厂模式：场景制胜、精致审美和潮流业态构成创新动力

相比于大厂高举高打的产业运营，低于10万平米体量的小厂，要想在潮流商业领域站住脚跟，除了必须具备地段优势之外，更多是要在审美场景、店铺招商和社群运营上发力。

我们以上海今年爆火的EKA•天物为例。

EKA•天物为了在上海成百上千的厂区改造市场的内卷中突围，首次采用了以明星建筑师为核心的集群设计模式，将原有厂区里的每一栋建筑都做了精心的设计。这批高水平设计师群体涌现所形成的设计力和审美力，使得EKA•天物大幅超越了同类项目的水平，因此他们的场景本身，就足够在上海的商业圈、设计圈和文艺圈快速预热，成为热门的话题性的项目。

至此，项目从厂区变成了人流涌动的景点同时，也带动了优质的潮流商业品牌争相入住，构建成了良好的运营局面。

图：EKA天物中心水系及铜堡

来源：房地产观察家

而深圳a Park今年热度的快速升温，也是因为他们的审美意识和设计理念。这是一个融艺术、生态和人文一体的新艺术公园，定位是多元艺术商业空间，集科技、创意、时尚、商业、办公、旅居等多重功能于一体综合性空间。

在空间设计上，a park独创把首层架空形成公园式商业，实现“社区公园”属性与商业价值的平衡；原厂房从封闭的盒子空间，延伸至室外，有机链接周边，使原本封闭的厂房变成开放的多功能多业态的公共社区；

而前庭的开放式广场，植入宽敞的阶梯架空平台，打造惬意社交街区，汇聚精致好味的轻食咖啡，有酒、有生活，带上宠物肆意“躺平”享受繁忙都市中的生活美学巷道，同时也为市集、live music、艺文展览等提供场所。

对于小而美的“小厂型创新商业”，他们的审美力与场景体验力就是核心竞争力。他们通过空间环境的营造，吸引了这个城市特定的潮流人群的聚会，创造一个小的创新消费生态链，这是这类项目的成功的密码。

工业遗产改造潮流商业的三要素

刚刚分析完大厂模式和小厂模式在战略上的不同点，除了规模大小不同，导致的战略要点不同之外，这些好的潮流项目，他们又有何共同的创新要素值得我们学习呢？

在此，我通过梳理这样一批创新项目案例后，总结出下面三个要素，分别是：新场景、新业态和新运营。

1、新场景：超一流的创意设计和“杀手级”的场景设置

随着中国进入后城镇化时代，大众审美水平的提升和新一代年轻人对高颜值产品的“刚需”，倒逼了整个设计行业需要快速进步。

潮流商业作为所有商业品类中对设计有最高要求的一类，设计本身就是项目的品质代言。在国内能够出圈的明星项目，无一不是具有国内一流的创意设计力和审美力。精心设计的建筑立面，有表现力的户外景观，有沉浸感的室内空间，夜游的幻彩体验，都已经成为最新一代厂房改造的标配。

所以，在未来的改造时代，普通厂房改造成产业园已经高度同质化，但要改造成为潮流消费中心，就需要多方面的商务条件配合。一般情况下，没有好的地段，没有充沛的客流量，没有比较好的消费收益转换能力，是没办法支撑如此精致的改造的。

下面我们来看一组新场景的案例。

比如，北京郎园STATION的场景，让人有一种科幻电影的既视感。它与这里的影视产业汪洋恣肆的想象力和创新力有着巨大的关联。人们来这里工作或者消费，一看到这样的场景，那股“劲儿”就来了，这里的建筑所蕴含的情绪价值，赋予这里的人群极大的创新动能。

图：郎园STATION创意街区

来源：房地产观察家

而在上海，EKA•天物中铜堡和水系搭配的场景，将最新一代的都市魔幻主义的精致、摩登和时尚演绎到了极致。这样的封面型场景已拿了各类国内外设计大奖，有穿透感的场景力确实是项目早期就能出圈的核心竞争力。

图：EKA天物中心水系及铜堡

来源：房地产观察家

还比如在重庆鹅岭二厂，这个“潮到风湿”、游客如麻的重庆顶级潮流目的地，这个楼宇之间的大坡梯和318此生必驾的路牌，代表了都市年轻人里面的“诗和远方”，成为二厂在小红书上最重要的摆拍和打卡之地。

图：鹅岭二厂大楼梯

来源：房地产观察家

而对于一线城市，以文创零售类为主的项目，可以非常有调性，比如上海现所。上海现所纯白色的设计美学，结合各类潮流策展活动，也是小红书上的重要话题点。

图：现所中庭

来源：房地产观察家

对于新一线或者二线城市，以餐饮类为主的项目，在精致设计之余，还需要有很好的烟火气，比如合肥的刚开业的新粮仓KUKU PARK。这个在项目中心位置的美式风格的造景模式，也是项目火出圈的封面型场景。

图：新粮仓KUKU PARK

来源：房地产观察家

由此，我们可以看见，在时下的颜值经济时代，潮流型商业都必须有自己的封面场景，他们是这个项目最重要的流量传播点。

一个平淡的、没有记忆点的、没有独特性和唯一性的场景，是很难在几十、上百个城市商业项目中脱颖而出的，当然更不会受到潮流人士们的青睐。

2、新业态：新一代沉浸型业态的广泛渗透，已经成为主流趋势

除了场景，业态的创新也很重要。因为场景决定了短期的引爆力，但内容和运营才是长期经营的根本。

在潮流型的商业中，如何构造自己的特色业态，形成一个稳定的吸引潮流年轻人群聚集的消费之所，这点是项目的刚需。

梳理下来看，年轻人们对艺术、审美、学习、娱乐、亲子类业态都有自己的刚需。其中最值得关注的业态有下面几类：

第一，沉浸型展演空间

由于大多数的厂房空间，天生就有大跨度的柱距，高挑的屋顶，纵深的内部，所以他们往往都是做沉浸型展演空间的绝佳场地。

在上海静安区的新业坊园区内，有个占地7000平米的“遇见博物馆”，这个由专业机构长期驻场策展的空间，一直是整个园区内的核心人流吸引物。

在这里，梵高、莫奈、毕加索、后波普时代潮流艺术、日本浮世绘真迹等各类世界名流艺术家和流派的作品，通过全新的沉浸型数字光影空间展出，总能吸引大量的文艺青年和亲子家庭购票观展，成为上海市民的必备的精神文化大餐。

图：上海遇见梵高光影艺术展现场场景

来源：房地产观察家

第二，乐园型业态空间

在大连，一个15,000平米单体厂房改造的“熊洞街”项目横空出世之后，很快就预热了它所在的冰山慧谷产业园。这个由早期大连冷冻机厂更新改造的项目，因熊洞街单个项目业态的落地，人气快速攀升。大量年轻人、二次元爱好者们纷至沓来，将这个普通的产业园变成了大连潮流青年的聚会之地。

图：熊洞街现场场景

来源：大连博涛文化

而在成都的东郊记忆里，一辆老式绿皮火车横亘在一片创新商业之中。火车上不仅有创意餐饮，更是有为纪念曾经的工厂历史所编演的情景式舞蹈。每当音乐响起，这片火车公园广场区域瞬时人流聚集，大家在沉浸的观看表演同时也能体会到这座大厂的前世今生。

图：东郊记忆火车公园

来源：房地产观察家

除了上述这些业态之外，还有大量的创新类业态可以植入厂房空间，不胜枚举。从空间场景的灵活度和适配性来看，厂房类项目比传统的盒子型商业有着太大的优势。他们一定会是未来这个城市创新场景体验的重要孵化器。

3、新运营：基于社群和策展为核心的运营模型

经过这几年的摸索，行业内对潮流商业的运营模型已经基本成熟。从本质上看，这类项目的运营模型都是基于特色兴趣圈层的运营。

以社群活动为媒介，与同好一起，奔赴热爱，是这类项目的共同模式。

无论是艺术策展、音乐会、特色市集、还是各类节市活动，潮流商业无非都是一种强运营的业态形式。

而在日常辛苦而高频的运营活动中，生成稳定的盈利机制是最重要的工作。场地只有不断地有热度，有人气，才能催生出有经济回报的运营活动。所以，这里的运营关键是如何快速提升场地的价值，并将公益性活动与盈利型活动合理搭配，不能因过多的公益活动带来运营亏空，也不能因过多的盈利性活动，损害了城市公共利益和市场热度。

总结

关于厂区更新的模式，上述的分析和总结只是一些代表性的个案。从全国来看，这类项目可能总量数千个，但能做成明星潮流商业的仍然只是少数，从产业定位来看，这类项目仍然还有更多元化的定位方向。

比如，有的园区就是聚焦于体育型项目、有的则聚焦于公共文化或者艺术，还有的聚焦于科创设计等等。但所有的改造项目的模式制定，仍然要遵循最基础的投资回报逻辑。只有在潜在高产出的项目上，投资者才敢做出更大的投入。

而从潮流商业的选址特点来看，各类低坪效的业态模型都很难产生正向收益。

地处城市远郊或者非城市商业消费地段的厂区，无论是大厂还是小厂，一般都不适用于潮流商业的产业模型。

所以针对远郊型厂区的改造模式，是一个难度更大的课题。这类项目通过商业常识来判断，需要更多、更强的文旅属性的业态来提升项目的目的性消费市场容量。但远郊旅游度假项目又与所有的文旅项目一样，他们的游客天生具有潮汐属性，平日流量的谷底如何填补，是这类项目最难啃的骨头。

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