房地产见底的6个信号

楼市 2024-07-25 17:29 北京

眼下，中国房地产处于“已大跌却未见底”的尴尬阶段。

救也救了，但却依旧在跌；

该大跌也跌了，但似乎还没跌够。

过去3年，是中国房地产大幅下跌的3年，核心一二线城市房价暴跌30%到50%，房地产行业也从18万亿下降到24年预计的9万亿……虽然，房价和行业规模都已经惨烈“腰斩”了，但眼下的房价和房地产规模，依旧还在“跌跌不休”！

不怕一时大幅下跌来个痛快，最怕“跌跌不休”不知何时是个尽头。

房地产何时到底？各路专家莫衷一是。

说24年、25年、27年甚至更远时间到底的都有。

比如瑞银认为2025年中国房地产会复苏，预计到2025年6月，房地产价格和新开工量将趋于稳定；

比如高盛认为，房价要在27年三季度到底，房价还有40%下跌空间；

比如央行调查统计司原司长盛松成预计这一轮调控到完全平稳可能需4-5年。算下来大概25年到26年左右。

当然也有人说，美国房地产泡沫破裂用了6年，日本用了17年，中国眼下才3年，房地产调整到位，还早着了。

老潘强调的是，其一、不能用美国和日本调整周期去套中国，就好比不能用日本17年调整去看美国2008年次级贷危机一样；

其二，家家都有不一样的地方，比如日本当年房地产长期下跌有更多深层次问题，比如人口、收入、债务、经济等问题。一个典型是当时制造业被中国逐步赶超，导致本国经济与购买力大幅度削弱，彼时传统家电、消费电子、钢铁、造船、高铁等产业都被中国超过，就连汽车业也被动摇根基，比如美国次贷危机时美国的特斯拉、苹果、英伟达等高科技产业正在突飞猛进；

其三，中国眼下城镇化所处的阶段、巨大消费内需的独特优势、新能源新科技产业的大力领先发展……这与当时美日是有巨大区别。

但也得必须强调，眼下中国乃至全球正处于百年未有之大变局，军事，政治、外交、经济都处于大变革和极大不确定性，尤其三中全会一改过去以经济发展为中心调整为“安全与发展”的双中心国策，从这一点来说，未来中国房地产何时到底？理论上存在太多不确定性，加上政策对市场也不是万能的，所以但凡过于具体明确的底部预测，都是缺乏理性的。

底部很难预测，但行业见底的信号，却是可以评价和衡量的，这又为我们观察和了解中国房地产真正“见底”提供了一个新视角。

对此，老潘今天系统总结一下，中国房地产的见底的6个信号！

源头信号—美国开启降息周期，是中国房地产见底的前奏

房地产是资金大户行业。

而房地产见底，往往巨量资金持续涌入就能改变供求关系，最终完成市场筑底。这个逻辑通俗的表达就是5个字——“大水漫灌法”！

但眼下这个“大水”，国内很难生产，因为眼下国内强调高质量发展，武断大放水不太可能，但从全球看，一旦国外全球资金涌入中国房地产，那或许就成为中国房地产见底回暖的一股巨大力量。

而国外国际资本为何流入中国房地产？

这源于美元潮汐，是一轮全球资金的乾坤大挪移。比如过去，国际资金因为前些年美元持续加息，所以都纷纷流向美国。而眼下，美国在利率高点占位太久等多方原因，不得不开启新一轮降息周期。

如此以来，中国房地产的机会就来了！

首先，一旦美国开启降息周期，利率下降，那么国际投资者可能会寻找更高收益的投资渠道，这意味着之前趴在老美账户上套利的纸巾也会大量外逃，热钱会第一时间超低优质资产，而中国房地产作为资金量吸纳大且房价已大幅跳水后的优质资产，会成为海外资金最热衷的蓄水池；

其次，一旦美国开启降息周期，中国也就可以顺势打开自己的降息通道和更为宽松的货币政策，这样一方面中美资金息差不会扩大，避免本土既有的国际资金外流到美国，另一方面，中国本土降息后，会直接降低中国房地产市场的购房成本，刺激房地产市场。

其三、美国降息还可能影响人民币汇率。如果美元贬值，人民币相对升值，这将使得海外投资者购买中国资产（包括房地产）变得更加划算。这将进一步刺激国际资本流入中国房地产市场，推动房价上涨。

回顾过去几次美国降息周期，我们可以发现，中国房地产市场往往会同步出现一定程度的上涨。以2008年全球金融危机为例，当时美联储大幅降息，以刺激经济复苏。这一政策调整导致大量国际资本流入中国，推动了中国房地产市场的快速上涨。

比如前不久，传闻美国9月即将开启降息，这个消息一下就刺激了中国房地产股票的整体近乎涨停；而一旦美国真的降息，那么，2025年中国地产市场或迎来新的发展机遇。

当然美国降息并非形成对中国房地产见底立竿见影，但却从资金底层逻辑上是一股巨大的支撑力量，毕竟房地产见底企稳需要多方的实力。但不可否认的是，美国开启降息周期，也将是中国房地产见底的一个源头级的重大利好。

发力信号— 贷款利率，进入“2字头低位区”！

高库存时代，千救市，万救市，最核心不在供给侧，而在需求侧。

尤其是如何降低需求侧老百姓的“购房成本”！

眼下楼市下行期，老百姓购房成本最大最关注除了房价之外，就是房贷利率。

过去4、5、6的房贷利率在上行期被“忽视”痛感，毕竟当时收入和信心很足，但如今在经济下行和老百姓收入下降且信心不足时，眼下即使房贷利率3字开头，自然也依旧被嫌弃利息太高。

此一时彼一时，毕竟这3年沧桑巨变，市场很多逻辑和标准都变了！

比如眼下即使3字头，哪怕今天央行又降息10个BP，即五年期LPR下调到3.85%，哪怕虽是历史上最低水平，这虽然是利好房地产，但谈让房地产筑底见底，还依旧较远。

而市场实际执行上，比如517政策后，全国房贷利率出现大幅度调整。比如2024年6月份全国房贷平均利率已经调整到3.5%左右，首套房利率已经降到了3.3%。

所以，救市需要重典，未来房贷利率如果从过去3、4、5字头降到2字头，比如如果实际房贷利率降至 2016年 2.51%……那么中国房地产的“筑底见底”将形成实打实的强力护盘，大量刚需改善客户会进入房地产市场。

一旦房贷利率全面跌到2字头，进入2字头下行区间，那么，这将构成房价触底、房地产到底的关键信号。

因为一一方面利率2字头是实打实的让利减负，央行银行实现了最大的诚意，幅度够大了，这样大概率触及全国大量刚需客户纷纷入市；另一方面，彼时如果房贷利率2%了，那么银行基于保息贷差，那时银行一定已经提前大幅下调存款利率，这就会诱导一个结果，老百姓未来存钱存款几乎没啥利息收入了？

那么，老百姓就会想方设法将存款转移到能带来更高回报的地方。

从这个逻辑看，房地产，比如因为相对更高的租售比的租金收入，或者因为利率下降刺激经济增长收入增长带来房地产未来增值预期……就成为超低利率时代的一个新出路、新蓄水池。

所以房贷利率降低到2字头且继续下探时，往往就是刚需改善大量入场的时候，也是大众老百姓存款从银行开始转移到“房地产”的时候。

临界点信号 —当“租售比”大于“贷款利率”

过去大家都不太关注租售比。

因为房价上行期，房价上涨是大头，租金是毛毛雨，被忽略了。比如一套200万房子，3年可能就翻倍成400万，赚了200万，而租金2年还不到10万，显然赚增值才是关键。

但现在行情“物是人非”。

房价暴跌了30%到50%，且眼下还在下跌，房子普遍进入不升值通道，那么此刻大家就不得不开始考虑“租金问题”。尤其低收入时代，租金也是一块大肉。

同时，眼下新时期，租售比开始反向飙升！

一则过去“房价暴跌，租金微跌”，这就等于租售比大幅提升了。

二则租售比高了，那么持有多余房产就可收取较高租金，尤其在眼下投资渠道丧失后，高租售比租房，能跑赢银行存款，也是一个相对的上策。

全球看，中国租售比处于低位，基本1%到3%左右，尤其是北上广深租售比都在1%到1.5%，低得可怜；而国外核心城市租售比都在5%到8%左右，差距巨大的原因在于国外进入存量运营时代，而中国还在大开发后期阶段。

但过去3年中国房价的大跳水，也让中国租售比，开始反向被动修复。

截至 2024 年 3 月，吉林、西宁、哈尔滨、长春、桂林、武汉、长沙等二线城市租金回报率已经回到 3%以上水平。而 10 年期国债到期收益率 2018 年以来持续下行，至 2024 年 4 月 24 日回落至 2.27%。

由此，一旦租售比达到3%，而房贷利率回落到2字头，那么，这就会导致一个结果——即缺口套利空间横空出世。

所以且不说买房，单从老百姓资产配置角度看，一旦房贷利率进入2字头，而租售比达到3%，那么，未来房产配置性价比明显提升。

但这种缺口机会不会长期出现，因为一旦租售比与房贷利率相当，意味着租金完全可以覆盖掉月供利息，只要房地产政策和基本面维稳，考虑到后期美国降息引发后期中国降息，房价还有筑底回升的盼头，那么，购房者也好，中产资产配置也好，都会诱导资金批量进入楼市！

眼下，低能级城市租金回报率更为可观，根据 Wind 披露的百城租金回报率数据，2024 年 3 月，一线、二线、三线、四线城市租金回报率均值分别达 1.84%、2.24%、2.51%、2.96%。

所以尽管眼下全国各地房价依旧在跌跌不休，但一旦房价下跌后的租售比超过贷款利率，理论上就意味着完成筑底。

某种程度上，房价下跌后的城市租售比，成为判断该城市房产价格下跌是否触底的一个观察窗口。

终极确认信号—销售面积：完成“右侧企稳回升”‌

真正的房地产见底

或者确认房地产见底信号

应该是销售面积，开始见底且稳步回升。

为何是要看销售面积企稳回升？

其一、销售面积回升，说明当前购房者已经接受了这个价格，供需双方达到价格上双向认可，因此，成交量越来越大。但反过来，如果销售面积还在持续下行，那么就会对整体经济、房地产上下游产业、以及开发商的收入产生负面效应。这不仅会影响地方卖地收入，还会影响开发投资、新开工、地方基建投资和整体固定资产投资，最终形成螺旋式下降。

其二、销售筑底不是一两个月的筑底企稳，不是昙花一现，而需要一个稳定窗口期和企稳微微向上的表现信号，这样才能确认楼市真正筑底见底完成。毕竟房地产一时的成交量上涨，可能是受到政策，大幅度促销，季节淡旺季等影响，所以短期1,2个月上涨还不能确认底部。

按照行业筑底回暖评价标准，真正的底是“倒抛物线”的“右侧确认”法则。

即底部确认具体要看销售面积有2大表现：

表现一、销售面积增长率由负转正，越过谷底，增长率艰难变成右侧正向个位数增长；表现二、这种正向增长率还要持续一段时间，后市预测还能继续适度攀升，昙花一现的转正不算数。

其三，眼下销售面积开始脱离行业合理值，但却未必是底。

因为行业市场惨烈下跌，往往带有市场惯性，往往底部都在“超跌位置”，而不是理论上认为的合理面积中枢值左右。

比如理论上，行业公认在当前阶段房地产销售面积应该在10亿~12亿平米左右。而行业最高峰是在2021年的18亿平米，眼下23年就降落到11.2亿平米，而2024年上半年已经跌破5亿，即4.79亿平米，预计全年在9.5亿平米左右，显然跌出合理区间。

但眼下楼市依旧处于“价量启跌”的通道，这也意味着2024年下半年还将继续同比下探。

但值得高兴的是，未来房地产全面见底筑底，会出现一些结构性分化。

即有两大局部房地产市场会率先企稳见底。

第一是供求关系相对良性的一线城市会率先见底企稳，第二，二手房因为房价属于私人个体博弈谈判可以直接一步到位，加上新房又是期房，且有交付风险，以及新房价格不能随意下降，所以对比之下，房价更灵活、产品更眼见为实、买了就能入住的二手房，会率先见底企稳！

但眼下看，全局房地产见底企稳，还需要时间！

复苏信号—房企拿地额、住宅新开工面积提升

筑底信号之后，是复苏信号。

如何复苏？

关键是看房地产链条的主力玩家即开发商开始敢于拿地，多拿地、而且新增开工指标开始持续增长。

这两大指标是信心指标，是对未来房地产销售，对投资回报率有信心的评价指标，没有这两大投资指标、没有这两大复苏指标，房地产销售端的阶段性回暖就会后劲不足，筑底回暖的持续性就值得怀疑。

按照这个逻辑，眼下2024年上半年，无论是房企拿地额，还是新开工面积都在“超跌”，所以，行业谈复苏还远！

以新增拿地看，2024年上半年房企拿地跌到谷底。

回看过去3年，3年前中国房地产拿地靠民营房企撑着，后来民营批量爆雷倒下后，他们都几乎不拿地了，再后来是全国各地城投顶上来，在各地托地拿地，但后来城投拿地没实现销售表现导致自身债务高企逐渐再也拿不动地了，城投缺血后头部央国企开始成为拿地主力军，但如今2024年上半年，一个可怕的信号出现——即行业头部央国企也开始“收缩”拿地了！

数据说话：

第一，24年上半年百强有7成房企0拿地，

第二、百强24上半年拿地总额同比下降35.8%，跌幅惊人！

第三，头部地产央国企拿地跌幅惊人。比如24年上半年“销冠”保利发展拿地额115.8亿，比23年大跌70%；中海地产下滑73%；万科拿地仅28亿，下滑94%，广州越秀地产拿地下跌45%！

显然，房地产最后的拿地主力军，也柔弱了。

与此同时，住宅新开工这个指标也传来史诗级的寒意。

2024年前6月已经下探到2.7亿平米，下降23.6%，而行业最高峰16.7亿平，零头都不如了，而万科龙湖等预判的行业下行期合理住宅开工量应该在10亿平米左右，眼下看2024年预计在5亿平米……仅是行业合理值的50%，这无疑，透露出开发商对房地产未来的深深的信心不足。

换个角度，与自己过去比，新开工大幅跳水，而与全球其他国家比，中国新开工面积，同样处于超跌之中。

比如拿中国对比日美过去相同城镇化率阶段（65%-75%）时看，目前中国千人开工套数 4.5 套，大幅低于日美同阶段开工水平（日本 11.2 套、美国 7.3 套）；

比如再对比日美饱和城镇化率阶段（即2023 年日本 92%、美国 83%），即2023 年日美开工水平（日本 6.6 套、美国 4.2 套）。而目前中国千人开工套数 4.5 套。

如果考虑到预计 2024 年中国房地产新开工将进一步走弱，2024 年中国千人开工套数将低于 2023 年日美开工水平。

所以，无论是对比日美相同城镇化率阶段、还是对比日美饱和城镇化率阶段，中国新开工在大幅下降之后已经较日美呈现超跌状态。

回暖信号—经济、就业、收入全面向好，信心恢复！

眼下楼市的周期堪称五步走。

即“探底、见底，稳底，复苏，回暖”是一步步演变进化！

见底，稳底，投资复苏后，是否楼市全面回暖，最大的支撑是看中国经济是否扭转，老百姓收入、就业、未来预期是否全面转好，真实转好。

没有这个经济、就业、收入基本面的护盘，在当下房地产本就一个供大于求高库存的行业格局下，房地产全面回暖，将缺乏持久和根本的支撑力。

客观说，2020年到2022年3年疫情的严重冲击，对地方政府、开发商和老百姓的三大资产负债表都形成了严重损害，这就导致企业及居民的风险承担意愿与能力均明显下降。

而2021年到2024年三年房价跳水30%到50%,考虑到中国中产老百姓财富70%都在房产，所以过去3年也是中国中产财富腰斩的3年。

3年疫情财富缩水，加上3年房价下跌50%，这意味着过去6年，中国老百姓财富已经大幅度缩水，这也意味着，未来中国需要更长时间，更长周期，更大经济复苏力度，最终才能实现老百姓的财富修复，购买力修复，最终实现对房地产回暖的根本支撑！

探底，见底、稳底，复苏、回暖，是房地产回暖的五步走。

眼下还在探底之中，谈复苏回暖尚早

所以，告诫地产人还得咬紧牙关，再坚持几年！

但也不要悲观

因为这个世界，没有永远下跌的市场，至少房地产没有！

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MTU0MDQyNA==&mid=2650559897&idx=1&sn=b117fb6c5a88f76fb0fd69dd13eb1c8c

博志成发展观

读懂企业高质量发展背后的逻辑，努力做最值得信赖的企业成长伙伴。