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4年前买房的那批人，平均赚20%？

楼市 2024-12-24 18:46 上海

随着2024年接近尾声，又一批购房者搬进了自己的新房。

很多人都迫不及待想知道：“刚拿到手的新房能卖多少钱？”

但很遗憾，由于2021年上海开始实行的“5年限售”政策，近两年入手的房子很大一部分目前还无法交易。

好在2020年买房的那批人，是不受限制的。

我们不妨来看看，他们当初买的房子如今值多少钱？

2020年，上海的新房成交均价为51324元/㎡！

2020年买房的那批人，普遍是在2022-2023年之间，拿到自己新房的钥匙。

据不完全统计，上海2024年期间，共计有722套建筑年代为2022-2023年的房子成交，他们的成交均价为61266元/㎡！

两者之间相差了9942元/㎡，接近20%！

这样简单粗暴的对比显然，太过于宽泛，只能“图一乐”！

因此，笔者对着722套房子、89个小区做了更细致的数据分析，发现了很有意思的2个点！

【第一点】

郊区项目保本，产品很重要！

相比之下，郊区的项目二手成交均价大多是跑不赢当初的新房成交均价：

✦ 松江区2020年的新房成交均价为46675元/㎡，而这批房子在2024年的成交均价为45739元/㎡；

✦ 嘉定区2020年的新房成交均价为41509元/㎡，而这批房子在2024年的成交均价为38488元/㎡；

✦ 奉贤区2020年的新房成交均价为33346元/㎡，而这批房子在2024年的成交均价为32484元/㎡。

这些项目的总价，大致在400-500万左右。

大趋势如此，但还是有个别项目能逆天改命实现阶级跨越。

关键就在于项目的差异化。

泗泾，在大部分的购房者眼里一直都有“9号线拥挤”、“睡城”、“动迁基地”等标签。

2024年泗泾的二手房成交均价38372元/㎡，相较于2024年的43744元/㎡，跌去了12%！

但这并没有影响泗水和鸣在二手房市场上的强势表现。

近年，泗水和鸣一共卖出了20套二手房，成交均价为57541元/㎡，而项目在2020年的开盘均价仅有46200元/㎡。

涨幅在24%！

项目为新中式风格，容积率仅1.5，由9-11层的小高层与6层洋房组成，楼间距宽阔，能拥有优异的采光景观方面，泗水和鸣打造了上海古老园林醉白池，匠造四进园林规制与十二景观。

社区里还有鹿鸣书院，儿童高定成长空间——鲤乐荟，社区共享架空层等生活场景配套。并且还构筑约1200㎡下沉式儿童空间，呈现六大童趣功能分区。

今年，带有时代花园城综合体的招商时代潮派，虽然价格来到了5.3万/㎡，但是依旧在新房市场的有着不俗的表现。

同样也是这个道理，差异化拉满！

【第二点】

市区项目要跃迁，地段和时机是关键！

挑对地段很重要，挑对进场时机更重要！

徐汇长桥，这是上海近年来比较强势的地段，也是一个典型的例子。

很多人对于长桥的印象还停留在老破小、动迁大居上。

但是，这里已经属于徐汇的南部拓展区和高能级科创聚集带，北杨人工智能创新中心也将在这里落地。

北杨人工智能创新中心效果图

这里汇聚了长桥第二小学、逸夫小学、上海小学、上海中学等在家长心中有口皆碑的教育资源；未来23号线也将这里设立龙瑞路和徐浦大桥两个站点……

最关键的是，这里的旧改也在火速推进中！

板块内的汇成南街里，在2020年的7月和12月有过两次开盘，均价在7.9万/㎡左右。

其中，12月的那次开盘推出了237套房源，认购率高达1269%，几乎创造了上海楼市的神话。3000多组客户争抢200余套房源，场面之火爆，令人咋舌。

该项目，2024年成交了7套房源，成交单价也来到了10.1万/㎡，涨幅高达27%！

今年，这里的新盘——海上清和玺单价也来到了11.36万/㎡。

这样的案例还发生在浦东的前滩、虹口的北外滩和瑞虹新城、徐汇滨江等等板块……

另外，有些项目虽然涨幅没有前者这么夸张，但是在二手市场的成交量却非常可观！

普陀武宁板块的新湖明珠城三期，就是其中的代表。

据不完全统计，该项目在2024年已经成交了53套房源。成交量在所有2022-2023年交房的小区中排名第二，仅次于青浦的蟠龙天地。

新湖明珠城三期当初的新房成交价10.2万/㎡左右，而今年二手市场的成交价10.9万/㎡。

新湖明珠城实景图

明年买新房要注意什么？

今年的土拍结果已经透露了一个信号：上海明年的新房价格看涨是大概率的。

面对不断攀升的新房门槛，挑房子也从粗放式的选购变成了精细的考察，购房者在选择时应该注意什么呢？

第一，不仅要选对地段，还要选对进场的时机！

要挑那些正在发展中的地段，而对于那些已经发展得差不多或者还需要很长时间才能成熟的地段，要谨慎。

今年的金鼎天地就是很好的例子。

前两年刚刚起步的时候，首批住宅金鼎首府卖7.5万/㎡，一房难求。当时这片土地才刚刚开始启动没多久，

如今这金鼎九宫格的第一排已经拔地而起了，商业、学校、公园都有了，反而住宅的收官之作金鼎睿府卖不动了！

其次，社区的品质和物业管理也要注意！

这不仅影响到你住得舒不舒服，还关系到你的房子将来能不能在大量的保障房、同价位二手房的竞争中卖个好价钱。

如果社区品质和物业服务有问题，那可不是多花点钱就能解决的小事。

所以，现在越来越多的小区都在提升自己的品质，竞争越来越激烈了。

不仅装标规格在卷，社区景观也在卷，像位于桃浦的宝华紫薇花园，社区内不仅有风雨连廊、双精装入户大堂、精装车库，就连这里的绿植都是全冠移植的……

「温馨提示」

1.本资料为要约邀请,不作为要约或承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准;

2.本资料所涉及部分图片来源网络,版权归原作者所有,如侵权或者原作者要求停止使用、请联系删除;部分涉及项目图片为过程概念示意图,建筑效果、景观效果等均非交付标准，不作为要约及承诺;

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4.本资料对周边商业的具体业态、开业时间等仅介绍,不代表出卖人对此作出要约或承诺,具体以经营者实际经营为准;

5.项目周边教育文化场所设施信息旨在提供相关参考信息,并不意味着对学校就学安排等作出承诺和保证,学校的名称、办学性质、办学规模、学位设置、招生条件及招生区域划定等须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准存在变动风险;

6.在不违反法律法规、合同约定前提下,开发商有权对该宣传资料细节进行调整或更新,敬请留意,恕不另行通知。本资料所示项目政策信息以案场公示为准；

7.文中涉及学校非官宣，请以官宣为准。文中楼盘不构成推荐。

上海购房者都在看。房价涨跌、看房预约、折扣专享、买房避坑、资产增值……

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这个“细节控”太有诚意了！

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