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上海明年要卖的第一幅地，为啥是它？

楼市 2024-12-25 19:52 上海

就在两天前，上海今年第九批土拍公示，仅1幅地块来自松江，出让面积共6.9万㎡。拟于12月下旬发布出让公告，2025年1月下旬开始组织交易活动。

这副地块不仅仅是龙年压轴出让的宅地，也极有可能是2025年上海要卖的第一幅宅地！

那么，这块地究竟有什么特别之处呢？

近10年来，罕见的一幅地块！

先来看一下这副地块的位置：

位于松江洞泾板块，与目前在建的12号线西延伸线沪松公路站直线距离约1.4公里。

地块东至泗砖南路，南至振业路，西至培沟溇，北至双溇河。

周边有保利西郊和煦、香港兴业·兴云间、中建大椿·嘉利椿廷等在售新盘。

资料显示，根据规划该地块限高24米，将配套建设老年活动室、生活服务点、文化活动室、居委会。

1、该地块，是近年最罕见的一幅地块！

它的容积率仅有1.01！

值得一提的是，地块此前规划容积率为1.2，住宅套数为690套。经过本次容积率下降之后，是否还有套数要求，需要等到12月下旬正式出让公告发布时才知道。

调整前的数据

调整后的数据

这里解释一下，所谓的容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。

通常来说，容积率越低建筑占用的面积越少，居住人口少，就有更多的绿地和较大的楼间距，住宅区的公共设施老化和损坏的概率变小，居住舒适度会大大提升。

上海自从2012年6月后，政府就明确规定住宅的容积率不得低于1.0。

以2023年为例，上海出让的74幅宅地，容积率1.2地块，一共只有4幅，且没有一幅为容积率1.0地块。

因此，近些年来尽管上海新房市场上仍有别墅产品出现，但这些大多是联排别墅或叠加别墅，并非真正意义上的独栋别墅。

而本次1.01的容积率，可以看作是“禁墅令”的一次微妙突破。

2、周边的联排最高卖7.2万/㎡！

该地块周边还有不少在售的新房。

地块的北侧就是刚刚开盘没多久的保利西郊和煦，联排单价为7.2万/㎡，洋房单价为4.4万/㎡。

项目今年共计推出了524套房源，已经网签了365套，去化率69%！

保利西郊和煦效果图

南面则是香港兴业·兴云间和中建大椿·嘉利椿廷两个在售新盘，整盘均价分别为5.06万/㎡和5.3万/㎡。

前者在今年推出了262套住宅，如今已经网签了190套，去化率大概在72%；后者在2023年开盘，推出313套住宅，如今去化了51%！

兴业云间效果图

其它区域也在摩拳擦掌了！

2023年9月，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，其中内容就包含了：建议取消远郊区容积率1.0限制等。

虽然只是建议，却已预示着政策风向的微妙变化。

因此，上海其它区县也都纷纷开始摩拳擦掌了。

在今年的7月底，青浦土地推介会上出现3宗容积率低于1.0的住宅地块，这3幅地块都在大淀湖北侧，其中朱家角镇珠溪路东侧I05-06、I05-20地块打包成1幅地块上市交易。

另外D02-12地块，则会单独出让。

如果调整通过并顺利挂牌出让的话，青浦朱家角有望成为14年来，首个纯别墅新地块供应板块。

在浦东张家浜板块的F1b-01地块，规划设计方案也已经公示了，地块由洋房+联排别墅组成，整个容积率仅1.0，是少有的超低密度社区。

该地块隔壁就是目前在售的开云湖璟华庭！

开云湖璟华庭实景图

项目由绿城和浦开打造，璀璨江南作品，预计明年入市。

据了解，项目或将打造建面约240㎡-500㎡联排/合院，建面约140-190㎡洋房产品，预计会有601套房源；

上海楼市，大变天！

2024年毫无疑问是楼市转折的一年：新房联动价取消了、土拍溢价率限制也取消了、地王又开始出现了、中小套户型的标准调整了…

未来，市场归市场，保障归保障的趋势已经非常明显了！

而在市场竞争中，未来楼盘品质对于房价的影响将会越来越大，并且将会和地段价值处于同等地位。

毕竟真正稀缺的地段紧紧是一小部分，大部分的地段是不缺房子的，而是缺好房子。

所以，在今年我们能看到越来越多的项目已经开始“准现房”销售了，

例如，位于普陀桃浦的宝华紫薇花园·公园道，项目就做到了交付级预售。社区已实景呈现，置业者只要成功买房，即可实体查验自己所购房源。

而且越来越多的新房楼盘，也注重实景示范区的打造了。

过去大部分楼盘都只是做一下样板间，然后把售楼处打造的精美，但是现在从会所的一楼，负一楼健身房、泳池基本上都会在认购前实景呈现。

有的项目甚至会把小区架空层，还有车库也实景呈现给购房者。

尤其是车库已经成为房企内卷的重灾区了。

以前弄个星空顶已经非常顶级了，现在地面会使用海派拼花、侧面主景墙也选择了全石材、车道处的吊顶采用了铝板加线性灯光的设计等等……

而那些上千万的豪宅都不约而同把售楼处做成了艺术馆，来展示项目的产品特性与审美来打动购房者。

像13万+/㎡的万科中兴傲舍，光是一个会所上层的外立面，就采用了独家调制的幻彩铝板，使得不同时间不同阳光照射下，会呈现出不同的质感。

整体看来，主入口外立面完全颠覆了过往对豪宅产品的认知，更像奢华酒店，门头精致又不张扬。

进入会所内部，大堂整体挑空14.5米，三层高艺术阶梯夺人眼球，台阶上还布置了国内外大师的艺术作品，每走几步，就可以驻足欣赏艺术品。

此外还有项目会所二楼的艺术走廊、上海首个植物园泳池，专属社交会客厅等等……

与其说这里是个会所，不如说是个创意生活体验馆！

说在最后

上海用不断冲高的新房价格、不断走高的二手房成交量，体现楼市市场那一面的弹性。

期待一个更加尊重市场规律、更加尊重买卖交易主体、更加尊重消费升级的上海楼市！

「温馨提示」

1.本资料为要约邀请,不作为要约或承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准;

2.本资料所涉及部分图片来源网络,版权归原作者所有,如侵权或者原作者要求停止使用、请联系删除;部分涉及项目图片为过程概念示意图,建筑效果、景观效果等均非交付标准，不作为要约及承诺;

3.本资料所提及的在建/规划中交通/市政/生活/教育等配套信息来源于（百度地图）,仅供参考。在建/规划中的相关配套设施可能因政府规划、政策规定等出卖人不能控制的原因而产生调整,本资料旨在提供相关信息参考,不代表出卖人对此作出了任何要约或承诺;

4.本资料对周边商业的具体业态、开业时间等仅介绍,不代表出卖人对此作出要约或承诺,具体以经营者实际经营为准;

5.项目周边教育文化场所设施信息旨在提供相关参考信息,并不意味着对学校就学安排等作出承诺和保证,学校的名称、办学性质、办学规模、学位设置、招生条件及招生区域划定等须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准存在变动风险;

6.在不违反法律法规、合同约定前提下,开发商有权对该宣传资料细节进行调整或更新,敬请留意,恕不另行通知。本资料所示项目政策信息以案场公示为准；

7.文中涉及学校非官宣，请以官宣为准。文中楼盘不构成推荐。

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