今年上海土拍，“开局”不寻常…

楼市 2025-01-07 18:26 上海

2025年，上海土拍的“开局”，有点儿不寻常……

第一，时间提早了！

这次土拍的时间定在了2月中下旬。相比于2024年，蛇年开场的土拍提早了将近1个月！

第二，土拍的数量依旧很少！

这次土拍共计拿出4幅地块，相比于2024年第一场11幅地块数量，下降幅度超过60%！

好在质量都很高。

地块分别位于虹口瑞虹新城、浦东新杨思、松江新城以及奉贤新城！尤其是前两幅地块都具有“地王”潜质。

这两大“不同寻常”的信号都说明，蛇年上海楼市注定将不同寻常！

两幅候选“地王”，摩拳擦掌

此次土拍，最引人关注的无疑是虹口瑞虹新城地块、以及浦东新杨思地块。光是听他们的名字，就觉得他们有“地王”潜力！

1、瑞虹新城新住宅登场！

此次，瑞虹新城地块，紧挨着四平路，北面就是瑞虹新城10期瑧庭。该地块原本规划的用途是商办，后来调整为住宅以及绿地。

新地块位于瑞虹新城片区内，能享受到大片区完善的配套。

内环内的占位，与外滩、陆家嘴的直线距离都在3公里以内，板块有地铁4、10号线环伺。星星堂、月亮湾、太阳宫三大商业体组成了虹口顶级的商业片区。

周边的瑞虹1-10期二手房，也让这里房子有了很强的价格支撑。

像瑞虹新城一期的挂牌均价为9.5万/㎡、二期为10.9万/㎡、三期为11.8万/㎡、瑞虹新城铭庭为12.4万/㎡、瑞虹新城璟庭为13.5万/㎡、瑞虹新城怡庭为14.6万/㎡、瑞虹新城悦庭为16.3万/㎡、瑞虹新城天悦郡庭为16.9万/㎡……

瑞虹九期中粮瑞虹海景壹号，目前在链家上的挂牌均价为17万/㎡。今年6月，刚刚成交一套188.39㎡的房源，成交单价为16.9万/㎡。

2、12万/㎡的浦东新杨思，再次出货！

2024年第七批次土拍中，新杨思可谓是出尽了风头：

不仅上海土拍最高40.37%的溢价率在这里诞生，未来的价格预期也冲上了12万+/㎡。

这里还是上海双高双竞土拍新规后，首个突破中止价，达到竞品质三上限的热门地块！

没想到短短3个月不到的时间，新杨思再次出货！

新地块距轨道交通6/13号线东明路站约1公里。地块周边学校有上海市杨思中学、新世界实验小学；大型商业有浦东三林亿丰时代广场。

不仅位置更好——在新杨思规划的核心区内，而且是这里的倒数第二幅纯住宅用地。

该地块是否能打破现有的溢价率纪录，成为新的地王，就让我们拭目以待吧！

其余地块，暗藏玄机

而奉贤新城、松江新城这两幅地块看似平平无奇，实则暗藏玄机。

奉贤新城地块，位于买奉贤房产的人都看得中的地段，南桥。

这里有5号线地铁站，有龙湖天街繁华商业，还有名气颇大的奉贤初级中学。

这里最近一次开盘的新房，4.4万/㎡的龙湖观萃，做到了三开三罄！周边的金海壹品，当初还是奉贤最难买的项目。2021年新房开盘，入围摇号分数线为72.8分。这意味着入围者必须基础分60分满分，且缴纳至少128个月社保！

前不久，上海“中介头子”之一贝壳，还以13.89%的溢价率在这里斩获了一幅地块。

新地块距离贝壳项目较近，相信热度也不会低。

而松江新城的新地块则位于大名鼎鼎的泰晤士小镇周边。

该地块容积率1.2，叠加和联排的组合。周边被一众老牌别墅区包围，目前二手房挂牌单价在6-7万/㎡左右，甚至有部分别墅房源挂牌单价超过10万/㎡，例如华庭别墅。

这无疑瞄准的都是区内的改善型卖家。

还有一幅“狠货”要注意

除此之外，仅有一幅地块的2024年上海九批次土拍也同样值得注意。

拟于12月下旬发布出让公告，2025年1月下旬开始组织交易活动。

该地块位于松江洞泾板块，与目前在建的12号线西延伸线沪松公路站直线距离约1.4公里。

该地块的容积率仅有1.01！

上海自从2012年6月后，政府就明确规定住宅的容积率不得低于1.0。

以2023年为例，上海出让的74幅宅地，容积率1.2地块，一共只有4幅，且没有一幅为容积率1.0地块。

该块未来极有可能是以联排、叠加产品为主。

因此，近些年来尽管上海新房市场上仍有别墅产品出现，但这些大多是联排别墅或叠加别墅，并非真正意义上的独栋别墅。

而本次1.01的容积率，可以看作是“禁墅令”的一次微妙突破。

目前，该地块周边的联排产品像保利西郊和煦单价来到了7.2万/㎡，香港兴业·兴云间和中建大椿·嘉利椿廷两个在售新盘，整盘均价分别为5.06万/㎡和5.3万/㎡。

但是项目的去化速度都不算快。

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