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黄浦滨江，突然有“危机感”了…

楼市 2024-12-19 18:15 上海

这，是2024年，上海滨江各豪宅板块的成交数据图。

黄浦滨江1047套房源上新，卖出去了970套，成交均价16.2万/㎡！

毫无疑问，这是一份亮眼的成绩单！尤其是16.2万/㎡的成交均价，相较于2023年的14.1万/㎡，暴涨了14%。

这个涨幅放眼黄浦江两岸，傲视群雄！

但是，再次上新的陆家嘴滨江以17.1万/㎡的成交均价，抢去黄浦滨江往年第一的位置；徐汇滨江也以1155套成交量力压黄浦滨江。

此外，世博滨江、东外滩、北外滩，一个个都在摩拳擦掌……

这份亮眼成绩单的背后，黄浦滨江开始有“危机感”了…

一大波竞争者，追上来了！

其中，徐汇滨江是咬得最紧的！

在二手房方面，黄浦滨江已经被徐汇滨江稳压一头了。

根据链家的数据，黄浦滨江二手挂牌价为11.3万/㎡，而徐汇滨江为11.9万/㎡！

新房方面，虽然黄浦滨江的价格依旧领先，但徐汇滨江的涨幅也猛！

黄浦滨江今年新房成交均价为16.2万/㎡，徐汇滨江只有13.7万/㎡，两者差了2.5万/㎡。

但是！

就在今年，徐汇滨江香港置地启元以17.8万/㎡的价格，一度成为上海新房价格最高的项目。

这里还诞生了全国的单价地王，业内人士预测未来绿城徐汇滨江的价格很有可能冲击20万/㎡！

而且黄浦滨江的吸引力也在受到挑战。

黄浦江今年共计有4次开盘，平均认购率为202%，仅有1次触发积分制！相比之下，徐汇滨江今年共计有8次开盘，平均认购率为307%，其中5次触发积分制。

种种迹象都在表明，“老戏骨”黄浦滨江已经感受到了“新晋网红”们的威胁！

黄浦滨江的 “新困局”

当然，一味把黄浦江两岸的价格讨论出个谁高谁低、哪个好卖哪个不好卖，有些太浮于表面了。

其实，不同板块所带来的生活方式才是决定长远价值的真正关键。

在这方面，黄浦滨江确实遇到了困境！

1） 这里的城市更新，有点慢了。

董家渡的城市更新，从2002年就开始了，起步非常早。

从规划上来看，基本上就是要把整个董家渡毫无保留的推翻，重新建起一座金融城！

但是，谁也没想到快20年过去了，这里依旧处于未完待续的状态……

这里能看到高耸入云的摩天大楼，也能看到大量断壁残桓的拆迁老房，和还在动工的工地。

这里地段优秀，但地铁仍只有1条9号线。

这里的新型商业只有绿地外滩潮方，反而是遍布老上海的底商更多些……

绿地外滩潮方

当年走街串巷的一个个美味小吃，也随着众多豪宅的落地而消失，可是融创外滩壹号院的自带商业还空荡荡。

动迁规模大、位置好、对于开发商的资金要求自然也高……

总之，这里的改造谈不上顺利！往往房子还没造完，开发商倒是换了一轮又一轮！

现在20多年已经过去了，上海已经有太多的金融城拔地而起：徐汇的西岸金融城、北外滩的金融城、前滩还有金融中心……

20年前非常重磅的规划定位，如今好像也变得不够看了。

2）更重要的是，这里人气有点弱！

无论是办公楼，还是商场，都缺乏必要的人气支撑。

有媒体报道，2022年，南外滩作为新兴商圈，工作日去重客流为71915人，节假日去重客流51417人。

作为对比，同样是新兴商圈的北外滩，周边聚集了北外滩来福士广场、上实中心、白金湾广场、J·LIFE金茂时尚生活中心等项目。工作日去重客流为347306人，节假日去重客流为283451人。

只要你实地去走走看看，就能明显感受到这里的冷清！

也能难怪，这里会有人吐槽，“天黑瘆得慌”！

与之相对得是，徐汇滨江总是热热闹闹的，有人遛狗，有人遛鹿，也有人穿着足力健溜自己。有宠物友好的星巴克，有提供免费Wi-Fi的manner咖啡，也有量大管饱的兰州拉面和蜜雪冰城。

时不时就能在小红书上刷到徐汇滨江，各种各样的帖子！

黄浦的住宅，进入下一个level！

尽管如此，黄浦滨江依旧在未来的发展中占有着极大的主动权。

就因为这里属于黄浦！这里是上海的火车头，是上海永远会重金投入的地方。

这里永远不缺有钱人！

2023年，黄浦区实现地区生产总值3157.30亿元，区域经济密度达到153亿元/平方公里，继续保持全市第一。同时，黄浦的人均gdp遥遥领先，是第二名的2倍。

根据高力国际的数据，南外滩的写字楼空置率仅有4.4%，是上海所有核心区子市场中，空置率最低的。

而且同样是大幅度领先！

根据赢商大数据中心数据显示，南外滩商圈的工作人群中有52.3%为中产，16.4%为富人，0.1%为超级富豪。

如此强悍的经济实力，也让这里的住宅产品率先发生了变化：

大户型、高总价、高品质的产品正在成为主流！

今年黄浦滨江一共卖出了970套房子，其中822套房源，总价都在2500万以上！在所有滨江板块中，断层式领先。

最典型的例子，就是今年的融创外滩壹号院，最低总价3000万起，最贵的一套达到1.24亿的！

就是这样的产品，依旧做到了三开三罄！

正在热销的绿发浦江园也同样如此，一线江景房，16万+/㎡的单价，主力户型143㎡起步！

光是凭借清水样板间，也能看出项目的奢华：

重达400斤的高定子母装甲门，旭格四玻两腔系统窗；客餐厅、厨房、卫生间、阳台地面通铺进口天然石材，客餐厅墙面全皮革、隐奢风格的金属线条、液态金属板作为装饰，全屋开关都为金属材质面板。

装修品牌的选用就更是大手笔：大金天氟地水两联供的中央空调+地暖、霍尼韦尔新风，甚至配备大金厨房专用空调、阳台配备美诺洗衣机和烘干机、法国帝泽的灶具、油烟机、洗碗机、蒸烤一体机、双开门冰箱。柏丽诺布雷萨系列橱柜，铂浪高单体大水槽，威能热水器和3M净水器……

绿发浦江园样板间实景图

说在最后

购置房产时，地段无疑是一个核心考量因素，然而地段的价值并非一成不变，它是一个动态的概念，由历史沉淀、当前状况以及未来发展的愿景共同塑造。

对于某些人而言，黄浦滨江的竞争力或许看似不如往昔，但实际上，它在悄然迈入新的发展阶段。

「温馨提示」

1.本资料为要约邀请,不作为要约或承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准;

2.本资料所涉及部分图片来源网络,版权归原作者所有,如侵权或者原作者要求停止使用、请联系删除;部分涉及项目图片为过程概念示意图,建筑效果、景观效果等均非交付标准，不作为要约及承诺;

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6.在不违反法律法规、合同约定前提下,开发商有权对该宣传资料细节进行调整或更新,敬请留意,恕不另行通知。本资料所示项目政策信息以案场公示为准；

7.文中涉及学校非官宣，请以官宣为准。文中楼盘不构成推荐。

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