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徐汇龙华18万/㎡？长宁14万/㎡？上海2025年房价巨变…

楼市 2025-01-02 18:01 上海

上海2024年最后一轮土拍正式结束，8幅地块全部成功出让，总共揽金192.19亿元！

随着这一轮的土拍的结束，上海2025年的新房价格也逐渐明朗了……

抢疯了！徐汇龙华冲击18万/㎡？

本轮土拍的最大亮点，无疑是徐汇龙华地块。

该幅地块与黄浦江的直线距离约在1.5公里，距离11/12号线龙华站仅约400米，未来还将有地铁23号线通车！

项目周边有龙华寺、有龙华烈士陵园，还有商业综合体上海龙华会！

值得注意的是，该地块容积率仅约1.59，密度较低，限高高达到60米，未来很有可能是高低配设计，可能会有叠加等低密度住宅供应。

该地块共计吸引了4家开发商竞拍，分别为宸嘉、保利发展、徐汇城投&中海、招商&越秀。

经过101轮报价后，触发了40%的中止溢价率，进入“双高双竞”环节。

最终，宸嘉凭借1840㎡的公建配套竞报胜出，以43.82亿元的总价斩获该地块，成交楼板价高达12.6万/㎡，装修标准≥7000元/㎡。

该地块也成为全国楼板价第二高的宅地，仅次于绿城徐汇滨江地块。

不少业内人士表示，该地块的楼盘公寓产品的单价在17万/㎡以上才有可观的利润空间，而别墅类产品单价很有可能要冲击20万/㎡。

该地块周边的房价格局还是非常清楚的。

一线靠江的两个项目百汇园和尚海湾豪庭，都是二手房。

其中，百汇园一期、二期的挂牌均价在15-16万/㎡；而尚海湾豪庭一期的挂牌价为14.4万/㎡，二期挂牌价目前在16万/㎡左右。

未来二线滨江的新房，很有可能冲击17万+/㎡，例如绿城徐汇滨江项目。

而不靠江的新房项目，例如中海领邸。项目最后的118套房源，全部都是280平的大四房，也是小区最核心的楼王位置，均价为14.9万/㎡。

长宁拍出新地王！

北虹路明年要卖14万/㎡！

此外，长宁地块同样竞争激烈，共有四家竞买人：新长宁、保利发展、招商&越秀、中海！

最终由招商&越秀以21.82亿的总价拍下，成交楼板价为8.85万/㎡，溢价率为24.39%。

不少业内人士表示，该地块的房价要冲击14万/㎡！

该地块位于中环内，东侧紧挨着中环，北侧就是天山西路。与2号线北新泾站直线距离仅约400米。

该地块体量约11210m²，容积率2.2，限高42米，未来有望打造小高层住宅产品。

要注意的是，该地块原来是天山污水厂用地，地块已于2019年正式停工搬迁。

距离该地块最近的2个新盘，均位于苏州河以北的地方，分别是10.4万/㎡的宸嘉100，以及10.2万/㎡的苏河和樾府。

周边二手房小区的挂牌均价普遍在8万/㎡左右。

众所周知，在上海市区里，长宁是新房断供的“重灾区”！从2017年至今，长宁区一共只有4个项目入市。每次一有住宅土地出让、新房入市，中介、销售、或者开发商都喜欢用“绝版、凤毛麟角”等词汇来形容。

背后的原因也是土地供应少，从2019年至今，长宁一共才出让了5幅地块。

宝山淞南，明年要卖7万+/㎡?

宝山本轮土拍共计有3幅地块成交，背后都有金茂的身影。

1、宝山淞南未来要卖7万+/㎡？

淞南的2幅地块都位于在建的18号线延线上，妥妥的轨交盘，且这两幅地块都被金茂&招商联合体拿下。

根据规划协议，这两宗地块都会在地下布局通道直接并入18号线站点，未来出行非常方便。

其中，靠近靠近长江西路站的D1-04地块，共计有3家开发商争抢，分别是金茂&招商联合体、建发、华润。

最终，被金茂&招商蛇口联合体，以29.291亿拿下该地块，溢价率14.9%，楼板价为3.8万/㎡！

根据业内人士预测，该楼盘的保本售价在6.1万/㎡左右，预计未来售价会来到7万/㎡！

目前，周边的二手房新城尚景苑、宝景苑挂牌均价都在5.5万/㎡左右。

而靠近通南路站的K1-11地块，则是被金茂招商联合体以43.17亿的金额拿下，溢价率16.3%，楼板价为3.46万/㎡！

2、宝山杨行地块遇冷？

宝山杨行地块则没人竞争，被金茂&宝冶以31.16亿的底价斩获，溢价率为0%，楼板价为9058元/㎡。

该地块是此前曝光关注度比较高的19号线宝山站（在建）TOD综合体地块，靠近地铁站的2块是商办用地，友谊康苑东面是住宅用地，容积率2.3，限高80米，计容面积约12万方。

项目22万方的总建筑面积，也是8批次土拍中规模最大的。地块的南面就是四季都会晓风来，目前小区的挂牌均价为5.7万/㎡。

临港明年将有轨交新盘

贝壳要在奉贤造房子了

临港地块则是被港城以16.11亿元的总价斩获，溢价率为0%，折合楼板价为12.1万/㎡。

该地块也是标准的地铁房，直线距离16号线临港大道站约100米。

周边大型文化设施丰富，包括星空之境海绵公园、上海海昌海洋公园、上海天文馆、耀雪冰雪世界，中国航海博物馆等。商业可去港城新天地。

这也是临港缺席7轮土拍后，首次上新。

奉贤新城再次拿出一幅地块，与5号线奉贤新城站直线距离约300米。

该地块由贝壳，也就是链家的控股股东，以6.97亿元的总价拿下，溢价率为13.9%，折合楼板价为2.2万/㎡。

这也是贝壳首次在上海拿地，此前其在成都拿下一幅地王。

地块周边各项配套丰盛，包括上海之鱼公园群，五一公园，百联南桥购物中心、龙湖天街、上海南桥国际广场、九棵树艺术中心、奉贤博物馆、南上海体育中心（在建）等。

可以说是奉贤新城核心地段的位置，未来也一定是抢手货。

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