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普陀存在感"最弱"的地方，卖疯了！

楼市 2024-12-17 18:17 上海

最近，普陀长征板块的新房卖疯了！

9.86万/㎡的越秀苏河和樾府，推出130套房子，吸引了439组客户认购，认购率超338%，第三次触发积分制。此前的两次认购率分别为270%和287%，入围分分别为50分、54.56分！

与之形成鲜明反差的是，长征板块在普陀似乎从来没有什么存在感！

这里不如真如板块名气大，这里不如长风板块界面好，更没有武宁路和长寿路内环内的地理占位……

就连二手房挂牌均价，在链家的地图找房中不知道为啥也只显示4.4万/㎡？！

甚至，比桃浦还低了5000元/㎡。

这不禁让人好奇，明明在市区内，长征的二手房均价为什么会如此低？

又是因为什么，让这里的新房反而“卖疯了”？

中外环的长征，被低估了！

有的时候，数字是会骗人的！

其实，长征板块内几个具有代表性的商品房，近两年的价格非常可观，能卖得比内中环的万里板块还贵。

万里板块内的二手房：

2007年的愉景华庭7.2万元/m²；2010年的万里双子座6.9万元/m²；2012年的大华颐和华城6.6万元/m²。

作为对比，再来看长征板块：

2004年的象源丽都7.6万元/m²；2005年的绿洲湖畔花园7.3万元/m²；2006年的金沙雅苑未来街区7.9万元/m²。

很明显，万里房龄更新的小区，卖得却比长征更低，平均至少低出4000元/m²。

象源丽都实景图

更重要的是，长征的房价在经过这轮调整后，涨幅依旧非常亮眼！

随便看两个例子：

象源丽都，2020年成交均价6.8万元/m²，而今年的成交均价依旧在7.4万/㎡左右，整体涨幅高达8%；绿洲湖畔花园，2020年成交均价6.97万元/m²，这两年的成交均价为7.6万元/m²，涨幅9%。

经过楼市如此大幅度的价格调整，长征的二手房依旧能有这样的表现，已经算非常不错了。

尤其是河景大平层上河湾，随着这波豪宅疯涨，成了长征涨幅最高的小区：

149㎡3房的2020年成交单价在8.11万元/m²，近两年差多面积段、差不多户型的房源，成交均价已经来到了10.6万元/m²，涨幅超过30.7%！

长征，还有空地发展！

现在的长征板块，和市区大多数板块一样，大框架已经定形了！

中环线东侧的一小区部分，都是房龄超过30年的老公房，最近是没什么拆迁可能了。但是，这里有两所口配还不错的公办学校，新普陀小学还有梅陇中学。

2006年就开业的百联中环购物广场，是普陀老牌的商业中心，人气仅次于环球港；东部还有号称真北市级商圈的近铁城市广场与118广场。

只不过随着时间的流逝当年的商业“巨头”现在略显萧条，但靠的是日常买菜和大量的兴趣班支撑。

像象源丽都、金沙雅苑系列等长征的商品房……大多集中在祁连山南路地铁站附近，

但不同的是，在长征板块的南部地方，有一块可以调整的空间。

这里处于普陀和长宁相交的黄金位置，与长宁区的北新泾临空商务区只隔了一条苏州河！与长风商务区只隔了一条中环！

虽然现在这里依旧有一些老旧厂房，但是近两年都在陆陆续续拆迁，未来将会有大量的生活资源导入。

例如，在云岭西路以南的部分，规划有大量的商办用地，以北的地方则有一所华二普陀校区在建，与此同时这里还规划了住宅用地，目前还是待出让的状态。

最重要的是，这块地方紧挨着苏州河！未来苏州河的一侧将建成半马苏河公园！

半马苏河公园是苏州河沿线面积最大、腹地最深的滨水生态空间。整体规模加起来近50万方，体量是陆家嘴中央绿地的约5倍，中山公园约2.5倍，超过普陀地标级公园长风公园。（信息来自上海普陀微信公众号）

其中长征所处的半马苏河岸线二期（约4.5万平），已经建成对外开放，2024年上海苏州河半程马拉松赛也是在这里鸣枪起跑。

在最新苏州河规划中，这里将称为新绿宜居段，规划引导城市功能与绿色开放空间相融，协调外环两侧四区交界节点空间，集中打造文体娱融合的大型滨水节点。

这种一江一河的一线滨水板块是这座城市置换链塔尖的存在，也是将人生资产与城市顶层规划绑定的时代置业机会。

目前板块内的住宅体量很少，确定住宅仅有5个，河滨香景园，馨越公寓（公租房），上河湾（近期商品房），越秀·苏河·和樾府以及未来的一块待出让宅地。

长风最后一块地已经卖完了，想要苏州河滨河地段的新房，也就只能等长征了。

居住品质，永远是“胜负手”！

长征之所以能获得购房者的认可，还有一个很关键的原因——产品！

就像上河湾之所以迎来房价爆发，很大一部分原因是因为产品力过硬。

全石材干挂外立面，整体社区品质仍保持得非常好；法式园林景观、3000平米的超大会所、恒温泳池、高达1：2.6的车位配比等等，据说产品当时的装修报价还达到了6000元/㎡！

近期大卖的新房，越秀苏河和樾府，也同样是这个道理！

这是上海第一个以5000元/㎡做出样板间的新盘！

越秀打造了一座约50米宽、约6米高奢阔尺度门头，以非遗锻鏨手法打造约10米铜门。整个小区的入户大门如同一幅徐徐展开的画卷，算得上是普陀的独一份。

进小区后，你能看到约6米的石材景墙，百万级别的迎客松；能看到约20米长的梁桥浮水；能看到一方太湖原石置于中心，流水从中缓缓冒出……

社区内约1300㎡私享会所，是围绕中心庭院布置的，

并且只对业主开放。功能涵盖健身房、瑜伽室、棋牌室、儿童游戏区、私宴厅、泳池、会客区等。这里面的更衣室甚至自带汗蒸房！

地库和地下入户大堂则更为惊艳，3.2米净高行车道，车道与地库立柱铺装金属线条包边；见光不见灯、见顶不见管。

说在最后

普陀特殊的历史，让传统的“环线论”并不如“板块论”来得更精准更动态。

伴随着城市更新的节奏，各板块都在互相争鸣，你追我赶，而并非传统的摊大饼模式。先发有先手的优势，后发有后发的机遇。

在这新一轮发展中，长征板块无疑已经领先一个身位了！

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普陀存在感"最弱"的地方，卖疯了！

这个“细节控”太有诚意了！

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