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摘要：租房市场不断升级和演进，老牌运营商亟需找到企业自身品牌定位，打造差异化竞争优势。（报告期2024.09.20-2024.10.21）
观点指数 市场再迎新品牌，国资企业管理规模显著扩容 随着越来越多企业涌入，住房租赁市场不断升级和演进，竞争加剧，老牌运营商亟需找到自身品牌定位，打造差异化竞争优势。与此同时，期内房企系、中介系、地方国企系以及外资系已开业房量继续增长，为市场注入新的活力。
扩募再进一步，优质资产陆续纳入潜在资产池 扩募是公募REITs产品实现资产扩充的重要渠道，已上市保租房REITs拟通过扩募机制注入优质资产。其中华夏北京保障房REIT扩募发售状态更新为已受理，本次入池资产包括北京4个公共租赁住房项目。首发端，招商蛇口租赁住房基金募集期间净认购金额达到13.63亿元，认购资金在募集期间产生的利息为523.25万元，有效认购份额为5亿份。
保障性住房再贷款比例提升至100%，一线城市住宅租金集体下滑 培育和发展住房租赁市场，也是房地产市场平稳健康发展的重要组成部分。在政策与资金的支持下，住房租赁市场将迎来更广阔的发展空间。市场表现上，重点城市市场活跃度期内下降明显，挂牌租金增长乏力，10城平均租金水平不及去年同期。
市场再迎新品牌，国资企业管理规模显著扩容
近年来，住房租赁市场基本面发展向好，入局者增多，市场参与主体呈多元化发展。
近期，锦江酒店（中国区）宣布推出首个企业公寓品牌“途羚公寓”，并在沪落地首家门店途羚公寓上海民生路店。该项目可提供102套房源，约400张床位，房型包括单人间、四人间和六人间。据了解，途羚公寓主要面向星级酒店、餐厅、外卖、快递、医院等企业单位，提供员工租住解决方案。
继城璟租住集团（Ease Living Group）品牌后，周大福再加码住房租赁市场，成功入股“安住此间”。据观点指数了解，安住此间由华住集团和光大安石共同成立，已在一线城市投资并持有4家在营酒店和1个开发建设中的项目。
从企业收购动态可以发现，去年由周大福企业与啟城投资共同成立的城璟租住品牌主要聚焦于宿舍型公寓产品，本次周大福对安住此间的投资，也意味着其对内地住房租赁市场的布局进一步扩充至中高端租住领域，是周大福对租住产品的进一步补充。
另外，洲际酒店集团、辉盛国际同样看好并加码住房租赁市场，近期两者分别携手中海长租公寓、浦发集团布局深圳和上海租房市场。其中中海地产与洲际酒店集团达成战略合作，此次合作是洲际酒店管理集团在中国区首个自持住宅的合作项目。辉盛国际与浦发集团将共同打造上海浦东上城辉盛坊国际公寓，计划于2027年开业。
随着越来越多企业涌入，住房租赁市场不断升级和演进、竞争加剧，老牌运营商亟需找到自身品牌定位，打造差异化的竞争优势。
数据来源：观点指数不完全统计
期内样本企业在项目开业上继续表现积极，企业已开业房量再录得增长。
据观点指数不完全统计，报告期内样本企业共计有16个住房租赁产品新开业，对比上个报告期，新开项目数有所缩减。其中，房企系、中介系、酒店系、地方国企系以及外资系等积极布局，为市场注入新的活力。
新投运项目的产品类型囊括保租房、人才公寓、白领公寓、酒店公寓、大型租赁社区等，产品结构多元化，为不同人群带来租住新选择。项目体量上，新投运项目以千套以下小体量项目为主。小体量项目具有灵活和适应性强等优势，成为租赁企业实现规模增长的重要支撑。
城市布局上，上海、广州、深圳、郑州、南京、杭州等仍是租赁企业开店的热门城市。
以招商伊敦、融通融寓、保利和寓、金地草莓社区、滨江暖屋等为代表的房企系租赁企业均有新项目亮相。还有期内开业的融寓广州东山口店，近期融通融寓已先后在深圳、武汉以及广州三城入市4家门店。
值得一提的是，招商伊敦继续发力服务式公寓市场，成长势头强劲。9月30日，上海海上世界正式亮相，该项目整体规划包括6.6万平方米滨水文旅商业、3.8万平方米写字楼、2.5万平方米壹棠亲子度假公寓（上海国际邮轮港壹棠服务公寓）和吴淞第一家五星级酒店伊敦康得思，其中服务式公寓和酒店部分同日开业。
上海国际邮轮港壹棠服务公寓是壹棠品牌首次落地上海的项目，该品牌是招商伊敦旗下中高端服务公寓品牌，现已布局深圳、香港、重庆、苏州、北京、天津、上海等7个城市，落地11个项目。继上海国际邮轮港壹棠服务公寓后，上海静安市北壹棠服务公寓即将面世。可以看到，招商伊敦继续深入服务式公寓市场，正逐步形成多元化产品体系。
外资系同样加速布局服务式公寓市场，期内南京馨乐庭江北虹悦城公寓酒店正式投入使用。同时，雅诗阁旗下雅诗阁臻选（The Crest Collection）品牌以及雅诗阁优选The Unlimited Collection品牌，正式进入中国市场，品牌首个项目分别落子海口和广州。
除此之外，地方国企系正稳步加大市场占有。期内以上海城方和城投宽庭为代表的地方国企系，继续加深属地化布局，两者均在上海有新项目面世。
与此同时，郑州城发青山美寓、郑州城发金沙美寓、郑州城发开元美寓以及郑州城发雪松美寓共计四个项目2557套房源于9月23日上线配租，并于9月26日到9月28日期间开始集中入住。
据观点指数了解，2022年以来，郑州城发集团已累计推出30个青年人才公寓项目，总计4万套（间）房源，服务青年人才超过5万人，整体出租率达到99%。预计到今年年底，还将有1.15万套（间）完成装修并投入运营。显然，地方国企系管理规模占比正稳步提升。
扩募再进一步，优质资产陆续纳入潜在资产池
过去的一段时间里，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT以及中金厦门安居REIT陆续发布扩募公告，已上市保租房REITs拟通过扩募机制注入优质资产。
期内华夏北京保障房REIT扩募工作迎来新进展。9月25日，据上交所债券项目信息平台显示，华夏北京保障房REIT扩募发售状态更新为已受理。
招募说明书披露，本次扩募发售的募集资金在扣除相关费用后拟全部用于认购中信证券-北京保障房中心租赁住房 2 号资产支持专项计划的资产支持证券，基础设施资产包括朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目、温泉凯盛家园项目。
数据来源：招募说明书，观点指数整理
本次入池资产均位于北京，属于公共租赁住房项目，截至3月底，朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目及温泉凯盛家园项目的评估价值分别为1.57亿元、1.55亿元、1.15亿元及4.03亿元，出租率分别为95%、97%、91%以及88%。
包括华夏北京保障房REIT在内，城投宽庭保租房REIT、华润有巢保租房REIT、红土创新深圳安居REIT以及中金厦门安居REIT，同样规划了可持续的扩募计划。
其中，关于扩募资产的选择，中金厦门安居REIT在沪市保租房业绩集体说明会上表示，会综合考虑新增项目的质量以及新增项目与存量项目的关联关系，以最终确定扩募资产的购入计划。城投宽庭REIT表示，于增量端其也在积极关注和寻找优质租赁住房项目，希望在未来不断提升潜在的扩募资产池规模。
首发端，9月27日，招商基金管理有限公司发布公告宣布，招商基金招商蛇口租赁住房REIT基金合同正式生效。
据公告披露，基金募集期间净认购金额达到13.63亿元，认购资金在募集期间产生的利息为523.25万元，有效认购份额为5亿份。
投资者类型及获配比例方面，战略投资者占比72.83%，网下投资者占比19.02%以及公众投资者占比8.15%。
另外，基金已认购“招商财富招商蛇口租赁住房1号资产支持专项计划全部份额，专项计划管理人代表专项计划已取得SPV林下和SPV太子湾全部股权，SPV林下已取得深圳市林下住房租赁有限公司全部股权，SPV太子湾已取得太子湾乐宜置业（深圳）有限公司全部股权，有关权属变更工商登记手续已完成。
本次权属变更登记完成后，招商蛇口租赁住房REIT正式拥有相关基础设施项目资产。
保障性住房再贷款比例提升至100%，一线城市住宅租金集体下滑
政策层面上，期内中央及地方主要聚焦于市场供给、资金支持、管理规范等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。
数据来源：观点指数不完全统计
值得一提的是，期内政策端在保障性住房资金支持上给予更大的支持。9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，会上央行行长表示，此前央行创设的3000亿元保障性住房再贷款，央行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。
同时，10月12日，国新办举行新闻发布会，会上财政部表示支持收购存量房，优化保障性住房供给。具体包括用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房以及继续用好保障性安居工程补助资金。
通过这两项措施，既可以消化存量商品房，促进房地产市场的供需平衡，又可以优化保障房的供给，满足广大中低收入人群的住房需求。
地方层面上，济南和武汉等地出台相关政策文件，提到支持发展住房租赁市场，加快建立租购并举的住房制度。鼓励购买市场存量房源用作租赁住房相关产品。
另外，就加快建设社会类保租房，深圳住建局印发《关于公寓类居住房屋用作社会主体出租的保障性租赁住房的通知》，其中内容包括用作社会类保租房的存量公寓类居住房屋应当是已建成使用、房屋用途为商务公寓、公寓等用途的房屋。同时，文件中还提及引导保险机构通过债权投资计划、股权转让等方式投资公寓类居住房屋用作社会类保租房项目。鼓励银行保险机构参与公寓类居住房屋用作社会类保租房基础设施不动产投资信托基金（REITs）。
在市场的推进下，期内重庆、广州等地出台相关政策文件，以规范市场发展。同时，《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》于10月1日正式施行，以防范住房租赁企业的经营风险，保障住房租赁押金、租金安全，维护住房租赁当事人合法权益。
与此同时，期内哈尔滨、广西等地进一步加大对公积金缴存人安居保障的支持力度，更好满足居民的住房需求。上海公积金中心发布了关于优化本市住房公积金租赁提取业务相关事项的通知，其中提及承租市场租赁住房，提取额由3000提升至4000；承租保租房可按实际房租支出全额提取；以及公积金提取频率由每季度一次调整为每月一次。
培育和发展住房租赁市场，也是构建房地产市场平稳健康发展的重要组成部分，政策与资金的支持下，住房租赁市场将迎来更广阔的发展空间。
数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
租赁市场表现上，9月全国住宅挂牌出租69.6万套，供给量环比下降1.83%，普通公寓挂牌出租1.05万套，环比下降0.94%，业主挂牌积极性出现下滑。
城市租金表现上，报告期（9月）观点指数监测的十城平均住宅挂牌租金为67.32元/月/平方米，环比下滑1.82%，同比下滑4.11%。
对比8月，十城住宅挂牌租金均出现不同程度的环比下跌，变动区间在-8.57%到-0.15%之间，重点城市租金增长动力不足。
其中一线城市平均租金单价为94.99元/月/平方米，环比下滑1.53%。具体来看，北京、上海及深圳的挂牌租金继续下滑，环比变动分别为-2.46%、-1.15%以及-1.57%。广州挂牌租金由涨转跌，环比下降0.26%。
整体来看，重点城市租房市场活跃度下降明显，挂牌租金增长乏力，10城平均租金水平不及去年同期。同时，随着毕业季租房热潮消退以及在租房消费降级、保租房入市等影响，预计10月租房市场将延续淡季走势，挂牌租金仍将稳中微降。
