以价换需求 | 2024年10月产业运营服务发展报告

观点指数 政策或有推动，融资加速 报告期内，观点指数共录得11起融资事件，事件数量显著多于其他月份，融资类型分别为基金、公司债、超短期融资券等，并以公司债的发行为主。融资加速的背后或有政策层面的支持，期内发布的政策不仅仅支持未来产业的发展，同时还拓宽了中小企业的融资路径。

样本企业专注培育新赛道，投资以智造产业园为主 期内，据观点指数不完全统计，共录得5起投资事件，少于上月投资事件的披露数，总披露金额为135亿元，项目类别以智造产业园为主。报告期内，华夏幸福延续其低空经济的布局，并不断扩大版图，而与华夏幸福类似，东湖高新同样注重新赛道的培育，如数字科技板块。

多只REITs宣布扩募计划，以价换量愈发普遍 报告期内，华安张江产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新REIT均宣布扩募计划。但与此同时透过已上市的产业园REITs的业绩情况可以看到，暗藏其中的还有越来越严重的园区以价换量的情况。

10月10日，根据上海证券交易所信息披露显示，科学城（广州）投资集团有限公司2024年面向专业投资者非公开发行可续期公司债券项目更新为“已通过”。观点新媒体获悉，债券发行人为科学城（广州）投资集团有限公司，拟发行总额为人民币24亿元。

9月30日，中新集团宣布计划发行不超过20亿元的公司债券，面向具备风险识别和承担能力的专业投资者公开发行。本次债券期限不超过10年，采用固定利率。募集资金扣除发行费用后，将用于偿还公司有息债务、到期债券本金及其他合法用途。债券发行后，将申请在上海证券交易所上市交易。

值得注意的是，10月9日，广州高新知识产业投资集团在上交所成功发行“广发-广州高新知识产业投资集团资产支持专项计划”，发行总规模9.52亿元。此次发行的优先A级证券规模为6.16亿，占比64.71%，获得AAA评级，期限为18年，发行利率为2.4%；优先B级证券规模为3.35亿，同样获得AAA评级，发行利率为2.5%；次级证券规模为0.01亿元，未获评级。

目标物业为高新智创园，涵盖办公、商业、公寓及酒店业态，包括园区12栋物业及配套车位，评估价值约为17.29亿元。

据观点指数不完全统计，这种以园区为背景发行CMBS融资的案例较少，今年只有寥寥几笔，如今年5月28日，陕西省首单产业园CMBS成功发行，发行金额3.95亿元。

相比债券等直接增加杠杆的融资方式，CMBS是将物业所有权转移，并进行融资，这样可以很好地避免持续拉高负债，还可以盘活存量资产。

此外，从融资利率角度看，这笔CMBS的票面利率为2.4%，而纵观广州高新知识产投的其他债券，如公司债、中期票据等，其票面利率均高于CMBS的票面利率，且融资期限也较短。

融资加速的背后或许也有政策层面的支持，期内发布的政策不仅仅支持未来产业的发展，同时还拓宽了中小企业的融资路径。

10月17日，武汉东湖高新区在新闻发布会上正式对外发布《促进未来产业发展实施方案》。该方案以创建国家未来产业先导区为目标，依托国家定位特殊、武汉科教特长、光谷产业特色“三特”原则，计划通过7大要素和8大行动，推动6G通信、量子科技、脑机接口等9大赛道的未来产业发展。预计到2027年，未来产业规模将突破500亿元。

10月16日，北京市经济和信息化局发布《北京市关于促进专精特新企业高质量发展的若干措施（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。该措施旨在拓宽专精特新企业的直接融资渠道，提高企业上市审核效率，促进科技创新和高质量发展。

征求意见稿提出，北京市将落实"千帆百舸"专精特新中小企业上市培育工程，持续推进"挂牌倍增"行动，支持"专精特新"专板建设，对获得股权融资的入板企业择优支持。同时，北京市将支持专精特新企业在全国中小企业股份转让系统挂牌，快速申报北京证券交易所，提高企业首次公开发行上市审核效率。

此外，北京市将充分利用金融资产投资公司股权投资试点政策，促进专精特新企业的科技创新。市区两级政府投资基金也将支持专精特新企业发展，聚焦重点产业链融资需求，开展"一月一链"投融资路演活动。

10月14日，浙江云中马股份有限公司发布公告称，其子公司浙江云中马智造有限公司与松阳县经济发展投资集团有限公司拟打造云中马“时尚智造”产业园项目。该项目一期预计投资人民币15亿元，其中固定资产投资为10亿元，旨在建设年产16.5万吨高性能革基布坯布和1.5万吨涤纶DTY丝的产业基地。

观点指数了解到，该项目的实施旨在打造一个智能化、数字化、绿色化的革基布产业链现代智能制造基地，以推动公司的绿色、低碳和可持续发展。

10月8日，上海青浦西岑科创园区组团二项目正式启动。组团二项目处于西岑科创园区核心区域，占地约498亩，总建筑面积约70万平方米，总投资约110亿元。该项目聚焦集成电路设计、人工智能研发、绿色低碳技术与服务等细分领域，打造长三角数字干线的核心功能区，新质生产力策源区和共投共建共享的跨区域科技和产业协同创新样板区。

报告期内，华夏幸福延续其低空经济的布局，并不断扩大版图，而与华夏幸福类似，东湖高新同样注重新赛道的培育。

10月18日，华夏幸福在2024年半年度业绩说明会上表示，公司以“全面转型产业新城服务商”为战略牵引，围绕“产业+园区”，依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自持及运营服务的大量产业园区资源与场景，全面推动战略转型。

会上，华夏幸福表示公司明确了重点转型路径：一是面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业服务等；二是挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及低空经济、园区新能源、数字化等优质资源，切入新赛道；三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务等产业链上下游环节。

具体来看， 10月9日，华夏幸福与天津市宁河区工业和信息化局签署战略合作协议，标志着双方将在产业招商和新质生产力链条打造方面展开深入合作，共同推动宁河区经济的高质量发展。

此次合作的核心在于促进宁河区产业的转型升级，华夏幸福将提供招商项目资源，推动航空飞行器与产业形态的融合，以及低空经济的多业态发展。华夏幸福与宁河工信局的合作将探索构建低空经济产业链体系，涵盖低空制造、飞行、保障及综合服务产业，实现产业的同步发展。

10月17日，东湖高新在2024年半年度业绩说明会上表示，正在集中精力推进意向标的并购及新赛道培育工作，已明确新增数字科技业务作为未来战略发展方向，同时注册成立全资子公司武汉东湖高新数科投资有限公司，作为公司数字科技业务的发展平台，拟依托高新数科，通过项目自建和并购等形式，发展壮大公司数字科技板块业务范围。

9月26日，华夏基金管理有限公司发布公告，宣布华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏合肥高新REIT”）计划进行扩募，并新购入基础设施项目。

观点指数了解到，华夏合肥高新REIT于此次扩募新购入的资产为合肥高新区创新产业园二期 F1、F3、F5（简称“高新睿鑫资产”）和集成电路标准化厂房项目（简称“高新君晟资产”）。交易对方为合肥高新股份有限公司，项目位于合肥高新区，是国家科技创新型试点市示范区的核心地带，资金来源主要为扩募发售份额的募集资金。

9月27日，国泰君安临港创新产业园REIT表示旗下国泰君安临港创新产业园REIT拟新认购第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券并最终投资于位于上海市浦东新区秀浦路2555号的漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1、2、8、11-14幢、漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）15、18-25幢、漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）28-33幢（合称“康桥项目”）。

9月27日，华安张江产业园REIT管理层则表示，张江高科和张江集团是浙江科学城的两大开发主体，原始权益人目前持有大量园区物业，是未来华安张江产业园REIT的一些储备项目。此外，公司非常重视华安张江产业园REIT这个发展平台，会择机进行扩募计划，也是希望通过持续扩募来提升规模以及产品流动性，以及分散投资的集中度。

但与此同时透过已上市的产业园REITs的业绩情况可以看到，暗藏其中的还有越来越严重的园区以价换量的情形。

10月10日，建信中关村REIT发布2024年第3季度经营情况的临时公告。公告显示，该季度平均租金单价为4.56元/m²/天，同比下降20.70%；主营业务收入为3154.83万元，同比下降25.67%；出租率提升至72.49%，相较于2023年第3季度末增长了8.76个百分点。

观点指数了解到，该季度经营情况的变化主要受到市场同质化竞争的影响。上地区域产业园供给量大，平均空置率达到25.4%，平均租金为4.83元/m²/天。为应对市场竞争，建信中关村REIT采取了降价策略以吸引租户，导致平均租金单价下降。

9月27日，对于今年平均租金较2023年有所下降的情况，中金湖北科投光谷REIT管理层表示，根据戴德梁行的市场调研数据，光谷区域研发办公类园区平均租金微降，2023年区域平均租金为52元/平米/月，2024年6月30日平均租金为51元/平米/月。