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摘要：这一项目将成为国内医药物流仓储设施首单公募REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs。
观点网 这一单仓储物流公募REITs有些特殊。
根据上交所信息显示，汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金近期已获受理。
该基金发起人为九州通医药集团物流有限公司、九州通医药集团股份有限公司，管理人为汇添富基金。
九州通物流是九州通集团旗下物流企业，为医药流通企业客户提供一体化的医药物流供应
链综合解决方案，具体服务范围包括药品的仓储、分拣、配送以及信息系统服务等端到端的全程可视化医药物流供应链服务。
虽被归类为仓储物流REITs，但九州通医药仓储物流REIT有别于目前已上市物流仓储REIT，底层资产为现代医药仓储物流项目。
也就是说，这一项目将成为国内医药物流仓储设施首单公募REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs。
据披露，九州通医药仓储物流REIT底层资产位于武汉东西湖区域，截至2024年3月31日，不动产评估值为11.7亿元。
底层资产特殊
从资产特性来看，九州通医药仓储物流REIT具备一定的行业壁垒，说明书中分析了项目在管理、渠道资源、技术、资金和土地资源等具备的优势。
根据商务部消费促进司发布的《药品流通行业运行统计分析报告（2022）》，2022年从事医药批发的前十大企业及其市场份额情况中，九州通市场份额5.8%位于第4位。
据了解，九州通于2023年3月就已启动公募REITs项目，拟将持有的医药物流仓储资产及配套设施作为底层资产，分批开展基础设施领域不动产投资信托基金。
目前，九州通拥有的医药物流仓储资产及配套设施约430多万平方米，拥有可入池的医药物流仓储资产及配套设施约300万平方米。
九州通医药仓储物流REIT通过资产支持专项计划持有项目公司股权实现对基础设施资产的控制，基础设施资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目，位于武汉西大门交通要道东西湖区，地处武汉绕城高速及四环线之间，所在地块西临新城十八路，南临田园街，北近东吴大道、东临新城十六路。
具体包括医药仓储综合楼、医药仓储分拣中心、医药仓储保障中心1号楼、医药仓储保障中心2号楼、医药仓储保障中心3号楼、医药仓储保障中心辅助用房，合计建筑面积约17.24万平方米。
项目以托盘为租赁单元，理论标准托盘容载数量为128,511个。2023年和2024年第一季度，自动化立体库（AS/RS）使用率分别为63.9%和75.3%。
产城园区评论获悉，与其他现代医药仓储物流项目的运营模式类似，该项目基于武汉东西湖仓库资产，主要为药品批发公司、器械公司、药品零售连锁企业和第三方的中小药品批发企业、零售连锁药店、药械生产商和电商平台等公司提供药械和其他货品的储存场地及相应的综合服务。
具体而言，项目公司提供仓储服务，同时九州通物流提供分拣、配送以及信息系统服务等端到端的医药物流供应链一体化服务。
在执行模式上，主要包括直租模式和承包运营模式两类。直租模式下，目前又有医药仓库区域-直接委托模式、医药仓库区域-过渡期租赁安排、医药仓库区域-转付模式、办公区域几种，计费模式通常以存储单元作为计费方式，如托盘、件等，主要按月/季度结算。
办公租赁部分由项目公司根据市场化原则，直接与客户签署有关租赁协议，收取相应的租金，目前办公由九州通物流全部租赁。计费模式以面积作为计费方式，主要按月/季度结算。
承包运营模式是项目公司与九州通物流签署《特定仓库租赁协议》，九州通物流统一就该合同内的特殊客户、非药等客户存储及物流需求租赁东西湖仓库的部分区域，并统一为该类客户提供仓储及物流服务。换言之就是九州通物流的整租部分，计费模式按拖盘数计费。
估值11.7亿
截至2024年3月31日，底层资产项目不动产评估值为11.70亿元，平均单价6785元/平方米。
然而，披露的账面价值为3.23亿元，差异达到8.47亿元，评估增值率为261.86%。说明书中解释，截至2024年3月31日，标的基础设施项目资产的账面价值为投资性房地产账面价值、固定资产账面价值和在建工程的账面价值之和。投资性房地产包括已出租建筑物及相关土地使用权，以成本法计量。
标的基础设施项目资产均为自建项目，所对应的土地取得时间分别为2011年12月和2012年6月，获取土地时点距今已有10年以上，土地获取成本较低。
在九州通物流初始获取项目时，系采用成本模式计量投资性房地产，后续在资产负债表中将以成本减累计折旧、摊销及减值准备的账面价值进行列示，故入池资产项目的账面价值呈现逐年下降的趋势，因此本次评估值较账面值有一定差异。
其次看九州通REIT的估值假设，存储费/租金增长率假设为已签署三方协议的客户合同期内（2024年7月1日至2029年6月30日）采用约定的存储费单价增长率计算，即前3年存储费单价不递增，第4年起至第5年每年递增3.5%。
办公区域部分，合同期内采用约定的租金单价增长率计算，即每年递增3.5%。合同期外按照市场租金增长率水平计算，即2030年及以后年度的存储费/租金单价增长率为2.5%。
托盘增长率方面，则是假设已签署三方协议的客户合同期内（2024年7月1日至2029年6月30日）采用约定的托盘增长率计算，即阴凉库前3年托盘使用量每年递增3.5%，第4年起至第5年阴凉库托盘使用量无增长。承包运营模式下的冷库托盘使用量不设置增长。合同期外，阴凉库和冷库的托盘使用量均不设置增长。
根据披露的经营数据，2021-2023年及2024年1-3月，基础设施项目的历史收入（不含税）分别为8390.23万元、9009.92万元、9317.85万元及2019.08万元，2022年、2023年的年增长率分别为7.39%、3.42%，复合年增长率为5.38%。毛利率则分别为63.59%、65.43%、67.29%和60.76%，均保持在60%以上水平。
上述期内，基础设施项目的净运营收入分别为6938.49万元、7351.63万元、7800.69万元及1650.96万元，2022年、2023年的年增长率分别为5.95%、6.11%，复合年增长率为6.03%。
另外，基于九州通REIT拟发售规模11.77亿元，2024年4-12月及2025年可供分配现金预测值分别为4091.57万元和5650.07万元，年化预测现金分派率分别为4.64%（年化）和4.80%。
以评估机构预测的2024年3月末估值及2024年（4月至12月）运营净收益为计算基础，项目基础设施资产2024年资本化率（年化）为5.61%。
九州通表示，REITs发行进展超预期。未来，公司将把握投资机会，打造“投融管退”为一体的新型资产运管平台，为医药流通行业资产证券化探索出一条新的路径，推动产融结合高质量发展。
此次公募REITs如发行完成，预计将增加公司净利润不超过7亿元（最终的会计处理及影响金额以会计师事务所审计后的结果为准）。
