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摘要：随着监管新规和信披指引的不断完善，头部商业地产企业将建立起兼具自身特色与行业特性的ESG生态体系，更好应对风险和抓住机遇。
一年一度的《表现力指数 • 2024 年度商业地产表现报告》继续如约发布。
观点指数紧密追踪行业发展的脉动与革新步伐，深入商业地产及其关联产业链，通过企业领袖深度访谈、广泛市场调研，以及详尽的数据资料分析，携手行业领航者、资深从业者、权威专家及意见领袖，全面剖析商业地产全产业链的当前状态，一同把脉行业风向与前景。
同时将从产品创新、商业运营模式、投融资策略、多元化等维度，深入挖掘潜藏的机遇与增长点，为业界提供权威、全面且前瞻性的行业指南，助力企业把握市场脉搏，为商业地产的持续发展注入新的活力与灵感，共同推动行业的繁荣与发展。以下为报告节选：
随着全球主要市场对ESG实践的监管逐步加强，国内企业践行绿色发展的步履逐渐加快，被视作衡量企业社会责任践行和拥有长期价值重要工具的ESG，其报告披露率呈现逐年增长的趋势。报告质量亦获得提升，主要是过往缺乏统一信披标准的情况已被政策规范，逐步与国际接轨。
总体上，商业地产企业在稳步推进相关的治理。在降低融资成本，展现经营稳定性及部分央国企积极响应“双碳”政策的综合作用下，头部商业地产企业愈发重视自身的ESG评级。太古地产、恒隆地产、瑞安房地产、嘉里建设及龙湖集团表现较优，获得明晟（MSCI）AA评级，晨星（Sustainalytics）低风险评级。
同时，在技术手段的助力下，绝大部分企业的能耗、温室气体排放等指标均实现了同比下降，也即各类能源的使用效率得到提升，可持续发展推进顺利。越来越多的商业地产企业推行绿色租赁，以应对租户脱碳的意愿不断提升，合作达成净零目标。
绿色建筑方面，获取相关认证是商业地产企业的普遍做法，这有助于拓展企业的绿色金融通道，缓解现金流压力。但报告期内，商业地产企业在绿色融资领域动作有所放缓。观点指数认为，商业地产企业对绿色融资的整体重视程度仍有较大的提升空间。
恒隆收获可持续发展合作成果，太古地产、中海商业践行绿色主张
在落实“双碳”目标的指引下，今年以来ESG领域的监管新政纷至沓来，助推国内ESG发展进入新阶段。作为碳排放的主力，商业地产企业面临着不断提升的绿色低碳要求，成为绿色变革”中的焦点。
全行业在“新质生产力”助力下正迈向高质量发展阶段，随着商业地产与物联网、大数据、人工智能等技术的进一步融合，在监测和优化能源消耗，减少废弃物和提升整体环境绩效等方面，企业应对可持续发展的解决方案和手段也渐趋丰富。
观点指数“2024年度商业地产企业ESG发展表现”，从典型企业或典型项目的能源消耗及碳排放强度、绿色金融产品发行及绿色项目认证情况、员工培训率及客户满意度、数字化能耗平台应用、企业经营效益等多个维度进行综合性研究，找寻ESG发展领域具备示范效应的商业地产企业。
最终，以恒隆地产、太古地产、中海商业为代表的10家企业表现出色，在绿色低碳践行方面可圈可点。
恒隆地产是香港和内地首家获得科学碳目标倡议（简称SBTi）批核公司所制定的短期及长期减碳目标的房地产发展商，一直以来，恒隆视广泛合作为可持续发展的重要一环，尤其强调共同推进减碳工作的重要性。
2023年12月，恒隆推出供全体租户自愿参与的可持续发展合作计划Changemakers，邀请租户按照“优良”或“卓越”的级别，实践一系列可持续发展行动。截至2024年中期，Changemakers计划涵盖七个城市14项物业的16家租户（包括零售及办公楼），涉及总租出面积逾7.8万平方米，标志着恒隆与租户和持份者携手合作的新里程碑，为市场提供符合可持续发展原则的营商空间。
今年4月1日，恒隆地产宣布旗下内地半数运营的物业已通过绿电采购协议，包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场和济南恒隆广场；意味着将在2024年底远超其在2025年或之前实现25%中国内地物业组合电力需求由可再生能源提供的指标。
太古地产则指出优先要务是在2050年前实现净零排放。根据数据，2023年太古地产范围一及二绝对排放量较2019基准年减少29%。并且，太古地产于2023年开始试行部碳定价，藉此界定各项投资产生的碳排放潜在影响，并量化公司业务营运的碳风险。按照计划，太古地产已预算港币30.84亿元作为未来三年（2024至2026年）气候相关项目的开支，当中包括内部碳定价产生的资金。
同时，太古地产将可持续发展因素纳入融资机制，通过绿色金融重申实践可持续发展的决心。自2018年起，太古地产先后推行多个绿色金融机制为公司的绿色建筑和其他项目融资，截至2023年12月，该公司约60%的现有债券及借款融资来自绿色金融，绿色及与可持续发展表现挂钩贷款总额为港币210亿元，绿色债券总额为港币119亿元。
中海商业已顺利达成绿色低碳技术体系研究、完成《中海碳达峰实施方案》、写字楼新租户100%签署COOC绿色租赁合作计划等多项目标。
资料显示，中海建于2017年的全国能源管理平台现已覆盖全部自持商业项目；2023年内，中海商业完成了首批自持商业项目改造项目，包括照明系统、空调系与采暖系统的冷热源及管网改造工程等，并计划于2025年前完成4批次、共计43个自持商业项目的节能改造。
以其2023年6月建成的中海新总部——深圳中国海外大厦为例，该项目重点采用自然通风、温湿度独立空调、高效制冷机房，建筑光伏一体化和碳管理平台等核心技术，充分降低建筑运行能耗，并可对各项措施节能贡献率以及建筑整体能耗和碳排放进行计算。通过建筑本体节能和高效能源利用11项专项设计，建筑被动式节能设计占比23.9%，高效能源利用占比59.6%，可再生能源占16.5%，实现建筑综合节能率61%，本体节能率59%，可再生能源12%。
政策不断加码，ESG报告披露率逐年提升
在全球对可持续发展及环境保护理念的推广下，ESG（环境、社会及公司治理）报告成为企业生产经营中绕不开的话题，被视作衡量企业社会责任践行和拥有长期价值的重要工具。国内在“双碳”目标和高质量发展的背景下，今年以来不断加码政策，推动ESG实践进入发展快车道。
5月初沪深北三大交易所《可持续发展报告（试行）指引》正式实施，其中明确报告期内持续被纳入上证180、科创50、深证100、创业板指数的样本公司，以及境内外同时上市的公司应当最晚在2026年首次披露2025年度可持续发展报告，鼓励其它公司自愿披露。5月末，国家财政部又发布了《企业持续披露准测——基本准则（征求意见稿）》，提出到2030年国家统一的可持续披露准则体系基本建成。
对于中国企业来说，ESG践行一方面可以巩固及驱动核心业务，通过技术创新，提升核心竞争力，在升级新发展模式的过程中，带来更多的业务增量；另一方面ESG逐步成为中国企业扩展海外市场的“准入条件”，企业必须及时披露并达到一定标准，才能深度参与主要发达市场，在全球获得更多的增长机会。
近年来，国内企业ESG报告的披露率呈现逐年提升的趋势。Wind数据显示，2024年以来共有2215家公司披露了2023年度ESG独立报告，披露率为41.52%，同比提升5.09%。按行业来看，金融行业的披露率最高，达到91.80%；房地产行业披露率58.25%，处于偏上水平。
报告质量亦获得提升，主要是过往缺乏统一信披标准的情况已被政策规范，逐步与国际接轨。但ESG很多指标存在较大的核算困难，例如温室气体排放范围三（即企业供应链上下游活动的间接排放，又称“隐含碳”）；同时不同企业之间数据可比性问题仍有待解决。
近年来，随着中国商业地产规模的不断扩大，商业综合体、写字楼、购物中心等商业建筑的碳排放逐渐受到关注。企业在建造和运营等环节，以新型科技助力能耗降低，积极推动绿色转型。
观点指数抽取40家商业地产企业作为样本，观察其ESG披露率，发现2023年该数值为87.50%，和过去两年相比基本持平，总体上来说在稳步推进相关治理。且越来越多的企业制定可持续发展政策，寻求在应对气候变化、供应链管理、可持续金融、雇员权益等方面全面发展。
内资和港资关注点各有侧重，头部商业地产企业重视评级
权威机构的ESG评级对投资人分析公司基本面有着重要的参考作用，助力企业获得前者的信任，降低融资成本。同时，在地产行业低谷期间，部分企业期望借权威评级展现其经营稳定性，树立良好形象；此外头部企业更多以央国企为主，在响应国家“双碳”政策中要起到模范作用。
目前，企业可以选择的评级机构范围较广，不完全统计国内外知名的评级机构已超过十余家。以样本商业地产企业参与情况来看，国际上主要包括晨星（Sustainalytics）、明晟（MSCI）、标普全球（S&PGlobal）、GRESB（全球房地产可持续标准）等机构；国内则主要包括万得、商道融绿、国证、中证等机构。
值得一提的是，各评级机构给出的结果会有不同，主要反映了评级者对不同问题的看重程度、对指标选取的独有考量、对定性数据的处理习惯、对公司风险的思考框架，因此较难建立统一客观的标准。
同时，中小企业主动参与评级的积极性并不高，观点指数认为主要是考量了参与评级额外成本投入以及自身融资需求小等因素。
从样本商业地产企业的评级结果来看，太古地产、恒隆地产、希慎兴业、瑞安房地产、嘉里建设及龙湖集团表现较优，获得明晟（MSCI）AA评级，晨星（Sustainalytics）低风险评级。
具体来看，太古地产2023年“实现1.5摄氏度科学基础减碳目标”的工作进展顺利，范围一及二绝对排放量较2019基准减少29%。恒隆地产视广泛合作为可持续发展的重要一环，强调共同推进减碳工作的重要性，在2023年12月推出供全体租户自愿参与的可持续发展合作计划Changemakers，并于今年4月初宣布，旗下内地半数运营物业已通过绿点采购协议，使用可再生能源供电，进一步巩固其房地产可持续实践中的领导地位。
瑞安房地产作为内地首家参与SBTi(科学基础目标倡议组织）的发展商，其1.5ºC科学碳目标于2023年7月正式获得批核。该目标来自《巴黎协定》，是指将全球气温上升限制在不超过工业化前1.5ºC的范围内。为此，瑞安房地产与中电集团建立战略合作关系，为其南京商业物业提供可再生能源电力。同时还聘请外部顾问对所开发项目和管理资产进行项目层面的气候实体风险情景分析等。
龙湖集团于2021年设立节能减排目标，到2030年集团单位面积碳排放强度较2020年降低15%；此外还提倡绿色低碳及健康的建筑理念，以所有新建项目100%达到国家绿色建筑星级标准为目标，持续深耕低碳绿色建造领域，致力于做低碳绿色建筑科技的推动者和引领者。
其于2023年全新打造的双碳智慧平台，从目标管理、能源采集分析管理、减碳技术实施管理等不同维度，将绿色低碳的理念贯穿到建筑全生命周期。截至目前，龙湖集团在被动房、清洁能源、海绵城市、装配式等多项绿色低碳技术方面保持行业领先，并将这些技术广泛应用于集团旗下众多项目中。
除评级外，各企业重要性议题矩阵旨在帮助企业识别和评估在运营中可能产生重大影响的因素。观点指数观察到，内资和港资企业在环境、社会及公司治理维度上的关注点不同，但均以双重重要性原则（即影响和财务重要性）呈现。
据企业ESG报告，太古地产及恒隆地产均将减少碳排放置于首位；而中海、招商蛇口、中国金茂等均视“产品质量与安全”为首要议题。
同时，多数内资企业未将可持续金融列入重要性议题矩阵，但恒隆地产、希慎兴业将其视为管治维度，嘉里建设将其视为环境维度。另外，环境维度上内资普遍对绿色建筑关注度更高，港资则更看重能源效益管理。
社会和治理维度也略有差别。一般来讲，社会维度主要包括了员工权益、职业安全与健康，服务质量与客户满意度，客户信息及隐私保护、供应链管理、技术创新、公益慈善等，而内地企业更多涉及了助力乡村振兴；治理方面主要涉及商业道德与诚信、风险与危机管理、董事会多元化等。
观点指数认为，随着监管新规和信披指引不断完善，头部商业地产企业将建立起兼具自身特色与行业特性的ESG生态体系，更好应对风险和抓住机遇。
能源使用效益持续提高，绿色租赁热度将上升
商业地产作为城市重要的组成部分，其建设和运营对整体碳排放具有深远影响。随着技术手段的进步，越来越多的商业地产企业开始注重各环节的能耗管理，这也有助于降低企业运营成本，提升经济效益。
从数据来看，商业物业运营业务的能源消耗、温室气体排放及用水强度应远超房地产开发及其它业务。中海2023年ESG报告显示，其商业物业运营的能源、温室气体排放及用水密度分别达到34.73兆瓦时/百万元、17.17公吨二氧化碳当量/百万元及460.83立方米/百万元，远高于其它业务板块。
据观点指数对样本企业的观察，由于企业披露的量化指标单位不统一，不同企业之间效益优化的可比性较差。但绝大部分企业均实现了能耗、温室气体排放等指标的同比下降，也就是提升了各类能源的使用效率，可持续发展推进顺利。
举例而言，华润万象生活过去一年推动搭建“双碳”战略落地体系，通过低碳节能改造、自建光伏、采购绿色电力等方式，单位管理面积碳强度同比下降3.80%，实现年度降碳控制目标。招商蛇口2023年累计27个持有项目接入能耗管理系统，其中商业项目2023年公区碳排放强度相比2019年下降13.30%；新城控股旗下吾悦广场2023年碳排放45.32万吨，比2022年下降5.49万吨，降幅10.80%，碳排放强度（碳排放量/面积）34.09千克CO2/㎡，对比2022年下降了20.79%。
而目前，数字科技管理平台正逐渐成为企业精细化能源管理的重要工具。例如，中国金茂旗下金茂绿建碳资产综合能源管理平台可以对建筑光伏发电情况、楼层照明用电、新风用电、供冷供暖、天然气消耗以及碳资产数据进行实时监控分析，可以实现企业碳资产清晰、碳管控到位、碳分配合理、碳交易高效的管理等。
据观点指数了解，我国碳排放权交易市场于2021年7月开市，目前仅有电力行业被纳入全国碳市场，纳入超过2000家重点排放单位。截至今年8月底，全国碳排放权交易市场累计成交量4.76亿吨，成交额达279亿元，总体处于初级阶段。
另外，越来越多的商业地产企业开始推行绿色租赁，以应对租户不断提升的脱碳意愿，合作达成净零目标。
据世邦魏理仕（CBRE）2023年的办公楼租户调查，19%的受访租户计划在未来租约中放入绿色条款，绿色装修、废弃物处理和循环利用、碳排放和能耗数据披露的相关条款，可再生能源使用等和脱碳息息相关的实践，都可以以租赁条款的形式，在租户和业主的谈判阶段提出讨论，并在租户入驻后得到落实。
同时，愿意对可持续楼宇支付租金溢价的租户占比自2022年的3%提升至16%，其中已设置净零目标的租户，以及金融、专业服务、医药及生命科学等行业的租户愿意支付租金溢价的占比显著高于平均，这些通常是商业地产企业吸引的目标优质租户。
CBRE预期，租户与业主之间的合作将通过绿色租赁得到有效推进和落实。通过在租赁条款中明确业主和租户的相关义务和权利，租赁双方共享绿色改造和运营所带来的成本和收益，更主动地参与脱碳行动，成为“绿色共同体”。
据悉，嘉里建设已成功试行深绿色租赁计划，实现环比年度能源消耗量下降的租户可获得经济上的奖励，并称2030年该计划要覆盖拥有和管理商业物业的30%。越秀房托在租赁合同中包含绿色公约，设立低碳环保相关条款，对前线运营商、租户、装修人员和员工等在装修、运营等环节保持环保性能做出约定；截至2023年末，超甲级写字楼绿色公约覆盖率已达到100%，亦持续将绿色公约普及至更多物业。越秀地产也已实现自持项目100%执行租户区域碳管理体系，全面推行《绿色公约》租赁协议。
可以看出，未来租户与商业地产企业共同推进可持续发展将成为主流，绿色租赁的热度将持续上升。
政策助推绿色建筑发展，绿色融资领域热度放缓
商业地产单位面积能耗显著高于住宅，影响力更广，也成为绿色建筑推行的重点领域之一。获取相关绿色建筑的认证是商业地产企业普遍的做法，其中美国绿色建筑委员会LEED及WELL认证被广为接纳。
以广州太古汇为例，该项目设有购物商场、两座甲级办公楼和一间酒店。其中购物商场是全球首个取得能源与环境涉及先锋评级（LEED）（运营与维护：既有建筑）铂金级认证的密闭式商场，并于2022年取得WELL健康建筑标准铂金级认证。自2021年7月起，广州太古汇全面采用可再生电能。除此之外，广州太古汇已安装机械人巡查监控系统；还安装了无油冷冻机，估计每年可节约15万千瓦小时电力，节约运营成本。
除此之外，绿色楼宇还有租赁需求及租金等优势。以办公楼为例，CBRE报告显示，其此前对中国区写字楼租户进行调查显示，15%的租户大部分办公室已经位于绿色楼字内，与之相对的是，56%的租户表示有意愿租赁绿色健康认证楼宇。同时，市场震荡期，绿色办公楼租金较其它优质办公楼回升更快。另外，绿色办公楼渗透率越低的市场，项目租金溢价越高。
数据显示，截至2023年底，全国城镇累计建成的绿色建筑面积约为118.5亿平方米，获得绿色建筑标识的项目累计2.7万余个，实现跨越式增长。
从样本企业来看，万科截至2023年底满足绿色建筑评价标准的面积累计超过3.28亿平方米，2023年新增25个绿色建筑二星级认证项目，42个绿色建筑三星级认证项目，5个LEED金级认证，1个LEED铂金级认证；其中，满足绿建的项目中，100%的新建商业项目引入了可再生能源设计。
今年以来，政策仍在助推绿色建筑发展。6月14日推出的《北京市信贷支持建筑绿色发展的指导意见（试行）》指出，鼓励金融机构利用绿色金融标准或转型金融标准，加大建筑等领域绿色发展和低碳转型的信贷支持力度。9月27日通过的《上海市绿色建筑条例》提出，鼓励金融机构通过提供绿色信贷、绿色保险、绿色债券等金融产品和服务等方式，支持绿色建筑发展。
对于商业地产企业来说，绿色金融通道拓宽了融资渠道，也可一定程度上节约融资成本。过往来看，不少头部不动产企业均尝试通过绿色金融工具进行融资，具体包括绿色债券、绿色银团贷款、可持续发展表现挂钩贷款及碳中和CMBS等。
不过，由于近两年整体环境下行和企业经营压力增加，商业地产企业在绿色融资领域也渐趋放缓。今年以来，样本企业中仅太古地产、保利发展、越秀地产、新鸿基地产及中国金茂等有绿色融资动作，且均为人民币融资。但，可以看出总体上票面利率保持较低水平，仍有成本优势。
实际过程中，企业绿色融资也会存在不同的成本，主要体现在商业地产企业在绿色转型过程中的技术投入和绿色融资项目的设计、评估、披露及管理等方面。而且，通常情况下，绿色项目的等级越高，其付出的成本也将越高。中小型企业受限于发展能力，绿色融资需求难以获得满足。
据8月28日消息，太古地产宣布发行两只绿色债券，总金额达35亿人民币，其中3年期债券票面利率为3.10%，5年期债券票面利率为3.40%。实际上，太古地产也是首家公开发行绿色人民币债券的港企，2023年7月，太古地产通过绿色点心债共筹集人民币32亿元，在当时全球加息的背景下，债券的票面利率只有3.3-3.55%左右，体现出较好的资信水平。
另外，当前仅有头部和一些港资企业（如招商蛇口、越秀地产、太古地产、恒隆地产等）搭建了绿色金融框架或设立了绿色金融目标。在观点指数看来，商业地产企业对绿色融资的整体重视程度仍有较大的提升空间。
