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摘要：商业地产行业并未迎来预期中的强劲复苏，企业发展面临较大的压力。
一年一度的《表现力指数 • 2024 年度商业地产表现报告》继续如约发布。
观点指数紧密追踪行业发展的脉动与革新步伐，深入商业地产及其关联产业链，通过企业领袖深度访谈、广泛市场调研，以及详尽的数据资料分析，携手行业领航者、资深从业者、权威专家及意见领袖，全面剖析商业地产全产业链的当前状态，一同把脉行业风向与前景。
同时将从产品创新、商业运营模式、投融资策略、多元化等维度，深入挖掘潜藏的机遇与增长点，为业界提供权威、全面且前瞻性的行业指南，助力企业把握市场脉搏，为商业地产的持续发展注入新的活力与灵感，共同推动行业的繁荣与发展。以下为报告节选：
进入2024年，商业地产行业并未迎来预期中的强劲复苏，市场数据表现疲软，企业发展面临较大的压力，项目创收迎来新一轮考验。
企业层面，受市场需求放缓影响，以零售商业业务为主的企业普遍面临较大的市场挑战，收入、出租率均面临下行压力，具备较强抗周期能力的高端商业运营商也难以幸免。
在此背景下，不同能级商业项目的收入、销售额及出租率等受到不同程度的冲击。高端商业项目由于对应的消费市场低迷，销售额出现下滑，中端项目也面临客群流失的压力。
品牌引入上，无论是高端亦是中端项目，均以零售和餐饮为主。不过，随着消费需求的变化，当下样本项目在巩固现有优势的前提下，均进行了多样化的升级调改，如中端项目对餐饮业态进行大刀阔斧的创新，提升消费吸引力。
品牌表现上，餐饮、零售业态下的细分品类均面临市场、行业和竞争对手的挑战。于餐饮业态而言，面对内卷日渐严重的市场，寻找新的增长点迫在眉睫；于零售品牌而言，高成本压力下，如何提升盈利水平则成为关键。
龙湖、华润万象生活表现优异，恒隆极致深耕高端市场
2024年度购物中心运营商表现，旨在表彰过去一年在商业地产购物中心领域中，表现优异，不断突破的购物中心运营商。
在研究成果中，龙湖集团、华润万象生活等无一不具备优秀的运营能力。在前三季度，三者的租金销售额以及出租率等方面都表现突出。
龙湖地产在商业运营方面不断发力，上半年租金收入53.2亿元，项目平均入驻率为95.96%，年内表现亮眼。在发展规模的布局上，龙湖集团期内除了已开业的两个天街项目之外，也在对预计2025年竣工的济南西客站天街项目进行规划，在资产规模的扩张上显示出明显优势。
华润万象生活在期内成功签约武汉楚宝片商业项目，将打造具有历史底蕴的商业新地标，企业规模得到进一步发展。同时在租金销售以及出租率方面实现稳健增长，取得了显著效果。
在规模发展上，珠海万达商管持续强劲，通过创新以及差异化的商业运营，为城市商业提供亮点。截止到目前，万达商管在营购物中心达到了480多个，累计布局200多个城市，购物中心面积多达6663.09万平方米。在经历了一系列变更之后，珠海万达商管的规模依然十分可观，项目的平均入驻率达98.6%。
随着购物中心数量的增加，市场竞争变得更加激烈，各企业在激烈的角逐中面临着消费者行为变化、数字化转型以及存量改造的压力。
作为港资的恒隆地产，在高端市场领域做到了极致，在市场冲击下较为稳健，其在购物中心运营和管理上的能力突出，是引领行业的标杆企业。
上海恒隆广场、广州太古汇、成都SKP在列，重点城市购物中心仍是风向标
购物中心作为商业地产中的重要载体，通过多样化的业态和服务，促进市场的繁荣发展。
但随着消费者需求的变化，购物中心需要从传统的经营模式进行转型，不断创新和调整经营策略，提高适应市场变化和消费者需求的能力。
在此之上，观点指数研究院通过对购物中心项目的长期跟踪和深度沉淀，综合运营、品牌、管理、创新等各项指标，盘点挖掘购物中心运营领域的标杆项目，旨在对该领域运营卓越、积极创新、勇于探索的前行者给予表彰及肯定。
“2024年度购物中心运营表现10”的研究对象涵盖了北京、上海、广州、成都、深圳等多个重点城市，从中严谨筛选出10个表现突出的购物中心运营项目形成研究成果。
凭借突出的运营表现，包含成都SKP、广州太古汇、上海恒隆广场以及上海七宝领展广场在内的10个优质购物中心项目成功入选。
其中，成都SKP是亚洲最大的下沉式建筑、全国首个下沉式高端时尚百货，商业面积达到16.2万平方米，一线品牌覆盖率达98%。作为西南地区首个世界级地标高端时尚百货，其还引入了四十多个高端品牌，在品牌量级方面具有绝对优势。
广州太古汇位于广州市天河中央商务区核心地段，在行业承压的环境下，太古汇不断改善设施及服务，提升物业组合的价值，迎合顾客及租户不断迭代的需求，吸引了国内外超180家知名品牌入驻。2024年前三季度，广州太古汇的营业额、出租率及日均客流量均有不错表现，成功位列“2024年度购物中心运营表现10 ”当中。
深圳湾万象城是华润在深圳第二座重奢定位的购物中心，聚焦定位最高端、市场最稀缺、业绩表现最强劲的国际品牌。
数据显示，深圳湾万象城汇聚了CHANEL、LOUIS VUITTON、HERMES、DIOR等众多一线头都奢侈品品牌。同时，它也是稀缺首店收割机，包括 2家全国首店、20 家华南首店、8 家深圳首店，商业号召力不言而言。
上海恒隆广场作为上海市静安区最知名的商业购物中心，年内前三季度营业额超百亿元。在此基础上，该项目还持续进行资产升级计划，通过开辟新空间，增加合作品牌数量以及持续推进可持续发展等措施提升竞争力。
上海七宝领展广场也洞察商业趋势和市场变化，经过一系列升级和活动策划，为消费者提供更人性化以及科技化的服务、更为丰富的品牌业态组合。其商业竞争力得到较大提升，成功地位列研究成果名单当中。
企业收入、出租率面临挑战，市场变化中的增长考验
从最新披露的2024年数据来看，商业地产企业普遍面临较大的市场挑战。观点指数抽取了长期跟踪的商业地产样本库中的17家头部企业，其中4家录得收入同比下滑，其余录得增长的13家企业中接近一半的增幅为个位数。
备注：华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、中骏商管收入为管理零售物业组合带来的轻资产收入（包括运营、管理、分租收入等）；其余企业均为零售物业组合带来的收入（除租金外、部分企业包含管理费收入等）
具体来看，实现收入增长的多为内资企业，其中大部分的增长主要建立在规模提升的前提下。值得关注的是，即使拥有较强抗周期能力的港资企业，也不可避免出现业绩未达预期的情况。
华润万象生活作为头部商管企业，2024上半年商业航道业务的收入为28.5亿元，同比增长23.4%，其中来自购物中心的商业运营管理服务收入18.90亿元，较去年同期增长34.1%，占总收入的23.7%。收入增长背后，主要得益于新项目入市及旧项目运营得当。截止今年8月，华润万象生活新开7座购物中心，新项目的开业率均保持在92%以上，展现出较强的招商能力。
与此同时，华润还对旗下部分项目进行升级改造，提升项目竞争力。沈阳万象城、合肥万象城及青岛万象城均在今年进行改造焕新，实现经营业绩的大幅提升。相关数据显示，合肥万象城6月改造完成亮相以来，月度新增零售额1600万元，月度新增客流90万人次。
龙湖集团作为中端商业的代表，2024上半年商场租金收入53.2亿元，同比增长6%，在行业整体表现不佳的当下较为可贵。
这与其商业经营较为稳定有关，官方数据显示，截至2024年6月底，龙湖旗下91座已开业商场的整体出租率为96%，合作品牌超6800家，战略品牌数超400家。
港资企业方面，大多以运营高端商业为主。随着奢侈品消费市场走弱，样本企业旗下高端商场的整体收入出现下滑。
太古地产是难得录得租金同比增长的港资企业，但增长幅度不高。今年上半年太古内地的零售物业组合录得租金26.15亿港元，同比仅上升1%。除购物商场租户组合优化外，2023年增持成都太古里权益所增加的租金收入也需要被考虑在内。
恒隆旗下的次高端商场通过积极的宣传推广攻势及优化租户组合，整体收入同比上升5%，客流量也维持了增长趋势。
出租率方面，8家披露数据的样本企业出租率变化不大，以维持为主。即便实现同比增长的企业，增长幅度也有限。如华润万象生活旗下商场出租率为96.70%，相比2023年同期仅增长0.7个百分点。
观点指数认为，除运营能力外，丰富的业态品牌合作资源是出租率维持的关键，维持出租率稳定的样本企业，无不有着多年积累的招商资源。如华润万象生活积累的品牌数量超1.3万个，在合作品牌数量超7000个，期内重点品牌全国新开门店数占比25%。
丰富的品牌资源，一定程度上保障了企业在招商中有更多元的选择，进行调改时也能较快实现补位，避免空置率高企，维持相对稳定的租金水平。
规模方面，内资企业以轻资产输出为主、实行轻重并举策略的企业具备规模优势。样本企业在营商业物业规模大部分在百万平方米以上，即将迈入“百mall”里程的龙湖集团仅购物中心体量就逾800万平方米，华润万象生活、新城控股商业物业体量更是超过1000万平方米。
备注：截止9月，部分数据或与实际情况有出入
港资企业方面，大部分擅长精细化运营，主要采取高质量发展模式，规模不大但资产质量高，且部分企业在内地还有相当大体量的投资物业待建成开业，未来的增长有一定保障。
如太古地产建设中的项目包括西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合发展项目和陆家嘴太古源、广州聚龙湾项目等，多位于核心城市优质区位。
项目租金、销售额下滑，调改升级势在必行
商业消费表现不如预期的同时，大部分城市的零售商业租金也正面临下行压力。
观点指数观察的样本城市中，同比下滑较为明显的是广州和北京，分别录得24元/天/平方米和31.8元/天/平方米，较2023年同期下滑6.25%和5.36%；上海、深圳则相对平缓，分别录得33.2元/天/平方米和19.1元/天/平方米，同比下滑2.35%和2.05%。
虽然大部分城市零售商业租金表现不佳，但还是有部分潜力城市的首层平均租金有一定程度上升。南京、杭州及武汉分别录得19.60元/天/平方米 、21.30 元/天/平方米及10.63元/天/平方米，上升幅度分别为1.43%、5.38%和3.20%。
具体来看，租金稳步增长的多为样本城市核心区高品质项目，老旧项目以及部分租户组合不理想项目则出现空置率高企的情况，难以获得较高的租金报价。
租金水平下滑，主要受到消费品牌的租赁需求放缓影响。零售业态表现疲弱让不少企业审视自身门店经营策略并做出调整，拓店速度放缓。
聚焦到项目层面，今年消费市场表现不如预期，给零售商业项目带来不小的冲击。高端商业方面，重点运营商旗下项目的收入、销售额、出租率出现下行。不过相比销售额的下降幅度，租金的下滑要更慢一些。
市场下行期，内地高端消费均受到明显影响，销售额跌幅明显。具体到项目上，以太古为例，其旗下的北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇的零售销售额较上年同期分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前滩太古里保持不变。
相较之下，走全品类销售路线的北京三里屯、北京颐堤港的销售额表现会稳定一些，跌幅基本在5%以内。
零售物业出租率方面，大部分保持稳中有进的状态，部分出租率下滑的项目受调改影响较大。如太古地产上海兴业太古汇因改造工程与租户调整的原因，导致出租率较低，录得92%，同比去年下滑4个百分点。
中端项目方面，成熟期项目租金、出租率的增长难度较大，样本项目大多出现下滑。对比之下，培育期项目的租金和出租率增长更为明显。
以龙湖为例，如剔除2023年之后新开业的天街，龙湖旗下75座天街中可供比较的有 65座。其中28座天街租金收入同比下降，占比43%，37座天街租金收入同比增长，占比57%。增长项目中，幅度最大的是近年的新开业项目。
龙湖目前除巩固培育期项目的发展外，还持续对老旧项目进行契合市场的调整更新，维持整体项目的运营质量。上半年龙湖杭州滨江天街I期和II期的租金均实现了增长，增幅分别为10.36%和20.88%，该项目在过去一年里在品牌提档升级、营销突破创新等方面发力。
为进一步研究项目业态组合的变化，观点指数选取10个位于核心一二线城市的样本项目进行观察，租户类型主要分为零售、餐饮、休闲娱乐及生活服务四大类。
观点指数发现，积极进行品牌的汰换调改，匹配行之有效的营销活动，成为项目当下的主要运营策略。
承租能力上，零售品牌表现要优于餐饮品牌，后者更多是承担吸纳客流的作用。但从市场表现来看，目前餐饮业态的复苏普遍好于零售业态，以餐饮业态为主的购物中心客流增长也较为明显。
随着消费者需求的改变，品牌单店之外，聚合更多餐饮品牌的餐饮空间是目前的重要趋势，如深圳领展中心城打造食加空间，苏州龙湖狮山天街将下沉广场打造成全天候餐饮街区等，主动提升餐饮业态的比例。
观点指数认为，这类做法一方面能丰富餐饮业态组合、增强项目吸引力，另一方面能提升商场租金收入，不失为消费疲软下的有效应对之策。
消费品牌受试炼，探索新出路成共识
宏观层面上，市场数据显示，8月份商品零售额34375亿元，同比增长1.9%；餐饮收入4351亿元，增长3.3%。1—8月份，商品零售额277454亿元，增长3.0%；餐饮收入34998亿元，增长6.6%。
可以发现，相比零售业态，餐饮业态的恢复要更好一些，这也说明了当下消费者对于非必需类消费还是保持较为审慎的态度，消费品牌企业继续面临挑战。
虽然餐饮整体活跃度高于零售业态，但从业绩来看，上市的奈雪的茶、瑞幸咖啡、海底捞等的营收、利润等也还没有达到预期。
奈雪的茶2024上半年收入从去年同期的25.94亿元微降至25.44亿元，降幅1.9%，净利润由盈利7020万元转为亏损4.37亿元。瑞幸咖啡2024年第二季度虽然实现净收入84.02亿元，同比增长35.5%，但净利润录得8.71亿元，同比下降13%。海底捞虽然实现营业收入214.91亿元，同比增长13.8%，但归母净利润20.38亿元，同比下滑9.7%。
随着一二线市场的竞争加剧，企业更加重视开拓新市场，出海成为重要的趋势之一，新茶饮品牌是其中的重要力量。奈雪的茶、喜茶、霸王茶姬纷纷在海外开设门店，如8月奈雪的茶就在亚洲顶级商场Central World开出泰国旗舰店。
观点指数认为，虽然餐饮品牌出海有望寻到新增长市场，但同样也要面对供应链、本土品牌竞争等挑战，能否成功还是未知数。
服饰方面，大部分快时尚品牌面临消费疲软的挑战，2024财年前三季度，优衣库大中华地区的营收为5224.69亿日元（约合人民币240亿元），在总营收中占比22.1%，低于往年水平。
基于此，优衣库计划在未来三年内关闭或翻新约50家门店，并升级现有旗舰店，进行以质量而非数量为重心的门店网络重组。
运动服饰上，借着今年奥运会掀起的风潮，叠加近年来各类运动的兴起，整体表现亮眼。港股上市公司安踏体育交出了不错的成绩单，2024上半年营收同比增长13.8%至337.35亿元。
备注：耐克中国统计期为2023年12月-2024年5月
除全品类运动品牌外，部分专注专业领域的品牌也值得关注。与瑜伽裤深度绑定的lululemon 2024财年二季度业绩显示，其营收较去年同期增长了7%，达到了24亿美元；净利润增长了15%，达到了3.93亿美元。
观点指数认为，与某一品类绑定太深，在市场变化中也将面对更大的风险，诸如lululemon类的品牌也需要继续开拓新的客群和业务线。
商超会员店方面，传统商超面临消费客群持续流失、商品差异竞争力减弱和门店运营成本不断增长等诸多问题，努力探索新赛道，加速转型、优化门店成为行业当下的主要方向，永辉超市、步步高等均开始调改。
其中比较有代表性的是胖东来帮扶永辉调改，前者属于当下发展较好的商超企业，据胖东来商贸集团披露的数据，胖东来超市2023年的营收超100亿元。
与此同时，会员店在国内热度持续，取得不错业绩，也继续拓店。沃尔玛2025财年第二财季显示，沃尔玛销售额达到46亿美元（人民币约330亿元），同比大幅增长17.7%，连续两个财季保持增长。
其中，山姆会员商店与电商业务成为增长亮点。山姆会员商店的客流量实现正增长，会员收入同比增长23%，会员人数亦创历史新高。
山姆高歌猛进的同时，另一家国际仓储会员店老牌选手Costco近年来的拓店速度也在加快，在国内的影响力有望进一步增强。
观点指数认为，会员店能够迅速发展的核心在于能够提供差异化的高性价比商品。从这个角度来看，当前会员店业态发展前景和空间较大。
美妆方面，今年上半年国际美妆集团化妆品业务增速普遍放缓，进入了个位数增长的时代，如欧莱雅集团2024上半年的销售额同比仅增长7.5%。
观点指数发现，当下部分高端美妆品牌面临着不小的业绩压力，如资生堂品牌上半年下滑6%，高端产品线的CPB品牌仅增长1%。
反而是高功效品牌，以及涉足皮肤学级、皮肤科学美容相关领域的品牌韧性不错。欧莱雅皮肤科学美容部门上半年销售额同比增长16.4%，实现约297.47亿元的收入。
奢侈品方面，样本企业业绩喜忧参半。品牌涵盖多品类的集团增长表现不如预期，旗下主力品牌销售放缓。
如LVMH集团旗下两大主力LV和Dior所在的时装皮具部门营收同比下降2%、经营性业务利润同比下降6%；占据开云近半营收的GUCCI收入同比下跌了20%。
以顶奢为主的集团则有不错的表现，爱马仕贡献40%营收的皮具和马具部门，今年上半年营收同比增长15.7%。Prada集团下，除了Prada和Church's实现增长外， Miu Miu的增速也有惊喜。
面对低迷的市场，中产阶级消费更为谨慎，奢侈品牌开始走上截然不同的道路。头部继续专注高净值人群，提价保值成为重要手段，如爱马仕年初上调全线产品价格，LV也在今年7月完成了新一轮价格上调。
中档奢侈品品牌Burberry、YSL则开始降价，瞄准注重生活品质的年轻消费者，布局更年轻、更大众的业务。
电影院线方面，市场热度并不高。国家电影局的数据显示，2024年暑期档内地电影总票房116.43亿元，同比2023年下降43.5%。背后的原因，除了优质作品匮乏外，短视频、网络游戏、奥运等其他娱乐形式对市场也形成了一定分流。
在此背景下，电影行业上市公司的业绩也受到影响。万达电影、横店影视实现了盈利，博纳影业、金逸影视、幸福蓝海则录得亏损，不过盈利的公司净利润难逃同比下滑的情况。
以影院业务为主的万达电影，2024上半年营收62.18亿元，同比下跌9.48%，净利润1.134亿元，同比下跌73.18%；期内万达国内直营影院票房31.3亿元（不含服务费），同比下降14.5%。
文创书店方面，生存成为摆在面前最重要的问题。大部分书店品牌尚未探索出成功的商业模式，在市场冲击、成本考验下出现闭店的情况。
近日，曾被誉为“中国最美书店”之一的西安茑屋书店就发布了停业通知，称由于经营战略调整，书店于10月8日停业。此外，因商场经营原因，开业5年的钟书阁··重庆店于9月17日晚也正式停止营业。
这类文创书店业态主打体验式消费，商场是其进驻的重要场所。据观点指数了解，目前已进驻购物中心的书店品牌有覔书店、西西弗书店、茑屋书店、钟书阁等，均采取书店+咖啡馆的模式，阅读场景延伸消费也成为不少书店盈利的重要模式。
观点指数认为，多元业态虽然让其有更多营收方式，但长期难以维续。目前来看，文创书店仍需继续寻求成本与收入之间的平衡，解决业务盈利难题。
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