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摘要：从报告期内的股权交易情况来看，物业公司或环卫服务公司的估值仍处于低位。（报告期2024.09.18-2024.10.22）
观点指数 股权交易热度回温，总体估值仍处于低位 近期，与物业公司相关的股权交易热度有所回温。值得一提的是，碧桂园服务向万达方回售了珠海万达商管约1.49%的股权，回笼资金31.42亿元。同时，从世茂服务及ST明诚所涉的交易情况来看，物业公司或环卫服务公司的估值仍处于低位。
金科服务获资产抵债，部分物企拓新表现不凡 9月末金科服务宣布计划通过收购主要股东金科股份的资产来抵消约16.38亿元人民币的应收款；观点指数观察到，博裕成为金科服务单一大股东之后，金科服务的独立性逐渐增强。另外，三季度招商积余、世茂服务、深业运营、金碧物业、永升服务等物企的拓新表现亮眼。
招商系迎政策回购，二级市场大幅好转 期内，招商系推出回购计划，其中招商积余计划回购资金上限1.56亿元，回购股份将注销以减少公司注册资本。观点指数认为，此次回购主要系集团层面对国家政策的响应。港股市场上，本期物业股行情较此前四个报告期表现大幅好转，但仍存在被低估的情况，截至期末样本物企市盈率(TTM)均值仍保持个位数（7.05倍）。
股权交易热度回温，总体估值仍处于低位
公开市场上，9月以来共发生6宗与物业公司相关的股权交易案例，热度环比有所回温。其中力量发展、中交地产和ST明诚均是向关联方收购物业标的，目的各有不同，但均认可轻资产型公司的稳定性。世茂服务是将所持的一家智慧环保解决方案公司60%股权以2.5亿元出售予独立第三方，主要原因是各股东间经营理念出现分歧。碧桂园服务则抓住窗口期，向万达方回售了珠海万达商管约1.49%的股权，回笼资金31.42亿元。
经营性现金流是碧桂园服务2024H1滑坡严重的指标之一，同比下降了87.7%至2.7亿元。主要系三大因素所致，一是资金流入，风险客商和小业主收缴率偏低，净利润下滑；二是受经济环境等因素影响，预缴物业费有所下降；三是日常经营活动产生阶段性资金波动。
其2024中报提到，良好的现金流仍是公司的核心目标之一，因而收缩财务性投资规模利好碧桂园服务。今年2月，该公司还终止了对合富辉煌的收购，按照计划其要再收购合富辉煌已发行股本约10.63%，并同意认购合富辉煌配发的约0.27亿新股，总代价1.58亿港元，彼时完成后持股比例将由25%增至38.1%，跃升为合富辉煌第一大股东。
按照协议，万达方应在今年年底前收购碧桂园服务所持珠海万达商管股份，但由于万达方长期陷于流动性压力，碧桂园服务此次做了更稳妥的选择，即在近期万达方新的战投增资落地后，便收回绝大部分股权投资。目前碧桂园物业香港仍持有0.31%股份，以此次回售成本每股29.1元计算，价值约6.4亿元。
2023年以来，万达商管对外转让了至少26家公司的控制权，涉及位于北京、上海、广州、珠海等地多家万达广场。报告期内的9月23日，新华保险、中金资本还接盘了南京万达茂。一系列动作均缓解了万达的资金压力，也让碧桂园服务找到一个解套的窗口期。
从报告期内的股权交易情况来看，物业公司或环卫服务公司的估值仍处于低位。
具体来看，世茂服务以2.5亿元出售其在2021年收购的无锡市金沙田科技公司60%股权予无锡远游环境科技公司。公告显示标的公司2023年度除税后利润为5396.4万元，以利润60%即3237.84万元计算，此次交易的市盈率约7.73倍；同时标的公司100%股权截至2024年6月30日止以市场法计算的估值为4.09亿元，对应未经审核资产净值约为6.02亿元，市净率仅为0.68倍。
ST明诚计划出资4601.35万元收购湖北联投城运所持湖北清能碧桂园物业公司51%的股权，借此拥有专业的物管服务团队，为公司开拓的活动策划、演艺演出、影院剧场等文化娱乐业务提供更有力的支持，同时全面提升空间运营板块资产质量和服务水平，从而实现空间运营与文化传媒之间的垂直整合时，也能打破行业之间的壁垒，逐步提升公司的品牌效应。
公告介绍，湖北清能碧桂园物业公司主要业务为基础物管服务、案场服务、其它非业主增值服务和社区增值服务。其服务项目集中于湖北、广东、海南、重庆等地，截至2024年7月31日已签约合同项目共41个，签约面积为650.22万平方米，目前已进场的在管项目共38个，在管面积共计473.55万平方米，其中住宅类项目29个，在管面积364.64万平方米，公建类项目6个、在管面积92.64万平方米，其他项目3个，在管面积16.27万平方米。
按照股东全部权益评估值与2023 年度经审计后的净利润计算，湖北清能碧桂园物业公司交易对应的市盈率为4.72倍，市净率为2.08倍。相比之下，近年国内可比并购交易案例市盈率以及市净率平均值为11.84倍和3.58倍。
据观点指数观察，2024年物业公司收并购案例较去年相比有增长的态势，并呈现出地域化扩张和专业能力整合的特征。例如今年年初金茂服务收购北京润物嘉业全部股权，该公司超过80%的在管项目集中于京津冀和西安，助力金茂服务扩大了该区域的业务规模和在管物业组合。6月份，东原仁知服务完成收购上海常青社康养企业发展有限公司约90.73%的股权，强化公司医养服务领域的能力。
金科服务获资产抵债，部分物企拓新表现不凡
9月30日，金科服务宣布了一笔资产的消债举措，计划通过收购主要股东金科股份的资产来抵消约16.38亿元人民币的应收款。实际上，自博裕在2022年末成为金科服务单一第一大股东后，金科服务便加速了与地产关联方的风险切割，寻求独立价值。首先是在非执行董事职位上，先后加入了有博裕背景的吴晓力、林可、祁诗皓3人。另外，今年年初亦有车位抵债的动作。
相比之下，此次偿债资产庞大，包括17935个停车位和总建筑面积14545.59平方米的六个商业物业项目，截至2024年6月30日的估值约为10.72亿元。抵消资产均已取得正式产权证书，但未出租。金科服务称，变现、出售或租赁剩余抵消资产可改善公司的现金流，提升社区增值服务的能力，从而提升收入。
但资产的价值和收益能力需要长时间来检验，这一操作在房地产行业尚不明朗的当前是否能够成功仍有待观察。另外该资产包的估值较金科股份所欠仍有较大差距。
观点指数继续通过多种通道跟踪物企外拓项目的情况，本期新中标项目较上个报告期明显增长，其中部分物企表现亮眼。例如，招商积余依然保持着快速的拓新水准。9月23日，其官微披露在非住赛道新中标8个项目，具体业态囊括高校、航空、银行、医院、产业园、办公等。
泓盈城市服务继续押注环卫服务赛道，宣布中标湖南湘江新区城市管理专业维护项目（滨江片区）环卫维护标段，三年服务期合计共5803.68万元。同时，该公司新投资成立了泓盈保安公司，是泓盈城市服务继物业、商管、园林、停车、照明之后的第六家专业子公司，并致力于成为区域内有一定影响力的安防服务品牌。
管理层称，这是向市场释放泓盈城市服务开拓业务新领域、寻求业绩新突破的信号。
从期内几家公开三季度或近几个月拓新情况的物企来看，学校、医院、政府机关办公楼等一些大型公共类型项目出现频次较多；商企服务亦是物企竞争的重点。
如，合景悠活第三季度中标的医院就包括广州市中山大学附属第六医院、广州市白云区人和镇卫生院、佛山中医院禅城高新区医院、赣州第三人民医院、赣州市大余县人民医院。世茂服务8月份中标的学校项目包括青岛求实职业技术学院、武汉东湖光电技工学校、南开大学泰达学院、宁波市科技高级中学。永升服务近两个月签约超110个项目，其中就涵盖杭州&金华零跑汽车基地、作业帮石家庄分公司、重庆荣昌区公安局等政企项目。
另外，众安智慧生活过去几个月展现出较强的拓展能力，共新中标和签约10余个物业服务项目，签约面积及顾问面积逾350万平方米，项目主要分部在合肥、淮北和杭州区域，并成功进军徐州、嘉兴市场。同时强调走多元化、专业化路线，在非住业态上入驻了嘉兴诺华中国放射性药品生产产业园项目。
观点指数观察到，今年6月份以来，众安智慧生活已陆续与丽水数梦、杭州众瑞物业等签约，以合资、顾问的合作方式拓宽行业赛道；同时深化与国资企业的协同，拓展合作的广度和深度，在存量竞争时代为小型物企寻求增长路径。
招商系迎政策回购，二级市场大幅好转
10月14日，招商系旗下8家上市公司集体发布回购股份计划，其中招商积余由董事长吕斌做出提议，回购资金不低于1.78亿元（含），不超过1.56亿元（含）。17日最新公告显示，此次回购价格不超过14.90元/股，以上限测算可回购1046.98万股，约占总股本的0.99%。
按照提议，全部回购股份将注销并减少公司注册资本；目的是展现对公司未来持续发展的信心和对公司价值的认可，增强投资者对公司投资的信心，提升公司价值。
观点指数认为，本次回购主要彰显集团面对国家政策开始大放水时，对于提升和稳定市场信心的回应。
9月24日央行行长接连宣布降准、降息、降存量房贷利率等诸多利好政策。尤其令市场意外的是，央行将创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，将大幅提升资金获取能力和股票增持能力。创设专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购、增持股票。
据介绍两项工具首期额度分别为5000亿元和3000亿元，未来可视情况扩容。
有观点认为，再贷款工具可以稳定资本市场。首先是通过商业银行以较低的利率获得贷款，有助于降低上市公司的融资成本，优化资本结构，提高财务效率。其次是增加股市资金供应，提高市场流动性，有利于股价稳定和上涨。此外，对于高股息率的公司，这一政策有助于大股东以较低成本增持股份，提高分红率，吸引追求稳定收益的投资者。
港股市场上，本期物业股行情较此前四个报告期表现大幅好转，但仍存在被低估的情况，截至期末样本物企市盈率(TTM)均值仍保持个位数（7.05倍），较期初有轻微上升。
数据显示，40家样本物企本期平均区间涨幅大幅回升至19.87%。其中，涨幅前三的主要包括世茂服务（+48.57%）、合景悠活（+47.27%）与永升服务（+45.83%）；仅有两家物企下跌，星悦康旅区间跌幅6%，众安智慧生活跌幅为11.03%。
数据来源：Wind，观点指数整理
同时，总市值的提升也较为明显。头部企业中，华润万象生活总市值达到738.39亿港元、万物云达到277.66亿港元、中海物业突破200亿港元；碧桂园服务、绿城服务等也大幅回升，市值分别达到197.57亿港元和133亿港元。
观点指数认为，随着美联储宣布开启降息周期，国内经济政策和资本市场也正在全面转向，二级市场或将迎来估值修复和提升的机会。
本期内，华发物业服务于9月30日完成了私有化退市。从2024H1业绩来看，该公司仍保持稳定增长的态势，收入同比增长22%至10.1亿元；拥有人应占溢利1.21亿元，同比增长14.3%；在管面积约为3654万平方米，合约面积约为6370万平方米，分别同比增长21.9%和9.5%。
与之相反，深业物业于10月17日选择第四次向港交所递表。截至2024H1，该公司合约面积9230万平方米；在管项目498个，在管面积8920万平方米，其中67.5%位于大湾区。
