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摘要：10月前100房企实现单月权益销售3241.63亿元，单月环比上升111.12%，同比上升6.79%。
10月前100房企实现单月权益销售3241.63亿元，双“比”涨幅喜人
“2024年1-10月房地产企业销售表现”研究成果显示，10月前100房企实现单月权益销售3241.63亿元，单月环比上升111.12%，同比上升6.79%。1-10月，前100房企实现累计权益销售22613.34亿元，同比下降约33.61%，降幅收窄约4个百分点。
保利发展、中海地产和华润置地占据前三甲，分别录得权益销售金额2238亿元、2235.7亿元以及1424.5亿元。其中，万科和招商蛇口紧随其后，为1311.13亿元、1155亿元。
从销售金额来看，1-10月，前10、前30、前50房企的销售金额门槛值分别约为850亿元、275亿元和129亿元。从销售面积来看，1-10月，前10、前30、前50房企的销售面积门槛值分别约为485万平方米、160万平方米和78万平方米。从权益销售金额来看，1-10月，前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约约为517亿元、185亿元和93亿元。
值得注意的是，10月前100房企单月全口径销售为4591.43亿元，环比上升73.64%，该数值为全年最高月份。10月前100房企录得全口径销售均价1.81万元/平方米，环比上升6.31%。
金十促销，一二手房以价换量
国家统计局发布的数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、0.9%和1.0%，上海上涨0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降4.6%、10.3%和8.6%，上海上涨4.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降5.7%和6.6%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
70城中，上海成为9月唯一同环比上涨的城市。上海新房价格指数同比上涨4.9%、环比上涨0.6%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
9月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、1.2%、1.1%和1.3%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。
一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.9%和9.0%，降幅比上月分别扩大0.3个和0.5个百分点。
观点指数认为，9月不少企业进行促销，推动价格下降，房价指数进一步下探。二手房房价指数同比下降明显，一手房以价换量的情况预计比8月要更加显著。
国庆黄金周期间，房企开启打折促销活动，不少企业抢占政策前期引发的需求释放，抓紧销售去化。国庆黄金周结束后，企业继续促销，单月行情转暖明显。
叠加924政策以来的利好，房企加速推货，打折促销是其缩短去化周期的一个有效策略。如某项目开盘备案价3.8万元/平方米。开发商给出了“诚意登记优惠3%，VIP升级优惠3%，认购优惠4%，按时签约优惠1%，五成及以上首付优惠1%或一次性付款优惠2%”的开盘优惠，折后价格约3.3万/平方米起。
以目前的市场情况来看，房价下跌实际上存在双重作用。一方面，减轻购房者的购房压力，降低入手门槛。另一方面，挫伤购房信心，预期下跌周期延长，入手观望情绪加重，不利于楼市成交。本质上是购房者担心财富缩水。
9月份的房地产开发景气指数为92.41，已经连续9个月回升。这也说明房地产市场正在企稳止跌。
房产消费火热，预期未来房市趋稳可能性增加
1-9月份，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，其中住宅销售面积下降19.2%。新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降24%。
按地区来看，东部地区商品房销售42329亿元，同比下降23%；中部地区12259亿元,同比下降23.9%；西部地区12459亿元，同比下降21.4%；东北地区1833亿元，同比下降14.9%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数认为，9月份无论是总销售额，还是各地区销售额，全线降幅收窄。10月楼市全面激活，预期销售同比降幅进一步收窄，环比涨幅扩大。
根据观点指数监测的10城10月前三周的住宅销售来看，止跌回稳，还需政策加速落地。
数据来源：同花顺ifind，观点指数整理
观点指数监测的10个城市中，10月前三周商品住宅成交459.53万平方米，环比9月前三周上升60.9%。
国庆房产消费火热，如来访人数过量，开发商出现接待座位紧缺的现象。不少企业国庆期间完成了某个区域月度销售计划，有些企业甚至超出计划一倍以上。
本轮房产消费是全方位的，交易都有明显增长。新房和二手房，刚需盘和改善盘，近郊和远郊项目，均遍地开花，这在一线城市尤其明显。
据深圳特区报，10月1日至26日，深圳全市新建商品住宅网签认购量达到10030套，总面积为102.93万平方米。日均认购量约为390套，接近4万平方米，创下近年来深圳新房市场交易量的新高。
广州住建局数据显示，9月30日至10月27日，新建商品房网签面积达108.32万平方米，同比增长33.3%，环比增长45.5%。其中，住宅成交面积94.65万平方米，同比增长37.4%，环比增长68.9%。
安居客数据显示，截至10月26日，上海10月二手房成交量已4度突破千套大关，累计成交总量超过2万套，达到20028套。
从购房者的角度来说，本轮政策降低了购房门槛，市场情绪高涨，购房者买房决策期变短，成交量上升。也即说明购房者预期未来房市趋稳的可能性增加。
10月17日，住建部等部门举行关于促进房地产市场平稳健康发展的有关情况。其中，提到“四个取消”和“四个降低”。
四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。
四个降低，就是降低住房公积金贷款利率，降了0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
观点指数观察到，如果落实这些已出台的政策，可切实降低居民的购房成本，减轻还贷压力，这也为房地产市场止跌企稳奠定了基础。
中长期贷款增加，房企资金面预期改善
前三季度人民币贷款增加16.02万亿元。分部门看，住户贷款增加1.94万亿元，其中，短期贷款增加4024亿元，中长期贷款增加1.54万亿元。从单月来看，9月住户中长期贷款变动额为+2300亿元，环比增加约92%。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
观点指数认为，积极的市场预期会刺激消费者入市，如失业率表现、收入预期等。统计局数据显示，三季度，全国城镇调查失业率平均值为5.2%，与上年同期持平。从各月看，7、8月受毕业季以及暑期天气炎热部分户外工作岗位减少等因素影响，失业率环比有所上升，其中7月份为5.2%，环比上升0.2个百分点，8月份为5.3%，环比上升0.1个百分点。9月份，随着季节性影响减弱，失业率回落至5.1%，环比下降0.2个百分点。
前三季度，全国居民人均可支配收入30941元，比上年同期名义增长5.2%，扣除价格因素，实际增长4.9%。
统计局指出，下阶段，要持续做好稳就业工作，强化居民增收举措，推动一揽子增量政策落地见效，保障居民收入和消费持续增长。
其中，9月25日，《中共中央国务院关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》明确，促进劳动报酬合理增长。健全劳动、知识、技术等要素按贡献参与分配的初次分配机制，提高劳动报酬在初次分配中的比重。
随着市场预期改善，推动经济回升向好的积极因素累积增多，居民消费意愿亦会增加，居住支出比例上升动能汇聚。房地产市场成交上升亦反哺企业资金回流。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
到位资金方面，1-9月房地产开发企业到位资金78898亿元，同比下降20.0%。其中，国内贷款11466亿元，下降6.2%；利用外资29亿元，下降19.9%；自筹资金28680亿元，下降9.1%；定金及预收款23593亿元，下降29.8%；个人按揭贷款11079亿元，下降34.9%。
9月销售放缓导致房企流动性紧张，个人按揭贷款和定金及预收款是衡量销售回款的重要指标，仍需要修复。不过，10月成交亮眼，预计同比降幅幅度收窄。
9月底，中国人民银行、金融监管总局已经联合发布了调整通知。
一是调整2022年11月的“金融16条”。原规定是，对于未来半年内到期的房企开发贷款、信托贷款等，允许展期一年，并可不调整贷款分类。这项政策有利于稳定房企融资，改善行业资金状况。
二是调整2024年1月的经营性物业贷款管理通知。原规定是，对规范经营、发展前景良好的房企，全国性商业银行发放的经营性物业贷款，可用于偿还企业及集团的房地产相关贷款和债券。这项政策放宽了贷款用途，有助于房企改善资金状况。
以上两条规定原定于2024年底到期，这次将政策延期至2026年底。
截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。
10月22日，广东银行业2024年三季度新闻通气会上指出，目前辖内银行机构已为四批次“白名单”的404个项目，提供授信1350.18亿元，落地融资项目331个、金额837.09亿元。
未来金融协调政策持续发力，企业可以得到进一步支持，并未为一些项目提供充足流动性，以此保证楼盘交付。
