![]()
关注：点击上方蓝字“观点指数”，欢迎置顶或设为星标，即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。
![]()
摘要：对于中国的物流资产，普洛斯依然选择持续重仓，但ESR则选择了将成熟资产出售，并以轻资产输出运营管理的方式。（报告期：2024.09.20-2024.10.23）
![]()
观点指数 园区密集开仓，样本企业资产处置策略各有千秋 据观点指数统计，期内共录得9起投资事件相关动态更新，总披露金额66.9亿元，其中已开仓项目共5起，已竣工、已开工数量分别为1、2起。与此前月份相比，9月的园区开园达到年内小高峰，且大多为跨境电商中心。值得注意的是，普洛斯与ESR的资产处置策略显示出物流企业对于中国物流资产的侧重。具体表现为普洛斯依然选择持续重仓中国的物流资产，但ESR则选择了将成熟资产出售，并以轻资产的方式输出运营管理。
REITs市场不断扩容，医药类仓储项目成新标的 仓储物流REITs市场持续扩容。9月23日，顺丰在深交所正式申报仓储物流REITs。9月25日，九州通医药集团股份有限公司宣布，其医药仓储物流基础设施公募REITs申报已获得中国证券监督管理委员会及上海证券交易所的正式受理。这一进展，标志着医药行业首单公募REITs正式申报，为九州通在资本市场的进一步发展铺平了道路。
需求增长动力不足，以价换量效果减弱 可以关注到，三季度仓储行业运行有一定下行的压力，季末呈现触底反弹、企稳回升的走势。三季度各月指数分别为46.5%、50.2%、49.8%，均值为48.8%，低于二季度均值0.2个百分点，低于去年三季度均值3.8个百分点。据中物联披露，指数情况显示行业运行仍有一定下行的压力，需求增长动力不足是导致行业运行放缓的主要因素之一。但需求不足的现状也导致仓储物流市场持续采用以价换量的模式去刺激增长，可以发现即使下调租金，也无法较好地减缓持续上涨的空置率。
据观点指数统计，期内共录得9起投资事件相关的动态更新，总披露金额66.9亿元，其中已开仓项目共5起，已竣工、已开工数量分别为1、2起。
与此前月份相比，9月的园区开园数达到年内小高峰，且大多为跨境电商中心。10月15日，谷歌首个跨境电商加速中心在厦门自贸片区海上世界正式启用。该中心由厦门市商务局、厦门自贸片区管委会、湖里区人民政府、厦门市贸促会等相关部门合力推进，旨在立足厦门产业优势，进一步推动本地跨境电商的发展，帮助更多厦门及周边的企业通过品牌独立站走向全球市场。9月27日，继6月菜鸟在义乌开设首个跨境商家中心后，菜鸟跨境商家中心正式落地厦门。这标志着华东、华南地区的中小跨境商家有了开在家门口的“服务中心”，享受菜鸟国际快递性价比与时效兼具的服务产品。此外，万纬物流与茶饮品牌茶百道、奈雪的茶合作的配送中心已开仓，这两个项目均为冷链园区，同样提供全品类、全温层仓储、库内运营、门店配送等一站式服务，依托全国仓网和运输资源，帮助其快速拓店，并为餐饮供应链降本增效。期内，普洛斯与ESR的资产处置策略显示出物流企业对于中国物流资产的侧重。10月8日，普洛斯集团宣布，将旗下基金管理业务普洛斯资本GCP在日本、美国、欧洲、巴西和越南的国际业务与纽约证券交易所上市的领先另类资产管理公司Ares Management Corporation合并。交易总价值包括37亿美元初始对价以及与业绩目标挂钩的可达15亿美元的延期对价。交易完成后，普洛斯仍保留其对普洛斯资本GCP的所有权。该交易经监管批准以及达到其他交割条件后，预计将于2025年上半年完成。对此普洛斯表示，交易的前期资金收益将为公司提供更大的流动性，并将用于继续减少负债，增强集团的资产负债表和提升关键财务指标。该交易所涉及的业务在普洛斯核心经营性EBITDA中占比不到10%。交易完成后，集团净杠杆率预计将进一步下降至24%。值得关注的是，此项交易并不涉及中国业务和资产，普洛斯仍保留对普洛斯资本GCP的所有权。观点指数了解到，拆分后，普洛斯除在海外除持近50亿美元的资产外，其余主要是中国资产和资管业务。而普洛斯也表示，将继续深耕中国，不断扩大在华的资产管理规模。此前ESR则发布公告称，其所管理的一个发展基金将出售总值超过58亿元的中国物流资产组合。出售的组合包括九项物流资产，分别位于中国的一线及准一线城市，包括广州、杭州、上海及苏州。出售完成后，ESR将继续管理该等资产。从另一角度也表明，对于中国的物流资产，普洛斯依然持续重仓，但ESR则选择了将成熟资产出售，并以轻资产的方式输出运营管理。9月23日，顺丰在深交所正式申报仓储物流REITs，市场持续扩容。观点指数了解到，顺丰控股作为项目的发起人，拟发行的基础设施公募REITs定位于深耕中国内地本土市场，投资区域以长三角、京津冀、长江中下游航运中心地区为主，以及位于国内机场空侧的顺丰控股所持有的仓储物流资产，及位于上述投资侧重区域的顺丰控股体系外的仓储物流资产。具体来看，底层资产分别是位于深圳宝安区西乡街道机场片区的顺丰华南转运中心项目，土地使用权面积73002平方米，建筑面积74219平方米；位于武汉东西湖区的顺丰丰泰产业园·武汉项目，土地使用权面积162899平方米，建筑面积193238平方米；位于合肥市蜀山区的顺丰丰泰产业园·合肥项目，土地使用权面积124353平方米，建筑面积218103平方米。9月25日，九州通医药集团股份有限公司宣布，其医药仓储物流基础设施公募REITs申报已获得中国证券监督管理委员会及上海证券交易所的正式受理。这一进展标志着医药行业首单公募REITs正式申报，为九州通在资本市场的进一步发展铺平了道路。通此次公募REITs项目的申报，是九州旨在通过资本市场融资，提升公司在医药仓储物流领域的基础设施建设水平，进一步推动业务发展。此举不仅有助于公司优化资产结构，提高资金使用效率，也为医药行业提供了新的融资渠道和投资机会。观点指数了解到，九州通医药集团股份有限公司的医药仓储物流基础设施公募REITs申报已获得中国证监会及上交所的受理，这在医药行业中尚属首次。此次申报的成功，不仅为九州通带来了资本市场的关注，也为整个医药行业的发展注入了新的活力。基础设施资产是武汉东西湖现代医药仓储物流项目，位于武汉西大门交通要道东西湖区，地处武汉绕城高速及四环线之间，所在地块西临新城十八路，南临田园街，北近东吴大道、东临新城十六路。具体包括医药仓储综合楼、医药仓储分拣中心、医药仓储保障中心1号楼、医药仓储保障中心2号楼、医药仓储保障中心3号楼、医药仓储保障中心辅助用房，合计建筑面积约17.24万平方米。仓储方面，2024年9月份仓储指数为49.8%，较上月下降0.4个百分点。从分项指数来看，同上月相比，新订单指数、设施利用率指数、平均库存周转次数指数、业务活动预期指数均有上升，升幅在0.4至3.4个百分点之间；期末库存指数、企业员工指数有所下降，降幅分别为3.3和0.8个百分点。据观点指数统计，9月份仓储指数是继8月份短暂上升后的再次下调。中物联表示，本月回调主要受期末库存指数下降影响，表明库存去化速度加快。新订单指数、平均库存周转次数指数、业务活动预期指数等分项指数均有回升，显示仓储业务需求继续恢复，货物周转效率明显提高，供应链上下游衔接顺畅。![]()
数据来源：中物联、国家统计局，观点指数整理同时也可注意到，三季度仓储行业运行有一定下行压力，季末呈现触底反弹、企稳回升的走势。三季度各月指数分别为46.5%、50.2%、49.8%，均值为48.8%，低于二季度均值0.2个百分点，低于去年三季度均值3.8个百分点。据中物联披露，指数情况显示行业运行仍有一定下行压力，需求增长动力不足是导致行业运行放缓的主要因素之一。需求不足的现状也导致仓储物流市场持续采用以价换量的模式去刺激增长。可以看到，即使是下调租金，也无法较好地减缓持续上涨的空置率。![]()
数据来源：物联云仓，观点指数整理具体来看， 9月41个城市的平均租金为24.03元/平方米/月，环比下降0.74%，同比下降5.14%，而空置率为15.26%，环比下降0.74个百分点，同比上升3.12个百分点。而从今年1-9月41个城市的整体情况来看，三个季度Q1、Q2、Q3的平均租金分别为24.26元/平方米/月、24.18元/平方米/月、24.06元/平方米/月，空置率则分别为15.84%、15.35%、15.6%。可以看出，即使租金持续下降，但上半年仓储物流市场同样再次面临空置率改善不佳的压力。需求方面，国家统计局数据显示，2024年9月份，社会消费品零售总额41112亿元，同比增长3.2%。，增速比上月加快1.1个百分点。其中，除汽车以外的消费品零售额36573亿元，增长3.6%。1-9月份，社会消费品零售总额353564亿元，同比增长3.3%。其中，除汽车以外的消费品零售额318203亿元，增长3.8%。网上零售额方面，1-9月份，全国网上零售额108928亿元，同比增长8.6%。其中，实物商品网上零售额90721亿元，增长7.9%，占社会消费品零售总额的比重为25.7%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长17.8%、4.1%、7.2%。物流方面，9月份中国物流业景气指数为52.4%，较上月回升0.9个百分点。9月份供应链上下游进一步复苏，公路、铁路、航空和电商快递等物流实物量稳步增长，业务总量指数、新订单指数、业务活动预期指数连续回升，保持在扩张区间运行，反映三季度以来物流供需保持适配增长、内生动力韧性回升。9月中国快递发展指数为442.5，同比提升9%。其中发展规模指数、服务质量指数、发展能力指数和发展趋势指数分别为539.3、688.1、224.4和69.7，同比分别提升24.2%、2.2%、0.4%和3.9%。此外，9月份中国电商物流指数为114.4点，较上月回升0.2点。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、物流时效指数、履约率指数、库存周转率指数、实载率指数、人员指数和成本指数有所上升，满意率指数有所下降。![]()
点击阅读原文，了解更多
