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摘要：租户对办公空间产品和服务的要求日趋提高和差异化。
一年一度的《表现力指数 • 2024 年度商业地产表现报告》继续如约发布。
观点指数紧密追踪行业发展的脉动与革新步伐，深入商业地产及其关联产业链，通过企业领袖深度访谈、广泛市场调研，以及详尽的数据资料分析，携手行业领航者、资深从业者、权威专家及意见领袖，全面剖析商业地产全产业链的当前状态，一同把脉行业风向与前景。
同时将从产品创新、商业运营模式、投融资策略、多元化等维度，深入挖掘潜藏的机遇与增长点，为业界提供权威、全面且前瞻性的行业指南，助力企业把握市场脉搏，为商业地产的持续发展注入新的活力与灵感，共同推动行业的繁荣与发展。以下为报告节选：
共享办公行业正处于转型与创新的阶段，办公空间服务商逐步从单一办公空间提供者成长为集资源共享、服务赋能、价值创造于一体的综合性办公服务平台。
业绩表现上，以IWG集团和创富港为代表的办公空间服务商，半年度营收及盈利能力等多项指标表现亮眼。与此同时，部分企业仍处于摸索求生阶段，难以突破持续亏损的困境。
作为商业办公细分领域，办公空间服务商的发展与写字楼市场紧密联系，相互影响。现阶段，办公市场仍处于缓慢恢复阶段，重点城市办公租金下行压力仍存。基于此，今年部分办公空间服务商的规模增长放缓，专注于运营管理能力的提升。
另据观点指数统计，期内超半数新开办公空间项目落址于重点城市写字楼项目的部分楼层，有效改善城市办公楼空置率的情况，灵活办公空间与写字楼等商业物业融合发展成为新的趋势。
项目布局上，四大一线城市依然是办公空间服务商落址的首选，期内样本企业新开项目城市集中度较高，中心城市灵活办公市场吸引力持续在线。与此同时，基于城市发展潜力、产业转型以及城市创新创业吸引力持续提升等因素，重点新一线城市同样受到办公空间服务商的青睐。
WeWork 中国、IWG 集团、德事 TEC入选，灵活办公商业模式不断演变
随着灵活办公市场规模的持续增长，行业的商业模式也在 不断演变，办公空间服务商正在走向多元化发展。
凭借扎实的运营管理能力、强劲的综合实力以及创新经营理念，WeWork中国、德事TEC、IWG集团、创富港等多家企业成功入选“2024年度办公空间服务商表现”，为行业树立新标杆。
在过去的八年里，WeWork中国已覆盖12个城市，服务近8万办公人群，并在今年继续实现业绩增长。与此同时，WeWork中国通过多元化服务策略，从定制化的办公解决方案到丰富的社群活动，致力于为企业提供高品质的办公体验。
德事TEC定位为亚洲高端服务式办公室专家，目前管理超过200家办公中心，遍布大中华区、东南亚、北亚、印度、斯里兰卡、澳大利亚和中东等16个国家的36个城市。在办公空间产品主要布局于重点城市核心商务区的当下，其提供“精装全配，拎包入驻”的服务，能够满足从初创到成熟规模企业的不同办公空间需求，办公方式灵活多变。
IWG集团办公网点同样布局于全球的多个国家。得益于转向特许经营，公司的扩张计划明显加快。上半年IWG集团新增开业306个全新的办公空间项目，同比增长130%。
截至6月，IWG集团已开业办公中心网点数增长10%至3751个，轻资产模式加持下，还将继续扩大其办公网点的覆盖范围。
在中国市场，其布局的灵活办公品牌包括雷格斯Regus、Spaces、HQ和Signature等，致力于为办公人群提供灵活、协作的工作空间。
凭借多元化品牌组合、全球办公网点布局、强劲的综合实力以及在环保和社会责任上的重点布局，IWG集团进一步巩固其在灵活办公领域的领先地位。
运营成果显著，企业迈向盈利新纪元
以IWG、创富港为代表的办公空间服务企业最新披露的2024年中期业绩报告显示，今年上半年，企业营业收入稳中有涨，盈利能力显著提升。
企业最新披露的业绩报告显示，今年上半年，IWG集团和创富港收入分别录得18.36亿美元和3.87亿元，同比变动幅度分别为0%和7.53%。
其中，IWG集团全系统收入创新高，按固定汇率计算增长2%至20.88亿美元。基于全球化的布局和庞大的管理规模，收入优势突显。
分业务类型来看，IWG集团营收组成包括托管和特许经营模式、公司持有和租赁模式以及Worka业务，其中公司持有和租赁模式业务对营收的贡献最大，2024年半年度收入为16.13亿美元。
值得一提的是，IWG集团托管和特许经营模式收入实现强劲增长，同比增长 23%（固定汇率）。Worka专注于平台和服务的持续发展，预计短期内不会成为IWG集团盈利增长的关键贡献部分。
对比来看，创富港收入组成较为单一，营收结构连续多年由联合办公空间服务收入和其他商务服务收入组成。
拆分服务内容可知，创富港同时为客户提供财税代理、虚拟办公室等商务增值服务，这也是其营收的重要组成部分。
除了收入端有不错的增长外，今年上半年办公空间服务商在盈利端同样取得不错的成绩。
上半年，IWG集团和创富港分别录得1600万美元和2919.59万元的净利润，两者去年同期的该项指标分别为亏损7600万美元和1630.18万元。创富港中期业绩报告中指出，公司营业利润及净利润同比涨幅分别为82.75%和79.1%，主要原因是出租率回升、收入增长以及毛利率提升。
对比去年同期，两者毛利率均有不同程度的提高。其中，创富港毛利率增加0.53个百分点至38.22%，IWG集团上半年毛利率为28%，对比去年上半年增长7个百分点。
从数据来看，办公空间服务商的盈利能力得到显著提升。
值得一提的是，IWG集团近五年来首次恢复正收益。与此同时，其在EBITDA增长上也有不错的表现。2024年上半年，IWG集团调整后EBITDA按固定汇率计算增长6%至9.17亿美元，IFRS前调整后EBITDA增长13%（固定汇率）至2.74亿美元。同时，公司毛利（不计合理化）增长35%（固定汇率）至5.13亿美元，整体毛利增长52%至5.58亿美元。
几家欢喜几家愁，目前仍有多家办公空间服务商深陷亏损困境，优客工场、堂堂加等企业均在列。
从两者披露的最新业绩表现可知，2023年全年，优客工场和堂堂加两者营业收入分别为4.6亿元和3.19亿元，同比下滑30.41%和36.9%。去年全年，两者净亏损分别录得2260万元和4804.7万元，对比2022年全年大幅收窄，主要由于两者积极关闭表现不佳的办公中心。
财报数据显示，两者业务规模均出现大幅下滑，优客工场办公空间项目数从2021年末的273个缩减至2022年末的207个，并进一步减少至2023年末的95个。截至2023年末，其运营工位数量从2021年末的62580个减少至29850个，降幅达52.3%。
截至2024年6月10日，堂堂加管理的办公空间项目数已从2022年末的65个缩减至8个。直营模式下的办公空间项目数已从2022年末的53个减少至3个。
与之相似，不少办公空间服务商经历了业务增长的波动，近几年业务规模也出现下降。
堂堂加最新的招股书披露，节约成本是维持其运营的重要措施。为了降低固定运营成本，堂堂加在2022年4月30日至2022年12月31日期间缩减了约18%的员工人数。
值得注意的是，年内堂堂加屡次更新招股书文件。7月19日披露的招股书显示，堂堂加预计首次公开发行价格将在每股A类普通股6.00美元至7.00美元区间，发行140万股，募资范围在840万-980万美元之间，对比其于2022年首次注册上市提交的公告，募资金额出现大幅下滑。
轻资产成重要发展方向，中心城市灵活办公市场吸引力持续在线
办公空间服务是商业办公的细分领域，其发展与写字楼租赁市场互相影响，紧密相关。
新增项目开业上，观点指数选取18家办公空间服务商作为样本，监测今年以来的开业情况。
1-9月，样本企业共计新增入市30个办公空间项目，BEEPLUS、IWG集团、创富港、创联工场、德事TEC、高格办公空间、润加速产业加速器、奕桥Bridge+、优客工场等企业均有新项目落地。其中，创富港以13个新开办公空间项目数位居首位，其次是IWG集团。
剔除新增样本企业影响，新开项目数同比下降7.41%，样本企业开业积极性不及去年同期。
观点指数注意到，今年以来，部分样本企业扩张动作放缓，更多聚焦于运营管理能力的提升。比如创富港在交流过程中表示，目前正处于增长最缓慢的时期，规模年增长在10%左右。WeWork中国表示，今年没有定下具体扩张目标，公司主要关注营收、整体的盈利。
虽然不少企业放慢规模增长的步伐，但仍有企业扩张强势，包含IWG集团、奕桥Bridge+、德事TEC等在内。
观点指数从IWG集团中期业绩报告获知，得益于转向特许经营，有效减少资本支出，公司的扩张计划明显加快。上半年其资本支出下滑至7900万美元，去年同期为1.02亿美元，该项指标预计还将进一步下降。
上半年IWG集团新增开业306个全新的办公空间项目，同比增长130%，其中有291个即占比95%的新项目属轻资产扩张模式获得。同时，上半年新增签约465个新项目，同比增长16%，其中有460个即占比99%的新网点属轻资产模式。
显然，IWG在轻资产增长计划上取得不错的成绩，签约和开业规模得到有效增长，符合预期。截至6月，IWG已开业办公中心网点数增长10%至3751个，轻资产模式加持下，IWG集团还将继续扩大办公网点的覆盖范围。
值得注意的是，轻资产战略备受办公空间服务商的青睐，包括IWG集团在内，BEEPLUS、WeWork中国等多家办公空间服务商积极拥抱轻资产发展战略，企业的运营管理能力也将成为突围的利器。
负面消息缠身的堂堂加也不例外。其最新招股书披露，以轻资产模式为重点，强化Distrii办公空间网络便是其未来增长的策略之一。
1-9月，样本企业每月均有新项目开出，铺排较为稳定。
项目体量上，1-9月入市的办公空间产品以面积数百到数千平方米不等的中小体量项目为主。空间打造以独立办公室、开放式工位、服务式办公室、会议室、休闲区以及相应配套的功能区域为主，其中办公空间服务商减少开放式工位，更多面积用于打造独立办公室。
新开项目城市布局上，深圳的新开项目数以占比30%居首，其次是上海，占比为13.3%。对比去年同期，四大一线城市依然是办公空间服务商落址的首选，期内一线城市新开项目数占比达63.3%，城市集中度较高，中心城市灵活办公市场的吸引力持续在线。
与此同时，以无锡、杭州、青岛等为代表的新一线城市也受到青睐，主要与新一线城市加速发展、产业转型以及城市创新创业吸引力持续提升等因素相关。
此外，期内以深圳、广州、北京为代表的一线城市依然是新签项目布局的热门地，南京、苏州、重庆、成都等新一线城市也是布局的重点。
从企业的城市布局可以发现，目前办公空间服务商的聚集效应明显。
办公租赁市场仍处缓慢恢复期，服务商走向多元化
值得一提的是，与多数选择转型轻资产模式的办公空间服务商不同的是，创富港始终坚持传统模式，主要服务于极小及微小企业，入驻企业的规模平均为2-5人，其在小微企业的市场上优势明显。
规模之外，今年创富港继续致力于科技赋能企业服务的研发探索。此前6月17日，创富港对外发布，公司在全国中小企业股份转让系统中所属的管理型行业分类由“租赁和商务服务业-商务服务业-其他商务服务-办公服务”变更为“科学研究和技术服务业-科技推广和应用服务业-创业空间服务”，所属的投资型行业分类未变更。
观点指数从其2024年半年度报告中获知，今年上半年，创富港研发费用为790.27万元，较去年同期增长12.89%，占营业收入的比重为2.04%。
除扩张模式之外，回顾1-9月样本企业落地的办公空间产品可以发现，办公空间服务商在产品打造上同样存在差异。
入驻物业选择上，超半数新开办公空间项目落址于核心城市甲级/超甲级写字楼，办公空间服务商凭借精细化项目运营管理能力有效激活城市楼宇新动能，促进重点城市写字楼空间的去化。观点指数认为，灵活办公空间有助于改善城市空置率，或将成为未来写字楼等商业物业的标配。
以创富港和德事TEC为代表，其中创富港服务的目标客群一定程度上也决定了其入驻物业的类型。创富港入驻的物业主要聚焦于一线城市甲级末端写字楼以及乙级写字楼项目，暂不进驻产业园区物业。目前其位于深圳的项目数量占比最大。
期内德事TEG的落地项目包括中信泰富广场42楼（升级亮相）、EHB企业总部大厦35层、南京国金中心等。
德事TEC定位为亚洲高端服务式办公室专家，目前管理超过200家办公中心，遍布大中华区、东南亚、北亚、印度、斯里兰卡、澳大利亚和中东等16个国家的36个城市。
基于服务式办公定位，德事TEC在大中华区入驻的物业多为一线及新一线城市核心区域的优质写字楼，如国贸中心、银泰中心、广州周大福金融中心、上海国金中心二期、华贸中心、华润大厦、现代汽车大厦等。
另外，据观点指数了解，德事于2023年年度录得收入3.15亿美元，同比增长11.2%，其中大中华区占总收入的47%，即约为1.48亿美元。与此同时，2023年全年经调整EBITDA同比上升12%至5600万美元，升幅主要受大中华区以及南亚和中东地区业绩带动，两者分别占37%和34%。
从德事的业绩表现来看，大中华区高端办公空间需求依然强劲，办公空间服务商增长空间可观。
另外，在灵活办公与写字楼等商业物业融合发展的趋势下，商办运营商旗下的办公空间服务品牌以母公司的商务楼宇为依托，实现管理规模稳步增长。如奕桥Bridge+办公产品已布局全国14个城市，运营管理36个项目，其办公空间产品落址的写字楼物业包括上海长宁来福士广场、凯德·国正中心、凯德·汇新大厦、杭州来福士中心、上海来福士广场、友邦金融中心、重庆来福士等。
现阶段，市场端办公空间数量快速增长，大多数办公空间服务商的经营规模普遍较小，行业竞争格局较分散。与此同时，办公租户对办公空间产品和服务的要求日趋提高和差异化。
为把握行业发展趋势和客户需求的变化，办公空间服务商不断提高服务质量、提升科技创新能力，持续打造企业的差异化优势，行业正呈现多元化发展趋势。
可以看到，共享办公行业正处于转型与创新的阶段，办公空间服务商逐步从单一办公空间提供者成长为集资源共享、服务赋能、价值创造于一体的综合性办公服务平台。
从1-9月新签/续签的办公空间产品，同样可以窥见办公空间服务商的差异。据观点指数不完全统计，以创富港、BEEPLUS、奕桥Bridge+、德事TEC、MFG以及LIMO零秒空间均有新增签约办公空间项目，成为企业规模增长的重要支撑。
其中BEEPLUS目前总共有四条产品线，包括3.0产业中心、政企中心、写字楼产品线以及产业社区。
另外，期内MFG成功续签重庆阳光金融中心和成都IFS项目，进一步强化其在西南地区的运营服务能力。观点指数从企业官网获知，MFG定位为中国高端的写字楼运营服务商，企业愿景是成为楼宇经济及CBD建设运营的核心力量，目前商办业务管理规模超300亿元，商办物业运营服务超50万平方米，为超5万商业精英提供卓越的办公场景及服务。
办公市场表现上，在有效办公租赁需求不足以及新增供应继续放量等因素影响下，办公租赁活动未见明显复苏信号，市场对办公的预期减弱，重点城市办公租金仍面临下行的压力。
市场数据显示，9月，观点指数监测的19个重点城市平均办公租金单价为2.17元/天/平方米，环比下滑1.67%。
19城办公租金区间位于1.14元/天/平方米到5.54元/天/平方米之间，北京居首。其中79%的城市办公租金平均单价出现环比下跌，位于-6.86%到-0.46%之间。在经济下行压力下，企业搬迁、换租等活动还将继续，重点城市办公租金仍将承压。
一线城市平均办公租金单价为3.92元/平方米/天，环比下滑0.7%。具体来看，上海及广州办公挂牌租金均出现不同程度的环比下跌，跌幅分别为3.77%和1.25%，北京及深圳办公挂牌租金止跌回升，环比上涨0.54%和1.62%。
重点城市办公租金仍波动下行，办公租赁市场处于缓慢恢复期。
中小企业发展信心有待提振，办公空间服务需求仍存
中小企业群体是办公空间服务行业的重要租户组成。
渣打银行披露的最新数据显示，9月中国中小企业信心指数（SMEI）从8月的49.6略回升0.1个百分点至49.7，保持在低位，其中服务业下滑仍为主要的拖累因素。
1-9月，SMEI平均值为50.73，对比去年同期下降1.87%。今年前9月超半数的月度指数处于50以上的景气区间，而相较去年，景气区间月份数量有所减少。
另外，据中小企业协会发布的最新数据，9月中小企业发展指数(SMEDI)总指数为88.7，较上月降低0.1点。其中宏观经济感受指数、成本指数、劳动力指数、投入指数以及效益指数较上月均出现下降。
分行业指数上，工业和信息传输软件业指数由降转升，对比上月分别上升0.1和0.3点，批发零售业继续上升，环比上升0.1点。建筑业、交通运输业、房地产业、社会服务业以及住宿餐饮业和上月相比分别下降0.1、0.3、0.4、0.6以及0.4。
相比去年同期，总指数和分行业指数均出现不同程度的下跌。中小企业发展指数是反映中小企业经济运行状况的综合指数，结合SMEI数据来看，中小企业发展状况有所波动，回升基础仍不稳固。国内外形势依然复杂严峻，中小企业发展信心有待进一步恢复。
与此同时，观点指数注意到，今年中央和地方层面针对中小企业发展出台一系列支持政策，以促进中小企业实现高质量发展。
6月，财政部、工业和信息化部两部门颁布的《关于进一步支持专精特新中小企业高质量发展的通知》指出，通过中央财政资金进一步支持专精特新中小企业高质量发展，为加快推进新型工业化、发展新质生产力、完善现代化产业体系提供有力支撑。
减税降费政策上，今年3月，上海市发布了减轻企业负担支持中小企业发展的若干政策措施，包括全面贯彻落实国家减税降费政策，降低税费成本和用工成本等。
总结来看，今年以来，中央及地方层面对中小企业的发展高度重视，颁布的政策文件及工作会议主要从资金支持、减税降费、数字化转型、专精特新发展以及融资便利化等方面支持中小企业的发展。
据观点指数了解，截至6月底，我国已累计培育专精特新中小企业超14万家，其中专精特新“小巨人”企业1.2万家。
与此同时，年内国家市场监督管理总局披露的数据显示，2023年我国新设经营主体3273万户，同比增长12.6%。其中，新设企业1002.9万户，增长15.6%；新设个体工商户2258.2万户，增长11.4%。
总结来看，中央及地方层面继续激发经营主体活力，持续提振市场信心。因此，中小企业对联合办公的需求依然存在并具备增长的潜力。
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