投资信心上扬 | 2024年1-10月房地产企业新增土地储备报告
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财经
2024-10-24 19:01
广东
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摘要：1-9月前50房企新增土地建筑面积3746.87万平方米，同比下降38.29%。（报告期：2024.09.19-2024.10.24）
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观点指数 前50房企累计新增土地建面365.78万平，环比增加10.27% 从权益拿地金额来看，1-9月土地投资力度最大的企业是保利发展、绿城中国、建发房产、滨江集团及华润置地，权益拓储金额分别为360.83、295.48、237.54、231.24和195.59亿元。另外，招商蛇口和中海地产权益拿地金额分别为188.64和185.68亿元，紧随其后。一二三线城市供应同比降幅收窄，供应质量提升 一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量4122宗；供应土地规划建筑面积20855.47万平方米，环比上升19.51%，同比下降15.98%。三个线级城市土地供应环比上升，主要还是前几个月积压了一些待供应的土地，而这段时间房地产市场受到政策影响，市场情绪整体较为积极。一些城市积极推地包括高质量的土地，以此吸引企业投资建设。一二三线宅地成交环比提升三成，房企拿地信心增加 一二三线城市成交住宅用地617宗，成交土地规划建筑面积3948.31万平方米，环比上升31.24%，同比上升8.89%；成交总价1756.71亿元，环比上升34.07%，同比下降20.89%；成交楼面均价4449.27元/平方米，环比上升21.6%，同比下降27.35%；平均溢价率3.49%。国家将会出台叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。由于房地产政策落地实施，未来销售回暖、房企拿地信心增加变得可预期。货币化安置加速推进，新增实施100万套城中村和危旧房改造 10月17日国新办住建部等五部门，在发布会上提出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据有关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套。前50房企累计新增土地建面365.78万平，环比增加10.27%
观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积365.78万平方米，环比上升10.27%，同比下降37.32%。![]()
数据来源：观点指数整理1-9月前50房企新增土地建筑面积3746.87万平方米，同比下降38.29%。其中，保利发展、石家庄国控、华润置地新增全口径土地储备分别为219.38万方、179.38万方、172.26万方，处于领先位置。从权益拿地金额来看，1-9月土地投资力度最大的为保利发展、绿城中国、建发房产、滨江集团及华润置地，权益拓储金额分别为360.83、295.48、237.54、231.24和195.59亿元。另外，招商蛇口和中海地产权益拿地金额分别为188.64和185.68亿元，紧随其后。观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量4122宗；供应土地规划建筑面积20855.47万平方米，环比上升19.51%，同比下降15.98%；供应土地起始楼面价1731元/平方米，环比上升0.4%。住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地1073宗，供应土地规划建筑面积3246.41万平方米，环比上升33.84%，同比下降21.08%；供应土地起始楼面价4212元/平方米，环比下降10.65%，同比下降19.76%。期内，北京第四轮拟供应商品住宅用地共9宗，土地面积约39公顷，建筑规模约96万平方米。从区域来看，其中朝阳区4宗、丰台区3宗，东城区、经济技术开发区各1宗，清单内项目将于2024年10月31日前供应。据了解，自今年第三轮供地起，北京按月发布清单，不断优化供地时序的同时更加注重市场需求。本轮次位于核心区及中心城区的项目共8宗，占比近9成；位于轨道交通站点周边的项目7宗，占比近8成。广州9月16日-10月16日期间挂牌进行中的共有6宗地块，总起价97.86亿元，总出让面积22.06万平方米，其中南沙2宗，天河区3宗，海珠区1宗。起价最高地块为广州天河智慧城AT0305119地块，起价23.42亿元。9月19日，上海土地交易市场披露2024年第六批土拍地块拟出让详情，本次披露地块为四宗，其中闵行区2宗、宝山区1宗、杨浦区1宗，总起拍价147.7亿元。其中，宝山区W12-1301单元32-04、11-01地块出让面积6.52公顷，起拍价46.11亿元。深圳市前海合作区招商街道一宗宅地挂牌出让，地块面积为13657.28平方米，建筑面积38155平方米，起始价约12.32亿元，预计出让时间为11月13日。根据出让条件，该地块住宅部分为普通商品住房，出让宗地按照“价高者得”的原则确定竞得人；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。同时，该地块须按照“交地即交证”模式办理国有建设用地使用权出让合同签订及国有建设用地使用权首次登记手续。报告期内，二线城市供应住宅用地175宗，供应土地规划建筑面积1248.66万平方米，环比上升7.8%，同比下降33.69%；供应土地起始楼面价5221元/平方米，环比下降15.61%，同比下降27.75%。盐城、苏州是报告期内的主要供地城市。盐城挂牌进行中的有8宗涉宅地，总面积约29.98万平方米，起拍总价31.77亿元。苏州进行中有6宗涉宅地，总面积约21.26万平方米，起拍总价26.49亿元。报告期内，三线城市供应住宅用地875宗，供应土地规划建筑面积4959.97万平方米，环比上升43.69%，同比下降11.75%；供应起始楼面价3107元/平方米，环比上升6%，同比上升0.2%。期内，三个线级城市土地供应环比上升，主要还是前几个月城市积压了一些待供应的土地，而这段时间房地产市场受到政策影响，整体市场情绪较为积极，一些城市积极推地包括高质量的土地，以此吸引企业投资建设。据观点指数监测，报告期内一二三线城市成交土地数量3033宗；成交土地规划建筑面积14626.41万平方米，环比上升19.18%，同比上升8.87%；成交总价2440.18亿元，环比上升35.53%，同比下降10.93%；成交楼面均价1668.34元/平方米，环比上升13.71%，同比下降18.19%。住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地617宗，成交土地规划建筑面积3948.31万平方米，环比31.24%，同比上升8.89%；成交总价1756.71亿元，环比上升34.07%，同比下降20.89%；成交楼面均价4449.27元/平方米，环比上升21.6%，同比下降27.35%；平均溢价率3.49%。在一线城市中，9月16日-10月16日期间，北京成交3宗地块，成交面积8.97万平方米，成交价40.67亿元，分别由北京住总、北京城建、北京兴创置地取得，3宗地块均为底价成交。9月25日，上海静安区成功协议出让两宗住宅用地，由上海宁万城市更新建设有限公司以40.9亿元总价包揽。据悉，此次出让的地块位于静安区中兴社区C070202单元，包括143-19地块和150-13地块，总出让面积达到2.3万平方米，容积率为2.5，预计建筑面积为5.7万平方米。地块的出让价格为40.9亿元，楼面价为71757元/平方米。上海宁万城市更新建设有限公司由上海大宁资产经营（集团）有限公司全资控股，而大宁资产则由静安国资委全资控股。广州成交5宗地块，成交面积17.38万平方米，成交价146.90亿元，分别由越秀地产、保利发展、招商蛇口等企业竞得。其中，有2宗地块溢价成交，3宗底价成交。天河临江大道北侧AT080722地块为本轮价格最高的地块。当天经过5个小时、148轮竞价，由保利发展以总价117.55亿元拍下，折合楼面价66957元/平方米，溢价率高达33.35%。66957元/平方米是截至目前广州历史第2名的成交楼面价。深圳成交2宗地块，成交面积19.15万平方米，成交价87.45亿元，分别由深圳地铁、保利置业获取。二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为963.13万平方米，环比上升38.7%，同比下降0.54%；成交总价为593.16亿元，环比上升42.71%，同比下降40.86%；成交楼面价6158.66元/平方米，环比上升2.89%，同比下降40.54%。期内主力土地成交城市包括无锡、济南、南京等。其中，南京成交8宗宅地，成交总价42.95亿元，除中国建筑竞得江宁区3宗相邻地块，其余5宗地块皆由南京国企收入囊中。8宗地块中有5宗位于江宁区，3宗位于六合区，用地面积约30.14公顷。三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为2908.35万平方米，环比上升32.7%，同比上升17.11%；成交总价为883.59亿元，环比上升32.93%，同比上升6.27%；成交楼面价3038.1元/平方米，环比上升0.17%，同比下降9.26%。观察期内的成交情况，一二三线城市住宅土拍环比上升，但是成交主体以国央企和本土企业为主。国家将出台叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。未来随着房地产政策落地实施，房企拿地信心增加。如万科在今年一季度获取多宗地块，二三季度放缓拿地，到了四季度首月又出现拿地的动向。![]()
数据来源：观点指数整理观点指数统计9月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现，本月国企依旧在招拍挂拿地市场上位居前列。从权益拿地金额来看，报告期内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为56.34%、32.94%、9.03%和1.69%。货币化安置加速推进，新增实施100万套城中村和危旧房改造
10月8日上午，国务院新闻办公室举行的新闻发布会上提及，城市更新蕴含着巨大的市场潜力，项目的投资额比较大，单靠政府投资远远不够，必须建立多元化的投入机制，也必须大力度吸引民间资本的广泛参与。未来对市场化程度较高、经营属性较强的领域，完善投入机制、提高投入效率，充分发挥市场机制的作用。对回报水平适中、社会资本具有投资意愿的领域，也将充分发挥政府和社会资本合作新机制，也就是PPP新机制的作用，还有基础设施REITs等作用，形成政府引导、市场运作、全社会参与的可持续更新改造模式。这对企业来说是投资机会，但也意味着需要较高的综合实力。10月17日国新办住建部等五部门发布会会上提出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿强烈。据有关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套。住建部披露，2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1-8月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.2万个。分地区看，江苏、吉林、青海、上海、重庆、江西等6个地区开工率超过90%，青海、江苏和吉林开工率过百。相比前7月，全国新增4000个开工改造城镇老旧小区。在房屋拆迁安置上，主要有实物安置补偿、现金补偿、房票安置等几种方式。货币化安置主要是现金补偿和房票安置。今年以来已有超50城推出或落地“房票安置”政策，包括上海、广州、青岛、合肥、南京等。观点指数认为，在当前房地产供需关系发生变化的情况下，货币化安置有利于消化存量商品房。当下市场库存较高，去化周期明显增长。2024年8月末，商品房待售面积73783万平方米，同比增长13.9%。其中，住宅待售面积增长21.5%。（2023年8月末，商品房待售面积64795万平方米，同比增长18.2%。其中，住宅待售面积增长19.9%。）![]()
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