关注：点击上方蓝字“观点指数”，欢迎置顶或设为星标，即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。
摘要：9月前100房企实现单月权益销售1542.87亿元，双比下降。中海地产、保利发展和华润置地占据前三甲，分别录得权益销售金额174.19亿元、168亿元以及117.8亿元。
9月前100房企实现单月权益销售1542.87亿元，双比下降
“2024年1-9月房地产企业销售表现”研究成果显示，9月前100房企实现单月权益销售1542.87亿元，单月环比下降近28%，同比下降44.54%。中海地产、保利发展和华润置地占据前三甲，分别录得权益销售金额174.19亿元、168亿元以及117.8亿元。1-9月，前100房企实现累计权益销售19378.11亿，同比下降约37.54%，降幅扩大约0.7个百分点。保利发展、中海地产和华润置地占据前三甲，分别录得权益销售金额1908亿元、1848.84亿元以及1197.8亿元。其中，万科和招商蛇口紧随其后为1173.2亿、1001.5亿。
从销售金额来看，1-9月，前10、前30、前50房企的销售金额门槛值分别约为730亿元、240亿元和105亿元。从销售面积来看，1-9月，前10、前30、前50房企的销售面积门槛值分别约为425万平方米、139万平方米和69万平方米。从权益销售金额来看，1-9月，前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约约为451亿元、157亿元和78亿元。
值得注意的是，8月前100房企录得全口径销售均价2.41万元/平方米，该数值为今年以来录得最高均价的月份。而9月前100房企录得全口径销售均价又回落至1.71万元/平方米，环比下降29.24%。
存量房贷利率下调，降低借款人房贷利息支出惠及1.5亿人口
9月24日，国新办举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发的展有关情况，涉及房地产表述有五条要点。
一是降低存款准备金率和政策利率。9月27日下调存款准备金率0.5个百分点，预计向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。
二是降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点。为更好支持城乡居民刚性和多样化改善性住房需求，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。
降低存量房贷利率有助于减少提前还贷。2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。相比于一季度末，贷款余额下降说明提前还款额增加。
据央行今年7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》的报告显示，存量房贷利率调降后，与新发生房贷利差大幅缩小，有效缓解居民住房贷款提前还款的现象，同时也有利于打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。
政策实施前，全国房贷提前还款额有所增加，2023年8月，全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。8月31日政策出台后，9-12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前(2023年8月)下降10.5%。利率调降幅度较大的地区，提前还贷现象放缓更加明显，如湖北、河南、江西9-12月月均提前还款金额分别较8月下降42.1%、27.5%、22.2%。
根据《报告》，截至2023年末，全国合计超23万亿元存量住房贷款利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅达到0.73个百分点，每年可为借款人减少利息支出约1700亿元。由于各地执行的房贷利率差异，调整后各地利率降幅、减少利息支出金额有所不同，其中，河南、四川、湖北、江西、广西利率调降幅度较大，降幅均超过0.9个百分点。江苏、浙江、安徽、山东、河南、广东利率调降后，每年减少借款人利息支出均超过100亿元，极大减轻了居民房贷利息负担。
本次“924”银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出。国新办会上披露预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元，有助于消费和投资。
9月29日晚，工行、农行、中行、建行等银行均发布公告表示，存量房货利率批量调整工作将于10月31日前完成。此外，中国人民银行各省级分行指导各省级市场利率定价自律机制。自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。
三是延长两项房地产金融政策文件的期限。房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，原来按照文件是2024年12月31日到期，现延长到2026年12月31日。对开发商来说，可以获得更长的资金支持期，以时间换空间。
四是优化保障性住房再贷款政策。5月17日，人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。现进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。比如原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元。
一方面是为了降低已建成未出售的商品房库存，另一方面保障性住房建设是民生问题，尤其是满足低收入群体的住房需求。这一举措有助于缓解房地产市场的部分压力，体现了政府对民生问题的重视，通过资金支持确保保障性住房建设顺利推进。
五是支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备的基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。对拥有大量待开发优质土储的企业来说，可以解决优质土地的活化，或能通过出售土储取得资金，改善经营情况。
9月26日，中央政治局会议提到，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
本次首次提出“止跌回稳”，主要原因是房价和销售持续下跌，而止跌企稳需要缓解“量”和“价”下跌的趋势，也体现了中央对止跌的预期越来越强烈。会议中 “严控增量”的说法也为首次提出。预计未来的供应会变得更为谨慎和科学。
观点指数认为，9月重大政策调整，市场各方也迎来了定心丸，预期四季度房地产市场表现环比提升。
止跌回稳，还需政策加速落地
1-8月份，新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25%。
按地区来看房地产销售情况，东部地区36593亿元，同比下降23.8%；中部地区10731亿元,同比下降24.8%；西部地区10849亿元，同比下降22.7%；东北地区1551亿元，同比下降16.4%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数认为，8月住房消费成交量同比降幅收窄。随着“924”政策落地，二套房首付比例从25%降至15%，利好改善型购房者。更低的首付门槛将吸引更多有换房需求的家庭入市，进一步激活楼市交易。
8月末，商品房待售面积73783万平方米，同比增长13.9%。其中，住宅待售面积增长21.5%。（2023年8月末，商品房待售面积64795万平方米，同比增长18.2%。其中，住宅待售面积增长19.9%。）
可以看到，商品房库存同比表现仍是增长，供应的降幅超过销售的降幅。根据今年观点指数发布的“1-9月房地产企业新增土地储备报告”显示，1-8月前50房企新增土地建筑面积3381.1万平方米，同比下降38.39%。
926中央政治局会议提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。观点指数认为，增量部分会根据各城市资源，因城施策控制供应量，防止增量去化周期过长，形成资源浪费。优化存量更重要的是消化库存。引导地方收购已建成未售出商品作为保障性住房，降低库存量。另一个渠道则是推进“以旧换新”。
期内，杭州开展“以旧换新”。鼓励拟换房人、开发企业与经纪机构签订三方服务协议，锁定新房房源并设定一定期限的“免责期”，“免责期”内若旧房售出，则新房购买继续进行；若旧房未售出，则房地产开发企业无条件解除认购协议。计划实施时间为2024年9月—2025年9月。
提高质量主要在于供应优化，像城郊地区打破容积率限制，打造满足不同容积率需求的产品。有的地方鼓励，建造绿色建筑，减少项目碳排放。有的则是以提高得房率切入客户痛点，打造更舒适的居住空间等。
期内频出政策，根据观点指数监测的10城9月前三周的住宅销售来看，止跌回稳，还需政策加速落地。
数据来源：同花顺ifind，观点指数整理
观点指数监测的10个城市中，9月前三周商品住宅成交285.6万平方米，环比8月前三周下降25.42%，环比8月降幅扩大约22个百分点。
期内中秋成交表现也缺乏底色。根据市场监测数据显示，2024年中秋假期（9.15-9.17）重点12城新建商品住宅总成交1670套，日均成交557套，较去年中秋国庆“双节”日均成交量下跌43.2%，并且今年中秋假期新房日均成交量处于2018年以来的最低水平。
一线城市松绑，扭转市场预期与信心
国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上涨0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。
一线城市二手住宅销售价格同比下降9.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.6%和8.5%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
在70城城市环比表现中，新房价格上涨的城市只有上海和南京，涨幅分别为0.6%和0.3%；二手房价上涨的城市有吉林，涨幅为0.1%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
8月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。
一线城市二手住宅销售价格同比下降9.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.6%和8.5%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。
观点指数认为，新房的环比降幅达到了近年来的最低水平，这意味着市场正在经历一些调整，当然不排除8月的淡季因素导致大部分城市房价环比下降，随着9月传统营销旺季的到来，房价表现预期回升。
而二手房房价指数同比下降，以价换量的情况依然显著。根据市场监测数据显示，中秋三天假期期间重点7城日均成交量为367套，较去年双节日均成交量上涨97.2%，较2022年中秋假期日均成交量上涨226.8%。
9月29日晚，一线城市中深圳和上海宽松限购，而广州则全面放开限购，也是放开力度最大的一线城市。其中，广州取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策。本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
估计在一定程度上会刺激这些城市楼市交易。
目前也有企业开启促销。有的则是以保价方式促销，近日保利旗下多个城市项目公布了“保价计划”，如果未来同类房屋的销售折扣低于当前折扣，买方可以无理由退房。
有的地方开启购房节交易会，如2024天津秋季房交会吸引270余家房地产企业参展。山东2024齐鲁秋季（48届）房地产展示交易会，集中展示一批刚性和改善性住房的楼盘项目。此外，杭州市萧山区从8月31日起发放购房消费券，在购买相关项目的新建商品住宅时，每套房源可凭消费券抵扣3万元。
从购房者角度来看，这些促销优惠确实吸引眼球，但是驱动成交的因素在于购房者的购房预期。
需要注意的是，中国房地产业协会发布开展“百城商品房促销活动”倡议书，动员支持100个以上城市参与商品房促销活动。此举旨在稳定市场预期，提振购房信心，激发消费热情。
个人按揭贷款9920亿元，同比下降35.8%
上文第一部分提到，降低存量房贷利率释放的利息，有助于促进消费和投资。
据《中国区域金融运行报告（2024）》的报告显示，存量房贷利率调降直接为存量房贷客户减少利息支出，增加了居民可支配收入，有利于提升居民消费意愿和消费能力，促进消费增长。
《报告》显示，存量房贷利率降低，明显减少了房贷利息负担，家庭更愿意增加日常消费与其他投资，政策对前期利率较高时购房的工薪阶层和个体工商户影响尤为明显。政策落地后的首个季度，居民消费支出和社会消费品零售总额均出现明显增长。从居民消费支出看，2023年4季度，全国城镇居民人均消费支出达到8679元，分别较1季度、2季度、3季度增加376元、1172元、174元，同比增长8.4%，增速较上年同期提升12.3个百分点，创近七年来新高。
由于个人住房贷款合同期限较长，存量房贷利率调整将影响整个合同期限的利息支出，预计对消费的拉动效应持续显现。
2024年第二季度城镇储户问卷调查报告数据显示，倾向于“更多消费”的居民占25.1%，比上季增加1.8个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占61.5%，比上季减少 0.2个百分点。
未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低排序为：旅游（27.8%）、教育（27.5%）、医疗保健 (25.2%)、社交文化和娱乐(20.0%)、大额商品(16.2%)、购房(14.6%)和保险(12.8%)。购房下降0.4个百分点。
由此可以看出，居民还是更倾向于储蓄，虽然消费占比增多，但是主要还是投入旅游、教育和医疗。不过，924政策出来，预计三季度城镇储户问卷调查报告倾向消费的占比环比上升。
但是从对二季度储户的调研报告来看，其对房产购置消费支出持保守态度。从收入预期来看，收入指数和就业指数基本低于50%，并且环比上季下降，预期偏向悲观。
以上得知，房企期待购房消费短期内快速回升。依靠住户多购买房子而使房企到位资金通过预收款和按揭款增加大幅回正现金流的任务仍然艰巨。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
到位资金方面，1-8月房地产开发企业到位资金69932亿元，同比下降20.2%。其中，国内贷款10229亿元，下降5.1%；利用外资20亿元，下降42.4%；自筹资金25150亿元，下降8.4%；定金及预收款21078亿元，下降30.2%；个人按揭贷款9920亿元，下降35.8%。
可以看到，个人按揭贷款、定金及预收款两个指标下滑幅度最大，也说明来自需求端的购房预期急待修复。
销售的持续放缓导致房企流动资金紧张，部分已售在建项目难以按期交付。不过，由于此前金融协调政策，为一些项目提供了流动性。截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。
924国新办金融会议提到，为积极支持刚性和改善性住房需求，人民银行指导各地、各家金融机构因城施策来调整相关的房地产金融政策。进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，切实做到“应进尽进”“应贷尽贷”“应放尽放”，坚决打赢保交房攻坚战，促进房地产市场平稳健康发展。
2024年三季度房地产企业融资能力表现报告显示，信用债上，期内房地产业信用债的发行规模为1470.26亿，同比下降18.66%，发债能力仍在减弱。同时，季内房地产业加权平均融资成本为2.48%，整体低于去年同期的融资成本。
虽然发债量减少，但是融资成本并未增加，可见畅通企业资金，促进企业经营主体稳定对房地产市场依然重要。
