改善置业需求释放，买房盯紧西四环
楼市
2023-09-13 19:58
河北
新政出台一周，从市场反馈看，北京是所有一线城市中，反弹最明显的。如果说很多项目的来访、认购大幅增加，倒不如融创壹号院恰逢其时的一次开盘更令人震撼，56.2亿是一个足够让市场振奋的数字，连很多官媒都把它当做一个标志性事件进行了报道，从而进一步带动了楼市信心的全面回升。再说说市场现象，继二手房平均单日成交翻倍之后，挂牌量也在迅速增加，新政落地一周，新增挂牌量近1万套，说明二手房业主在加速置换计划，但同时涨价现象也在一些小区出现，微妙心理的变化和未来走势预期的改变，也让买家增加了一些紧迫感。至于除了“认房不认贷”之外，北京还会不会出其他加码政策？现在看，有很大可能。一方面最近市场传言北京部分区域有可能解除限购，开始执行“一区一策”；另一方面发改委联合价格司、住建委等有关部门在进行新政落地后的市场摸底，观察价格和成交变化，如果走势不及预期，大概率会继续加码，直到楼市回到稳定的健康状态。所以说，工具箱的工具还有很多，年底之前还有可能出“大招”。如果行情这样演化，对于买房人，现在出手就是明智的决定。现在来看，承接新政利好最多的，是改善型的新房项目，从800万到1200万总价都受益，毕竟卖一买一，首付降低了一半，再加上贷款利息减少，选择换房是很好的时机。但是面对林林总总的新房，多数人不知如何下手，怎么进行筛选。下面，『地产营销人』还是结合数据，给有置业计划的朋友一点思路，并说一说自己的建议。买改善要挑对板块。从供需数据看，北京城六区内、四五环之间是改善人群接受度最高的区位，价格不用太贵，同时交通、配套方便，而且还有一定增值潜力。1-8月北京城六区、四-五环之间的新房供应为2220套，同比去年下滑36.15%；但成交量却为2426套，同比增长20.16%，说明区位优势突出的住宅，今年需求大于供应。![]()
从总价特征看，1-8月北京总价800-1200万的新房，无论是供应还是成交，占比都是最多。而且供应同比下降26.66%，成交同比增长近1倍，说明即便楼市处在调整期，也没有影响改善需求的释放。![]()
从改善住宅分布区域看，北京呈现“东多西少”的局面，四五环之间京西三大片区——海淀、丰台、石景山今年前8个月新增供应为556套，而去年同期为1052套，今年成交为605套，是去年的2倍，说明在主城区五环内京西住宅供需关系更紧张。当然锁定了区域和环线，选板块也很关键，这关系到生活便利度，也涉及到未来成长空间。就京西各板块而言，石景山鲁谷西的衙门口是正在崛起的板块，值得格外关注。从微观上，这里近享鲁谷成熟生活圈，拥有城市森林公园出众的环境和东城名校的进驻，在城市配套和资源上占据优势。从宏观上，衙门口是石景山经北辛安、首钢东南区成功打造之后，又一个整体规划、有序建设的高端居住区。更近四环的位置，有11号线二期的规划，以及成片高端居住区分步开发，估值势能在快速上升，这里的新房可重点考察。面对二手房，很多人等不了新房的原因，主要还是期房等待时间过长，同时对未来交付品质有担忧。针对这种情况，可以在新房中找准现房或现房项目，缩短等待时间。相比期房，首先准现房实楼品质看的见，买起来肯定比期房更踏实；另一方面准现房距离交房时间相对近，无需三四年，基本一年就可搬入新家。当然，最后还是要看品质，既然改善就要实现产品力升级，尤其是户型和配置，应适应新的居住潮流和风尚。比如户型设计除了空间尺度，还需看功能布局的合理性，在实用基础之上做到较好的舒适度，在细节上更讲究人性关怀；在配置上如今高端住宅普遍在科技智能化系统上增加投入，与时俱进变革生活方式，这些皆成为居住升级的关键方面。如果按照以上原则找房，在北京并非易事。最近每当身边朋友或后台粉丝问起，『地产营销人』提到长安悦玺比较多，这个位于石景山衙门口的准现房社区，是新政后严丝合缝对位改善需求的项目。![]()
前文提到，石景山衙门口板块在京西四环迅速崛起的势头，而该项目就处于该板块核心位置。一路之隔便是规划的东城名校171中学，该校总建面约4万平方米，按42班规模建设，建成后可提供1770个中学学位，预计明年上半年开工，2026年建成投入使用，未来必将提升区域教育水平和配套质量。同时项目邻近市郊铁路副中心线规划的衙门口站，将来到城市副中心仅需约55分钟。北京三期地铁规划中的11号线二期，也将进入建设阶段，衙门口东、鲁谷大街双站横穿地块北侧，通车后可换乘6号线、1号线和S1线，未来轨道出行十分便利。![]()
此外，衙门口城市森林公园也近在咫尺，该公园集生态、景观、文化、休闲于一体，为综合型城市公园，是石景山区的门户绿地，也是京西最大规模的留白增绿片区，为板块构成巨大天然氧吧。![]()
项目西侧还规划有约6万㎡商业用地，永辉超市相距约800米，此外附近还有翠微百货、石景山万达等大型购物中心，近享鲁谷商圈的繁华与便利，在诸多利好的集中兑现期，同步板块估值走高，打开未来增值想象空间。与其他在售楼盘不同，长安悦玺已到准现房状态，现场肉眼可见的品质带来更多确定性和安全感，同时东方美学建筑初露峥嵘，与西山相融，彰显出京西独有的气质格局。挺拔的建筑群，设计借鉴东方哲学，匠筑经典新中式风格，蕴含唐风气魄，重顶飞檐，厚重屋面搭配轻薄双重飞檐屋面。台基首二层选石材、铝板幕墙厚重实体，檐口做飞檐处理、呈现出门厅的精细大气和建筑的沉稳雅致。![]()
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项目社区大门是点睛之笔，弧形飞檐的工艺打造，裙房、雀替、立面额枋等新中式建筑符号，以及云纹等细节装饰，尽显唐风气象，突出归家礼仪，给人以非凡身份的尊贵感。![]()
虽然园林还尚未呈现，但设计上汲取了宋代张先《十咏图》的古韵灵感，以“长安上境，风雅栖居”为理念，提取十咏图山水意境，结合现代人生活方式及审美情趣，打造“一环两轴三苑”的园林景致，未来场景值得期待。![]()
项目户型丰富多元，贴合所有面积段改善需求，且设计精良，功能强大，拥有其他项目难有的获得感。主力7款户型，包括建面约97㎡、104㎡的三居；还有建面约122㎡、124㎡、138㎡、152㎡以及173㎡的不同四居。全南北通透，格局方正、三面朝南，享有良好的通风、采光和观景视野，预期外拓展空间，带来高使用性，增强获得感。![]()
颇受欢迎的约104㎡三室两厅两卫，南向三面宽达9.5米尺度；客厅、餐厅、厨房为公区，与卧室区分开，动静分离；主卧及北向次卧面宽皆为3.1米，空间舒适，拓展丰富；过道巧妙内置家政间，收纳合理又实用。![]()
建面约122㎡的四室两厅两卫，格局方正，8窗全明；餐客厨相连通，空间开阔，交流畅快；餐厅两侧预留多处收纳空间，人性化细节考虑周到；U型厨房，操作空间；南向10.3米整体面宽，采光充沛，尽揽景致。![]()
建面约173㎡四室两厅两卫，拥有更疏阔空间，礼仪玄关门厅充沛收纳；较为难得的是，客厅带270°转角环幕大窗，餐厅有单独观景窗，餐客厨一体化设计，开阔大气；南向主卧奢阔，男女主人衣帽柜预留位置充足；独立家政间功能强大，细节注重人性化。![]()
同时在精装细节上，打造了玄关、主卧、餐厨、卫浴、家政间五重颜值收纳，每个角落都能为生活减负；厨房家电、卫浴、门窗等选用的事国内外一线品牌。![]()
科技智能化上，配有5大全屋舒温科技、3重清洁净水科技、大智能新风科技、4重降噪系统、7大智慧生活科技、重安防科技，护航生活每一环。![]()
从区域到板块，从准现到产品，新政之后的改善计划要有原则、有方法，跟随行情，顺势而为，才能更好利用这次窗口期。
