无论市场多冷，豪宅圈层总会是个例外。
克尔瑞数据显示，2023年前三季度，全国重点64城总价1000万以上的豪宅成交4.2万套，同比增长9.03%。其中北京市场成交7097套。
“京城豪宅热”无疑成为北京2023年的热榜词。
要不说，还得是北京的富豪们。
在一众豪宅中，拿地半年的香山樾格外耀眼。继11月底首开热销后，就在刚刚过去的上周，香山樾又勇夺北京豪宅市场第一名同时也是海淀区的住宅成交第一名。一周到访更达到了1000多组，给整体寒冷的北京楼市带来了久违的暖意。
惊喜过后，瞭望君更想表达的是“意料之中”。
6月14日，越秀地产突出重围以摇号竞得地块，聚焦市场关注；11月底，越秀地产和北京城建地产两大国企联合打造香山樾，首开热销更是给足了市场信心。顺销持续火热，一路荣光加身的香山樾，更是赚足了全城目光。
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从整个市场来看，今年存在着明显的冷热不均，热销似火的项目有，门庭冷落的项目也不少。年终，很多项目都在冲业绩冲目标，但相比之下，更应该考虑的是，这些项目能够超预期热销的底层逻辑在哪？换句话说，就是市场认他们的点在哪里？
瞭望君从业这么多年，百讲不厌的也就“绝版地段、项目特色、价格优势”这么几个关键词，而这些关键词，恰巧也正是能够打动购房者，让购房者认可香山樾的关键点。
香山樾能够未卖先火，最大的因素在于地段：海淀之上，香山脚下。“海淀之上”赋予其稀缺价值，“香山脚下”则赋予项目豪宅属性。
对于整个北京而言，海淀堪称北京经济“第一区”。2022年海淀GDP经济总量成功跨越“万亿俱乐部” ，达到10206.9亿元，占北京全市GDP比重的四分之一， 成为全国第二个破万亿的市辖区、全国第一个破万亿的地市级区县。
但也正因此，海淀近年来的土地供应主要集中在产业园区建设，商品住宅供地更为审慎且日渐减少。据相关数据，2020年海淀供应了4宗商品房地块，2021年为9宗，2022年海淀供应了5宗商品房地块......连续10年供地全市占比不足5%，海淀资产的稀缺性属性很是突出。
要论海淀的稀缺王者地块，当属香山别墅区。该区近20年供应不足10宗，近3年半，在北京多达154宗的供地中，具体到香山别墅区仅仅只有2宗，近乎绝版。
造成如此现象的原因，当归属于香山别墅区的“贵、豪”基因。
震钧在《天咫偶闻》曾有表述，京师有谚云：“东富西贵”，盖达官显贵多住西城，而市货商贾皆在东城。余秋雨先生又讲：“凡时尚的豪宅都筑于山上，没有半山，全球90%的富人区将消失”。
于是，西贵+香山成为北京最被认可的富豪区之一，扮演着京城权贵仕族苑囿的角色。而香山樾很有可能是香山别墅区最后一块纯质大型用地。
穿过城市喧嚣扬起的尘土，循着越发清新的空气驻足在香山脚下，眼前所见正是大隐于市的城市山林豪宅——香山樾。
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三山五园皇家龙脉的环伺，上千年的自然山水滋养，城市快速路、地下轨道交通的全方位加持，让居住在此的贵族圈层抬头便可看到北京的精神海拔香山，享受到北京高端隐奢的宜居生活；出门便可快速抵达京城的核心商圈和产业园，迅速地切换繁华都市生活。
地块价值赋予项目躺赢的资本，但市场不准，越秀地产和北京城建地产更不允许！
自拿地以来，越秀地产便本着高度负责的态度，果断与北京建筑业的龙头企业北京城建地产共建，双方以引领高端生活方式、服务高端客户的成功经验，势必要为香山别墅区打造出新标杆，接受整个市场的瞩目。
事实证明，香山樾确实成为了市场目光的聚焦者，不仅以用地面积约7.38万平米，为香山别墅区近10年最大，同时也可能是区域内最后的大宗纯质高端用地；还以1.05的容积率，成为香山别墅区近年密度最低的项目，更以7万多方的大规模，成为近十年（2014-2023年）海淀山前板块单宗土地规模最大、景观用地资源最佳的土地。
通过“最充裕尺度+最低密+规模最豪”的黄金组合，香山樾为居住者创造出无限趋近别墅的人居体验感。
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整个社区的打造，从园林到楼宇铺排，香山樾也颇有深意。
香山樾的园林，整体借鉴了明代著名造园家计成《园冶》中“园林巧于因借，精在体宜”“俗则屏之，嘉则收之”的理念。溯源了中国古典美学，依循紫禁皇城的中轴布局，打造出东西向景观轴和南北向归家轴两条入园礼遇，形成北京景观面积最大、景观节点最丰富的豪宅项目之一。
自古都知，园林之胜，惟山与水二物。为契合香山，香山樾特意与关帝庙、古树相结合，以3棵树龄近300年的二级古槐树作为古树公园，福佑后代；以文物保护建筑关帝庙作香山书院，寓意紫气东来，守护香山樾。
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结合高端客户的生活方式，香山樾项目特意打造了高级的会所。将香山美景引入建筑的同时，又不失功能性。香山樾将功能场地藏于自然中，与下沉庭院结合，营造舒适自然的会所空间，便利店、生鲜超市、高端衣物护理店、健身、茶室等多种功能，足够满足业主日常生活、运动以及会客需求。
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往东走，探不尽园林曲径；往西行，数不完青砖黛瓦；向南去，有庙宇架构精奇，向北至，有宫殿气象恢宏，宛若《园冶》中的名句“虽由人作，宛自天开”的真实写照。
如此大规模、如此丰富的景观是否就意味着楼宇的小空间？当然不是！
香山樾尽管将大尺度的空间让渡给园林，但其在楼宇铺排上也丝毫不含糊。以“君子居正宅”、“正南正北帝王居”的自古说法，香山樾的所有楼栋均为正南北方向，且楼间距均在20米以上，最大楼间距甚至达到43米，中央轴线楼间距也有31.1米，尽可能地保障80%的户型日照时长在5小时以上。
既可以“开门见香山”，又坐拥成熟、丰沛的各种城市配套。真正做到了左手繁花，右手繁华。
“我们希望业主购买的，不单单是一个房子，而是一片香山脚下的私有花园。”这是越秀地产和北京城建地产打造香山樾的重要因素。
“香山脚下私有花园”的愿望实现了，“香山脚下的巅峰住宅”当然也是必须！
立面美学，是判定建筑层级的第一要素。只有当立面所体现出来的文化与设计感并存，建筑的精髓才能得以实现。
香山樾的整个建筑立面以宋代审美为底蕴。坡屋顶的建筑形制采用的是古代只有五品以上官吏住宅正堂才能使用的九脊歇山顶，层间采用中国古建中檐口的现代转译，以时光淬炼的雍容立面，诠释着宋代顶级美学的优雅尊荣。
宋代美学是韵，现代材料和全新的建构方法是呈现方式。香山樾整体以玻璃幕墙、蓝眼睛石材、香槟色的金属铝板、铝合金造型格栅为底，点缀定制的仿汝窑天青色陶板是第二大用心之处，颇有“雨过天青”的氛围感，又不失舒朗大气的城市美学。
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在产品精研上，香山樾也下足了功夫，提出大有可为的无界阔厅、恰到好处的面宽进深、自得其所的家政空间等豪宅居住理念。
本次，香山樾结合北京豪宅的发展趋势，重磅推出建面约185㎡、231㎡及275㎡均为四室两厅三卫的三大主力面积段户型。
具体来看，建面约185㎡户型，以近1：1面宽进深比，达到四叶草户型的最佳值。超12米南向面宽的客厅，还配合选用了旭格推拉窗，使得客厅户型开窗面宽占比达到75%。
站在窗前，满园绿意，满山生机。朝南两卧均带有独立卫生间，奢阔主卧套可配备步入式衣帽间，生活档次跃升一个层级。
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如果185㎡的面积不能满足你，那不妨将目光聚焦在升级的231㎡户型上。
建面约231㎡的户型更为方正有序。客厅开窗面宽占比达到78%；融合的LDK创造出南北更为通透、浑然一体的阔境空间。午后阳光在房间蔓延，于宽境阳台上静捧香茗，眼前是青翠绿意，耳畔是清风微拂，相映成趣，静谧舒怡。
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主卧面积更大一些，足够放置体现生活情调的浴缸，同时设计为双面洗手台，生活更方便也更温馨。向北的卧室就用来做成多功能房间好了，放张喜爱的地毯，席地而坐，读一本生活小书，静享慢时光。另一个北向卧室就当家政空间，不仅能减少对业主生活空间的干扰，还能让家政阿姨住得更舒心。
要说之最，还得看273㎡户型。近百平的LDK空间，让亲自做中餐西餐的次数都多了起来，因为真的太过于享受！
超19米的南向面宽以及开窗面宽占比达到81%的设计，将居住高奢值拉满；近百平的主卧套间，配备了行政区，深夜需处理公务时在卧室就能完成，且完全不打扰另一半的睡眠质量，生活的品质与温柔时时上演。
大、周、全、高效的智能呵护系统也全部配齐：金空调系统、霍尼韦尔新风系统、吉博力同层排水系统、滨特尔全屋用水系统、华为室内智能化系统，为居住在城市森林的香山樾业主们赋予了高科技感。
豪，是一个进阶词，从豪华到奢华，从豪宅到顶豪......在“时代和鸣，大境归心”的主题背景下，香山樾让建筑有了豪与美结合的全新面貌，让生活回归到了最佳的居住舒适尺度。
本以为如此豪气十足的项目，价格自会较高，但没想到是，香山樾的指导价为12.1万元/平米。“不可复制的土地资源+高产品力带来的明显价值+对比周边项目的倒挂现象”，这便解释了香山樾逆势热销的底层逻辑。
很显然的是，香山樾的价值还将随着时间的推移持续释放，因为，这里永远不会缺少购买力！
