详细
&
解读
01
1月企业销售分化显著，门槛值降幅收窄
2025年1月，临近春节，传统销售淡季到来，企业销售业绩整体下滑。从门槛值的数据来看，各梯队房企的门槛值降幅有所收窄。2025年1月，TOP10房企门槛值为70.6亿元，同比微增1%，TOP30/50房企门槛值分别为15.6/8.2亿元，同比降幅分别为26%/32%，TOP100房企门槛值为3.55亿元。
图表：2017.1-2025.1各梯队房企门槛值走势（亿元）
资料来源：亿翰智库
02
楼市热度得以保温，土地市场热情不减
一
新房价格上涨城市继续增加，多数热门城市二手房销量同比增长
新房价格方面，根据统计局公开数据，2024年12月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比接近0（-0.08%），销售价格环比上涨的城市有23个，较11月增加6个。其中，南京、成都、三亚以环比上涨0.6%的涨幅领涨全国。
一线城市环比由11月持平转为上涨0.2%。其中上海和深圳环比分别上涨0.5%和0.2%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点。
二手住宅成交量方面，2025年1月作为传统淡季，环比季节性回落，但随着年末综合政策的加持，多数热门城市同比实现了正增。
2025年1月1-19日（前三周），细分城市看：
上海成交14945套，环比下降16.0％，同比上涨52.9%；
北京成交9277套，环比下降30.7%，同比上涨25.3%；
深圳成交3850套，环比下降33.3%，同比上涨58.1%；
成都成交12631套，环比下降34.8%，同比上涨12.8%；
南京成交5584套，环比下降24.2%，同比上升20.1%。
杭州、苏州、东莞等城市二手住宅成交量也同比也有增长。
临近春节，不少企业开始借势积极推盘。建发房产在上海、南京、苏州等地打出了“春节不打烊”的标语，推出了“送软装、送旅游基金、送物业费”等活动；德信地产推出了“送优惠券、砸金蛋送家电、认购得折扣”等活动；敏捷集团联动大湾区四盘推出了“来湾区 享暖冬”的置业活动，一方面，推出了多重优惠措施。另一方面，向置业者提供包括城市住宅、文旅度假产品等选择，以满足不同人群的购房需求……
预计后市，楼市热度能够得到延续，2025年的“小阳春”可能在3月如期而至。
二
土地市场开年冲刺，房企补仓热情依旧
2025年1月，热点城市土地市场热度不减。
1月2日，北京迎来2025年首场土拍，北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块、HD00-0803-0030地块同日出让，两宗地块均为纯住宅用地，无其他多余配建，总规划建面19.8万平米，总起始价150.3亿元。本次两宗地块仍旧是不限地价、不限销售指导价、不摇号，定价机制回归市场，价高者得。
最终，中铁置业&招商蛇口&华润置地经过170轮报价，以总价91.52亿元、成交楼面价89234元/平米，溢价率17.33%，竞得HD00-0803-0029地块；建发国际集团经过249轮报价，以总价90.4亿元、成交楼面价95407元/平米、溢价率25.04%竞得HD00-0803-0030地块。
1月16日，中海地产以40.08亿元竞得了北京丰台西南郊冷库地块，该地块也是全国首个城中村改造项目地块。本地块与中海地产2024年12月竞得的“百亿级”万泉寺地块直线距离仅300米。预计本次出让的地块将与万泉寺地块联合打造项目。
1月14日，杭州2025年的首场土拍出让了2宗萧山区的住宅用地，其中北干西单元地块由滨江集团经过108轮竞价，以总价27.98亿元竞得、溢价率高达61.91%，成交楼面价38859元/平米达到萧山区涉宅用地成交楼面价TOP2；世纪单元地块由浙江英冠经过76轮竞价，总价11.92亿元，溢价率45.91%竞得；1月21日杭州出让的3宗土地中，西站新城单元地块由华润置地经过32轮竞拍，以总价15.26亿元、溢价率25.48%竞得，成交楼面价达到26101元/平米，一举刷新云城楼面价新纪录。
1月16日，深圳龙岗区时隔两年再次出让宅地，中海地产经过246轮竞价，以总价30.65亿元、成交楼面价29611元/平米，溢价率70.37%竞得。2024年，中海就凭借中海领邸·深湾玖序的热销，获得了2024年度深圳商品房住宅销售金额TOP1，中海本次积极补仓也是合情合理的。
1月17日，苏州出让了2宗姑苏区的涉宅用地。其中姑苏古城43号地块是继2018年1月8日中铁建拙政江南地块拍出之后时隔7年，姑苏护城河内的再次土拍，容积率仅1.01，由苏州名城更新发展有限公司以总价3.64亿元，成交楼面价28708元/平米；46号地块同样是低容积地块，紧邻护城河，容积率仅1.05，由苏州荣和工程建设有限公司以总价2.24亿元竞得，成交楼面价18022元/平米。此前姑苏护城河内仅成交了3宗涉宅用地，且全部为别墅项目，本次43号涉宅用地的入市，也很有可能建造为别墅项目，同时考虑到其稀缺性，未来或十分抢手。
1月23日，南京2025年首场土拍出让了2宗低密度地块，其中鼓楼滨江地块容积率1.25，由民企南通亚伦经过19轮竞价以总价1.36亿元、溢价率16.24%竞得；麒麟科创园地块容积率1.05，是整个麒麟科创园推出的容积率最低的低密宅地，由绿城管理&南京科技创新投资有限公司联合体底价竞得。
可以看出，当前土地市场热门城市的优质地块热度仍然很高，主要还是在于地块的区位核心、高稀缺性、低容积率等。同时，得益于2024年末销量的回升，部分房企有了补仓需求，这也是房企保持高热情拿地的原因之一。
2025年1月，多个省市在春节之前召开了地方两会，普遍强调了“城市更新”和“好房子”。建议房企在未来的发展中可以在这两方面把握政策，建设适合群众、迎合市场的高质量“好房子”。
图表：2025年1月热门城市部分热点土拍项目
资料来源：亿翰智库
03
“退地”案例频出，盘活存量用地调节市场供需
2025年1月13日，中国金茂发布公告称，退掉了于2021年12月在湖州拿的4块地，地块编号分别为TH-07-01-06A、08B、08E及09A。此次由湖州南太湖管委会收储，这四块地的总用地面积约为14.7万平方米，总计价格约为7.81亿元，而且是现金的形式补偿的。
当时中国金茂拿了5块地，其中，07A地块为金茂·长东府的首推住宅地块，项目总建面积约9.8万平米，共6幢高层住宅，总户数约398户。主要产品为建筑面积约185-254平米的大平层，项目已于2024年12月28日交付。本次退掉的4宗地块未启动开发，地块目前的用途是“住宅物业+零售商业+批发市场”。
2024年12月31日，这4块地的账面值约为7.82亿元，于2024年12月26日，估值约为7.79亿元。中国金茂预期会因土地收储而录得估计除税前亏损净额约83万元。
中国金茂还认为，于公告日期，基于各种因素，包括但不限于物业市场市况、住宅物业及零售商业的供求情况、估计开发成本及优化集团资源使用，该等地块仍未开发。土地收储有利于集团优化资源使用，长远而言有利于集团的未来发展。
2024年也出现了不少“退地”的典型案例，大多数土地是在政府回收之后重新调整规划，比如收缩或退出配建、“商改住”等。
例如，7月华润置地退回了2014年竞得的福州斗池路综合体未开发的部分（原计划建设4栋商务楼及1栋商业中心的东区地块），土地用途还从原先的“商务+商业”改成了“商品住宅+酒店+商务+商业”之后华润置地又把这块地拿了回来；
8月以来，越秀地产分别退回5宗地块，累计补偿135亿元，其中120亿元通过票据形式支付，票据可用来购买广州新出让地块。另外11月以15.29亿元现金补偿退还的广州大干围地块，土地规划由商业用地调整为住宅用地后重新出让，12月越秀地产以底价20.23亿元重新拍得。
总的来看，在2022年之前，行业经历了高热时期，有不少企业囤积了大量土地。然而，现如今市场行情急剧下滑，整体冷清，而这些存量土地相较于新增供地，还可能面临着规划落后、开发成本高、开发难度大等问题，去化难度正在不断加大。
回收闲置土地，对于房企来说是一次止损或是土地置换的机会，有助于提高房企资金流动性、改善债务负担；对于政府来说是一次调整土地规划的机会，能够提高土地的开发价值，实现市场的供需调节。预计中国金茂本次退的地也会在土地用途上做出合适的优化，进而盘活土地。
一
一线城市“百亿级”地块连发，中海地产成最大赢家
进入年末，一线城市纷纷拿出自己“压箱底”的好地，其中，北京和深圳就在半个多月的时间里，供应了3宗“百亿级”地块，拿下这3宗地的房企还都是中海地产或是中海与其他企业的联合体。
11月29日，北京“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块拍出153.32亿元，被中海以0.21%的溢价率竞得，打破了北京单笔土地出让金纪录；12月12日，北京的首宗不限价地块——万泉寺地块出让，又是百亿级别，拿地的还是中海，成交总价110.54亿元。
12月2日，深圳南山区粤海街道地块，由华润置地&中海地产联合体以总价185.12亿元竞得，成交楼面价7.04万元/平米，溢价率高达46.32%，刷新了深圳宅地成交总价新高，也成为了2024年全国总价“地王”。
在拿这三宗地块之前，2024年中海的拿地金额约262.56亿元，单是北京的两块地总成交额就达到了263.86亿元超过了前期拿地金额，再加上深圳的地块，中海地产今年的拿地金额将超过700亿元。
我们认为，中海地产赶在年底积极拓储主要有两方面原因：
一方面，得益于今年在一线城市良好的销售去化表现，中海地产有需求在一线城市补充大量土地为后续的销售提供支撑。随着12月25日中海领邸·玖序第五批次开盘日光，仅180天中海领邸·玖序&玖章实现5开5罄，全年单盘销售额就达到了282亿元，助力中海地产2024年在上海的总销售额突破700亿元。不止上海，今年中海在深圳和北京的“玖”系产品一经推出也获得了不错的销售成绩，其中深圳的中海深湾·玖序首开劲销100.2亿元；北京的中海京华·玖序开盘单日热销62亿元，两天时间登顶北京新房网签销冠，累计销售90亿元，占中海北京区域总销售额近四分之一。在2024年8月的中期业绩会上，中海地产表态业绩目标为“全年销售稳中有升”，从结果来看，中海的总销售额实现3106亿元，位列2024年销售榜第2，整体销售水平稳定，优于行业平均水平。
另一方面，临近年末，热门城市的高质量地块陆续推出，北京、深圳推出的这三块地规模很大，有能力拿下这种规模土地的房企本就不多，并且恰逢北京、深圳部分土地开始取消地价上限，不设销售指导价等，定价权完全给到企业，对于重点在一线城市开发高端改善楼盘的中海来说十分合适。中海完全可以将这些地块项目继续开发为“玖”系产品，以延续良好的销售势头。
二
热点城市频造地王，土地市场拿地格局尚未改变
“百亿级”地块连续成交，其实是年末核心城市土拍高热的缩影。
11月27日，上海浦东杨思地块，由华润&中能建&越秀联合体以总价78.97亿元竞得，溢价率40.37%，创下了上海取消土拍限价以来的溢价率新高；11月28日，浦东唐镇地块，由保利发展以33亿竞得，楼面价4.4万元/平米，溢价率26.56%，刷新了区域单价纪录。
11月15日，杭州城东单元地块，由滨江集团以总价13.8亿元竞得，成交楼面价4.05万元/平米，溢价率35.3%。该成交楼面价刷新了城东板块楼面价新高；11月20日出让的奥体博览中心单元地块，成交总价39.54亿元，溢价率33.85%，成交楼面价4.82万元/平米，由滨江集团竞得，单价仅次于10月的上城区地块，成为杭州第二高楼面价；11月29日东新单元首宗不限价宅地出让，由绿城中国以总价17.16亿元竞得，溢价率22.92%，成交楼面价3.66万元/平米，刷新了东新板块单价纪录；12月19日出让的北干东单元地块，由海威置业&中天美好集团联合体以总价18亿元竞得，成交楼面价3.71万元/平米，溢价率高达76.50%，溢价率创下2019年以来最高，成交楼面价也成为了萧山区第二。
11月以来，成都诞生了4宗单价2万元级别的地块。其中11月6日出让的高新区大源地块由远达集团以溢价率46.11%，楼面价2.63万元/平米竞得，刷新区域纪录，创成都楼面价第二高；11月15日出让的林家坝地块，由润达丰滨江以溢价率44.4%竞得，楼面价2.6万元/平米，创区域楼面价新高，位列成都楼面价第三；12月20日出让的三圣街道地块，由新绿色置业以溢价率36.26%竞得，楼面价2.48万元/平米，位列成都楼面价第四，同时也成为了锦江区成交楼面价第三；12月20日同日出让的沙河街道地块，由成都城投置地以溢价率38%竞得，楼面价达到了2.07万元/平米。
总的来看，土地市场的回温，是本就位于核心城市的优质地块在热度上的进一步攀升。对于原本偏冷的区域来说，依旧没有明显的起色。全国土地市场仍然呈现出“整体冷淡、局部高热”的特征，高溢价、高单价、高总价“地王”的产生尚未跳脱出“热点城市”、“核心区位”等标签的限制。
当下不少房企的资金链仍受困于无法去化的“旧库存”拖累，那些房企在2022年之前获得的地块既有高昂的成本价格，能够打造的产品相较于现在涌现的“好房子”也有不小差距。购房者的诉求也从房产的“增值属性”转向“居住属性”，这些“旧库存”变得更难卖掉。在房企信心修复有限，在预算紧缺的情况下，投资也更倾向于向高处投放资源，以确保投资的安全性，反馈在土地市场上，最直观的表现就是热点城市核心地块更受追捧，房企争抢的热情维高，也自然诞生高溢价地块。这些地块虽然利润空间不一定高，但是能够确保流速，在开发之后顺利售出，收获相对确定的收益。
建议房企，紧抓国家“利用专项债收购闲置土地”“收购存量商品房用作保障性住房”等政策盘活资金周转，完成库存的转化。在新产品开发方面，要重点关注“好房子”建设，12月25日召开的全国住房城乡建设工作会议就提到了12次“好房子”，其重要性可见一斑。房企可以在区位、价格、交付标准、得房率等方面重点优化，推出更高质量的好房子，以吸引购房者。
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