中央再次强调止跌回稳，“取消公摊”开始推进
12月，中央部委接连召开会议，中央政治局会议及中央经济工作会议再次强调稳楼市是2025年房地产的核心走向，还将下一阶段的货币政策基调从“稳健”调整为“适度宽松”，财政政策基调从“积极”调整为“更加积极”。中央财办对中央经济工作会议进一步做出了深入解读。全国住房城乡建设工作会议对2025年房地产行业强调了包括“持续用力推动房地产市场止跌回稳”在内的5方面重点工作。
地方还是以政策落地为主。公积金政策方面，海南、贵阳、厦门、北海等地提高住房公积金最高贷款额度；武汉、佛山、马鞍山等地加强了对多子女家庭公积金贷款的支持力度；信阳允许提取住房公积金账户余额支付新建预售商品住房的首付款；深圳、重庆等地优化“商转公”贷款业务。配售型保障房方面，广州支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设配售型保障性住房；哈尔滨印发保障性住房配售管理办法。现售、预售制度方面，太原新出让土地上建设的商品房项目实行封顶预售制度；河南、张家口取消商品房销售价格限价机制，同时鼓励实行“现房销售”。“公摊”、计容相关政策方面，衡阳商品房销售实行套内建筑面积计价；杭州发布建筑容积率新规；张家口直接提出“逐步推进取消公摊”。
我们认为，想要实现房地产市场“止跌回稳”的目标，政策除了要有持续性，“落地见效”也要紧抓，目前不少政策针对性很强，瞄准了核心痛点，但在执行端仍有阻碍，所以扫清执行端的障碍很重要，也很迫切。
40城商品住宅销量达近21个月新高，库存压力持续缓解
从我们监测的40城数据来看，12月商品住宅销售面积为2129.9万平米，达近21个月新高，同比上升26.7%，环比上升23.0%。
图表：2024年12月重点城市商品住宅成交量（万平米）
数据来源：亿翰智库
11月商品住宅销售价格指数环比上涨城市增多，12月多座热门城市二手房销量达到新高，整体市场展现出较为积极的信号。预计2025年，市场需求或能随着政策推动得到缓慢复苏，房价下行压力或将逐渐减轻，“以价换量”的形势有望得到缓解。短期来看，市场分化不会消失，楼市的热度传导到部分二线及三四线城市仍需时间。
土地市场：供地季节性回落，深圳拍出全年总价地王
供地方面，2024年12月，根据亿翰智库监测城市数据来看，宅用地供应土地1408宗，环比下降68.3%，推出土地规划建面7156.8万平米，环比下降70.6%，各线城市土地供给环比均大幅回落。
成交方面，2024年12月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为20992.0万平米，同比下降18.3%，环比上升99.7%。随着各城市“压箱底”的优质地块相继出让，土拍热度大幅回升。一线城市中，深圳和北京各拍出1宗“百亿级”地块；二线城市中，杭州热度持续高涨，成都、武汉、合肥、南京等城市均有高溢价地块成交；三四线城市依旧金华热度较高，其下辖的义乌市再次拍出高溢价地块。
总的来看，多座城市在12月推出了优质地块，出现了许多高单价、高总价、高溢价的“地王”，越来越多的核心二线城市能够拍出高溢价的地块。不过从整体市场来看，土地市场的高热依然出现在热门城市的核心区域，位于低能级城市或位置较偏的地块依旧难以溢价成交。预计2025年，优质地块的土拍热度会有进一步的提升，但土地市场整体回稳仍需时间。
图表：2024年12月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）
数据来源：亿翰智库
图表：2024年12月各能级城市土地成交平均溢价率
数据来源：亿翰智库
单月拿地再创新高，销售年末“翘尾”
12月，企业拿地力度继续提高，TOP100房企单月拿地422宗，权益拿地总金额3017.7亿元，环比上升43.3%，成为2024年最高单月。累计来看，1-12月，权益拿地金额TOP100房企共拿地961宗，权益拿地总金额9111.3亿元，同比下降28.9%，降幅较1-11月收窄2.2个百分点。
企业格局方面，依旧以央国企为主，民企占比小幅上升。12月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为28.8%、56.5%、14.7%，国企占比较11月下降5.5pcts，央企、民企占比分别上升0.5pcts、5pcts。1-12月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为41.2%、46.9%、11.9%。
图表：2021年12月至2024年12月权益拿地金额TOP100房企企业性质
资料来源：亿翰智库
根据亿翰智库《2024年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》，2024年12月TOP200房企销售额为4585.20亿元，环比上涨15.8%，同比下降8.2%。绝对值水平来看，低于2023年平均值，仍处于历史低位。2024年来看，次于6、10月，达到年内第三高。
典型企业来看，12月中海地产、华润置地、招商蛇口、越秀地产、华发股份等企业表现相对较好，其中，中海地产单月销售金额超过400亿元，同、环比分别上升54%、76%，位列单月销售榜头名。随着12月25日中海领邸·玖序第五批次开盘日光，中海领邸·玖序&玖章用时仅180天实现5开5罄，全年单盘销售额就达到了282亿元，助力中海地产2024年在上海的总销售额突破700亿元。
图表：2020年1月-2024年12月TOP200房企销售总额及同比
资料来源：亿翰智库
2024年12月，房企在境内市场成功发行信用债51笔，总融资规模为409.97亿元，同比下降1.5%，环比增加8.8%，净融资规模为75.5亿元，环比增加68.9%。发债成本上，12月房企境内债融资平均票面利率为2.7%，与11月持平。海外债新增融资金额1.3亿美元，发行规模有所回升。
图表：2022年1月-2024年12月不同性质房企信用债融资情况
资料来源：亿翰智库
图表：2021年1月-2024年12月房企海外债融资情况
资料来源：亿翰智库
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