近期，房地产市场的火热相信大家都关注到了，有公众号分析11月上海周末日均看房人数能达到约6万人，越来越多的购房者热情的涌入这个二手市场。
那是不是所有的房子都好卖呢？笔者身边在看房的朋友告诉我，他们在看房的时候不太愿意看“老破高”小区。
曾几何时，如火如荼的高层住宅建设是我国城市化进程的鲜明代表之一。可现在，很多老旧高层住宅都到了一个比较尴尬的境地。
12月13日，武汉某小区发生了一起火灾事故，消防人员赶到现场后，发现整栋楼的消火栓里面没有水，致使火势蔓延近一个小时才得到控制。
图：武汉某小区高层失火现场照片
图片来源网络
11月20日，上海闵行一老旧高层小区电梯频繁出现过困人三四个小时、门打不开或是关不上、电梯晃动厉害、急速下坠等情况......
图：武汉某小区高层失火现场照片
图片来源网络
老旧高层小区这些“尴尬”之事频繁发生，笔者不禁揣测，未来是否会有更多人像笔者的朋友那样，对购买老旧高层小区持谨慎态度，即便楼市热潮涌动，也难以激发他们的购买意愿。
如此一来，未来难以转手的房产将不再局限于传统意义上的“老破小”，老旧的高层住宅同样可能面临特别现实的情况，成为市场上的“烫手山芋”。
那么，我国房龄在15年以上、容积率在3.0%以上的住宅小区有多少呢？
由于我国并没有一个统一的、公开的官方数据库，专门记录每个小区的容积率数据，笔者i能找到国家消防救援局表示的数据：“据不完全统计，我国现有高层民用建筑100多万栋，超过100米的超高层建筑5千余栋，总量世界第一。”
如此庞大的体量，我们一起来分析下未来高层住宅可能会成为社区服务最难啃的骨头背后的原因吧。
01
安全隐患增多
随着岁月的流逝，建筑结构在自然环境的持续作用下，其抗震与抗风性能可能会逐渐减弱。尤其对于高层住宅而言，这种结构性的衰退更是潜藏着巨大的居住风险。
在火灾、地震等突发事件面前，高层住宅的疏散难题与救援困境显得尤为突出，无疑增加了居住的风险系数，进而削弱了其在市场上的吸引力。
高层住宅的电梯、消防设施以及供水供电系统等关键基础设施逐渐面临老化的严峻挑战。电梯因频繁故障而需频繁更换零部件乃至整机，消防设施可能因长期缺乏维护而形同虚设，水电线路亦不时暴露出各种安全隐患。
这些设施或因缺失、或因损坏、或因维护不善，而沦为安全隐患的“温床”，成为悬在居民头顶的一把“达摩克利斯之剑”。
就拿消防安全来讲，我国消防主要是以消防车辆、云梯为主的扑救方式，支持不了那么高楼宇的火灾扑救，这也就意味着如果发生火灾，那么18层以上的楼层无法通过消防登高车得到快速的救援。
中国物业管理协会会长王志宏也在前两天发文要求“提升物业管理行业应急管理能力”。
笔者对此深表赞同，物业公司应当把居民的安全放在首位，确保消防设施的完好和有效；加强对消防设施的巡查和维护保养力度，及时发现并修复存在的问题；同时还应建立完善的消防安全管理制度和应急预案，提高应对突发事件的能力和效率。
此外，物业公司还应加强对居民的安全宣传和教育，提高居民的消防安全意识和自救能力，共同营造一个安全、和谐的生活环境。
02
维护成本高昂
楼和人一样都会有老的那一天。
随着时间推移，高层住宅的电梯、消防设施以及供水供电系统等关键基础设施逐渐面临老化的严峻挑战。
不同于多层住宅小区，高层楼里边的水暖电，所有的管线设施设备都有老化的时候。相比多层住宅，高层的输配系统复杂得多，比如多层给水用不到高压泵，高层给水都是高压泵、高压管线，或者用高位水箱，成本要高出不少。
专业的维修团队、高昂的维修费用、复杂的维修流程，每一个环节都充满了挑战。然而，现实往往令人无奈，物业公司往往仅能处理一些表象问题，对于深层次的安全隐患却显得力不从心，这也让不少有意购房的潜在买家心生顾虑，望而却步。
以老旧电梯的更新改造为例，其费用动辄十几万乃至近百万元之巨。笔者在某小区业委会公众号上看到，14层一部电梯更换就要21万，扣除70%的维修基金支出，业主需要分担30%，也就6万多。
图：14层一部电梯自筹更换电梯分摊价参考
资料来源：某小区业委会公告
这已经是在有公共维修资金支持的情况下了，但大多数老旧高层小区哪来那么多维修资金，这一难题更是雪上加霜。
因此，如何有效应对高层住宅设施老化带来的挑战，已成为摆在物业公司、业主及社会各界面前亟待解决的重要课题。
03
居住体验下降
刚需型高层小区，由于其密度高，人口密度大，居住体验感都会随着楼龄增长变得越来越差，这是客观事实。
楼体外观在长年累月的风吹雨打中逐渐显得陈旧，美观度大打折扣。而楼内墙体、管道等基础设施也可能因年久失修而出现渗漏、发霉等棘手问题。
图：部分老旧高层住宅小区现状
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更为棘手的是，停车位紧张、人车未分流等规划缺陷也日益凸显，严重降低了居民的居住舒适度，使得潜在购房者对这类小区的兴趣大打折扣。
以停车位为例，一些老旧高层小区的停车位配比低至1:0.5，居民停车难问题尤为突出，进一步加剧了居住体验的不便。
此外，近几年高层住宅小区，二房东“操盘”的群租房泛滥，小区内人员流动性增加，进而影响到居住舒适度，甚至群租房里乱拉电线、乱接水管、偷电偷水现象比比皆是，居住环境和社区安全都会受到影响。
图：某小区楼下群租房小广告及室内群租房
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04
物业撤离影响
物业撤离的深远影响不容小觑。当物业公司主动选择不续约并撤离后，小区的管理往往迅速陷入一种无序状态。
垃圾堆积如山，安保力量薄弱，公共设施年久失修，这些问题如同连锁反应般纷至沓来，不仅严重破坏了居民的居住环境，更会导致房屋价值也会随之大打折扣，脱手更加困难。
以济南历城区的传统高端社区——富翔天地为例，龙湖物业因面临小区设备老化亟待更换、消防系统全面瘫痪、多处渗漏等历史遗留问题，且这些问题的整改工作长期停滞不前，最终在合同期满后作出了不再续约的艰难决定。
图：济南富翔天地不再续签通知函
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这一变动无疑为小区的未来蒙上了一层阴影。若后续接手的物业公司维护能力有限，那么这个本就饱受岁月侵蚀的高层住区，其居住品质恐将进一步下滑，陷入一种难以逆转的恶性循环。即便日后再次更换物业，也恐难从根本上解决问题。
其实，我国已经提出了建立房屋养老金制度。近年来，物企的业务核心普遍从“物”的管理和服务转移到“人”的服务上，将众多精力用于开发和发展增值服务。而现在，物企应该更多地将业务重心转移向房屋全生命周期管理上，包括参与房屋的体检、维修、更新改造及改造后的接管等方面。
正如万物云朱保全所说“物业行业的根本还是对「物」的打理。”
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