全年新建商品房销售额跌破10万亿，库存量达到历史新高
12月，单月销售面积和金额持续改善，环比均大幅上升。具体而言，12月商品房销售面积和销售额分别为1.13亿平米和1.16万亿元，同比分别下降0.5%和上升2.4%，环比分别上升37.6%和40.6%。
1-12月，商品房销售面积和销售额分别为9.7亿平米和9.7万亿元，同比分别下降16.0%和17.1%，降幅较1-11月分别扩大1.7和收窄2.1个百分点。
截至2024年末，商品房待售面积达到了7.5亿平米，库存量自2020年末以来逐年上升，超过了上一轮高调启动“楼市去库存”的2015年，达到了历史新高。
展望2025年1月，销售金额和面积环比或将受到春节假期等因素影响有所回落，但随着年末综合政策的加持，预计市场热度能够保温，同时考虑到2024年销售的低基数，1月销售同比有望实现正向增长。
图表：2021.02-2024.12全国商品房单月销售面积及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。
图表：2021.02-2024.12全国商品房累计销售面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2024.12全国商品房累计销售额及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2014-2024全国商品房待售面积
资料来源：亿翰智库、国家统计局
全年开发投资额降至10万亿，新开工面积跌至2019年高点的3成
12月，开发投资仍处低位，新开工面积0.66亿平米，同比下降23.0%，降幅较上月收窄3.8个百分点。施工面积0.72亿平米，同比下降12.7%，降幅较上月收窄27.5个百分点。竣工面积2.56亿平米，同比下降30.4%，降幅较上月收窄8.4个百分点。单月开发投资额为0.66万亿元，同比下降13.3%，降幅较上月扩大1.7个百分点，单月开发投资额已连续下降34个月。
1-12月，房地产开发企业房屋施工面积73.3亿平米，同比下降12.7%，降幅与1-11月持平。其中，住宅施工面积51.3亿平米，下降13.1%。房屋新开工面积7.4亿平米，下降23.0%，降幅与1-11月持平，跌至2019年（22.7亿平米）高点的3成左右。其中，住宅新开工面积5.4亿平米，下降23.0%。房屋竣工面积7.4亿平米，下降27.7%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点，竣工水平退回至15年前（2009年7.3亿平米）。其中，住宅竣工面积5.4亿平米，下降27.4%。
1-12月，固定资产投资增长3.2%，增速较1-11月下降0.1个百分点，其中基础设施投资同比增长4.4%，制造业投资增长9.2%，房地产全年开发投资额为10.0万亿元，同比下降10.6%，房地产开发投资降幅已连续8个月超10%，投资大环境仍在向好，但房地产行业仍在承压。
预计2025年，开发投资难有明显改善，企业投资信心恢复还需要时间。一方面，目前在拿地的多是头部企业，更多的企业保持观望，暂停了拿地。土地市场并未摆脱“整体冷淡、局部高热”的形势，企业新增拿地的目标主要热门城市的核心优质地块，这些土地往往具有较好的流速，风险更加可控；另一方面，由于整体销售情况还在下降，库存仍在高企，在这样并不理想的大环境下，企业就更难有意愿去进行更多开发投资。
图表：2020.02-2024.12单月房地产开发投资、新开工面积同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2024.12房屋累计新开工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2024.12房屋累计竣工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2024.12房地产开发投资额累计值及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
全年到位资金同比下滑17.0%，房企资金压力改善缓慢
2024年1-12月，房地产开发企业到位资金10.8万亿，同比下降17.0%，较1-11月收窄1.0个百分点，连续33个月同比下滑，降幅持续收窄，但仍处高位，改善缓慢。定金及预收款、个人按揭贷款同样保持高位下滑的态势，分别下降23.0%和27.9%。
2025年1月12日召开的监管工作会议指出，2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元。亿翰智库始终在强调，“白名单”机制落地非常重要，既然审批通过了，就该加大力度抓落地、抓见效了。
由于“白名单”机制实施的原则是市场化，法治化，这就决定了其在落地上会受到很多约束，包括银行在内的金融机构在实际操作时，也是以安全第一、控制风险为主，这样就会导致很多需要贷款的项目得不到增量资金的支持。想要打破僵局，提升金融机构的积极性是王道，让政策真正能落地，让有真正需求的房企缓解一定资金压力。
2024年1-12月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款15217亿元，同比为-6.1%；
利用外资32亿元，同比为-26.7%；
自筹资金37746亿元，同比为-11.6%；
定金及预收款33571亿元，同比为-23.0%；
个人按揭贷款15661亿元，同比为-27.9%。
图表：2021.02-2024.12房地产开发企业累计到位资金及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
M2同比增长7.3%，M2-M1剪刀差缩小至8.7个百分点
12月末，广义货币(M2)余额313.53万亿元,同比增长7.3%。狭义货币(M1)余额67.1万亿元,同比下降1.4%。流通中货币(M0)余额12.82万亿元,同比增长13%。M2同比增速较11月末上升0.2个百分点，M1同比降幅较11月末收窄2.3个百分点。
图表：2017.01-2024.12 M1和M2同比增速
资料来源：亿翰智库、中国人民银行
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