2021年下半年房地产行业进入了下行通道，开始了持续至今的深度调整。2024年对于房地产行业来说是一个在承压中求变的年份，从5·17政策效果的昙花一现，再到9·26“止跌回稳”政策“组合拳”效果的持续释放，让我们在2024年的末尾看到了些许起色，对行业重拾起了一点希望。
今天就让我们从五个维度，通过十大关键词，带大家解构2024，展望值得期待的2025。
宏观——基调很积极
2024年最新的宏观基调很积极，12月9日、12日的政治局会议和经济工作会议“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求”加上“更加积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”，提法罕见，可见政策取向的积极有为。从各个政策的表述来看，政策的力度可能会超过2008年的国际金融危机时期，那时2009年是祭出了4万亿的救市计划。
图表：历年货币政策与财政政策表述
资料来源：亿翰智库整理
关键词一：“适度宽松”的货币政策，降准、降息有空间
最新的货币政策的用词很给力，用的是“适度宽松”。
这种表述从历年来看，也是比较罕见，从2001年至今，也就2009年、2010年这两年用到了这个词，2011年到2024年这14年用到的词都是“稳健”，时隔十四年，再次启用这个词汇来表达，可以很明确的看到货币政策宽松的大趋势。
12月12日中央经济工作会议还提出“适时降准降息，保持流动性充裕”。虽然“适时”这个说法表明降准降息还是要取决于外部冲击和内部需求的变化，但政策方向一目了然。
2024年央行进行了2次降准：
2月5日央行首次降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；
9月27日央行再次降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至此金融机构的平均法定存款准备金率大约6.5%。
2024年央行进行了3次降息：
2月20日，1年期LPR未降息，5年期以上LPR降息25个基点；
7月22日，1年期和5年期以上LPR分别降息10个基点；
10月21日，1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，分别降至3.1%和3.6%。
降准向金融市场提供了长期流动性，金融机构加权平均存款准备金率下降，银行可用于贷款的资金增多，房企更容易获得融资，资金压力可以得到一定缓解；降息则可以让购房者享受到更低的月供，直接减轻购房压力，一定程度上刺激购房需求。
展望2025年，在物价水平偏低，外部经贸环境变数加大，以及房地产市场止跌回稳势头还需进一步巩固的背景下，2025年央行或将继续实施有力度的降息，届时会引导LPR报价跟进下调。
关键词二：“更加积极”的财政政策，“6+4+2”万亿化债组合是开始
财政政策“更加积极”的用词也是比较罕见的提法，这给财政政策的发力定了个宽松的基调，让我们对2025年的财政政策空间有了更高期待，最关键的可能就是赤字率及专项债发行量的提高。
从政治局会议及经济工作会议表述，再结合10月17日财政部新闻发布会及12月央媒提到的“中央财政还有比较大的举债空间和赤字提升空间”，我们大概率可以判定，2025年财政政策空间留得很足。
11月8日，人大常委会审议通过《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》，给出了12万亿的地方化债组合（6万亿债务限额置换地方政府存量隐性债+新增4万亿地方政府专项债置换隐性债+2029年及以后到期2万亿棚改隐性债按原合同偿还）助力政府化债，化债力度是2019年以来最大。
在此次债务置换后五年累计可节约地方利息支出6000亿元左右。原本在2028年底之前，地方需要消化的14.3万亿元隐性债务，减去上述三部分化债新政12万亿元，使得地方2028年底之前需要消化隐性债务降至2.3万亿元，化债压力大大减轻。
这12万亿很有可能只是开始，先把将隐性债转化为显性债，赤字率有望提高到3.5%，或者到4%，对于这点我们还是保持乐观期待的。
目标——明确且坚定
关键词三：止跌回稳
“止跌回稳”可以说是2024年最核心的年度关键词。9月26日的中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”；12月9日召开的中央政治局会议指出“稳住楼市股市”；12月12日召开的中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
表述从“促进”到“持续用力”作出的转变，不仅凸显了当下中央想要稳定房地产市场的决心，也体现出，稳住楼市需要政策的持续支持。
“止跌回稳”是继“5·17”房地产政策后，打响新一波房地产救市政策的起点和分水岭，是所有后续政策的主要目标，也是2025年房地产政策发力的核心方向。与之前相对零散的宽松政策不同，无论是稳定市场还是扩大内需，都不再单纯依赖财政或货币资金的投入，而是强调要打好政策“组合拳”。
止跌回稳没有退路！干就完了！
供给——严控增量、优化存量、提高质量
继4月30日政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，9月26日政治局会议定调“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”之后，12月12日中央经济工作会议提出“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，再次强调房地产存量市场和增量市场的工作要点。
“严控增量、优化存量、提高质量”是调节市场供需达到新平衡的重要举措，预计在未来很长的一段时间，房地产市场的工作重点之一仍会是“去库存”，新增土地和新建商品房供应会走向“控量提质”。
图表：2024年存量、增量相关政策汇总
资料来源：亿翰智库整理
关键词四：盘活存量闲置土地
在2022年之前，行业经历了高热时期，有不少企业囤积了大量土地。然而，现如今市场行情急剧下滑，整体冷清，而这些存量土地相较于新增供地，还可能面临着规划落后、开发成本高、开发难度大等问题，去化难度正在不断加大。
自5月17日自然资源部表示“准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施”，到9月26日中央政治局会议提出“支持盘活存量闲置土地”，直至11月7日《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》的出台，盘活存量土地具体措施正式得到了落地。
2024年出现了不少盘活存量闲置土地的典型案例，大多数土地是在政府回收之后重新调整规划，比如收缩或退出配建、“商改住”等。
例如，7月华润置地退回了2014年竞得的福州斗池路综合体未开发的部分（原计划建设4栋商务楼及1栋商业中心的东区地块），土地用途还从原先的“商务+商业”改成了“商品住宅+酒店+商务+商业”之后华润置地又把这块地拿了回来；
8月以来，越秀地产分别退回5宗地块，合计退回135亿元，其中120亿元通过票据形式支付，票据可用来购买广州新出让地块。另外11月以15.29亿元现金补偿退还的广州大干围地块，土地规划由商业用地调整为住宅用地后重新出让，12月越秀地产以底价20.23亿元重新拍得。
回收闲置土地，对于房企来说是一次止损或是土地置换的机会，有助于提高房企资金流动性、改善债务负担；对于政府来说是一次调整土地规划的机会，能够提高土地的开发价值，实现市场的供需调节。
当前，运用专项债收回收购存量闲置土地细则的出台，为地方政府提供了一种新的土地储备和债务偿还方式。但在收购过程中，政府同时要做到专项债、专项借款的资金平衡，还要惠及有需求企业，定价是一大难点。并且由于部分存量闲置土地的地段以及资质并不算好，不具备特别的开发优势，如何结合地区规划、保障性住房等公共工程建设需求提升土地资源利用效率也是值得关注的一个问题。
图表：2024年盘活存量闲置土地相关政策汇总
资料来源：亿翰智库整理
关键词五：加力实施城中村和危旧房改造
10月17日，住建部部长倪虹在国新办发布会上说“新增实施100万套城中村和危旧房改造”。
11月15日，住建部、财政部联合印发通知，扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个超大特大城市扩大到近300个地级以上城市，稳妥推进城中村改造货币化安置。
12月12日，中央经济工作会议强调，加力实施城中村和危旧房改造。
12月25日，全国住房城乡建设工作会议指出，大力推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。2个多月的时间里，城中村改造从增量到扩围到再次增量，政策力度不断加强。
城中村改造是城市更新的重要一环，货币化安置是本次城中村改造的重要安置手段。“房票安置”是当前货币化安置的主流方式，相较于直接货币补偿，房票给予居民的补贴额度更大，当地政府能够对房票的适用范围做出一定限制，更有助于将购房需求锁定在本地释放，对于地方市场的销售和可以产生一定积极带动。
根据2024年12月24、25日召开的全国住房城乡建设工作会议公开的信息，2024年全国共实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间）。2015-2018年的棚户区改造每年开工量都在600万套以上，虽然全国住房城乡建设工作会议强调了要继续扩大城中村改造规模，但是本轮启动的城改不论体量或是资金规模，势必达不到此前棚户区改造的体量。
预计将来，城中村改造会与“好房子”建设、“优化存量”结合得更加紧密。
图表：2024年中央层面“城中村和危旧房改造”相关政策汇总
资料来源：亿翰智库整理
关键词六：“白名单”
自从行业阵痛开始，在“保交付”这一端，政策始终在找寻突破口，各种政策也在做轮番尝试，而看着最为可行且直接的方式便是融资协调机制，也就是我们所熟知的项目“白名单”。
9月26日，中央政治局会议提出加大“白名单”项目贷款投放力度，10月17日，国新办《介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况》的新闻发布会上，住建部表示，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，并就此明确了三项具体工作，即合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
2025年1月12日召开的监管工作会议指出，2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元。亿翰智库始终在强调，“白名单”机制落地非常重要，既然审批通过了，就该抓落地、抓见效了。
由于“白名单”机制实施的原则是市场化，法治化，这就决定了其在落地上会受到很多约束，包括银行在内的金融机构在实际操作时，也是以安全第一、控制风险为主，这样就会导致很多需要贷款的项目得不到增量资金的支持。
想要打破僵局，提升金融机构的积极性是王道，让政策真正能落地，让微观主体有实感、有获得感。
需求——充分释放刚性和改善性住房需求潜力
关键词七：放松、取消限购，住房交易全面降税
9月26日政治局会议明确提出“回应群众关切，调整住房限购政策”后不到4天，北上广深四座一线城市大力度地放松限购政策。
广州：全面放开限购。
深圳：优化分区住房限购政策并取消商品住房、商务公寓限售、限价措施；首付首套15%、二套20%（多孩二套可按首套）；增值税免征年限“5改2”。
上海：调整住房限购政策，外环购房纳税社保“3改1”、社保纳税3年以上外地家庭可以购买第二套房、增值税免征年限“5改2”、优化信贷政策等；
北京：五环内非北京户籍家庭社保年限“5改3”、通州不再单独限购；五环外非北京户籍家庭社保年限“5改2”；首付首套不低于15%，二套不低于20%；降低购房成本，取消普宅和非普认定标准。
紧接着，天津以及海南的东方市、文昌市和澄迈县也全面放开限购，至此除了北上深和海南部分城市外，其他城市均全面取消了限购政策。
图表：2024年一线城市放松、取消限购政策
资料来源：亿翰智库整理
11月13日，财政部等三部门发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，取消了普宅和非普宅标准（取消前京沪按90平米划分、广深按144平米划分），契税、增值税及土地增值税发生重大调整。
契税方面，首套房140平米及以下缴纳契税1%，140平米以上缴纳契税1.5%，二套140平米及以下缴纳契税1%，140平米以上缴纳契税2%；
增值税方面，对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税，不足2年的按照5%的征收率全额缴纳增值税；
土地增值税方面，各地区土地增值税下限调低0.5个百分点。调整后东部、中部、东北、西部分别为1.5%、1%、1%、0.5%。
一周后上海、北京、深圳、广州相继发文，于12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准。个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照国家有关规定执行。
当前，房地产市场交易税负已降至史低，对于购房者、房企均能够产生实质性的利好。对于购房者来说，契税、增值税下调，能够降低部分置业成本；对于房企来说，土地增值税预缴税额下调，可以缓解企业资金压力。
图表：北上广深取消普宅与非普宅标准
资料来源：亿翰智库整理
2024年12月70个大中城市中新建商品住宅销售价格指数环比上涨的城市增多，上海、深圳、北京、成都等多座热门城市二手房销量达到新高。不论是新房的价格，还是二手房的销量，均在2024年最后的两个月展现出较为积极的信号，让我们看到了市场止跌的一点希望。
现在，房地产市场已经有了“止跌回稳”的主目标，政策有了发力的大方向。预计2025年，政策不会出现“大水漫灌”的情形，市场需求或能随着政策持续发力得到缓慢复苏，房价下行压力或将逐渐减轻，“以价换量”的形势有望得到缓解。
接下来，到了持续抓落地的阶段，坚持就是胜利！
不出意外的话，2026年下半年行业基本盘和企业基本面将同步向上，窗口期要来了！
关键词八：下调存量房贷利率
9月24日，中国人民银行行长潘功胜宣布将降低存量房贷利率。9月29日，中国人民银行发布公告，并指导市场利率定价自律机制发布倡议：各商业银行于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。随后，多家银行及时跟进，10月12日主要商业银行发布操作细则，推进政策落地。
在央行完成2024年最后一次降息之后，10月25日，存量房贷也迎来正式“降息”，多家大型银行下调存量房贷利率。调整后的房贷利率为贷款市场报价利率LPR-30BP，同时，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
在存量房贷利率下调之后，除了京、沪、深之外，天津首套房贷利率降至3%的分界线，全国其他城市的房贷利率都进入了“2”字头行列。
不过，由于LPR下调幅度较大，导致公积金贷款利率和商业贷款利率产生了倒挂，同时银行对于提高生息资产收益率相当急迫。11月以来，杭州在月内对房贷利率进行了两次上调，广州、南京、武汉、厦门等城市也均进行了上调，首套房贷利率调整至3.0%-3.1%。
12月，虽然LPR未再调降，但由于央行对于货币政策的最新定调是“适度宽松”，所以未来LPR还有下调空间，存量房贷利率也有随之下调的机会。
基于此，购房者可以选择缩短重定价周期，以更加及时地享受到LPR调降带来的优惠。
随着作为大部分购房者的房贷利率“重定价日”的2025年1月1日到来，存量房贷利率终于迎来了批量下调，预计平均降幅在0.5个百分点左右，惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数为1500亿元左右。
趋势——“好房子”和“保障性住房”双轨并行
关键词九：“好房子”
在国家战略的指引下，住房发展正从“有没有”转向“好不好”。“好房子”建设也是行业最大的战略导向之一。
2023年11月，住建部倪虹部长在答记者问时提出了“好房子”这一概念，并明确了“绿色、低碳、智能、安全”的“好房子”标准。2024年11月18日，李强总理在参观调研中国建筑科技展时，把“好房子”的四大建设标准重新定义为“安全、舒适、绿色、智慧”。12月14日举办的2024—2025中国经济年会上，住建部董建国副部长表示，要下大力气建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，更好满足人民群众高品质居住需求。
关于好房子怎么建，住建部倪虹部长在8月23日举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，建造“好房子”要在“好标准、好设计、好材料、好建造、好服务”5个方面下功夫。在10月17日答记者问时回应，推动“好房子”建设，主要是“抓样板、立标准、建体系、强科技”。12月24、25日召开的全国住房城乡建设工作会议提到了12次“好房子”，强调了要抓好“提高住宅建设标准”等5点内容。
2024年，各地也积极出台完善“好房子”相关政策。
土拍规则方面，一线城市开始供应不设销售指导价、取消溢价率上限的地块，回归“价高者得”的市场逻辑，助力开发商打造高品质项目；
房屋建设方面，深圳取消、上海放宽“70/90”政策，顺应供求关系变化和改善型住房需求导向；
计容规则方面，珠海、深圳、福州、合肥、武汉、长沙、杭州等城市取消计入部分公摊的面积，并允许甚至鼓励开发商“送面积”，让每一平方米都能够物尽其用、物有所值……
根据市场的反馈，我们可以确定，建“好房子”的路子是对的。
2024年的高端市场走出了独立行情，热门城市、区位核心的豪宅项目几乎是有多少卖多少。这些热销豪宅的舒适度不必多说，绿色、智能、安全大多也已囊括，也有不少开发商开始在低碳方面下功夫，可以说将豪宅比作“好房子”的最终形态之一也不为过。这也证明了当房源开发能做到“高品质、好配套、好服务、好价格、好位置”的时候，是能够被市场认可做到快速去化的。
“好房子”建设自然也离不开优质地块的供给，2024年土地市场高总价、高楼面价、高溢价的“地王”频出，区位核心、交通便利、配套齐全，外加土地规划上相对低的容积率，给“好房子”建设提供了良好的基础条件。
当下购房者的诉求从房产的“增值属性”转向了“居住属性”，房产能提供的获得感、安全感、舒适感等情绪价值更加受到购房者关注，“好房子”更能抓住购房者的心。可以说，“好房子”建设是时代的需求，是人民群众高品质居住需求的新期待，“好房子”正在被需要。
图表：2024年好房子相关政策汇总
资料来源：亿翰智库整理
关键词十：收购存量商品房用作保障性住房
收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要部署。截至2024年末，全国有超60城表态支持“收储”工作，超30城发布“收储”细则，超10城有项目落地，包括郑州、重庆、长春、苏州、武汉、合肥、金华、保定、乐山、长沙等，实现“收储”项目落地的城市数量并不算多。直至2025年1月，上饶、济南、嘉兴、常德、来宾、太原、天津等部分城市才有首笔保障性住房再贷款落地。
可以看出，政策推进较为缓慢，在推进过程中还存在着资金压力大、价格难定、按需收购量难定、标的房源难找等问题。
2025年1月10日举行的“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会上，财政部明确表示，一直在配合行业主管部门积极推进，进行了大量走访调研，召开座谈会广泛听取各方意见，也充分考虑地方诉求。近期将继续配合主管部门，抓紧明确相关政策，政策明确之后，地方就可以按此来推进落实。
当前大部分城市的收储细则是整栋、现房、小户型、满足一定地理位置与周边配套要求，由地方国企以成本价加少许利润加点的价格收购，供应以配租为主、配售为辅。
我们认为，能够快速落地项目的大多为公寓和商办。因为公寓和商办市场价格相对比较低，而且去化难度相较住宅更大，开发商愿意大体量打折交易出去来缓解资金链，公寓和商办也更适合作为人才公寓类租赁型保障房。又由于收储房源面积限制，普通住宅难以大量满足小户型的收储标准，能够符合面积条件的大多以公寓、商办为主。并且小户型更加符合新市民和青年人的租赁偏好，公寓和商办更加迎合市场需求。
在提高项目落地效率方面，我们认为，一方面可以将“收储”与城中村改造所需的安置房结合得更加紧密；另一方面，可以把标的放宽到一些急需资金轮转或已出险企业的存量商品房上。面对债务集中到期带来的压力，相较于资产强制拍卖，尽早参与“收储”政策处置资产，对于出险房企来说无疑是更好的出路，同时也能解决收购主体定价难的问题。
图表：2024年收储存量房用作保障性住房相关政策汇总
资料来源：亿翰智库整理
2024年，房地产行业在政策的密集调整与市场博弈中经历了深度变革，“止跌回稳”成为全年核心目标。从宏观政策的积极定调到供需两端的精准发力，楼市在四季度新房售价和二手房销量呈现出积极的信号，让我们看见了曙光。
展望未来，预计政策将会持续宽松，发力的重点转向“优化实施”与“落地见效”。在“适度宽松”的货币政策和“更加积极”的财政政策支持下，市场有望迎来供需关系的逐步平衡。当“库存”问题得到解决，实现从规模扩张到品质提升的转型，房地产市场的未来值得期待。不要犹豫，不要停下脚步，干就完了。
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