2025，希望万科能熬过去！

四年时间，业绩跌去65%，从2020年的7000亿峰值跌落到2024年的不足2500亿，万科的神话不再，再也不是那个谁都不能撼动的龙头！

过去的这一年，万科或许真的体会到了“活下去”的艰难。

这一年，万科经营性现金流连续十余年为正的神话被打破。

这一年，利润首亏也是如平地一声惊雷，震惊了行业。

这一年，万科被舆论缠身，一波未平，一波又起。

这一年，万科应对危机的态度和方式让各方都不满，被公开审判。

也正是这一年，万科开启了卖卖卖、砍砍砍的自救之路，瘦身减重，想要努力的“活下去”。

2024年过去，万科也算是暂且熬过了一关。

但是对于已经到来的2025年，不确定性可能更大。真正的生死战！

9·26政治局会议开启的“止跌回稳”之路，虽有成效，但是持续性还有待观察，市场底部还没那么快出现。市场的转好传导到微观层面更需要时间，企业经营本身也有惯性，即使行业回暖，企业基本面的改善也需要较长时间，短债压顶、销售不畅、融资困难都决定了，2025年万科的处境可能会更难，熬不熬的过去就在此一役了。

图表：万科历年合约销售金额走势（亿元）

资料来源：企业年报，企业公告，亿翰智库

2024真是万科的多事之秋

2024年开始，万科股债双跌，应对不暇，2024年也是迎来了这么多年来的首次亏损。

资金链的困局还未解开，上半年的财报也是惊了一众人等。各个指标清一色绿油油，简直亏麻了。归母净利润亏损98.5亿，同比下降199.8%，基本每股亏损0.83元，同比下降198.6%，营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%。扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利润率7.2%，较2023年同期大幅下降12.1个百分点（对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利润率9.1%，下降11.6个百分点），扣除税金及附加后的营业利润率3.5%，同比下降11.2个百分点。

2024年三季报数据显示，1-9月，累计营业收入为2198.9亿元；归属于上市公司股东的净亏损179.4亿元，同比为-231.73%。

图表：2024年上半年万科收入及利润走势

资料来源：企业半年报，亿翰智库

毫无疑问也是震惊了不少同行，因为在大众过去的认知里，万科的利润虽没有拔得头筹，但也说的过去，以往也没有出现过亏损的情况，而且这一亏就亏了这么多，在A股房企中可能是亏损最严重的企业之一。从某种程度上说，包括万科在内的很多企业可能都遇到了有史以来最艰难的挑战，而且并没有有效的应对之法，只能是走一步看一步。

2024年的这一年，对万科而言可谓是多事之秋。除了财报表现不尽人意外，各种舆论攻击也是不断，特别是供应商和合作伙伴，对他们到了深恶痛绝的地步，还有投资人，也是极其愤怒，公开指责不断，我们也听到不少，对管理层的指责更多，比如跟当年宝万之争的时候一样，管理层不作为，根本不顾投资人的利益，用所谓的小股操盘进行利益输送，将钱都套进了自己的口袋，不顾企业死活，直接躺平了，任由股价、债券价格大跌，没有一点点企业家精神；还有更毒的，直接给万科定了命运：万科好不了了，2025年肯定得爆……（具体内容可参见《假如万科暴雷了》）。

类似这样的话真是不少，想不听都不行，比这难听的还有更多，烟台合作方的几篇熊文当时火到一塌糊涂，对万科及管理层做了公开审判，很多人应该都看了，一条条的声讨绘声绘色，就算到了今天，烟台万林也没想过放过它，时不时丢出一个手榴弹，2025年1月13日，又新出炉一篇……

一瞬间，万科的神话破灭了，大家的信仰倒了，滤镜也碎了，也公开表态过，反思过，也立了flag，但直到现在好像也并没有从风险中全身而退，行业排位也直接滑到了第五，也还是时不时有个合作方出来刺激一下。

客观现实是什么呢？大家对万科已经没有信任了，对万科的管理层更没有信任了，哀莫大于心死，大概就是这样吧。

庆幸吧，还活着

当然，万科也坦承了自己的困境，也很努力：

4月30日，中金印力消费REIT发行成功，发行规模为32.6亿元，所筹集的资金中，22.3亿元用于偿还项目负债。

5月以来，也是接连发布多条融资进展公告。

5月13日，通过旗下控股子公司持有的项目公司股权质押或项目资产质押等方式为贷款提供担保，向中国银行、北京银行、农业银行等申请总计73.39亿元贷款。

5月16日，于深交所发行一笔规模14.25亿的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）。

5月20日，获得中国银行12亿贷款。23日宣布成功获取一笔200亿的银团贷款，万科已与招商银行及其他多家金融机构签订相关协议，以旗下万纬物流股份为抵押物，已到账100亿。

7月18日公告，以全资子公司深圳九州、重庆溪畔分别以持有的土地抵押给银行，为公司两笔融资提供担保，向银行分别融资120亿、27.28亿元，合计147.28亿元，期限均为4年。

7月19日公告，分别获得交通银行、中国银行贷款10亿元、27.9亿元，合计37.9亿元，期限分别为15年、7年。

除了向外求外，企业也不得不向内发力，断臂求生，只保留住区开发、物业服务和租赁住宅三个业务，其他业务慢慢清理出去，商办资产则通过大宗交易或REITs等方式剥离出去（具体内容请参加《万科断臂求生，华润令人意外》）。

2月，以23.84亿元的价格将上海七宝万科广场50%权益卖给领展，自此，万科完全退出七宝万科广场，这也是万科经营的最好的项目之一。

5月8日，万科挂牌深圳超总地块（2017年12月以31.37亿元获得），总规划建筑面积16.7万㎡，2024年5月27日挂牌截止，由深圳百硕投资与深铁集团联合体以22.35亿元底价竞得，万科相当于7折价格出售资产。

7月15日，万科骨干管理人员完成2亿元增持计划……

截至9月底，已完成197亿元公开债务的偿还，2024年年内已无到期的境内外公开债券。

一系列的风波下，2024年的尾声，我们似乎看到一些光点闪现，10月开始连续在杭州、成都、青岛、广州、唐山等地拿了几块地，12月17日，时隔4年，首次在广州拿地，底价28.8亿斩获广州番禺南站商务区三宗地块。

从全年拿地的总量上看，肯定是不能跟以往相比，更不能跟以往相比，更高峰时期更是不在一个量级，但是企业在经历风波后，能在一线城市拿地，这是不是一个好的迹象？现在还为时尚早。

恒大、碧桂园等一众头部房企的爆雷，用事实证明“大而不倒”是个伪命题，什么我命由我不由天，时代的一粒尘，落在个人身上就是一座大山，一个企业何其渺小，无异于五指山下的孙悟空了。

大千世界，芸芸众生。万科也没什么特别，既然遭了劫，就不能完全想着靠外力，要向内求索，想着怎么活下去，如今的劫难也不是专门为了考验万科而特意为难，而是行业给所有企业出了一道难题，开卷考，答案自己找（而事实上，我们都知道，开卷考的试卷，课本上往往找不到答案）。

熬过去了，是另一番景象，什么都好说，熬不过去也就只能下牌桌，say拜拜了。

在万科之前，已经有很多企业看到了题，但至今还没有哪家企业顺利找到答案，万科现在已经开始解，但肯定不会那么容易，难度大小不用想也知道，到现在也是在慢慢摸索，没找到一个确定的方向和有效的方式。宏观经济有压力，行业阵痛有惯性，企业经营的惯性更大，即使宏观向上，行业向好，也未必能反馈每一个个体身上。

相较于漫长的历史长河，个体实在是太微不足道了，历史厚重到薄薄的历史一页，能翻过多少个体波澜壮阔的一生？浮游一生，沧海一粟。

2024年，通过坚持销售、资产盘活（2023年至2024年9月，累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿）、大宗交易（2024年1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力的资产交易及REIT发行））、拓展资产退出渠道（携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目）多渠道筹措资金，万科总算是完成了“保兑付”工作。

2025年才将真正进入暴风的中心

如果说2024年是风波的时点，那么2025年才将真正进入暴风的中心，2025年才是真正考验万科的时候，这一年的日子注定不会很好过。

其一、到期债务压顶。2025年将面临到期和回售债务的高峰，公司债与中期票据总额215.9亿元，占存续债券余额的比例接近50%。2025年到期的中期票据共有8笔，均为2022年发行，合计总金额207亿元。

图表：万科存续公开债到期分布（公司债+中期票据）（亿元）

资料来源：企业半年报，亿翰智库

备注：存续债券包括公司债和中期票据，发行主体均为万科企业股份有限公司。

图表：2025年到期中期票据

资料来源：企业半年报，亿翰智库

其二、核心城市的货值可能不太多了。2022年开始行情急转直下，企业拿地放缓，2022年到2024年上半年合计拿地规划计容建面1311万㎡，占合约销售面积的比值只有21.7%，而且整个2024年并没有多少新增土储获取，企业在核心城市土储并没有得到有效补充，更需要提及的是，企业在一些低能级城市还有不少库存待消化，比如玉溪，这对企业后期销售业绩的支撑或较为有限。

图表：万科2022年-2024上半年新增土地投资（万㎡）

资料来源：企业（半）年报，亿翰智库

其三、短债占比提高，在手资金恐怕不够还了。最近这几年，行业公认的是融资环境较差，万科也并没有得到特殊对待，再加上销售难，企业的现金流也是处在快速消耗状态。截止2024年9月底，万科的货币资金总量是797.5亿元，比2023年末的998.1亿减少200.6亿元，有息负债合计3276.1亿元，一年以上有息负债占比为64.4%，一年内到期的有息负债为1166.3亿元，即使货币资金全部用来偿还短债，覆盖率也仅有68%。

而截止2023年末，有息负债合计3200.5亿元，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%；一年以上有息负债2576.3亿元，占比为80.5%，也就是不到2年时间，短债占比已经由19.5%提高35.6%，整整提高了16.1个百分点，短债压力骤升。

事实上，企业的货币资金里肯定有一部分是受限制资金，预售监管资金可能是大头，这部分的钱是用来保交付的，企业肯定不能随意乱动，如果把这部分钱抛除，万科能动用的钱更少了。

万科的家底还厚吗？

在万科的体系里，最优质的资产就是万物云了，目前万物云的市值是200亿出头，这么说吧，如果万物云能不受万科波及，已经是极为理想的结果，但如果说万物云是不是拯救万科的最后一根稻草？万物云可能还担不起这个重任。

万科的前途命运几何？还需要天降救世主！

外力不能少，单靠自己折腾，难度太大了！

救世主一：政策能持续跟进，并能落地，带动行业信心的整体修复。收储政策能更快，更明确，更早落地见效，企业手头的库存和限制土地能动起来，把占用的钱放出来，活起来。

救世主二、金融机构能拾起信心，敢给企业放款；

救世主三、企业自己不能躺平，不能等着别人来救，不能枉顾买房者的利益，不能置投资人、债权人的利益不顾，要保交付，也要保兑付。

更不能抱着，我是行业头部企业，我一定不能倒，政府一定得救我的侥幸心理。

曾经的万科，是如精神领袖一般的存在，是同行争相模范学习的对象；

曾经的万科，牢牢把握了行业发展脉搏，每一次对行业的预判都显示出未有的前瞻性；

曾经的万科，是一种神话，每一个在规模上超越万科的企业，后面都遭了劫难；

曾经的万科，总是有足够的实力和能力，想做的业务总能做一成一。

但世上从来都没有只升不降的波浪！

不知从何时起，万科不再是曾经的万科。

宝万之争中，行业普遍认为，万科并没有表现出该有的企业责任，反而是不作为，任由股价波动，置投资人的利益于不顾，对万科的争议上升到了一个新的高度。

这些年，在产品上、运营上、服务上也并有特别突出的亮点……

挺可惜！

作为行业的领军企业，万科也实在该拿出该有的态度，强硬的手段，扎实解决问题，保好交付，做好兑付，保护好投资人、债权人及股东权益，别再重演宝万之争的剧情。

2025年1月9日，万科表示，针对2025年将要到期的公开债务，公司将全力以赴，从经营端和融资端等多方面筹集资金。并强调，将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出以及持续争取融资资源等方式，确保能够应对相关债务的兑付。

希望万科能说到做到，希望有好消息传出，希望万科能熬过去。