演讲实录！陈啸天2025年度演讲：大时代下的底层逻辑，你我的帕累托最优！

各位朋友们，大家好！

很荣幸有这个机会，在岁末年初之际跟大家一起来回顾我们刚经历过的2024，再来看看已经到来的2025。

在过去这一年，我想所有的朋友们可能跟我一样感触特别深，有很多感慨！

所以，我想站在亿翰智库——研究机构的视角，从地产、产业、物业、长租和康养等五个领域，谈下我的感触。

可能跟大家有很多的相似的地方，也可能会有很多的不一样的地方。

大家都是老朋友，都知道我喜欢做战略性的观察。

所以，我更想聊的是我们怎么样从行业的角度入局，去理解当下的时代，理解大国的崛起，也理解我们每个人在这样一个大的背景下面，我们怎么去迎接新时代的到来！

所以今天的主题我就定义为2025亿翰年度策略，它既是对2024的总结，也是对2025的展望，内容主要分五个板块：地产、产业、物业、长租和康养，用聊天的方式，跟大家谈谈我个人的一些感想。

我把开篇定义为“入局”，是因为我们每个人实际上都处在不同的行业里面，在不同的行业有自己不同的理解。这个“入局”我更多的想跟大家表达的是：

2024是一个承压求变的年份，

我们体验到了个体的微不足道，

也感受到了企业困境中的挣扎求变，

我们也看到了政策转型创新的努力。

在这样的周期和波段里，我想跟大家表达的是，我们个体的得失、企业的荣辱、行业的沉浮，其实都是大时代的缩影。

但是，基于对个人、企业以及行业观察的角度，我想我们更应该探索百年未有之大变局，这一时代缩影下的底层逻辑。

从而让我们每个人更清楚的认知、更深刻的理解当下的底层逻辑。

有了这个了解，我们大家才会更为清晰，更为明朗地把握未来，把握已经到来的2025。

接下来，咱们就从地产、产业、物业、长租和康养五大行业入局，一起去找寻因果间的底层逻辑。

2024这一年我拜访了很多的朋友，大家都有很多感叹，所以在我今天的报告里，也借用了很多朋友的观点，在此也非常感谢朋友们一直以来的支持！

地产何去何从？答案就在历史文件中。但其实这个观点并不是我今年才总结的，实际上从23年9月份开始就已经有了这样的想法。

在此我想跟大家一起回顾一下历史：1998年的23号文到现在已经25年过去了，我们在这个过程里面，作为一个参与者，我们真的找到它的根了吗？

其实很多答案就在历史文件里。

过往几年，我想我们大家都会感觉特别迷茫。也特别焦虑。甚至有时候是特别的煎熬。

PPT上面放了很多碎片化的词汇，我想大家看到每一个词都会很有感慨。

比如房子卖不掉、民企躺平、违约展期、开工开不了、流动性紧张、企业出险等等，每一个词的背后都代表了很多个体及企业。

在过往这几年，我们迷茫、焦虑，甚至煎熬。但是到了今天，我们又会看到一些新的概念出来，比如说白名单、防范化解重点领域风险，还有现在国家倡导的“止跌回稳”。

这么多的关键词，我想它都代表了过往这几年，我们的共同感悟。

也跟大家谈一个我的感慨：一直以来地产都是支柱产业，但是有一天，我们突然发现，小甜甜怎么突然就变成了牛夫人？

很不适应，不适应的背后其实就是标签在转换。

在过往很多年，我们大家都同一个感受，房地产行业是一个支柱产业。

房地产的关联都相当之高，房地产行业解决了大量的就业，还是经济社会任务完成的一个基本保障。

但有一天，我们突然发现，连续几年以来，房地产行业的标签变成了“防范化解重点领域风险”，这是第一句话，后面跟的就是地产、地方债和金融三个领域的风险。

地产的标签一下子走向了另外一个端口。

我想很多人可能和我一样，在过去几年很困惑，为什么会这样？今天也跟大家详细来聊聊，主要跟大家探讨四个问题：

第一，当初为什么要调控地产？短一点算已经调了三年，长一点算从18年已经开始了，调了六年。

第二，今天为什么要救？从2024年6月份国常会开完之后，到2024年9月份，我们更高级别的会议开完，提出地产要“止跌回稳”，为什么？跟大家一起来探讨它背后的逻辑。

第三，“止跌回稳”到底能不能稳？

第四，在房地产行业，到底谁在餐桌上？谁在菜单上？

我们大家一起来溯源，历史会告诉我们答案。

因为所有的当下都是历史的延续。

在历史里面我想给大家先回顾一下，从98年到现在中国房地产行业走了将近20多年，而且一路突飞猛进，到底是怎么来的？

这里面实际上有两个关键节点：

第一个是1994年的43号文，当年这个文就提出，未来要推动中国住房制度改革，要实现住房的商品化、社会化。然后，94年的文作为探索和试验，运转了四年，到了98年，官方就明确了。

第二个是1998年的23号文，98年的23号文也被公认为中国房改的开创性文件。

我们所有地产从业者，其实都受益于98年的23号文。

需要提醒大家注意的是，这两个文件里面都提到两个同样的词，叫做“商品化”与“社会化”，就是我们要推动住房改革的商品化与社会化。

而且，商品化在前，社会化在后，我想提醒大家注意这个顺序。

实际上，商品化与社会化是住房的定性问题，后面我会更深入的讲一下为什么要理解这个。

首先，我们来回顾一下中国的住房制度改革，分了三个阶段：前75年“商品化”与“社会化”发展出现失衡。

第一阶段：全“福利化”阶段（1949-1998年）

福利化阶段其实就是社会化的阶段，这个阶段由政府主导房屋分配，也叫福利分房，时间长达半个世纪，50年。

然后到了94年、98年的时候，大家明显感觉到太累了，扛不住了，国家的财政压力特别大，每个人都要分，这怎么吃得消。

另外，它还存在一些隐形门槛，制造了新矛盾，比如说根据场龄、工龄、孩子年龄等排队等房子。同时，供应短缺的问题也出现了。

所以94年我们就开始提出来，能不能个人出力、企业出力，哪个时候也叫单位出力，然后是国家。这样个人、单位和国家三方一起解决城镇居民的住房问题，就因此提出了房改，也就开始走向商品化了。

第二阶段：强“商品化”阶段（1998-2023年）

到了第二个阶段，开始强调要商品化，所以为什么我刚才提醒大家注意98年的23号文提的是“商品化、社会化”这个顺序，而不是“社会化、商品化”。

把“商品化”放在前面，是因为如果把“社会化”放前面，那我们的改革就会慢一点。

所以我们从98年到23年，我们用了25年时间，四分之一个世纪的时间强“商品化”。

我们中国的房地产市场一路高歌猛进，其实就是在这个阶段。

今天大家很明显看到了，我们“商品化”其实有点过度，所以到了今天，我们就要开始补“社会化”。

第三阶段：补“社会化”阶段（当下-未来）

第三个阶段，实际上在寻求“商品化”与“社会化”的平衡，我定义为两化的平衡。

在强“商品化”阶段，我还看到一些有意思的数据。

从2000年到2015年，15年时间商品房销售额翻了20倍，2015年就飚到8万亿了。这个阶段，我们各方用力，房地产的确一路突飞猛进，成长的非常好！也非常快！可以说，国家推动住宅真的成了住宅业，成就了我们的支柱性行业的地位。

这个过程中，其实官方一直是“商品化”和“社会化”都要的，但是行业充耳不闻，所以这个平衡始终没有建立起来。

大家可以回看过往，比如2015年的时候，住建部就首次提出要“租购并举”，简单来说，就是你不能全都是卖的，但没人听；2016年就明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，还是不听；到2021年官方就明确提出了“探索新的发展模式”。

整个过程你会发现，官方屡屡放话，但是行业已经形成惯性了，也不是不听，尤其是到了后面，已经是“三高模式”了。

也就是说，2015年的时候官方就开始喊话了，但是从2016年到2021年这六年时间，行业还时序高歌猛进，高位上再翻倍，2021年商品房销售额达到了17万亿的高峰。

当然这里面因为统计局把数据进行了一定的修正，所以数据是17万亿，如果按之前的数据都已经是18万亿了。

整个过程，官方一直寻求的是房地产行业“商品化”与“社会化”的平衡。只不过，我们需要强调“商品化”，强调用社会的力量，让个人、企业和国家一起来发力解决城镇居民的住房问题。

但是这个行业一旦强调“商品化”之后，就容易“商品化”过度。

当“商品化”过度之后，大家也看到很多现象就出来了。什么现象？比如投机炒房，2001年就开始有了；比如说企业高杠杆，我们从业者都知道；比如说供需失衡，还有质量问题等等。

因为这些问题的出现，我们强调“商品化”优先的同时，也需要有“社会化”。但1998年到2021年这15年的时间，我们明显发现这两化的平衡不断走向失衡。

所以，内外压力下，我们官方开始调控房地产行业。大家可以看到，2015年我们开始喊要“租购并举”；2016年特朗普1.0时代，他已经放了很多话，当时就引起了我们这边的高度关注；2017年在高层开会明确提出，中国的经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段，我们正处于转变发展方式、优化经济结构、转化增长动力的攻关期；到2018年贸易战开始，贸易战一开始，咱们这边也是快速的下定决心要调地产行业！

调地产行业，有两个因素：

第一，因为外部的压力，外部的压力逼着我们敢于调整经济增长方式，我们不能再是纯粹的靠地产去应对外部的竞争。

第二，我们自身的压力，自身的压力就是我们一直寻求房地产行业商品化与社会化的平衡，但即便是1998年的23号文，到了2018年，20年了，这中间我们明显看得到，“商品化”过渡，但“社会化”不足。

所以在2018年我们开始对地产行业深度调控。

所以我想跟大家讲，为什么要调？其实根子是来自于这个地方。

这就是我们从历史文件里面所能看得到的。

从行业调控的结果来看，效果还是很明显的。

第一，新房的成交量到2024年甚至2025年，如果不出意外，跟2021年的高位比应该是大致腰斩。

第二，过去这一年的深度调控，把我们经济结构转向高质量、战略新兴产业。通过统计局发布的行业从业数据会特别明显。建筑行业和地产行业，跟高位的落差大概有580万人。

第三，2021年的时候亿翰每个月都在发布这个数据，每年都有企业的综合实力的研究成果发布。我们用2021年的百强企业的数据来看，有40%的企业（主要是民营企业）出现违约或者暴雷的情况。

第四，2023年房地产开发企业的数量和2021年最高位相比，大致减少了5300多家。我们相信2024年会减少更多。所以在过往这几年，我们看到调控效果的确是很好。

十四五在今年进入即将进入收官的阶段，我跟很多业界的朋友沟通，大家认为，以国家的视角，站在“十四五”收官之年回首，显然地产业已深度调整，但在2018年对地产行业进行调控，是及时的。如果我们再往后拖延个一两年，很有可能让我们在应对外部的挑战的时候，压力会更大。

第二我想跟大家来讲“今天为什么我们又要开始拉房地产行业？”。有很多人会说，既然如此，何必当初，实际上这是一个情绪化的表达。因为其实阶段不一样，环境不一样。我想跟大家讲的是，调有调控的道理，救也有救的理由。

这里面我称为行业的三大特征以及我们当下内外压力的问题。分水岭是在9月26日政治局会议措辞出现的重大调整。第一，当下的新房交易以国有企业为主；第二，当下的土地成交以央国企为主；第三，房地产行业从最高位到今天，行业的深度调整已经差不多了。从当下行业属性的角度来看，也发生了重大的转向，这是一个重大的背景的问题。

大家也要注意。特朗普2.0也要到来了，大家看这两天特朗普各种采访，尤其是昨天晚上（2025年1月7日）他的一些发言以及一些观念。我想我们接下来面对这个深度博弈的周期已经到来了。

另外，当下咱们国家内部的经济社会发展目标，需要楼市一起来发力。所以在9月26日官方的文上面，就有一个明确的关键性表述：“防范化解重点领域风险取得积极进展”。这点我想请大家注意，这个表述叫做积极进展。

这边我先给大家回答第一个问题“地产三年跌一半，深度调整是如何实现的？”

我给大家简单的表述一下，其实就叫“脱钩断链”。这是老美用的一个词，用在房地产行业也是一样。实际上我们在深度调控房地产行业的时候，经济系统、金融系统、社会系统是与楼市脱钩的。大家可以看里面的一些关键词：

第一，经济寻求的是高质量发展，战略新兴产业、绿色发展等。

第二，站在金融的角度，三大红线、灰犀牛、穿透式审查、预售资金监管，又是另外一个层面了，就是“不许进”。

第三，社会需求层面“限购、限贷、限售、限价、限离”。

三大系统与楼市脱钩，实际上只有楼市被硬生生限制在一边。所以我们说脱钩是不行的。

第二个问题，“为啥9·26之前行业没机会？”

因为我们要注意6月7号是一个试探，当时回避了“防范化解重点领域风险”这几个字。所以大家会发现市场在往前走的时候，火辣有两个月，但是8月、9月又开始往回走了。

直到9月26号我们不去回避，开始正面这个行业的定性问题。取得重大的调整叫做“防范化解重点领域风险取得积极进展”。因为这六个字，很多相应的配套的政策才能松绑，我们要去正面，定性的问题才能得到解决。

这里我有感慨，我们房地产行业再大，再说自己是支柱性的行业，当国家不需要的时候，再大的行业也没用。更何况每个企业，你也好，我也好，每个个体更是微不足道。所以我们个人或者企业甚至行业？被需要，他才真正的重要！就是当国家重新需要你，你才是真正重要！所以我想这点跟大家共勉！

每个人他脱离不了行业，脱离不了社会，也脱离不了国家的发展的大的脉络和底层逻辑。所以9月26日之后，所有政策出台背后的本质，实际上就是国家的经济系统，金融系统，社会系统。这三大系统重新给房地产业开了一扇窗，他的要求就是：“你们行业必须要止跌回稳”。因为国家有需要，经济的发展目标、社会的就业需要你发力。

但我想提醒大家几点：

一是，止跌回稳不等于止跌回暖。所以这段时间以来，政策绝对不会大水漫灌。不会从一个极端走向另外一个极端，而会一点一点来释放他的利好。

二是，取得积极进展，不是取得重大进展，也不是全面有效化解重点领域风险。仍然还是有所保留、有所尺度的控制。

三是，“房住不炒”仍然还在。

先说一句废话，就我们的体制而言，我相信我们有制度优势，没有拉不起来的地产，但是得看值不值。大家知道，08年我们花了4万亿。当下，如果我们要拉，那这个代价就特别大。所以“止跌回稳”跟“止跌回暖”这里面所花的代价跟力度又不一样。我相信从咱们官方的角度也在把握这个尺度。

再跟大家说一句废话，就如果经济先回暖，那我觉得地产行业短期会有一波好，但是后面又会承压。如果地产行业先回暖，我觉得应该还会有第二春。

9月26日以来，截止目前，官方所推行的一系列的政策效果确实非常明显。

第一，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比在9月、10月、11月是往上走的，而且11月上涨的城市又增加了10个，二三线城市的环比降幅都收窄，说明新房价格的跌幅是在收窄的。

第二，二手房数据来看，上海12月份的数据是47个月以来，单月二手房成交数据的峰值。大家注意，这是快四年来的最高位！2024年的数据是这三年以来的新高。

成都是五年来单月最高的数据，全年的数据创历史最高纪录。

北京的12月数据也是2023年4月以来的新高，全年的数据也是三年以来最高。

深圳的月度数据是51个月，就是四年多以来最高，全年数据也是四年来的最高。

除了这些之外，还有好多大城市周边，比如上海周边的南通、苏州、无锡、江阴等等这些城市，二手房数据都是创下多年以来的单月最高。所以我想跟大家讲，实际上当下的止跌回稳政策产生的效果是很积极的。

第三，根据企业的数据、战报来看，高端的在狂飙、改善的在行动、刚需的有不少还是在观望。，因为他是第一个阶段。就从9月底出政策，第一波能拉起来的一定是重点城市、中心城市、核心地段、优质项目。所以我相信未来会进一步去扩展受益面。

第四，就是年底的时候，土地端我们又看到了很多非常漂亮的成交数据。像8月7日绿城拿下了上海徐汇区的地，单价13.1万/平米，最近这边又有一个是12.6万/平米。

12月19日，杭州中天美好和海威置业抢过了很多国企，同时刷新了18年以来的溢价率最高。

全国总价地王的深圳那块地也是一样。

信息当然不仅这一些，还有合肥、南京、成都很多地方都有这种土地出让。我想，这些都说明企业在用脚投票了。

我更多还想说明，看楼市的止跌回稳，主要看三个东西。

第一，我们要看环比，因为政策是在9月26日才开始出台，看同比它是没有意义的。

第二，一手房要看价，二手房要看量。因为相对于需求的释放来说，二手房的供应可以去匹配。二手房的供应量是很大的，当你有需求去买二手房，二手房的供应是相对匹配的。但如果说买新房，要知道这两三年我们的土地供应、土地的成交仍然在下滑。所以你用新房的交易来说明那个楼市止跌其实是不合理的。

第三，全国看一线，一线看上海。这也是我24年6月、7月总结的一句话“全国看一线，一线看上海；一手房看价，二手房看量。”

再往后如果还要回答到底能不能止跌回稳，从中央到地方，我们称之为“三级四有”。

第一是有决心。目前从中央的角度，态度还是很坚决的。在7月30日的时候，当时对于楼市的定义仍然是“防范化解重点领域风险”。9月26日开始重大的调整就“止跌回稳”，重点领域风险取得积极进展。到12月9日又开大会的时候要提出要“稳住楼市”。12月11、12日开经济工作会议的时候再次提出要“持续用力推动房地产市场的止跌回稳”，这种词其实不多见，至少它能说明中央的决心是很强的。

但从另外一个角度来说，我们要看当下外部的压力，尤其是特朗普2.0时的外部压力比较大，所以咱们也需要把楼市稳住。客观来说，楼市“止跌回稳”针对的是城镇居民，因为对城镇居民我们才谈楼市，对于农村农民工其实是没有楼市一说的，那是集体用地。所以对城镇居民，我们谈楼市。当楼市稳就意味着9.3亿城镇居民的资产得到了保障。这是很大的一个“稳”。

同时，官方也新出了另一个文，就是《关于进一步加强农民工服务保障的若干意见》，农民工有3亿，其中1.9亿是外出务工的。所以那个文是解决农民工的就业问题、社保问题、子女入学问题。

所以大家可以简单算一下，城镇居民9.3亿、农民工3亿，总共12.3亿，我们全国14亿人。当我们把这两个群体稳住，那我们大的团体就可以稳住了，我们就可以有底气地去应对外国的压力。所以为什么我说“止跌回稳”没有退路，一定要把它做好，逻辑就在于这个地方。

第二是有力度。9月24号是三巨头先发声，9月25日讲的就业优先，9月26日是关键调整，9月29号强调执行。从当时这一路会再到最近，12月9日和12日两个大会之后，央行又开了两个会。12月27日中国人民银行货币政策委员会召开2024年第四季度例会和2025年1月4日召开的2025年中国人民银行工作会议，都提出了实施更加宽松的货币政策，再加上之前政治局会议提出的更加积极的财政政策。降准降息已经提了两次，2025年可能会择机降准降息，这对楼市会是个利好。

适度宽松的货币政策，更加积极的财政政策，包括提到的提高财政赤字率，这些都意味着2025年放水应该会加速，不仅我们，美国也是。从我个人的角度，我认为，不出意外的话，大家会比赛放水，货币贬值。那么这个周期里面放水越多，对楼市的推动会更进一步。

第三个是有方向，一个是释放需求。第二是控制土地的供应，这点非常关键，控制供应。第三个是推动行业转型。这点我就不多说，因为大家其实也已经看到了很多政策，很多的内容大家都理解。但最关键的还需要地方去落实。所以。现在很多人都在传，我个人也希望“止跌回稳”纳入到各地的考核KPI，一旦纳入进去，我相信“止跌回稳”会更加乐观。

当然这里面，我想提醒大家注意一下。我不知道大家有没有发现。从我们9月26号的会议开始，大家再往后看，到目前为止，我们官方高级别大会的原文最后都会加上一句话“干字当头……为担当者担当、为干事者撑腰”。

“干字”是什么？如果开了会发了文，你没有执行，它是没用的。所以很明显，上面也注意到这一点。这段时间以来，上面都是强调要求执行。所以2025年真有可能纳入到地方的考核KPI，因为他上面一直在喊，要坚决落实。

目前来看，“止跌回稳”一切正常，效果不断蔓延。这两天我也看到各地的报道，很多中介都表示，2024年政策出来后至今，市场热度都很好，2025年热度能不能延续，就看3月4月能不能有个金三银四。

但是，不可避免，楼市只是国民经济的一个组成部分。我们的经济当下在调结构，其实也是为了应对很多外部的（特朗普2.0）竞争挑战。所以，2025年上半年是个关键的波段，我们要去观察，再作进一步的判断。不出意外的话，我个人认为，2026下半年将是行业基本盘和企业基本面同步向上的窗口期。

简单来说，当前我们看到很多市场的数据确实是在向上。“止跌回稳”开始从一线城市、重点二线城市蔓延到更多的二线及部分的三线城市。大家可以看义乌，最近的楼市很好，非常好，很多大企业都去那里抢地。义乌是个金华代管的一个县级市，可以算是一个三线城市。所以从我个人的角度来说，我认为市场的数据在向好，但是企业基本面的话，它是沿袭过往，有惯性，企业层面的数据仍然是承压的。

第四个问题，跟大家一起来谈一谈，谁在餐桌？谁在菜单？

上天关上一扇门，但是他总会留下一扇窗。我从来都不担心房地产会没得玩，无非就是换个玩法换一批人。接下来又是一个新的周期到来，这一点我想大家不用过度的悲观。套用某位人士的说法，不在餐桌上，就在菜单上。真的很遗憾，爆雷的企业可能大部分都在菜单上，我觉得挺可惜，而且很多企业很辛苦。但是在一个大的历史周期下面，真的很难再上餐桌了。

餐桌必备一：有地。谁拿地，谁唱戏，国央企、民企七三开

要想在餐桌上玩，我认为有四个前提，第一个是你得有地。关于地这一块呢？今天谁拿地？明后年谁唱戏？当下的土地市场，简单的看一下，国央企与民企大致是七三开。当然我也要提醒大家注意，为什么大家都说，现在是不是那个国进民退，我觉得不能这么理解，为什么呢？我们这个行业，过去20多年都是民企为主，因为当时我们强调商品化。当下我们强调社会化，国企的社会责任属性意味着国企会成为主体，它是正常的，也是天经地义的。当然，可能很多的朋友不太能接受，但是我觉得这是个客观的规律。

那么很多人可能又会说，为什么是国企为主，而不是央企为主？大家要注意，我们房地产的新模式，它强调的是社会性、保障性。你觉得我们用央企去解决全国3000多个城市的保障房问题合适吗？首先肯定是谁家的孩子谁抱走，肯定是要求各地的地方平台去去承担重任，有些地方可能觉得心有余力不足，然后央企去帮忙，它一定会是这样的结构。

但是民企也不是没有机会，我们也看到了很多新生的力量正在发力。在土地市场里面，大家看到了有新的趋势出来，一线很明显，主要是央企在争夺，二线主要是地方国企，大家看最近南京、合肥的土拍也能说明这个问题。但是民企也有很多机会，我们看杭州，民企拿地还是很多的，在成都，12月20日的土拍，也是很巧，三块地，央企、国企、民企各拿一块。

餐桌必备二、顺应历史规律。三八周期结束，第四个八年要专业主导

第二呢，我理解餐桌必备还得顺应历史规律。我之前提过一个概念，叫做三八周期。从2000年到2007年，这个波段是资源主导，这一轮周期里，左手搞定钱，右手搞定地，就有机会。这个波段过完之后，从2008年到2015年，大家会发现，开始进入到能力主导，可以看到很多的产品、管理、创新都出来了。第三个八年是2016年到2023年，我们称之为资本主导，“三高”是资本主导。到了今天呢，客观上，大家也看到了，我们现在金融杠杆、资本杠杆都去掉了，我们的行业进入到专业主导的波段，好房子，好服务，好社区等等。接下来要注意，我们必须要顺应这行业的发展规律，每一个周期有它内在的逻辑。第四个八年新周期开启了，在这个周期里面，一个大的逻辑就是好房子、好服务成为主导。

餐桌必备三：遵循官方诉求。官方定调“好房子”，这才是大势

第三个餐桌必备是我们必须要遵循官方的诉求。官方也提出了“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。官方定了调，我们必须要往这个方向去走。好房子是大势所趋，满足我们所有人对美好生活的向往。

餐桌必备四：能力跟得上。单盘时代，把格局打开，来一场堂堂正正的超车

第四个就是你的能力得跟得上。刚刚也说了，金融杠杆开始往下走，专业杠杆往上，未来会是个单盘主义时代，这里面有一些想法想跟大家一起交流，很多朋友也在跟我说，我们就在按照你们所说的在做。我们一直在强调，要跟着市场走，向上投资、布局优化、锁定核心、占据优势、强化品牌。

我们也一直在强调，产品主义才是出路。我想这两年很多企业在产品上已经做了很多工作。这一两年里，我们很多企业产品条线的负责人已经成了中枢了，产品线也是很卷，比如金茂、招商、融创、绿城、新希望地产、龙湖、建发等等。

交付如渡劫。另外有一个现实的问题，由于过去行业的发展模式，咱们这个行业欠债了。前面几年的欠债就变成了今天的渡劫，我们很多的企业，尤其是项目总，城市总，区域总，当下都面临交付的挑战。当下交付就是一个渡劫，基本上谁都得过这一关。以前的交付都是走流程，现在不是了，现在真的要打起精神来交付。为了助力行业不断提升交付品质，亿翰智库“超级产品力研究课题组”编撰了《中国房地产行业住宅交付品质标准》。

同时我们也强调，未来这个行业餐桌上的企业未来会形成三个阵营：产品型、资管型，还有服务型。

不会没有需求。需求一、体检是把刀，参考汽车的国三、国四……标准

也有很多人跟我说，未来这个行业到底还有没有需求？我来跟大家讲讲我的理解。大家不要担心需求。我们的政策提出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制”。大家注意，不排除未来我们存量房产，会像汽车一样有国三、国四、国五这样的标准，一旦房子被设置标准，比如现在新房是国六，那么给你贴个国二、国三标准，会不会导致存量房屋的价值出现大幅的波动？那么从业主的角度出发，会不会希望赶紧来给我翻新吧，做城改，做更新，这不就是供应吗，同时也是需求。所以说，未来的房屋的体检，它会是把刀，一个很好的工具，大家不需要担心这个行业的需求，这个官方会控制的很好。

需求二、新型城镇化约有5700万人进城，1900万户，这个量很大

第二个，2024年7月31日国务院关于印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的通知，经过5年努力，常住人口城镇化率提升至接近70%。未来五年或有5700万人进城，1900万户。这里面有相当一部分会是保障房序列的，但是仍然会有一部分会进入新房市场。

需求三、城中村和老旧小区改造要发力，官方定调落点在内需

第三个都不用我说，城改和老旧小区。城中村改造政策支持范围已经由原来的35个超大特大城市扩大到300个地级以上城市。我们当年的棚改就是经验，现在很多城市也开始了货币化和补贴。

国务院总理李强1月3日主持召开国务院常务会议上提到，研究推进城市更新工作，落脚点是“城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手”。同时，会议还提出“要支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制”。

12月11日和12日的中央经济工作会议提出2025年要抓好九项重点任务，排在第一的就是大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。这样房地产不是也能对应上了吗。

房地产仍是支柱产业，我仍然相对乐观

所以，接下来，我仍然相对乐观。因为调控的周期要完成了。从长的算有6年，短的算也有三年多了，到2026年有八年了。很多的数据都下来了，我们可以看2023年很多的数据都下来了，2023年建筑业和房地产业增加值占GDP的比例是12.6%（调整前），根据国家统计局最新的修正数据，这个占比也在12%以上，这个权重还是很大的，要拉动内需，它仍然可以起作用。

新模式+双轨制！商品房与保障房双轨运行，回归“商品化”与“社会化”的平衡

所以未来的新模式，大家可以想象，我前面跟大家讲，实际上当下的新模式，我们房地产行业推行的是双轨制，一边是商品房，一边是保障房，它其实真正回应了，我一开始跟大家说的，历史文件里面所提到的“商品化”与“社会化”。我想给大家一个总结，我们房地产行业，在历史文件的指引下，只不过饶了一圈。

产业篇：2024，产业园区的“向上补缺”

产业园区板块，我给他的定义就是产业园要“向上补缺”。这里面也有个底层的逻辑，地产的底层逻辑是前面提到的商品化和社会化，产业园区也有个类似的底层逻辑。

去年，亿翰产城板块举办了十几场大型活动，其中两场活动非常的火爆。一场是9月在上海 G60 科创走廊，我们办了一个4天的大会，我跟很多朋友在讲，我们办地产可能都没这么多人，办产业的大会，我9:30跑过去，会场离虹桥高铁站还要半小时的路，12 月在深圳，我们与特区建工联合举办的2024产业园区创新发展大会，人也特别多。

然而，产业园区火是人气很火，但实际上也面临着较大压力。从市场现状来看，市场是很冷的，冷的现状是两个：一是一线城市甲级写字楼空置率在往上走，而且还没有见底，二是园区厂房租金水平在往下走，还没有见底。所以大家可以想象，当下产业园区包括办公租赁市场的承压情况。根本原因其实就在于供应过剩了，园区的供应过剩了、写字楼的供应过剩了，所以年前很多城市都宣布写字楼、产业园区的供应接下来要限制、要控制。

根据亿翰园产地数据库，工业用地这四年跟前面四年土地的成交同比增长36%，你可以想象这个数据，因为工业用地成交数意味着接下来产业园区供应量的大。另外，某头部的企业在24Q4租金全部打8折，关键这还不是底。

在需求端，我给大家看一个数据，厂房竣工面积增速持续高于工业增加值增速，大家看这个指标，他就能说明我们当下空间端的供应是高于产业端的需求的，这是一个非常清晰的数据，它本身说明很多问题。

根源其实也是外部的压力。所以当下大家要注意，园区所有变化的背后有个底层的逻辑。以往做园区都是从一个商业逻辑、市场的逻辑去理解，但今天的园区大家要注意，在中美博弈背景下，实际上它的功能性、保障性在增加。

大家可以看到我们官方对产业的诉求：第一，加速自主创新；第二，加快产业升级转型；第三，加强国际拓展合作。另外园区的角度现在都是弱地产属性、强化基础设施保障属性。

另外，外部要跟我们脱钩，那我们要做什么？我们肯定确保首先是有产业。所以在这个逻辑里面，市场的属性在2024年很明显是弱化的。因为我们要确保“有”，而不是要确保“好”。如果这个不赚钱我就不干，那怎么行？外部在很多产业跟我们脱钩，我们需要这个产业我都有。所以这里面功能性、保障性越来越强。

在这样一个环境下面，我们就会看到，国有企业开始走向前“挑大梁”。因为当市场赚钱的效应在减弱时，民企其实心有余力不足。但是国企天然具有保障的属性和功能的属性。当下国企产业园区平台是两类：一类是产投，产投简单来说，就是专门投比较好的产业，投完产业之后，帮企业找个园区，帮企业安排落地。很自然，他从“引凤”到了帮着“筑巢”；另一类是城投。他是先做产业园，再去招商引资，先“筑巢”再“引凤”。所以当下实际上国企内部就是左手产业投资、右手园区开发的一个逻辑。

因为过往这两年国企干的事情就是把很多功能性的任务完成。我们有一家国企提了个概念，可能他是很谦虚，但是我觉得其实他这句话的底层逻辑是很对的，他就说：我做产业园区就相当于我是做产业园区的保障房，你们地产楼市板块盖保障房是为了保障社会大众，他可能买不起商品房，也可以住进来。我们产业园需要承担一些国家社会的功能，得给他盖保障房。简单的说它不是以盈利为目的。

所以，当下为什么很多民企感觉很不适应，甚至相当一部分的国企也很不适应2024年。底层逻辑就是产业园区的功能性、保障性的属性在提升。这一点我想提醒行业的朋友，如果你只是用商业逻辑、市场属性理解这个行业，你会越走路越窄。在未来能看得到的这几年，你会越感觉到心有余力不足，很努力但始终感觉，很拼命的干但始终都是碰壁。根源在于你要深刻的理解园区的功能性、保障性。这个变化就来自于当下的外部压力，欧美要跟我们脱钩这个大的背景，我希望提醒大家注意。因为这样，国企必须挑大梁。

所以在这个行业本身的逻辑层面，我们叫“向上补缺”，国企现在配合政府来补缺，因为某个产业我们没有，我必须先做到有，然后再去到好，那这个，它就不是以盈利为主导的，那国企就要主动去补缺；民企，反过来就帮着政府跟国企也去补缺。所以我说我们是向上补，一层一层去补缺。

这个补缺里面我跟大家讲讲我的逻辑。当下的国企要做好功能性、商业性的再平衡，这一点跟我前面提到的住宅、楼市或者地产的社会化、商业化，是同一个道理。所以国企当下要实现这个再平衡。我给它定义三个词，它要果断的“断”“舍”“离”。

“断”就是很多的供应现在的确是过量了，我们当断则断，忌讳盲目开发，忌讳大干快上；“舍”就是有一些租金如果不合理，已经脱离了市场的现状，当舍就舍，不要过度的纠结；“离”，就是多公转，少自转，多与国家、城市对其颗粒度，将自身的业务融入到大的体系的诉求里面，少以自我为中心。

而民企的我称之为“四补”，向上补缺，在国民功能分级体系中做好这个补位。我定义为：

第一，“补能力”。不要以地产逻辑来经营产业园区，我们要学习一些优秀的企业，同时，在国有企业某项缺的能力里面，我们就做好这个能力差，也是补位；

第二，“补资源”。因为很多民企有自己独到的资源，我们可以把这项工作做好，政府与国企在这方面有所缺的，我们就补好；

第三，“补服务”。民企做服务这点相比国企是有优势的；

第四，“补市场”。海外市场民企可以积极去做一个补缺的功能，因为民企身份更有优势。

产业园区，当下也是个强工具性角色的业务，我想园区在能看得到的未来几年里，它最后也是这么一个逻辑，就是“补缺”。民营企业也好、国有企业也好，我们必须要清楚地认识到身份、标签，清楚地看到接下来这个行业发展的逻辑，才能在中间找到自我的切入点。

我也很感谢2014年-2024年，亿翰产业有很多优秀的同行者。

比如格创产发——坚定落实珠海“产业立柱”行动，管理规模450+万方，运营项目27个；

特区建工——“工业上楼”引领者。在建面积148万+，在建&运营项目12个；

华发产业新空间——5.0产业空间建设引领者。运营面积316万平方，运营项目9个；

第一工园——从“区域聚焦”到“产业高地”。运营面积近300万方，运营项目近30个，布局城市12个；

MAX科技园——园区独栋产品专家。运营面积700+万方，运营项目20+个，布局城市10+个。

时代商业——双轮驱动”，产商融合发展。运营面积450+万方，运营项目10+个，布局城市10+个。

北斗西虹桥——先导产业生态创新引领者。运营国内首家北斗产业园，聚集企业300+家，园区产值100+亿元；

幸福蓝线——深厚产业基因，轻资产表现亮眼。委托管理面积1000+万方，2024签约落地面积40+万平，2024招商落地项目数量294个，租赁企业客户数量2500+家，运营园区数量125+个；

在自身发展上，大数据方面，亿翰产城有应该说是最优秀的产业园区数据库——园产地数据库，覆盖全国76000个各类产业空间的跟踪监测，是行业首个产业空间视角下的大数据平台；产业咨询方面，我们国家第二个跨境产业园——“中国老挝磨憨—磨丁经济合作区”的产业规划研究去年上半年，我们团队在老挝待了半年，做了一个产业规划研究以及局部的招商配合工作；产业资源方面。我们这两三年，尤其去年，我们的大会非常壮观，25年我们可能会加速，还会有更多的大会；产业研究方面，我们出品的产城中国2一售而光，非常火爆。

物业篇：限价、拒缴、恶性竞争、要债乱象下的物业江湖

说实话，2024年物业行业真的很难，很不容易。

从社会层面来看，居民收入下降，就业艰难；从行业层面来看，一方面“跑马圈地”大规模扩张以量取胜的资本逻辑不再，另一方面多经业务表现低迷，始终没有找到合适的路。

近期中共中央政治局召开民主生活会上指出2025年改革发展稳定任务十分繁重。社区作为基层治理的最小单元，大家要知道稳社会率先稳社区。那社区现在应该怎么稳？

部分城市如重庆、银川、青岛等出台了物业费限价政策，官方初衷无疑是值得肯定的。然而，这一政策却引发了一系列连锁反应。

当前物业与业主纠纷不断，拒绝缴费、取消物业的呼声也是此起彼伏，甚至部分小区目前收费率都不足50%；另一方面，行业内带资、撬盘、低价、贿选等恶性竞争频频发生，严重扰乱了市场秩序；再者，业委会作为业主大会执行机构，本该反映业主意愿和要求，但现实情况却是，不少业委会变成了“业伪会”，存在有权无责、灰色产业暴利、舞弊套路、吃拿卡要等问题。时至今日，业委会的角色和功能仍不清晰，我们也在此呼吁官方有关部门真的要去研究推动这些问题的解决。

正是由于G端（政府）限价、C端（业主）拒缴、B端（企业）恶性竞争、S端（业委会）职责边界模糊等问题相互交织，物业行业正面临着螺旋式下降的困境。物业费限价压缩了物企利润空间，进而导致物业服务品质下滑，行业认可度和地位均受到严重影响。同时，行业内的乱象丛生，人才品质难以提升，这些因素又进一步加剧了物业企业利润的下降，形成了恶性循环。我们相信官方肯定是初心为民，但是这条路的可持续性确实值得我们共同关注和探讨。

我认为，物业费提价并不可怕。以中介行业为例，贝壳将中介费从2%上调至3%，这一增幅为企业提供了提升服务专业度、从业人员素质的资本，近年来，我们不难发现，许多名牌大学毕业生纷纷选择加入中介行业，甚至将其视为可以长期从事的职业。回顾过去，大约在七八年前，中介行业和物业行业在社会上的地位和角色颇为相似。然而，时至今日，随着中介费的合理提升，中介行业已呈现出一种积极向上的良性循环态势。

对于物业来说，除了目前的限价措施以外，对部分社区进行试点，探索提价在社区物业服务中的可能性，也不失为解决当前行业困境的一种思路。

同时，2024年我们还发现了一个现象，讨债成为物企总裁的必备技能。2024年上半年，60%的上市物企现金流下降，平均现金及现金等价物下降1.24亿元；经营性现金流平均减少6700万由正转负。与之相反，62家上市物企应收账款总额高达1108亿元，应收与营收的比值从2023年的35%陡增至2024年上半年的77%，12家上市物企应收账款甚至超过营收总额，如何讨债成了物企迫在眉睫的问题，因此花式讨债层出不穷。

在这种大背景之下，华发物业服务选择了退市，选择更好地与地产进行协同，为主业进行赋能。那么退市会不会传染，未来会不会有更多的物企退市呢？大家可以继续观望。

尽管大环境很难、行业很难，但大部分物业人仍在无畏前行，比如碧桂园服务、金地智慧服务、金茂服务、建发物业、新希望服务、新城悦服务、融创服务等。

此外，2024年12月由中国房地产业协会指导、中国建设教育协会主办、中国建设教育协会房地产专业委员会、亿翰物研承办“首届全国大学生物业服务项目策划大赛总决赛”在首都经济贸易大学圆满落幕，共有来自34所院校、39支队伍晋级全国总决赛，邀请全国高校及企业选拔14名专业评委现场评审。亿翰物研通过搭建校企全方位融合平台，不仅助力了产学研基地的建设，还整合了社会资源，实现了协同育人。同时，亿翰物研举办了产业招商研讨会，促进产业园区招商引资、生态资源高质量发展。

长租篇：行业很卷，监管在趋严、门槛在提高、观念在转变

长租领域简单一个字就是“卷”，各方面都很卷。

首先，是监管发力，我认为，当下我们的租赁市场，是最安全的氛围。北京、深圳、上海对安全的管控提高到了非常高的角度。并且门槛提高，万间已经成为了入局头部梯队的门槛，行业前三基本达到8万间的行业规模。观念方面很多消费观念在转变。35岁还在租房，你觉得他失败吗？其实不是，租房已经成为了一种生活方式。

除了门槛卷，安全卷，现在生态也很卷。

保障方面在抢市场，今年是“十四五”的收官年，我们870万套的保租房筹集规划已经完成了83%，也就是将近700万套。今年不出意外我们能够全部完成“十四五”保障房的目标。整个保障体系全方位的强势崛起。

保租房的筹集直接给市场化项目很大的一个冲击，民企和市场化的公寓的价格面临挑战。另外需求端也在重新做选择。所以客观来说，今天民营企业和市场化运营商的蛋糕在萎缩。

如果公寓运营商目前感受到了压力，我为大家提供两条道路，第一个是“投降”，打不过就加入，争取纳保，将自己加入到保障房体系，从前是对手，现在是一家人。第二个是“不甘心投降就逃跑”，向上突围，探索服务式公寓赛道，向下兼容布局宿舍型公寓赛道。但如果企业特别强，也可以继续留在行业里PK。所以现在很多人都在畅想，未来新型城镇化5700万人入局，是不是民营企业还有机会？所以，企业现在卷的厉害。

市场租金跳水企业怎么自救？这里有经典的一句话：企业你要想自己过得好，你就要让租客住得好。

如何让租客住的好，就是尽可能的升级。升级空间设计、功能上的美感、艺术上升级家具品质、隔音材料、绿色耐用等等，以及公共空间上各种私密性、人性化各种功能的升级。

但这只是卷产品，除了产品还要卷社群活动，要让大家的情绪是满意的。除了在硬件上让业主满意，也要让业主在情绪面上感到满足，所以这也是一个极致的卷。

在此也要特别感谢2024年亿翰资管的一些优秀同行者。城投宽庭、华润有巢、魔方公寓、招商伊敦等等都是一些优秀的标杆企业。

另外，亿翰资管开发了不如租房小程序，目前已经和华发优生活共同成立珠海站的租房地图。我们也希望能够提供给更多想租房的C端朋友以及高校大学生便利的服务。我们也会联合很多长租公寓企业，将他作为导客资源的入口。同时我们2024年也举办了各种沙龙活动，走进中建幸孚、走进城投宽庭等等。

康养篇：“这边风景略好”

（一）机遇在哪？

数据一：目前全国有3亿老年人口，平均每4.5个人就有一个老人。

数据二：1962-1975年全国第二波出生高潮的人群陆续进入退休阶段，也就是说，未来十余年内，平均每年将会新增2500万的老年人口，这个阶段才刚刚开始。

数据三：同时2023年全国死亡人口1100万、出生人口900万，总人口数在减少，老年人口却在迅速增长，庞大的老年群体带来的机遇不言而喻。

（二）挑战在哪？

数据一：今年将是一个拐点，老年人口增长导致的ODR将首次超过CDR，也就是说老年抚养压力要大于少儿抚养压力。

数据二：目前全国失能和半失能老人达到3500万，按照1：6的配比，即一个养老护理员照顾6位失能和半失能老人，养老护理员的总需求高达近600万，而根据国家卫健委发布数据显示，全国注册登记的养老护理员数量仅有50万左右，因此，市场上的缺口达到550万，人才严重不足。同时，做人才供应也是目前入局康养市场的机遇。

（一）政府有为

2024年，国家政府部门发布多项和养老息息相关的政策及措施，涉及养老金、老年消费、监管、保障等方面。

延迟退休：当下我国人口红利不再，实际意义上是在释放高龄人才红利，同时能够适当缓解养老金压力。但相对造成的压力也有，就是当下青年群体就业难形势下，“老年人不退休，青年人更难就业”。

个人养老金：全国正式放开后，根据收入适当抵扣个税，同时每年限额存12000元至个人账户。但这项政策对于大众而言，到底是“福利”还是“鸡肋”？总结概括来说，就是“穷者不必、富者不用、中产刚好”。更精确的来说，适用于五到十年内将要退休的“备老人群”。

银发消费：新老年群体的三大特征就是有闲钱、有闲时、有闲心。根据京东2024银发族消费报告发布的数据来看，2024年银发族京东消费的各项指标同比2019年都有暴涨，不同于当下消费降级的趋势，目前“三闲老人”在逆势“消费升级”！

预收费监管：针对近几年，养老领域预收费项目经常出现暴雷的情况，官方就出台监管措施，守护老人养老的钱袋子。

长护险：这个号称社保“第六险”或将全面到来，为失能人员，提供生活照料、医疗护理或资金保障的一项社会保险制度。极大程度上化解“一人失能、全家失衡”难题。

（二）市场很热

当下，康养行业内企业在做深自己的赛道，行业外的企业也在从各个渠道挤进来，跨界做康养！其中包括亿翰康养的优秀合作伙伴们：

普陀区国资养老公司-国康养老积极做好保障服务，凸显国企当担！

华医大健康践行医养深度融合的发展战略！

亿翰康养产业研究院和苏州市养老产业联合会联合主办2024第一届中国新质康养【运营力】峰会等等。

此外，像京东方跨界打造了首个智慧养老社区，携程也推动了“老友会”老年旅游品牌。上海工程技术大学开设养老专业，2024年第一批毕业生直接一抢而光，无一不在凸显市场很热。

过去的几年时间里，亿翰康养为山西民政厅、光明集团、成都城投、深圳健康幸福集团、国康养老、华医大健康、阳光保险、九如城、复星、越秀康养、江苏颐乐等提供服务，一直与政府部门、业内企业并肩前行！

我从一个战略研究机构和个人的角度，和大家聊了关于地产、产业、物业、长租和康养这五个板块的内容，也希望这些内容能启发大家一起去探索当下这个大时代的底层逻辑。

前面我提到从五个行业入局去看，那当下，我想我们可以识局！入了局怎么样才能出局，才能看明白，我想跟大家谈一谈我的感受。

改革开放以来，国家发展逻辑从“以经济发展为中心“这个单中心；到2014年开始，我们提出“发展与安全”并重的双中心；再到2021年开始官方经常提到的“改革、发展与安全”三个中心，本质上就是一个进化的历程。

我想大家也很容易理解，一开始我们特别穷的时候，我们要的是先做大蛋糕，先吃饱。当我们吃饱的时候，我们希望不仅吃饱，我们还是安全的，我们还能很好的分配，而不是一个人吃，其他人都饿了。到了现在就进入一个我们怎么让全国人民为了这个国家不断的创新、不断的具备进一步做大蛋糕的生命力和能力，从国家的角度来说，这本质上是个进化的历程。

我认为这是特别好的，我们这代有幸看到国家的变化。

很多人会说，国家这是“既要、又要、还要”。那我就提一个问题，大家有没有发现，投资人会对上市公司提出什么要求？规模要大、利润要高，还要有行业地位，同时，还要看到未来增长的希望。

有时候我们会说这是不可能三角，实际上所有的不可能三角，其实都是逼着我们去做到极致化，做到最优！所以我才说，我们应该很庆幸在这么一个时代，看到国家从“做大蛋糕”到“合理分配蛋糕”，大家可以安全的、合理的分配蛋糕，再到“进一步持续做大并合理分配蛋糕”，有能力做大蛋糕，并不至于过度两级化，这就是一个国家在发展过程里，一个“既要、又要、还要”的帕累托最优！

我只是找了“帕累托最优”这么一个概念来表达我对于当下的理解，就有点像我们说很多资本对于上市公司的要求，其实就是一个不可能三角，最后所形成的一个三者里面最佳的平衡点，找到这样一个平衡点。

就像我刚才跟大家讲的地产在寻求“商品化”与“社会化”的平衡，其实产业园区也是如此，当下的物业江湖和长租的卷也是源于此，康养是略微好些，那是因为我们国家的人口老龄化，老年人这个群体开始出来了，是内生的市场。

我认为，从大面来说，国家在“既要、又要、还要”，本质上是在负责任，而不是说我只把蛋糕做好就行了。我们现在不仅要做大，还要合理的分配，然后还要能够进一步可持续的做大，这是国家在责任上的担当。

从个体、企业，甚至是行业而论，我们都需要找到自己的帕累托最优。

在时代大背景下，今天的你我，不仅需要深刻理解市场经济，商业逻辑；还要具备以商业的逻辑、市场的手段践行社会责任的意识和能力。

注意，这里面有两个点，首先是要有这个“公转”的意识，如果完全以自转为中心，你会跑着跑着发现，被脱钩了。唯有公转才能入局。

这是我所理解的这些年，为什么很多个体，很多朋友们，很多企业，甚至行业，会很迷茫，很困惑，也很焦虑，不知道到底做错了什么，为什么就出局了，为什么就这么难受，为什么始终找不到未来的路。

我想跟大家讲，这就是在当下百年未有大变局这样的现状下，在这个时代大背景下，当国家面临外部的压力、内部的经济结构调整时，当我们国家到了现在这个阶段，“纪要、又要、还要”去实现那个不可能的三角，我们在寻求一个帕累托最优的时候，我们每个个体，只是这个国家的一份子，一个微小的组成，每个个体、企业和行业也需要去寻找属于自己的帕累托最优。

在这里，我也与所有的朋友们、同行一起分享我的思考。我认为，我们既要深刻的理解市场经济、商业逻辑，同样又要具备以商业的逻辑、市场的手段，践行社会责任的意识和能力。首先得有意识，其次还得有这个能力。

从“入局”再到“识局”。

我理解当下的社会，我理解当下的你我，我理解我们所有困惑焦虑的根源，它需要我们从“自转”走出来，进入“公转”，衔接“公转”，也需要我们有这个意识，有这个能力，去配合“公转”。

最后再次感谢所有们朋友们的观赏，感谢很多朋友们的打赏！

有些观点可能不一定对，请大家多批评！

再次感谢这么多年以来很多朋友们的支持和帮助！

感谢大家！

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