事关村民“身家”，顺德三旧改造细则征求意见

第一章总则

第一条制定依据

为贯彻落实党的二十大精神，践行习近平新时代中国特色社会主义思想，深入贯彻习近平总书记对广东重要讲话和重要指示批示精神，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）等文件规定，为构建科学合理的“三旧”改造政策体系，推动我区全力建设高质量发展先行示范区，按照“政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享”的基本原则，结合我区实际制定本实施细则。

第二条适用范围

本实施细则适用于本区行政区域内的“三旧”改造活动。

边角地、夹心地、插花地（以下统称“三地”）和其他用地，经批准后可以纳入“三旧”改造项目进行整体利用。

第三条改造类型

（一）根据改造前的土地及地上建筑物用途不同，“三旧”改造项目分为旧城镇改造项目、旧厂房改造项目、旧村居改造项目。其中：

“旧厂房”是指用于工业生产、物资存放的工矿仓储用地及其附属设施的低效用地。

“旧村居”是指村居集体土地（含“村改居”）范围内的宅基地及其紧密相关的附属设施（含农村生产、生活服务设施和道路、市政、环卫等公共事业设施用地）等低效用地。旧村居改造分为以宅基地为主要改造对象的“宅地型”旧村居改造项目和其他物业用地为主要改造对象的“物业型”旧村居改造项目。

“宅地型”旧村居改造项目，范围划定应满足以下条件：宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积应占项目范围总用地面积的50%以上（含），或占项目范围内规划经营性净用地面积的50%以上（含）。

“物业型”旧村居改造项目，指“宅地型”旧村居改造项目范围外的农贸市场等农村集体旧物业改造项目。

“旧城镇”是指除“旧村居”、“旧厂房”以外的其余国有土地范围内的旧住宅区、旧商业区及公共设施、附属设施等城镇低效用地。

（二）根据改造后的土地用途不同，“三旧”改造项目分为改工项目（以工业及物流仓储为主导功能）、改商项目（以商服为主导功能）、改住项目（以居住为主导功能）、改公益性项目、复垦项目和改其他用途项目。

（三）根据实施主体不同，“三旧”改造项目分为政府实施项目、政府主导项目、市场实施项目和其他改造项目。其中：

政府实施指政府通过直接征收、收回、承租等方式实施改造。

政府主导指通过挂账收储等方式实施改造。

市场实施包括原权利人自行改造、权益转移形成单一主体实施改造两种。其中：单一主体实施，是指项目拆除重建区域内的权利人将房地产权益转移到其中一个权利人或非原权利人的单一主体后由其实施改造，或农村集体与按规定选定的市场合作方通过签订改造合作协议合作实施改造。

其他改造项目是指按省有关标准纳入“三旧”改造成效统计但不实施“三旧”改造全流程管理的项目。

（四）根据项目改造方式不同，“三旧”改造项目分为全面改造、混合改造、微改造等类型。

全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦。

微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治。

混合改造，是指通过全面改造与微改造相结合的方式实施改造。对于因项目推进需要，无法拆分为全面改造项目和微改造项目的，可认定为混合改造项目。

第四条“三旧”改造流程

（一）标图入库是地块按照“三旧”改造政策进行改造的前提，有关标准按省、市等上级规定执行。未标图入库的地块，不适用“三旧”改造政策。主体地块应在实施方案编制前完成标图入库，纳入改造项目进行整体利用的“三地”、其他用地、征地留用地或与已入库的“三旧”用地进行空间位置互换的其他存量建设用地等，在实施方案经有权机关批准后，申请标图入库。

（二）单元计划、单元规划、实施方案、实施监督的具体流程及管理按照省、市规定执行。

（三）单元计划、实施方案根据区人民政府审批权限相关规定，由区人民政府或其委托单位审批。

（四）除“宅地型”旧村居改造项目、非独立宗地旧城镇改造项目外，实施方案有效期原则上不超过3年。旧村居、非独立宗地旧城镇改造项目或其他特殊情形，可根据实际情况确定有效期列入实施方案一并报批后执行。属政府收储类项目，应在有效期内完善用地手续，并完成土地收储工作；属协议供地类项目，实施主体应在有效期内完成供地手续。

（五）实施方案有效期内，原则上可申请延期一次，一次可延期一年。涉及特殊原因推进难度较大的项目，可根据项目实际情况和推进计划合理确定延期事宜。

（六）涉及项目范围、改造方式、改造模式、改造方向、供地方案、公益性用地移交等重点内容发生重大变化，应重新进行实施方案报批。涉及实施主体变更、补偿安置途径变化、分期建设变化、重要规划指标调整或影响项目推进的其他内容变化的，应由实施主体提出变更申请，由有批准权的机关审批。

第二章土地整理

第五条公益性用地落实和移交

（一）应无偿移交规模要求。

政府实施项目、微改造项目、改公益性项目及改工项目，不强制要求无偿移交公益性用地；全面改造类工改居、工改商项目应无偿移交的公益性用地为项目范围的25%；其余项目应无偿移交的公益性用地为项目范围的15%。涉及多种改造类型混合的项目，应按各改造类型分别计算应无偿移交的公益性用地规模。

移交的公益性用地原则上应符合国土空间规划或土地利用总体规划，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），应当为区域交通设施用地（H2）、区域公用设施用地（H3）、交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（H4）以及部分公共管理与公共服务用地（A）、幼托用地（R12/R22/R32）；最新的土地利用现状为建设用地，改造后按规划作为水域的，可纳入公益性用地核算。

（二）利益调节机制。

“三旧”改造项目应按详细规划落实移交公益性用地。已移交部分不需补缴土地出让金，也不参与土地公开出让收入分配补偿。

项目按规划实施实际移交公益性用地面积未达到应无偿移交要求的，不足部分可以通过无偿移交等量的经营性用地予以补齐。协议出让类项目移交不足部分，按照改造后用途土地市场价格全额计收土地出让金；挂账收储类项目移交不足部分，土地出让收入不予分配。

移交的公益性用地面积超过上述要求的，协议出让类项目超额部分可由镇政府（街道办事处）会区土地储备机构按原用途土地市场价格予以收回；挂账收储类项目超额部分可按原用途土地市场价格予以补偿。

（三）整体核算机制。

“三旧”改造单元内同一权利人（含单一主体归宗改造的改造主体）的多个“三旧”改造项目可整体核算无偿移交的公益性用地。

政府主导项目内涉及多个权利人的，在利益共享、责任共担的原则下，可作为一个项目核算无偿移交的公益性用地。

（四）异地移交机制。

项目按规划实施但实际移交公益性用地面积未达到无偿移交要求的，差额部分视情况可采取异地移交等量其他建设用地的方式予以补齐。

对于保留集体建设用地性质的改造项目，按照规划实施并移交的公益性用地面积未达要求的，可以移交本村权属范围内新增的公益性用途建设用地予以补齐；其他村集体权属改造项目，可以移交本村权属范围内符合条件的国有建设用地予以补齐。

（五）移交手续。

除政府实施项目外，涉及向政府移交公益性用地的，原权利人应在办理供地手续前与政府土地储备机构签订移交协议，并凭镇（街道）自然资源部门盖章确认的宗地图申领不含移交公益性用地的规划条件，原权利人应最迟于签订土地使用权出让合同或出让合同补充协议之前完成公益性用地的移交工作，包括拆除移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施，并与政府土地储备机构签订移交确认书，未按规定移交的，不予签订出让合同或出让合同补充协议；涉及将公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目，应当在签订土地使用权出让合同或监管协议时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府，土地市场价格按移交公益性用地后状态评估。

（六）集体土地移交。

项目改造后保留集体用地性质的，经批准可以暂不移交公益性用地（因实施城市规划或重点项目建设确需移交的除外），但村集体经济组织必须与镇政府（街道办事处）或其指定部门（单位）签订集体性质公益性用地使用协议，确保公益性用地按规划实施，并无偿使用。确需移交公益性用地的，改造单位及相关村集体经济组织应将满足本文第五条第（一）点要求的公益性用地转为国有后无偿移交给政府。改造后仍保留村改居国有划拨用地性质且权利人仍为农村集体的参照执行。

（七）分期移交。

同一项目可分期供地的，分期累计落实的公益性用地比例应当不低于项目范围的整体移交比例，优先保障交通、市政设施在前期实施。

第六条土地整理主体及补偿安置

（一）土地整理主体。

土地整理指收购整合土地、清退地上租约等经济关系、拆除地上建筑物、办理完善用地报批手续等工作。政府实施项目由镇政府（街道办事处）负责土地整理；政府主导项目由原土地权利人或由前期土地整理人负责土地整理；市场实施项目由原土地权利人或单一主体负责土地整理。

（二）补偿安置标准。

“三旧”改造项目补偿安置可采取货币、物业、货币和物业相结合的形式。政府实施项目土地及房屋征收（收回）补偿安置标准按法律法规和我区有关规定给予补偿安置，挂账收储项目标准按不高于附件标准执行，有关补偿视作对原土地权利人土地和地上建筑物（构筑物）的征收补偿（含前期土地整理、拆迁搬迁等费用）；市场实施项目补偿安置根据双方协商约定执行。

（三）代建物业补偿。

政府实施或政府主导项目原土地权利人为农村集体经济组织、区镇公有企业的，或农村集体经济组织公开招选单一主体实施改造的，除货币补偿、物业补偿外，还可采用代建物业形式进行补偿。原土地权利人负责提供满足独立开发建设条件的地块，土地受让方以合理的建筑成本负责物业建设，建成后代建物业直接确权给农村集体经济组织、区镇公有企业等原土地权利人。属政府收储的，代建费用和其他形式补偿合计不得超过政策规定可获得的补偿分配金额。代建物业建筑成本参照佛山市工程造价与招标协会出具的近期建筑工程造价指标进行确定。

第七条单一主体实施相关规定

（一）适用单一主体归宗政策条件。

1.原权利人为非农村集体经济组织的，归宗前土地权属为2宗或以上；

2.改工项目归宗后土地规模达30亩或以上，非改工项目归宗后土地规模达15亩或以上；

3.改造项目以全面改造方式实施改造。

（二）单一主体形成。

1.单一主体的招选方式。原权利人为农村集体经济组织的项目，原则上应采用公开方式招选单一主体实施改造。其他“三旧”改造项目可直接与项目范围内所有权利人签订搬迁补偿协议形成单一主体，也可通过公开方式招选单一主体。涉及公开方式的，应通过区公共资源交易平台公开选定单一主体。涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，需按照相关资产处置程序办理。

2.招选单一主体的报批流程。涉及需通过公开方式招选单一主体的，原土地权利人或其委托代理人拟定单一主体公开招选方案（含公开交易文件），由镇政府（街道办事处）初审后报区级自然资源部门审查，区住建水务、农业农村等相关部门提出审查意见，镇政府（街道办事处）按审查意见修改完善后报区政府审批，区政府批准同意后，涉及农村集体经济组织的按程序表决，表决通过并按规定公示后，方可通过区公共资源交易平台公开招选单一主体。其他情形由单一主体直接与“三旧”改造项目范围内所有权利人签订搬迁补偿协议，并经区政府确认单一主体为实施主体（可纳入实施方案一并报批）。

（三）单一主体归宗基本流程。

单一主体（含通过公开方式招选的单一主体）与项目范围内所有权利人签订搬迁补偿协议——经区政府确认单一主体为实施主体（可纳入实施方案一并报批）——拆除上盖物完善用地报批手续移交公益性用地（其中已登记发证的由原权利人自行申请或由单一主体凭委托书申请注销原有不动产权属证书）——镇（街道）自然资源部门盖章确认宗地图——实施主体凭宗地图、规划条件等资料申请办理项目用地协议出让（或划拨）手续——镇政府（街道办事处）审核——自然资源部门受理协议出让（或划拨）申请——自然资源部门制订协议出让（或划拨）方案（协议出让方案需报区土地交易协调监督组审核通过）——协议出让（或划拨）方案报经区政府批准——按规定完成公示、业务审批等程序，签订出让合同（或核发划拨决定书）——实施主体按出让合同约定缴纳土地出让金（或按划拨决定书规定缴纳划拨价款）。

经农村集体经济组织表决同意，集体流转土地使用权（含符合“三旧”改造完善供地条件但未供地确权情形）归宗改造可参照国有土地使用权归宗改造进行操作。

第八条土地置换

（一）适用范围。

遵循“符合规划、权属清晰、双方自愿”的原则，允许“三旧”用地之间、“三旧”用地与非“三旧”用地（含存量建设用地和非建设用地，下同）之间通过土地置换的方式进行调整使用，包括集体用地与集体用地之间、集体用地与国有用地之间、国有用地与国有用地之间的土地置换。“三旧”用地与非“三旧”用地置换，且不涉及增加住宅功能的，经置换双方协商一致，可选择不超过原符合“三旧”条件面积的地块享受“三旧”政策。

（二）基本条件。

1.置换土地使用符合国土空间总体规划和详细规划，有利于实施连片改造和优化用地布局。

2.置换土地权属清晰无争议，且不存在法律法规限制权利的情形。

3.有关土地使用权人、集体土地所有权人或土地收益单位同意并达成一致，涉及公有资产的还应按相关规定报批或表决同意。

4.置换涉及政府方权益的，非政府方置换后不增加住宅功能，原则上非政府方置换后土地面积、土地价值不得超过置换前（土地价值均按置换前地块现状用途评估，与所涉地块规划用途无关），权利人与政府方土地置换经上述评估产生增值的，应按差价补缴出让金；置换后，权利人可按置换前原权属地块用途作为改造前状态享受“三旧”改造政策。

（三）置换流程。

“三旧”改造项目涉及土地置换的，应将置换方案一并列入实施方案，经区政府批准后实施：

1.“三旧”用地与非“三旧”用地置换。实施方案经批准后，原非“三旧”用地直接标图入库，原“三旧”用地在标图建库数据库中标注为“删除地块”。

2.仅涉及土地使用权置换的，可参考以下流程：置换双方或三方（含土地使用权人和集体土地所有权人）签订置换协议——土地使用权人申请办理地块协议出让（流转）手续及注销置换前建设用地使用权证——按置换后土地权属办理土地使用权登记。

3.涉及土地所有权置换的，可参考以下流程：置换双方或多方（含土地使用权人和集体土地所有权人）签订置换协议——集体土地所有权人申请变更集体土地所有权证——土地使用权人申请办理地块协议出让（流转）手续及注销置换前地块建设用地使用权证——按置换后土地权属办理土地使用权登记。

第三章土地供应

第九条供地方式

（一）一般规定。

“三旧”改造项目土地供应方式包括公开出让（流转）、协议出让（流转）、划拨等。属政府收购储备或挂账收储后再次供应的国有土地，必须采用公开出让方式，其他情形可以采用协议出让（流转）方式供应。

原权利人为农村集体经济组织的，通过“三旧”改造政策完善用地手续后，可直接协议出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。

土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新确定。纳入“三旧”改造项目进行整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。

（二）改造权公开交易。

改造权公开交易模式为土地公开出让的一种情形。由政府与村集体经济组织（或其他土地权利人）签订征地（收回）协议后，在确定基本开发建设条件前提下，政府可将改造权及拟改造土地的使用权通过招标、拍卖、挂牌等公开方式确定改造方和成交价款，然后由改造方根据公开交易文件按规定配合政府实施改造，完成土地整理工作后，政府与改造方签订土地使用权出让合同。

（三）完善供地。

符合以下条件的，依法完善建设用地手续后可以协议方式完善供地手续：

1.符合省、市完善建设用地手续的条件；

2.用地单位（即首次获得土地使用资格的土地使用单位）与土地权益单位（即取得土地有偿使用收益的村居集体、政府、政府相关机构等）在2002年7月1日前签订经营性用地（不含工业用地）有偿使用协议，或者在2006年8月31日前签订工业用地有偿使用协议；

3.已按协议约定支付有偿使用费；

4.经镇政府（街道办事处）对地块周边情况进行摸查，出具项目单独自行改造符合片区整体发展计划相关证明。

5.土地权益单位为村居集体的，需经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意。

土地出让金参照划拨用地补办出让标准计收，土地市场价格按剩余使用年限评估；允许同时申请延长使用年限和协议转变功能，土地出让金在划拨用地补办出让基础上另外计收，按地价计收及收储补偿有关标准执行。改造后保持集体性质的，按我区集体建设用地使用权流转管理办法执行。

符合上述完善供地手续条件的地块，如在签订有偿使用协议后发生了转让行为，可直接协议完善供地手续至受让人名下（土地权益单位为村居集体的，须经村居集体表决同意）；属单一主体改造的，享受相应优惠政策。

第十条联动改造

本实施细则所称联动改造，是指改造后涉及住宅功能且以协议方式供地的项目，需按规定完成一定规模的城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦项目（以下简称“复垦项目”）、购买城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦指标（以下简称“地券C券”）或无偿移交超额公益性用地。

其中，联动改造中提及的“涉及住宅功能”是指改造后为住宅用地、住宅用地兼容其他用途或其他用地兼容住宅用途的情形，但不含保障性住房和租赁性住房。

（一）适用范围。

改造后涉及增加住宅功能、住宅建筑面积，且以协议出让方式供地的“三旧”改造项目（不含“宅地型”旧村居改造项目和涉及多宗产权连片实施的旧城镇改造项目）的土地原权属人或改造主体，需按规定落实联动改造。

（二）联动改造形式。

可以选择按以下方式和标准，履行联动改造任务：

1.城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦土地（或购买地券C券）面积∶涉住协议出让用地面积＝1∶1。

2.无偿移交超额公益性用地面积∶涉住协议出让用地面积＝1∶1，超额面积超出本项目联动需求的，不得转让或转移另一项目使用。

3.同一项目可选择城乡建设用地增减挂钩复垦、购买地券C券、无偿移交超额公益性用地等任一方式，也可选择两种或以上方式组合履行联动改造任务。

（三）项目要求。

1.复垦项目以验收合格并备案面积为准。联动复垦项目的，按照广东省城乡建设用地增减挂钩及我区相关政策执行，须经验收合格并备案。允许通过购买地券C券的方式替代联动改造。

2.改住联动比例规模要求以改造后项目净用地面积（不含应移交的公益性用地等）为准。

3.改造后涉及其他用途兼容住宅功能的项目，可按项目中住宅功能计容面积占比折算的用地面积落实联动改造。改造后涉及住宅兼容其他用途的项目，原则上按整宗用地面积落实联动改造。 

（四）联动改造协议。

联动住宅项目协议出让前，除可直接提供地券的情形外，责任主体必须与镇政府（街道办事处）签订《联动改造协议》，明确联动改造地块，约定联动改造相关事宜。联动住宅项目办理土地使用权初始登记前，责任主体可选择购买地券C券替代联动改造，购买相应规模地券后，视为完成联动改造任务。

购买地券C券未缴清地券费用的，联动住宅项目不予办理土地使用权初始登记；联动增减挂钩拆旧复垦地块地上建、构筑物未全部拆除的，联动住宅项目不予批准预售、现售、竣工验收备案和确权登记手续。

联动住宅项目可依据经批准的项目实施方案分期完成，但也必须执行当期内复垦用地优先实施的要求。

联动住宅项目出让合同签订日期起算，两年内未选择购买地券替代联动改造，四年内联动复垦项目仍未通过复垦验收备案的，联动复垦项目由责任主体按未完成联动的复垦任务面积每亩300万元缴纳违约金后，视为完成联动改造任务。

（五）过渡政策。

本细则出台前，已批复实施方案且按原政策［《佛山市顺德区人民政府关于印发顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则的通知》（顺府发〔2019〕47号）、《佛山市顺德区人民政府关于印发〈顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则补充意见〉的通知》（顺府发〔2021〕2号）］应落实联动改造的改住项目，按实施方案批复内容落实联动改造；已批复村改方案且已明确作为联动改工项目的，可按原政策与改住项目联动，但应于项目整体竣工验收备案前完成改住项目单元计划报批；联动改住项目的容积率按已批详细规划、规划条件确定。

第四章土地监管

第十一条实施监管

除政府组织实施的改造项目外，其他项目均应在实施方案获批或实施主体确认之日起三个月内，由项目属地镇政府（街道办事处）与项目实施主体或原土地权利人签订实施监管协议，明确具体监管措施及项目实施主体或原土地权利人的责任，保证项目按照相关规划、实施方案和相关规定进行改造。

镇政府（街道办事处）应在监管协议签订后的10个工作日内向区级自然资源部门报已签订的监管协议备案。因实施方案调整需要修改监管协议内容的，镇政府（街道办事处）应在实施方案调整获批之日起1个月内与项目实施主体或原土地权利人签订补充协议或重新签订监管协议，并在签订之日起10个工作日内报区级自然资源部门备案。

涉及通过“三旧”改造政策完善用地手续的农村集体自行改造、集体土地公开流转类项目，参照《佛山市城市更新局关于印发〈佛山市“三旧”改造项目实施监管工作指引〉的通知》（佛更新通〔2024〕1号）开展各阶段的监管工作。

第十二条违约责任

监管主体应按照监管协议约定履行监管责任，对于原土地权利人或项目实施主体未依规依约实施改造义务等情形，按上级文件要求和监管协议约定追究违约责任。

第五章其他政策规定

第十三条财政扶持

2022年5月22日起批复实施方案（不含变更、延期）的项目，原则上不享受“三旧”改造财政扶持。

2022年5月21日及之前批复实施方案的项目可按实施方案批复时的“三旧”改造政策享受财政扶持。其中，按照《佛山市顺德区人民政府关于印发顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则的通知》（顺府发〔2019〕47号）规定流程批复实施方案，但在2019年5月22日前已动工建设（以取得首期施工许可证为准）的项目，应按照项目动工建设时的“三旧”改造政策享受财政扶持。财政扶持审批事项需报区政府审批。

第六章附则

第十四条过渡期政策

本意见实施前，已批复单元计划的，按单元计划的公益性用地移交标准执行；已批复实施方案的，按实施方案实施改造；已经签订挂账收储协议的，可按不高于原标准执行；已经申请办理协议出让手续的，按原地价计收标准执行；原已经批准的“三旧”改造方案、村改方案、公开招商文件或村集体依法表决资料等明确的事宜可按原政策规定执行。

第十五条其他事宜

涉及标图入库标准、规划调整、历史违法用地处理、“三地”处理、审批流程及其他本实施细则未作规定的，按照省、市相关政策文件规定执行。本实施细则在实施过程中具体条文如与国家、省、市最新文件要求不一致的，按上级最新文件要求执行。

第十六条有效期规定

本实施细则自印发之日起30日后实施，有效期五年。

一、旧厂房改造项目

（一）旧厂房改工项目。

1.“挂账收储”公开出让类补偿标准

按最高不超过土地公开市场成交价的98%补偿原土地权属人。

2.协议出让类的地价计收标准

旧厂房改工项目（包括改造为可分割销售的商品厂房），在符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年限情形下，不计收地价款。延长土地使用年限的，补缴的土地出让金按《佛山市人民政府关于印发佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准的通知》（佛府〔2018〕23号）执行。改造前为国有划拨、集体拨用土地或未完善供地手续的，须先按改造前工业用地市场价格的40%计收土地出让金。

（二）旧厂房改住项目。

1.“挂账收储”公开出类补偿标准

“三旧”改造项目规划容积率2.5（含）以下部分，按公开市场成交价的50％补偿；“三旧”改造项目规划容积率2.5以上部分，按公开市场成交价的5％补偿。

2.协议出让类的地价计收标准

“三旧”改造项目规划容积率2.5（含）以下部分，按土地市场价格的50％计收；“三旧”改造项目规划容积率2.5以上部分，按土地市场价格的95％计收。改造前为国有划拨、集体拨用土地或未完善供地手续的，须先按改造前工业用地市场价格的40%计收土地出让金。

上述地价计收及收储补偿标准中，经批准以协议出让方式实施改造的旧村居、旧城镇项目改造范围内不超过总用地面积20%且难以单独实施改造的旧厂房改住项目，按项目地块的平均容积率计算旧厂房改住项目地价及收储补偿。

（三）旧厂房改商项目。

1.“挂账收储”公开出让类补偿标准

“三旧”改造项目规划容积率3.0（含）以下部分，按公开市场成交价的60％补偿；“三旧”改造项目规划容积率3.0以上部分，按30％补偿。

2.协议出让类的地价计收标准

“三旧”改造项目规划容积率3.0（含）以下部分，按土地市场价格的40％计收；“三旧”改造项目规划容积率3.0以上部分，按土地市场价格的70％计收。改造前为国有划拨、集体拨用土地或未完善供地手续的，须先按改造前工业用地市场价格的40%计收土地出让金。

（四）旧厂房改其他项目。

旧厂房改造为除工业、住宅、商服之外其他用途的项目，原划拨土地按新规划用途土地市场价格的70%计收地价款；原出让土地按新规划用途土地市场价格减去原土地用途剩余年限土地市场价格计收地价款。改造后用地以划拨方式供地的，不需计收地价款。

二、旧城镇改造项目

旧城镇改造项目地价按认定建筑面积计收，涉及地价计收及收储补偿的认定建筑面积按以下规定执行：

个人住宅按合法（含经认定合法）建筑面积认定，合法建筑面积不足土地面积1.5倍的，按证载土地面积的1.5倍认定；其他按证载建筑面积1:1进行认定，证载建筑面积不足证载土地面积1倍的，按证载土地面积的1倍认定；违法建筑在实物上不予认定。其中非独立宗地的项目，区政府可根据项目改造难易，在此基础上对认定建筑面积进行相应调整，调整幅度最高不得超过10%。

认定建筑面积只作为地价计收及收储补偿依据，不作为拆迁安置补偿标准。

（一）独立宗地（非共有产权）商改住项目。

1.“挂账收储”公开出让类补偿标准

“三旧”改造项目规划容积率2.5（含）以下部分，按公开市场成交价的60％补偿；“三旧”改造项目规划容积率2.5以上部分，按公开市场成交价的10％补偿。

2.协议出让类的地价计收标准

“三旧”改造项目规划容积率2.5（含）以下部分，按土地市场价格的40％计收；“三旧”改造项目规划容积率2.5以上部分，按土地市场价格的90％计收。改造前为国有划拨土地或未完善供地手续的，须先按改造前用途土地市场价格的40%计收土地出让金。

（二）住改住、商改商及非独立宗地的商改住项目。

1.“挂账收储”公开出让类补偿标准

认定建筑面积2.2倍（含）以下部分，公开市场成交价款计提专项提留资金后全额补偿，专项提留资金统一按15%计提；认定建筑面积2.2倍以上部分，不予补偿。

2.协议出让类的地价计收标准

认定建筑面积2.2倍（含）以下部分不计收地价，认定建筑面积2.2倍以上部分，按照土地市场价格的100％计收。改造前为国有划拨土地或未完善供地手续的，须先按改造前用途土地市场价格的40%计收土地出让金。

（三）旧城镇项目改造为其他用途或住改商项目。

旧城镇项目改造为除住宅、商服之外其他用途的项目或住改商项目，协议出让的按新规划用途土地市场价格减去原土地用途土地市场价格（改造前未出让的土地按划拨土地价格计算）计收地价款。改造前为国有划拨土地或未完善供地手续的，无需先按改造前用途土地市场价格的40%计收土地出让金。改造后用地以划拨方式供地的，不需计收地价款。

三、旧村居改造项目

（一）“宅地型”旧村居改造项目。

符合《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》旧村居改造项目用地构成要求的“宅地型”旧村居改造项目，协议出让类项目最终确定的规划容量未超出论证结果的，不计收地价，超出论证结果的，超出部分按土地市场价格40%计收。协议出让计收的土地价款计提15%的专项提留资金后，全额返还农村集体经济组织支持农村集体经济发展。

（二）“物业型”旧村居改造项目。

参照旧城镇相应标准执行，协议出让类项目须先按改造前用途土地市场价格的40%计收土地出让金。

四、土地市场价格

土地市场价格指《佛山市人民政府关于印发佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准的通知》（佛府〔2018〕23号）定义的土地市场价格，一般指经区政府印发实施的国有建设用地区片土地市场评估价或委托有资质的中介机构出具的评估结果。

涉及超额移交公益性用地按原用途土地市场价格予以收回（补偿）的，或协议出让类旧厂房改住、改商项目改造前为国有划拨、集体拨用土地或未完善供地手续土地须先按改造前工业用地市场价格的40%计收土地出让金的，其改造前工业用地市场价格内涵原则上按地块经批准的规划设计条件确定，无规划设计条件的按容积率1.0确定。涉及两宗或以上连片改造的，采用连片评估的平均地价。

五、“三地”地价计收和收储补偿标准

“三旧”改造中一并实施改造的“三地”，原属政府土地或属由政府收购储备后协议出让的，应按规划用途的市场评估价全额计收出让金；其他情形的“三地”，可纳入主体地块一并改造，享受与主体地块同等的地价计收和收储补偿标准。

六、其他规定

旧村居、旧城镇改造项目，在办理协议出让及地价计收时，直接按地块规划用途最高使用年限执行，不再另外考虑改造前地块剩余使用年限长短及延长土地使用年限等因素。