多年来，对高周转的质疑声始终不绝于耳。尤其是恒大、碧桂园等接二连三地爆雷后，对高杠杆、高周转的声讨更是空前汹涌。
为减少误解，2021年至今，我们曾通过多种渠道反复解释“两高是结果，不是原罪”。为什么这么说？其实实情和逻辑都不复杂：在房市高涨的年代，楼盘拿到预售证后就能很快清盘，甚至是日光盘，若不将多余资金用于拿新项目，不是傻吗？同样地，当银行等金融机构排着队上门寻求给予资金支持，而且条件很宽松，有谁会拒绝？尽管反复解释，但听进去的不多，人云亦云的仍为数不少，因为毕竟了解一线情况且善于独立思考的人很少。
之所以反复解释，有两个原因。其一，我们兰德咨询是最早在业内提出高周转这一概念的（公开资讯显示最早年份是2006年），也是最早倡导“两高一轻”模式的（高周转、高杠杆、轻资产），所以自然有更深的情感。其二，当看到对高周转、高杠杆的误解和抨击时，我们有强烈的责任感和使命感，认为有必要提高一些人的认知，也有必要替房企作出解释。道理很简单，当几乎所有房企都追求高周转、高杠杆时，其中必有缘由，否则不可能都蠢。当然了，高杠杆确实需要反思并改变。下面仅就高周转，与大家分享我们的最新思考和探索。
作为高周转概念的最早导入者和高周转模式的坚定倡行者，过去近二十年里，我们通过《房地产开发企业经营管理蓝皮书》和《房地产产品线绿皮书》《房地产产品力》，以及房地产产品线公众号等，发过多篇有一定行业影响力的文章，包括但不限于《高周转的秘密》、《高周转2.0：白银时代的主流开发模式》、《对高周转的十大误解》、《对高周转的五点新认识和3.0模式的新实践》等。简单总结下来，可概括为以下十个观点。
1. 高周转主要是指现金流的高周转，而不仅是大运营概念下的计划节点高节奏。
2.在资金有限和资金成本较高的情况下，高周转可提高资金效率、降低资金成本。
3.房地产赚钱的逻辑就是一个公式：M=S×f 。其中，M是指投资或资产回报（利润），S是指销售额或开发规模，可理解为企业规模；f是指收益率。根据杜邦公式，f= f1×f2×f3 ，其中f1是利润率，f2是周转率，f3是杠杆率。要提高f，就要提高 f1、f2和f3。但随着竞争越来越激烈，事实上开发利润率f1在持续下滑，再加上杠杆率f3也越来越低，所以提高回报率f的最直接、最有效的着力点是提高周转率f2。如果f2做不上去，高回报率f也不可能高，规模S和收益M也不可能大。也就是说，在相当长的时期里，提高周转率是不得不为之的选择。
4.某种意义上说，高周转意味着高效率，而没有任何一家企业会排斥高效率。
5.只有销售及回款都较快时才能实现现金流高周转，所以高周转的前提是快去化；只要快去化，就不可能出现高库存，所以说“高周转可能导致高库存”完全是缺乏基本认知。
6.实现现金流高周转后，后期反而有更充裕资金和时间做好产品品质，所以更利于提高工程质量。
7.虽说管理是基础，但要提高周转速度，在组织、流程和绩效管理方面下功夫只是表，根本之策是通过提高产品力实现快去化和高溢价，而提高产品力有两个抓手，一是做好产品研创，二是推行产品线开发。如果没有产品力支撑而只抓管理，实属治表不治本。
8.高周转根本不是可否问题，而是认识问题、能力问题。
9.做不到的就嫉妒，就反对，这在高周转上体现得尤为明显。
10.不同时期，高周转模式也不同，所以高周转也要与时俱进。
当然必须承认，虽然我们是高周转概念的最早导入者和高周转模式的坚定倡行者，但对其认知，也有个递进渐深的过程，所以才有2.0、3.0模式的区别。
最早的高周转模式（模式1.0），应该是形成于2004-2007年。彼时，“招拍挂”政策已经开始，万科、保利、中海等已开始全国化扩展，恒大、旭辉、碧桂园等后来的所谓黑马房企大都还没上市，总之是市场机会很多，而各家房企又都规模不大。要做大规模，最快的方式就是加快周转。于是，M=S×f和杜邦模型这两个公式成为做大做强、全国扩展的共识。简单来说，高周转模式1.0其实就是杜邦公式转译为房地产开发语言的另一种表达。
在高周转模式1.0提出后，2014年兰德咨询又提出了高周转模式2.0的概念（可搜索验证）。在信息爆炸的互联网时代，有些人可能已忘了2014年是什么年份。在此简单回顾一下。2014年第二个行业负增长年（第一个是2008年），彼时温州、鄂尔多斯等地房市骤冷，有不少中小房企离场。在那种情况下，对高周转的质疑声从无到有，且越来越猛，但我们在深入沉思后仍坚定地认为高周转模式并未过时，只是需要与时俱进，所以就提出了高周转模式2.0。在2014年兰德咨询公开发布的《高周转2.0：白银时代的主流开发模式》中，我们对高周转模式2.0明确了三个基本内涵：（1）增长方式：坚持高周转，预防高库存，实现高收益、高价值的快速增长；（2）经营策略：负债适度，产品适销，快速周转，高效运营；（3）具体措施：优选轻资产模式，提高产品竞争力，大力推行“四化”。客观地说，除了轻资产模式有待商榷外， 核心的“负债适度、高周转”是极具前瞻性的。两个事实可以证明，一是2015-2017年是行业高增长期，二是2020年8月国家推出了“三道红线”。
2020年11月，也就是提出了高周转模式2.0六年后，兰德咨询有提出了高周转模式3.0的概念，发布的文章是《对高周转的五点新认识和3.0模式的新实践》。彼时，泰禾等个别企业已爆雷，受疫情和“三道红线”政策的影响，房地产市场开始转冷，一些房地产企业开始出现资金紧张的苗头，都盼着来年（2021年）6.30市场回暖。因为我们一直在一些大中房企之间来回跑，加之对疫情防控不乐观，所以判断2021年的6.30很难回暖（可搜索验证），并冥冥之中感觉市场危机可能会到来（现已验证）。同时那时我们也意识到，现金流回正不能是假回正，并提出“全期现金流的高周转才是真正的高周转”，进而提出了高周转模式3.0。其实在提出高周转模式3.0前，我们已经有了自己开发的现金流表，且在贵州、重庆、河南、江苏等多家客户房企中已落地实践。事实证明，至少现在是，导入我们高周转模式3.0的房企，没一家爆雷的，反都逆势成了省市领头羊。
事实胜于雄辩。从1.0到3.0，绝非是空泛的概念，而是我们不断深思、不断否定、不断纠偏的结果，而且期间兰德还参股了一些房地产项目，可以说与房企紧紧地捆绑在了一起，当然我们也获得了丰厚回报：截至2023年末，兰德咨询已收回全部本金及收益。
2024年上半年，房市仍在探底。在可预见的未来两三年内，大势仍不容乐观。鉴于此，基本可以给出三个“再也不可能”：再想回到2021年之前的好时光是再也不可能了，未来的市场竞争只会越来越激烈，利润率和杠杆率只会越来越低；一旦爆雷，即使能努力活下来，要想重树信用，几乎再也不可能了；时空已变，新崛起的地产新势力企业再也不可能重复“从黑马变白马”的路数了，惟有积极探索新模式，并在内心深处认识到提高产品力和服务力的必要性、紧迫性且赶紧行动起来，才有可能跻身一线品牌房企之列。基于这个思考，于是我们就提出了高周转模式4.0。
高周转模式4.0有以下四大基本内涵：
1. 相对高周转：在力求全期现金流高周转的前提下，不再追求绝对的高周转，而是追求相对高周转，也就是与竞争对手相比，周转速度更快些，比如存货周转率别家是0.2，自家做到0.3，再比如竞品每月去化10套，自己的楼盘每月去化20套。
2.倒推体量：在资金允许的情况下，如有新增项目，一定不要贪图地价便宜，而是要基于产品力倒推去化量，再基于去化量倒推项目体量（货值），比如保守推测平均每月去化20套，那么项目体量原则上不要超过700套（除非能确保产品三年后还能领先后入市的竞品）；在逐渐降低杠杆和人员进一步精简的前提下，同时倒推企业最舒服的规模，就如同举重，一个人能举起多少重量基本是个定量，唯一变量是减肥后体力怎样。
3.进军新赛道：基于产品的未来趋势，积极尝试第二居所等细分市场，借助先发优势和品牌IP，实现现金流高周转。
4.倒置图钉：不妨将企业和项目都想象成倒置的图钉，其中土地的底部可视为基本功或基础竞争力，而细长、尖锐的上半部，可视为护城河或核心竞争力（例如产品力），然后将企业和项目按图钉的样子进行竞争力重塑，并提供重塑使企业和项目更快、更准、更抗击打。
当下，兰德咨询正为一些房企按高周转模式4.0的构划再重新调整战略规划，也在给一些楼盘做项目产策和全期现金流计划，而且初步成效都不错。未来，随着高周转模式4.0的不断探索、不断完善，我们相信高周转4.0一定能成为新主流模式。
最后再重复一遍我们常说的一句话：面对新市场，必须要有新打法。
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