理想中的房子（二）：住在庄园里是什么体验
文摘
房产
2024-02-16 17:54
北京
房子能改变生活方式，而且房子不仅是栖居之所，还具有情绪价值，能满足人的精神需求。基于该认知，我始终强调“产品=精神+空间+服务”（启发于“手机=硬件+软件+服务”）。住进纽约Lily Pond后，这种体验尤为深刻。更主要的，Lily Pond不仅是理想中的房子，还是个不大不小的庄园。而住在庄园里的体验，与住别墅和大平层是完全不一样的体验，比如在自家院子里滑雪，能在池塘里划船、钓鱼，还能摘鲜花、采蘑菇，甚至自己动手清理泉眼和修护瀑布，可以说是能提供很多情绪价值的理想人居。人的终极居所是什么？作为产品主义者，我不时思考这个问题——
是白宫吗?可能那种集办公与居住一体的房子很难让人有安定感和归属感；是乔家大院吗？想必太压抑了；是遗世独立的湖畔小屋吗?蚊子和蛇都让人受不了，且不说没社交和WIFI。那么别墅呢？只要是容积率1.0以上的，也就算得上中产阶层梦中的再改房，所以很多抓住过郊区联排、合院的没几年都回市区住大平层了。大平层虽称得上豪宅，但邻居之间的提防表情着实让人受不了。理想的话，在郊区有个大别墅，在城市有个大平层（最好是复式大平层），实现5+2居住，应该是最好的，但没几千万、上亿元肯定实现不了。那么能不能用几分之一的钱实现大别墅+大平层组合，也就是庄园梦呢？当然能，但也可能被“均贫富”或被当作违建给拆了。即使一切正常，但土地有使用年限，这一点如果无解，就意味着难以时代传承。要知道，国外一些庄园里是有自己家族墓地的。于是我将视线转向了国外，聚焦到了法制相对健全、也不太排外的美日等国，并最终选定了纽约，而且经过近一年的时间，终于找到了理想中的房子。在国内，家庭住址通常是某某市某某区某某路多少号，不止如此，后面还有某某小区X号楼Y单元几零几，否则就收不到快递。大住区的话，某某小区后面还得有几区几组团，甚至一行字都不够。就算是别墅，某某市某某区某某路某某花园也是少不了了，后面仍有几排几栋几号。当然也有独立地址和路牌的，例如长安壹号、玉泉山路1号，但几乎都是单位地址或权贵私邸，普通商品住宅根本没这待遇。即使在国外，譬如美国，郊区别墅都有各自的邮箱和门牌号，通常是某某道几号，例如苹果道6号（6 Apple lane），但不可能享有类似戴维斯营、洛克菲勒庄园一样的专属地名。可以说，无论国内外，在地图上有专属名称的，几乎都是单位地址和庄园私邸。Lily Pond就属于后者，而且在高德地图、Google地图上都有显示，能很容易搜到。有这种待遇，主要得益于Lily Pond有得天独厚的地理位置：纽约，肯定知道吧，世界排名第一的国际化大都市，联合国总部所在地，号称是世界首都；曼哈顿也应该知道吧，有华尔街，是高盛、摩根等众多机构总部所在地。Lily Pond在曼哈顿以北的纽约上州，距曼哈顿约有40分钟的车程，且全程都是PKWY（Park way，路两侧有绿地、森林的快速路），往西不远处是著名的哈德逊河。熟悉纽约的人应该知道，曼哈顿以东的长岛是种族多元化多的一个地区，有大量的亚洲、拉丁美洲、中东和加勒比地区的移民。这种多元文化的背景使得长岛成为一个独特的地方，拥有多种语言、宗教、风俗和美食。与多元化的长岛不同，曼哈顿以北的上州是纽约水源地，丘陵连绵，环境优美，遍布公园和森林，也是白人聚居地，住着很多政经名人和华尔街精英。Lily Pond就在纽约上州区的核心，在著名的CHAPPAQUE辖区内。CHAPPAQUE之所以著名，不仅因是白人精英聚居地，住着前President等众多政经名人，而且是纽约乃至全美排名前茅的著名学区。想象一下，前总统经常在你家门前的路上散步，像邻家大哥一样时不时地打个招呼，那时一种什么感觉。
不仅如此，Lily Pond周围还有许多著名公司及机构，包括IBM总部、《读者文摘》总部等。当然最值得称道的是周边环境。作为纽约水源所在地，与所有城市的水源地一样，植被丰茂、环境优美自不必说。粗略数了数，Lily Pond周边几英里范围内，公园就有十几个。对于未曾感受过欧美郊野之美的人来说，环境美，脑海中可能会闪现出瑞士乡村风貌、哈施塔特小镇的画面。其实在上州，在Lily Pond附近，类似的优诗美地很多很多。一位国内朋友到了Lily Pond后连连感叹：“与小时候想的童话世界一模一样，比童话还童话！”近年来，国内房地产项目已开始重视构建和打造住区的人文价值，保利发展甚至提出了“新人文社区”主张，并借助三大产品系予以落位。人文泛指人类社会文化或文化现象。相应地，人文价值就是文化价值。就房地产而言，最基本的人文价值，自然包括城市历史及文脉，这也是产品故事的来源，其次是人居文化、社群文化等。人文价值只是房地产产品价值的一部分。根据兰德咨询的定义，房地产产品价值包括五个子体系，分别是品牌价值（Brand）、城市价值（Urban）、人居价值（Life）、投资价值（Investment）和人文价值（Culture）——汇总简称为BULIC——这正是兰德提出的产品价值BULIC体系。关于产品价值体系，推荐阅读《产品价值20讲》。之所以将人文价值升维为产品价值之一，是因为新建房地产项目大都缺乏文化传承和历史底蕴。而这，正如北京二环内四合院、山区古村落大榕树所洋溢的那种气息，恰是最缺乏、最珍贵的，想必这也是保利发展致力打造“新人文社区”的社会和时代意义。可以说，如果居所具有历史底蕴和文化传承，极端地说就像白金汉宫、凡尔赛宫一样，必然是理想居所。纽约上州既有深厚的殖民地文化，又不凡引领世界文化潮流的现代文化。而地处上州核心区的Lily Pond无疑具有很高的人文价值。事实上，Lily Pond自身就是纽约历史文化的一部分，而且非常璀璨。Lily Pond的第一任主人，也就是庄园主，是一位果农，拥有大片苹果林。据附近的白人邻居讲，在没有冰箱，更没有冷链的年代，苹果采摘后为了保鲜，庄园主将苹果倒入Lily Pond里，满满一池塘，红艳艳的，很是漂亮。为防止时间久了腐烂，庄园主引入山泉溪水，又修筑了堤坝和瀑布，使得清澈的溪水常年不间断地流淌、冲洗……据说苹果在池塘里能一直到初冬。Lily Pond的上一任主人是个政客世家，甚至说是纽约州最显赫的政·治家族：男主人的祖父曾任纽约州州长，男主人也曾任州长，而且是连续两任，最后只是因故请辞；州长前夫人是美国肯`尼`迪家族的一员，后来的女主人是位全美著名的美食达人。“Lily Pond是州长私邸”，当地人都知道，也都这么说。先简单说一句，因为是州长私邸，所以全屋内外有顶级安保系统，还有警卫室；门厅处，挂有很多届总统给家族写的亲笔书信。正是这个原因，2020年我们申请购买该物业时，从接受Offer算起，前后耗时半年左右。后来推测，可能是前主人对出卖房子，尤其是卖给华人、中国人比较谨慎。直到后来我们写了封真实而诚恳的邮件，前主人才同意出售，但前提是要加价，而且加幅很大。信的大致内容是，我小时候家附近有个池塘，儿时经常在池塘里游泳、摸鱼；后来做房地产，且专注于产研、产策和产品线咨询，并在中房协任职；两个女儿非常优秀，一个是美国名校毕业，在四大工作，另一个是花滑冠军（现已是世界冠军），特别希望自家院子里有个湖，冬天能在湖面上滑冰。邮件发出去，应该是起到作用了。至于加价，一方面起初的挂牌价确实偏低，再一个是美国及纽约的房价涨幅较大。自己之所以接受加价，最主要原因是确实有缘，而且非常喜欢。事实上，Lily Pond也确实是国内找不到的理想中的房子。其实Lily Pond房子并不大，包括不计面积的四个车库，以及地下室、阁楼等，总面积只有500多平方米。真因为不大，非常经济实用，所以才更物有所值。契约内面积中，大小共有五个厅， 其中客厅有两个，一个是白厅（室内主色调是白色），另一个是棕厅（主色调是北美胡桃木色）；两个餐厅，一个是正式宴会厅，另一个是早餐厅；二楼还有个家庭厅兼图书室。卧室也有五个，其中一楼一个，室内有卫生间（是客房，兼作健身房），二楼有四个。除了每个卧室有个卫生间，一楼公区还有个公共卫生间。这样算下来，共有六个卫生间——比卧室数量多一个，也就是N（卧室数量）+1个。我始终坚定地认为，有N+1个卫生间是宜居居所，至少是高端和豪宅的标配，也是理想中房子的第一要素。
总体而言，Lily Pond共有大大小小25间房，平均20多平米一个，也符合我对理想居所的第二个定义。也就是，算上卫生间、储藏室等空间，平均每个房间面积不应低于20平方米，否则一定会出现面积过小的房间，例如次卧、工人房、储藏室。这进而延伸到另一个概念：卧均面积。所谓卧均面积，就是建筑面积除以卧室数量。在国内，一般来说卧均面积低于35平方米，比如105㎡做三房，不用说，基本上就是刚需；卧均面积介乎40-45㎡，基本上是首改；卧均面积在50-60㎡，基本上是高端；超过80㎡，不用看，肯定是豪宅，即便是在城市核心区、只是85㎡的一室一厅，也是豪宅。卧均面积是兰德咨询划分产品系标准的20多项标准之一。正是基于这种国际视野下的认知，我北京新装修的家将180平方米的四房改为了两房，实现了每个卧室内均有步入式衣帽间和干湿分离四功能于一体的平权主义套房式设计。如果是独立式大House，每个主房间至少是两面采光，甚至是三面采光，且不能与邻居有对视，这些都是是必须的，是我认为的理想中房子的第三要素。当然这在集合式多层或高层住宅中不可能实现，但在与邻居相距几十、上百米的Lily Pond，这些却能完全做到，甚至有时感觉房间里光线过强，比如在房间里晒太阳时。理想中的房子还有一个标准，Yes，就是美学与艺术化。不妨想象一下，如果建筑本身不美，室内也缺乏美学与艺术气息，这样的房子至多是个栖居之所。反之，如果每个地方都很有产品美学，都洋溢着艺术气息，毫无疑问，房子主人的美学修养一定不差，甚至可能是个艺术品藏家。在Lily Pond的房子里，因为历任房主都非富即贵，而且又处在人文底蕴深厚的上州，所以几乎每个空间都有浓郁的艺术氛围，而且格调非常之高。还有一点特别重要，就是家具、灯具、摆件等软装的文化传承和历史底蕴。在美东殖民地地区，如果你到别人家做客，特别是到一些白人家里，主人领着参观房子时，一般不会介绍家里是不是用的美诺或嘉格纳厨电(就像国内人如今不会说自己用的是什么手机一样)，而是会介绍某个桌子是祖母留下的，某个挂画是十九世纪的谁的作品。那种娓娓道来的回忆，那种无所不在的老钱风，是国内新建豪宅绝没有的。幸运的是，在Lily Pond的房子里，几十、上百见的物件多得数不胜数。我曾带回国内多幅画作，其中有咸丰五年的中国杨柳青版画（应该是流失海外的）,还有完于1893年的The old bridge英国油画。因为房间较多，橱柜太多，时至今日，仍能时不时发现一些“宝物”。有文化传承，有历史底蕴，哪怕是院子里有保留下的古树，都是人文价值所在。而这，既是产品价值之一，也是理想中的房子的必有要素。Lily Pond的美最值得称道的是院子，特别是院子里的小湖。算上前后院，以及西侧与长老会教堂相接的大片草坪和树林，Lily Pond的院子有40亩左右，土地相当于国内半个住宅小区的占地面积。
上州作为纽约水源地，湖泊很多，各个都蓝晶晶的，而且很多湖里一年四季都有白天鹅，美的真跟童话似的。Lily Pond院子里的小湖自然叫Lily Pond（房子因水得名）。为什么叫Pond（池塘），没考证过，也许与周围动不动就有几平方公里的大湖相比，只能算池塘，但其实Pond水面有好几亩大，称为小湖也并不为过。至于为什么叫Lily，想必池塘里有很多睡莲，草坪上有很多野生百合花有关。
作为有专属地名的Lily Pond，同时也是当地人所共知的名人私邸和最美水景，Lily Pond之美完全可以称得上是全视角、全时空、全季节的“三全”美。不仅“三全”，而且一座院子里集四种水景于一体：泉、溪、湖、瀑，这在国外也很少能找到类似的。四种水景，有动有静，有收有放，可谓变化无穷，乐趣无穷。至于院子里每年结果上千斤的核桃树，几百年树龄的松树、橡树，在森林密布的上州地区司空见惯，在此略过。既然有树、有水，自然就少不了野鹿、野兔，以及叫不上名称的各种鸟等动物。特别值得一提的是，Lily Pond里，常年有三个家庭、祖孙三代十几只野鹅（学名加拿大雁，Canada Goose），还有野鸭、灰鹭，甚至还有一对中国鸳鸯（China Mandarin duck）时不时光顾。更有意思的是，去年在湖心岛上还发现有一对河狸(北美河狸,Castor canadensis)，而且生了小河狸。“你们家院子跟动物园似的，而且是免费、野生动物园”，到家里做客的朋友几乎都这么说。我的回答也总是：“人杰地灵风水好。”【结束语】：因为Lily Pond是学区房，小女儿2025年要升美本（前10藤校差不多）,加之我正在国内多地择址、筹建比Lily Pond类似的庄园，所以尽管来之不易，有万般不舍，也准备将Lily Pond租或售出去(有意向的朋友可联系)。钱乃身外之物，追寻内心和灵魂，在理想中的终极居所里生活、工作，是我的毕生追求，也算是为家人和自己辛苦付出的礼物。我相信上天不会辜负付出爱、真诚和努力的人，也相信理想一定会实现。![]()
☆ 根据美国劳工统计局的资料，截至2019年9月从事房地产销售、租赁、管理等工作的从业人员约233万，失业率2.2%；房地产经纪人的平均年收入为78230美元、房地产中介为58700美元，收入最低的是办公室文员的30730美元。☆ 美国人口普查局根据最新的统计发现，美国八成以上人口居住在都会区，在384个都会区（Metro area）中，312个都会区人口得到增加，而其余的72个都会区人口不增反减。此外，根据最新发布的 2020年人口普查数据，过去10年中成年人口的增长速度超过了18岁以下人口的增长速度，也超过了总人口的增长速度。2020年3.31亿人口中，2.58亿人是18 岁或以上的成年人，超过总人口的四分之三（77.9%），比2010年的 2.34亿增加了 10.1%。![]()
☆ 2023年12月份售出房屋的中位价为38.26万美元，比2022年12月份上涨4.4%。这是成屋价格连续第六个月同比上涨。成屋价格在美国所有四个地区都出现上涨。2023年全年，成屋销售的中位价为38.98万美元，创下历史新高。![]()
☆ 根据美国人口普查局2019年的统计，在全美1.22亿户居民中，约7872万户住在自己的房产中，约占64%。还有4407万户租房而居。统计显示全美房租中值为每月1097美元，与全美家庭收入中值65712美元相较，租金占收入的五分之一。此外，租户中近一成的人租金低于每月500美元，而5.4%的人租金则超过2500美元。是否拥有房产是每个人自己的选择，要考虑许多因素，不过从税务的角度看，联邦法规规定房东收取房租是要算在年收入中的，必须按规定交税，而租客付出的租金则不能在收入中减免，即享受不到免税的好处，与房贷相比，房贷中的利息可以从年收入中减免，即获得税收优惠，因此可以说，税务规定倾向鼓励民众买房。
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