他山石丨绿城在天新的超级符号
文摘
2024-04-03 17:53
北京
在成都熔断+抽签土拍史上，有两宗地称得上戏剧效果拉满。
第一宗是去年3月，炙手可热的锦江区白鹭湾100亩。触达熔断价后，共25家房企参与抽签。出乎所有人预料的是，第一位上台抽签的帅气小伙儿，直接一发入魂。其他24家房企目瞪口呆，当场石化。第二宗是去年10月26日出让的天府新区华阳街道香山37亩。这宗住宅用地是自2016年土地出让实施新机制以来，熔断+抽签的最后一宗土地。触达熔断价后，共汇聚了41家房企抽签pk。极其戏剧性的是，前40位上场选手，统统没有抽中，41号选手绿城，直接躺赢。事后，我和绿城的朋友聊起那次抽签，他说，这块地的门牌号码是茂成路777号，3个7，用地面积又是37亩，而3+7等于10，这块地又恰好是绿城在成都的第10个项目。过去两年，绿城在成都参与了40次土拍，无一斩获。以至于，去年成都产品迭代竞争最为迅猛的一年，这位产品主义大师完全没有施展拳脚的空间。去年绿城在其他城市，几大新品火出了天际，比如杭州的桂月云翠和芝澜月华，上海的繁花三章，以及西安的海棠三章等。这种遗憾直到上周，我走进「绿城·锦海棠」约8000㎡的全维示范区方才释然。绿城用一束迟到的「海棠」开启了2024年成都楼市的产品春天。即便去年看了那么多精湛的豪宅示范区，但是到了锦海棠还是让我傻了眼。曾经的绿城一直以低调内敛的匠人之气示人，而如今多了一份外露的「瑰丽」和「华美」的气韵，富有迎合女性的浓艳和柔美。绿城这次对蜀地文化拿捏得刚刚好，而蜀人置业更以女性决策偏多！不过，在细品这个示范区前，我们先花点时间了解这个项目的规划逻辑：锦海棠占地约37亩，容积率只有2.0，共计规划了332户。由GLA设计操刀，广受好评的凤起蘭庭同样出自其手。总图规划形态：顺应南向的公园绿地，南北阵列布局。同时根据规划条件，建筑形态呈现西低东高的天际线。区别于常规的阵列布局，锦海棠有更为高明的在地化考量：我常说很多企业学习绿城的阵列布局，是拿来主义，并未学到精髓。绿城的阵列并非空间单一的排排坐，会强调轴线布局和开敞空间。之前的凤起蘭庭和诚园均是如此。锦海棠的规划以大门为景观中轴，结合入口空间设置了一个超6000㎡的庭院，能晒太阳的大中庭一直是蜀人最爱。项目地势呈现南低北高。绿城巧妙结合5米多的地势高差，形成了立体园区。通俗易懂的解释：从南侧主入口与道路平接，整个小区都架空在高台之上。我认为，规划前置考量的大中庭+立体空间是绿城·锦海棠能够拿出现象级全维示范区的先决条件。锦海棠的全维示范区足足有约8000㎡，而整个项目占地只有约24000㎡，相当于锦海棠园区的1/3做了实体展示。就是把入口大门，生活馆，庭院景观，建筑外立面，单元门头，地下车库，户内装修，甚至到入口门牌，园区垃圾桶等，几乎对你家的每一个维度做到真实还原。对于业主，自信且坦诚地告诉你，看清楚再下购买决策。对于同行，从产品设计到营销，运营管理，再到工程落地，全专业整合封装秀肌肉，要学会不容易。锦海棠这个高举高打的全维示范区，需要我们结合现场实景来做详细的解析：南侧茂成路是主要归家通道，绿城没有做传统封闭的围墙，而是利用场地高差营造出叠级退台的立体景观，做了一条长约200米的城市超级界面。
锦海棠的主大门高度约10米，顶部是长度超50米的飞檐，加之四根对称通高装饰立柱，形成一套酒店感十足的门楼空间。门楼飞檐是琉璃金方形折板吊顶，模块交接处嵌入灯光，这是内敛版的星空顶。而四根装饰柱则是工艺繁琐的奢石拼贴和金属工艺，贵感逼人。
内凹的照壁墙是白雪公主进口奢石错拼，夜间通体发光，必然照亮业主的「脸面」。左右两侧是普拉达绿奢石作为大门主色调。从大门外壁一直延伸进入到「泗水归棠」的转折序庭。在其他项目，这款从意大利远道而来的进口奢石，往往只会小范围做重点展示，而锦海棠则是10米到顶，大面使用。这就是绿城对于材料高超的驾驭能力，不油腻，有诗意。序庭正面是大门同款奢石照壁，侧面则是金属编织状大门，地面中心是弧形定制银珠石材水景，有藏风聚财的寓意。穿过序庭，便是整个项目情绪价值最高的锦棠水院。站在院落中心，我足足拍了十几张照片，也未尽兴！绿城通过现代手法对传统中式庭院的诠释，做得极其精彩！
水院之间通过踏水廊道串联，正对中心主题景墙「锦棠花容」，同样是借用场地的高差，通过形体穿插，竖向空间交织形成错落的游园体系。最有想象力的地方：将海棠花的图案在景墙上开出一镂空窗，如同传统中式园林的月亮窗。
墙体背后是连接上下园区的踏步和出挑的观景平台。画龙点睛之笔是背后透出的那一抹海棠红。由厂家专属定制红色鎏金板拼接而成，材料色感稳定性极佳。游园期间，不断会有行人驻足于观景平台上，如同：你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你。
绝大数的豪宅项目，都是让会所空间集中式围绕下沉庭院分布。而锦海棠采用的是分散布局的形式。会所功能的生活馆，景观廊亭，以及架空层泛会所如同一个个社区盒子，分布在园区的各个位置。通过风雨连廊和踏水廊道相接，形成一种传统中式的游园感。行走其中，你完全感受不到整个庭院是处于一个地下空间。会所的功能配置必然丰富，有健身房，瑜伽馆，私宴厅，私人影院和棋牌室等。当然，最值得一提的还是水院中央C位的女王生活馆。这一次，绿城将对女性的尊崇发挥到了极致。对于这个大女主专属的社交场域，绿城做了内部软装定制化的考量。比如：会馆中央那把专属定制的繁花单椅，听说花了两个爱马仕菜篮子的钱。门头两侧深灰色柱式是挪威进口的银珠石材。海棠花的铁艺logo，作为正上方的细节装饰，落地的玻璃门内透出繁花吊灯，品味与贵感并存！还有地下车库的光厅入户，住宅底部的全域架空层等，就不一一详解。我建议各位都可以到绿城·锦海棠的现场去实地感受，毕竟比买不买更重要的是品味提升。如果说一家房企可以与一种建筑风格划上等号，我认为房建史上仅绿城一家。以至于我们赞美一套建筑外立面，可以用「绿城风」来表达！这位全中国最会做住宅立面的房企，从来没有在建筑语言表达上让人失望！锦海棠强调建筑外墙横平竖直，拒绝多余立面开槽，形成完整对称的建筑形体，干净纯粹。这一次绿城更大胆：取消了常规立面对于建筑头冠的装饰。「光瀑」则意味极高的玻璃占比，比如极少分割的落地玻璃窗，和横向拉通的玻璃栏板。锦海棠在建筑外延设置了极窄的装饰边框，如同工笔画的描边。同时在窗户的一圈也设置了琉璃金边框，这是传统文化中提取而来的「锦画框」感念，意境十足。当然，这套立面逻辑更为考究的是：如何减少管道，后勤设备对极简形制的干扰。中央空调和竖向管道尽量整合到设备平台中，而通风百叶则隐蔽在侧面开启，正立面几乎感受不到百叶的影响。当我第一次看到锦海棠大量的屋顶构架，我顺口问了一句：顶跃产品赠送屋顶？而我得到的答案仅仅是为了遮挡屋顶烟囱，设备水箱等，保证第五立面美观性。因此我给各位置业粉丝一个友善建议：如果你钟爱绿城的立面美学，最好的尊重就是保证立面的完整性，不要随意封窗，否则技艺全无。过往我品审绿城的户型，总能感知产品平面会让渡建筑形式。比如前面提到「执拗的横平竖直」，往往会做出牺牲户内空间的决策。我之所以说这一次绿城改变很大，锦海棠的户型产品亦能看出端倪，这次功能与形式的平衡明显协调得更好！有效的实得面积构建了户型产品更多超配的功能场景，比如：这款179㎡户型，入口的私梯明厅达到了约15㎡。只是强调归家的舒适性，这个空间尺度已然超标。你还可以做适当的家庭生活延展，比如一顿户外的火锅，这个私梯明厅的尺度完全可以兼容。
与私梯明厅相接是独立玄关，关注重点在照壁和800柜的设置，隐私和功能兼顾。一年的时间方厅已经成为了高改面积段的主流配置，这是兼顾功能与美观的决策，理应得到更多的市场认同！北向约4㎡的后勤阳台，有2.6米长的进深，使得几大后勤设备放置游刃有余。与餐厅独立连通，确保了约10㎡的厨房的完整性，一个超过7m的U型操作面对于大家庭来说实用性极佳！最后是进入约36㎡的主卧区，通廊衣帽区的端头是采光的梳妆台位，对于女性的关注贯穿始终。4.8m长，1.5面宽的设计为主卧前驱空间预留了可变性。追求奢享型，如同5星级酒店榻前沙发+小型办公桌都不是问题。大高143㎡户型，得房率会是劣势，但是高度优势和端厅全景采光是产品排他性标签。点名表扬，绿城将端柱子进行了结构优化，费钱去提升美观和舒适性，十分绿城。小高143㎡户型，5面宽朝南是排他性标签。x空间与横厅的长向连通，可以形成一个面宽超9米的ldk厅。最后说一个细微点：绿城几款户型均把厨房的烟道移植到了户外，以此让厨房更为美观完整，方便后续改造。
在这种「不容易看到的地方」下力气，绿城早就习以为常！我认为一个优秀的作品，必然要从在地文化提炼，品牌故事线，到空间表达，选材用料，再到符号IP一气哈成。
如同绿城·锦海棠将海棠符号，瑰丽气质，以及女性喜好贯彻始终，出现在产品的各个维度。在房地产脸谱化极为重叠的当下，植入一个鲜明的产品钢印进入到客户的内心，就已经成功一半。如同这几天，我深度阅读了锦海棠接近700页的产品PPT，红色的海棠花已经挥之不去。在置业层面：我认为绿城·锦海棠会为整个天新核心区的改善市场，带来一轮「鲶鱼效应」。因为上述品审的所有精彩配置，在绿城锦海棠仅仅是销售不到400万的改善产品，首批次129㎡、143㎡户型。这个定价会使得所有竞品，乃至更高定位的豪改项目都压力山大，而对于后续亮相的项目，绿城·锦海棠必然是业内效仿的标杆之一。
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