开盘时卖得还行，越往后越不好卖，很多开发商都有这样的感慨。原因很简单，就是产品不能穿越整个销售期，加之后来入市的竞品项目有后发优势，到后期越来越难卖也实属情有可原。但问题是，销售期一旦拉长，利润率很可能转负，现金流计划也肯定被打乱。所以说，产品力至少能穿越销售周期是必须的。
这还只是项目层面。上推到企业产品层面，为什么一些企业的产研成果和产品标准难以有效落地？追根溯源，也是不具有领先性，产品难以穿越周期。
完全可以说，要使产品具有穿越周期的能力，首先产品必须符合未来趋势，且要至少确保在项目销售期内具有相对优势。
鉴于此，本文专题谈谈产品的未来趋势。
谈及未来趋势，如果留意相关观点会发现，许多人把行业趋势、市场趋势、产品趋势等相关但不相同的趋势混为一谈了。比如“供求关系发生重大变化”是市场现状，“竞争越来越激烈”和“市场转向产品竞争”属于市场趋势，智能化、IP化才属于产品趋势。
基于对发达国家房地产产品演化，以及对国内品牌房企产研动态和畅销楼盘的研析，下面仅就产品未来趋势作出预判。
1. 不同产品品类的未来趋势
我们依然坚持前些年的判断，而且事实证明，我们的早年判断都基本正确。具体如下：
⊙住宅销量占比将会继续提高，未来五年内或将突破90%；商办类产品的开发面积占比仍将会继续下降，大概率会缩至10%以下。
⊙住宅类产品中，首置刚需型住宅需求仍会进一步下降；改善型需求将会进一步上升，销量占比甚至会突破60%，说“市场进入改善时代”并不为过；高端精品及豪宅产品会快速增长。
⊙ 商办类产品中，写字楼市场和购物中心仍将继续萎缩，但一站式、体验型、中高端的城市级大Mall和满足康体、教培、新零售需求的社区型、会所式特色Mall仍有较大市场。
⊙ 租赁型的类住宅产品将会快速增长，特别是一二线城市的商务公寓、高校附近面向硕博的教育公寓，以及人才公寓、专家公寓等，市场容量加起来将会在万亿以上，或将是商住公寓、长租公寓后的下一个风口。
⊙产业园区、物流地产等产业地产，以及产业新城、产业小镇等产业地产的投资热潮将会逐渐回归理性，未来只有少数具有产业聚合能力和持久现金流支撑，且具有新质生产力特征的投资运营商才能做下去。
⊙随着面向个人供地及自建房的政策口子逐渐打开，山居墅、林中屋、私家庄园等定制式特色产品将会纷呈出现；一二线城市周边一两个小时车程内的第二居所将会迎来爆发式增长。
2. 住宅产品的未来趋势
仅就住宅产品而言，我们判断，今后的住宅将会愈发明显地呈现出“四化”特征，只不过“新四化”将取代过去我们说的四化（细分化、科技化、精细化和标准化），因为“新四化”的逻辑更严谨、内涵更丰富。
（1）细分化
作为四化的首化，兰德咨询仍沿袭细分化的判断，这不仅因为细分化能拉通市场和产品（无可替代），且事实证明，随着客户需求越来越多元化，产品细分趋势也越来越明显。最显在的证明是，传统的刚需、改善、高端都在进一步细分，其中刚需已细分为首置刚需（刚刚）和品质刚需；改善已细分为首改和再改；高端已细分为准豪（高改）和豪宅（包括顶豪）。在未来，同一产品在不同能级城市，以及在同一城市不同位置，都会进一步细分，例如豪宅将会在城市豪宅和郊区豪宅的基础上会进一步细分住所型和度假型，租赁型公寓将会细分出商务、教育、新媒体公寓等。
（2）品质化
品质化是我们首次在产品趋势中单拎出来。之所以作为单独一化，皆因为回看的话，必须承认过去多年开发商建了很多品质不高的房子，同时也必须承认客户对品质的要求越来越高。所谓品质化，并非意味着高端，而是指观感要恒久、功能要持久、部品要耐久，即使做不到70年，至少二三十年内看上去不能老破旧，这也是起码的良心。另外，无论是基于企业品牌建设，还是从产品竞争优势角度，不断提高产品品质也是必然选择。
（3）人本化
既往几个版本的四化趋势中，曾提到过精细化、科技化、场景化等。毫无疑问，这些仍都是产品的未来趋势。但事实上，这些又都指向同一主体——人。既然如此，那就用人本化一以概之。
我们所说的人本化，包括但不限于精细化、科技化、场景化，还包括全龄化、人性化等，其中科技化又包括绿色低碳、智能智慧，智慧又可细分为智慧社区和智慧家居。总之，一切以人为本的，都可归为人本化。
补充一点。为什么是以人为本，而不是以客为本，是因为我们希望房企能多些人本思维，少些客户思维，不要把买房卖房当成一锤子买卖。
（4）IP化
上一版本的四化趋势中，兰德咨询曾将把标准化作为四化趋势之一。现如今以IP化取而代之，并非是否定过去，更不是否定标准化。事实上，尽管高周转时代已经过去，但标准化永不过时，因为标准化并不是简单复制，而是基于差异化的标准化，更意味着企业的产品成熟度高，品质有保障，还利于形成有别于其他房企、便于形成重复记忆的产品IP。正因如此，所以几乎所有规模性品牌房企并未因周转速度下降而舍弃标准化，反都在悄然地不断优化迭代产品标准。
另外，产品IP化还有产品特色化、标签化之意。试想，如果产品有鲜明特色，有若干高辨识度、符号化的产品标签，且在众多同类产品中重复显现，所谓“有鲜明特色的产品IP”是不是就有了？反之，如果一个项目一个样，总是变来变去，又怎可能形成产品IP？
展望未来，购房者一定会追捧那些品牌房企开发的产品成熟度高（品质有保障），且有鲜明特色的产品，所以IP化必定是产品未来趋势之一。
以上的细分化、品质化、人本化、IP化是兰德咨询提出的产品未来趋势，应该是逻辑更严谨、内涵更丰富，而且虽然主要针对住宅，但也同样适用于商业地产等其它产品，所以完全可以房地产产品的未来趋势，相信也会作为行业共识而继续被广泛引用。
明势是取道、优术的前提，也只有因应趋势，才能不走弯路。其实产品无非两种打法，一是跟随，而跟随往往只有跟在后面吃土的份儿，二是盯住趋势，研创满足未来的产品，你打你的，我打我的，从而让自己成为别人跟随的标杆，相信这也是越来越多企业的目标。
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