今天一直在外面忙，下午手机刷到城投天禧特价信息。
我还和身边同行小伙伴说，如果6月开盘3.7万/平，估计早就卖爆了！
现在108㎡北向三房，总价400万起，约110㎡南向三房，总价450万起，约136㎡南向四房，总价630万起。
从开盘成交均价5.5万/平，到现在3.7万/平的，不知道已经买了的买家怎么想，不过开盘至今，也没卖多少套，也就19套，大部分还是10月成交的。
（房爆君制图，数据来源：某研究院）
城投天禧这个盘是去年楼市高峰期拍的地，2023年3月广州城投以楼面价3.71万/平拿下。去年地块拍出去的时候，其实市场上是蛮期待这个项目的。当时天河智慧城核心没有住宅项目，都是商业公寓，例如米酷、天河云商汇，都是非常好租且租金不算便宜的。因为智慧城上班的年轻人多，其实住房需求还是很大的。
去年上半年及前几年，智慧城上班的只能选择周边的新盘，例如早年开盘的天河星作，2020年尾盘也卖到了5字头；2019年年底开盘至今一直在售的保利天汇，这些都是智慧城上班的购房者首选。
去年2023年，天河智慧城周边新房都要去到6-7万/平的单价，总价大概要600万左右起，对于刚需来说，这个价普遍太高。大家能接受单价，但是总价太高。
所以，去年其实不少粉丝都在等城投天禧这个地块，希望能出刚需小户型，总价能在400万以内，和珠江花城差不多的样子。
没想到今年城投天禧户型出来，108、136方的四房，主打改善，这让一直等待的刚需客一下子希望落空，然后开盘价格4.7-6万/平，我当时踩盘非常清楚记得销售说开发商所城投天禧是对标保利天瑞、越秀观樾。
大家可看到开盘成交，也就是个位数，然后开盘1个月后，7月底，已经打出了4.1万/平的促销价。
现在已经最低是3.7万/平，108方总价400万起，真的对比开盘足足降了一百多万！
说实话这个108方400万，短期估计能促销，但长远来看卖的还是不会好，不是因为价格不够低。而是因为这个盘如果作为刚需盘，会很好卖，可是作为改善盘来说，价格再低，改善买家也看不上！
为什么城投天禧就是出货乏力呢？总结来说就是刚改不改，没有亮点！
1、位于大观路和华观路夹角处的孤盘，开盘价4.7-6.3万，现在3.7-5万+，这个价格区间很明显就是刚需改善两头吃，但是刚需和改善客户的需求都做得不好。距离地铁21号线天河智慧城站1.2公里，步行需要20分钟以上，小电驴肯定是必需品。
2、户型差：户型上明显没怎么下功夫，应该是这两年新盘里户型最差的（108才2+1房）所有户型风格统一，得房率不高，进门房间小，客厅大，主卧连柜子都不敢做，卫生间也小的可怜。
3、学校一般，对口新塘小学，说是引进华阳，但也没官宣，其它什么清华附中二期三公里范围摇号就更扯了！
4、项目小：盘小还被割裂成两块，一期住宅+公寓+写字楼+人才房混居严重，私密性大打折扣
城投天禧，位置其实真不差，在智慧城核心，周边都是产业园或者企业总部，包括网易、小鹏、佳都科技等。商业配套也齐全，西边步行可以抵达广百广场，坐一站地铁就到神舟路的大悅汇。
对于刚需来说，不便宜，地铁不在家门口，对于改善来说，学位不ok，周边环境一般。这些不确定性，也是让买家打退堂鼓的原因。
这个盘要怎样才能卖爆？价格还要再有性价比！
现在保利天汇109方四房是530万，城投天禧现在最低400万，如果再优惠30-50万，大家就会进场了，毕竟同样四房，可以便宜接近200万，如果不着急读书的买家都会选择城投天禧。
不知道你认同吗？评论区聊聊。
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