保利琶洲南地块有小面积!7万+可进场...面粉厂地块不再叫天字系...

楼市   2024-11-04 23:52   广东  

今天我会写到保利明年上市的两个新盘,南方面粉厂地块,以及琶洲南地块。

不过在写正文之前,我想先和大家说几点,大家之前肯定都看到了我这篇文章:我被央企保利封杀了...

所以在大家的印象里,我应该不会再写保利的项目了,也不会再吹保利的楼盘了。

可是!我想说的是,保利不让我卖他们家的房子,并没有说不让我写呀!真实是怎样,我就怎样写。就好像周末我听说海珠天珺外墙重新修整了,所以我问了买了这个盘的朋友,答复是确实。所以我也写了今天下午的推送文章:好消息!海珠天珺外墙可以重新修整了,收楼可期!

在我眼里确实是好消息,因为业主的争取有反馈了,但是还是其它问题没解决,我也都呼吁了。可是在某些留言里,我看到了,我被公关了,我写保利好话了,我能卖保利房子了...

拜托!我只是报道事实的自媒体人,我认为是好我就会赞美,我认为不好我就会批评,至于项目卖什么价什么面积段,我也会基于自己判断去预测,就这么简单。

至于写什么,是我的权利,当然大家也有反驳的权利,这就是言论自由,就这么简单。

回到今天想说的保利两个地块,一个是天河的南方面粉厂地块,一个是琶洲南地块。

先说大家都有机会买得起的琶洲南地块吧!

1、楼面价4.3万/平左右,鉴于地块块周边基本是零配套,开发周期较长,目前马路都没有,需要先修路,其次才是周边学校、商业等的配套。所以, 预计开盘价不会贵,以目前地价+市场行情来看,预计在7-8万+,如果明年市场行情好,开到8-9万+也有可能。

琶洲南三宅地航拍

2、预计明年上半年入市,节点可以参考小阳春或者五一节点。首开西面的大地块!面积段官方吹风出来时120-140-180方,基本都是使用率130%起步的四房了。预计起步门口在900-1000万这样,140的门槛在1200万,180方的门槛在1500万左右。

3、琶洲南地块最直接冲击的项目,不是大家一直对标的琶洲南TOD!而是目前在售的周边新盘,中海大境、珑璟台、湖光悦色!同样的价格,可以买更近琶洲的高使用率新盘,已经有不少粉丝已经退定刚提的几个新盘了,就是为了等明年琶洲南地块!

4、琶洲南地块的抗性也在,周边发展成熟至少5-8年,旁边的高压线不用担心,也会改地下。交通目前来看只能自驾为主,没有地铁,不过周边主干道不少,科韵路、新滘东路,交通来看有点类似安静版的保利天瑞。项目旁边有学校用地,买家不用担心教育、商业配套,都会有,需要的只是时间。

剩下的就看大家愿不愿意等了,毕竟当年保利天悦开卖时周边也是什么都没有,也是卖到和珠江新城一个价。预计保利琶洲南开卖时周边也是什么都没有,却卖到和珑璟台、中海大境一个价。就看大家是否愿意为未来的琶洲买单了!

接下来看少数有钱人才能进场的南方面粉厂地块!

1、不会叫天字系了!全新豪宅系列,最近天字系都被用泛滥了。。。顶级的天悦好像也配不上南方面粉厂这么好的地块。这个项目也是ZF看中的面子工程,关系珠江展示面的,外立面绝对不低于汇悦台!

2、至于价格,肯定比汇悦台便宜!之前文章我说的12万+估计有点便宜,被保利点名批评了2次,其实我一直知道官方吹风是14万+,可是我觉得12万+还是有机会,毕竟吹风还是要高一点的!官方吹风是3000万起,如果按14万算,要200方以上了!其实门槛大概180方左右起,我估计2300-2500万就能进场,其余的200-250-300,500-600方都是有机会的。对于有钱人来说,大户型才吃香,看看鹏瑞壹号就知道了。

3、保利南方面粉厂入市节点大概在明年五一左右,不要问什么提前内部之类,你有钱2500万-3000万以上预算的,自然都会有关系,只要有钱,关系都会主动来找你。

4、很多人说南方面粉厂会重新塑造珠江新城的二手房价格,会抢了很多珠江新城的二手买家。我只想说,3000万左右起步的居住体验,是20年楼龄的凯旋新世界更好还是南方面粉厂更好?有钱人大部分都会选新房,居住体验会更好!所以和珠江新城的产品已经是两个时代了,没有可比性!唯一我觉得可比的就是琶洲南TOD。

最后,地块确实不差,目前资金量也确实保利有实力承接。这两个新盘也奠定了广州未来金融城、琶洲为核心的发展方向。肯定也是贵的,也只有卖贵才能救市场。

留言不要再问我敢不敢放,我都是自动精选的,如果你发现被删,那么肯定是说了系统不允许说的话。所以,文明人文明发表意见吧!

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