01.
受新冠疫情影响，房屋租赁合同纠纷也呈高发状态。
即将过去的2022年，我也代理过几件房屋租赁合同纠纷案子，其中一件案子让人印象深刻。先是承租人逾期支付租金构成违约，但出租人却因为自己的一个小失误，被法院判决应向承租人赔偿高达90万的装修款。这个教训，不可谓不深刻。
2016年，我的一位客户老赵将一套面积700多平的商业用房，出租给重庆本地人老吴经营酒店。老吴非常看好酒店行业，一口气签了10年租约，每月租金38000元。签下合同，老吴又投资150多万，对酒店进行了装修。
但是，酒店行业没有想象的那么好经营，老吴的生意艰难维持。从2019年年初开始，老吴就开始拖欠租金。到了2020年年初，叠加新冠疫情影响，老吴的酒店生意一落千丈。
已经一年没有收到房租的老赵经人介绍找到我，希望我帮帮他，尽快把租金要回来。
受人之托，忠人之事。我拟好起诉状，准备委托手续，向重庆市南岸区人民法院申请立案。
意外的是，开庭前，老吴委托的律师提出了反诉，要求出租人老赵承担装修损失赔偿。理由是，老吴在经营酒店期间，先是接到外地法院协助执行通知，要求将应付给出租人的租金转到法院账户；接着又收到本地法院的执行公告，要求房屋使用人限期1个月搬离，否则将强制搬离。
我问老赵事情的原委，这才知道，早在2016年，也就是老赵把房子出租之前，老赵就用他的这套商用房，为朋友在银行的借款提供了抵押担保。后来朋友拖欠银行借款被起诉，老赵也被列为被告之一。
那出租房子的时候，有没有把抵押这事告知承租人老吴呢？老赵回忆说，自己曾经口头告知过，但没有证据。
这下，就有点被动了。
02.
原本是承租人逾期支付租金构成违约，但现在因为老赵的房子被抵押，法院通知承租人限期搬离，这导致承租人无法使用租赁房屋，合同目的无法实现。这样一来，老赵租金没要到，反而要赔偿对方的损失。
经过审理，法院认为，根据2000年《担保法司法解释》（已失效）第66条第2款之规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
此外，2009年《城镇房屋租赁合同司法解释》（已失效）第11条还规定，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
具体在本案中，法院认为，老赵在出租涉案房屋时，没有书面告知老吴房屋已抵押的情况，因为房子被法院公告执行，老吴不得不提前解除租赁合同。老吴据此向老赵主张其剩余租赁期内装饰装修残值损失，法院予以支持。
最终，法院一审判决支持了承租人老吴的反诉请求，判决出租人老赵赔偿承租人的装修损失90万元。
03.
一审判决结果出来一个月之后，也就是2020年12月，最高人民法院废止2000年《担保法司法解释》，出台《民法典担保制度司法解释》（2020年），在新的司法解释里，却删除了前述“未书面告知应承担赔偿”的规定。
2021年1月1日正式生效的《民法典》，在第405条保留了原《物权法》第190条“先租后抵”的相关规定，认定房屋先出租后抵押的，租赁关系不受影响。但是，删除了190条的后半部分关于“先抵后租”的规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
不过，最高院通过《城镇房屋租赁合同司法解释》（2020年），在第20条对“先抵后租”的情形进行了补充规定：房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权时，租赁关系不受保护。
由于《担保法司法解释》已于2021年1月1日废止，同时生效的《民法典担保制度司法解释》却并未保留“先抵后租”情形下，承租人的损失如何赔偿的规定。这样一来，如果再有类似本案的事情发生，承租人再以出租人未书面告知已抵押的事实为由，要求出租人承担赔偿责任，或将面临被法院驳回的风险。
04.
这一变化背后的逻辑在于，不动产抵押权系登记权利，具有公示效力，"承租人应当知道租赁权不得对抗设立在先的已经登记的抵押权，在此情况下其仍然签订租赁合同，应当自行承担损失"。①
也就是说，因为抵押登记具有公示性，在承租人与出租人签订租赁合同之前，尤其是租赁经营性的商业用房之前，承租人应尽到必要的注意义务，要求出租人提供不动产登记信息和产权证，以确定房屋是否处于抵押状态，避免出现“先抵后租”等情形，致使租赁关系处于随时被“破”的不稳定状态。②③
对于出租人而言，尽管《民法典担保制度司法解释》未再有“书面告知”的相关规定，但如果房屋在租赁前就已经抵押的，个人建议仍应向承租人如实书面告知抵押情况，避免承担相应违约责任。
毕竟，在双方合同无约定的情况下，租赁关系因先抵被“破”解除，承租人是否可以获得赔偿，主要取决于双方的过错程度。承租人是否尽到必要的注意义务是一方面，而出租人是否如实告知，也会是法院在划分双方责任大小时，应综合考量的因素。
（文中人物系化名）
注：
① 最高人民法院：《民法典物权编理解与适用》（下），人民法院出版社，第1088页)。
② 陕西稼轩律师事务所 李帅：《同一物上抵押权与租赁权并存情形下司法实践探究》。
③ 中伦律师事务所 康铧 唐晶：《当房屋租赁遇上抵押和查封》。
“人生法门”作者简介
聂炜昌，法律硕士，北京大成（重庆）律师事务所专职律师，《民法典时代合同实务指南》作者。
联系方式：18602335116（同微信）
