近两年，保租房市场挺火热。从供应端来看，中央下达的筹集任务本身就重，越来越多国企下场，房源放量充足；从需求端来看，不少保租房物美价廉，也确实在市场上大受欢迎。
目前我国上市的40只公募REITs共1234亿元的规模当中，有近90亿元属于保租房。据统计，今年二季度以来有30多只公募REITs净利润翻倍，其中就包括5只保租房REITs，可见保租房资产的“靠谱”程度。
然而，火热的市场背后问题也逐渐显现。前阵子，除了刚刚上市的招商基金蛇口租赁住房REIT以外，其它5单保租房REITs都披露了2024年三季报。
这些季报显示，虽然当前保租房REITs整体业绩依旧稳健，但部分项目的出租率却出现了明显的下滑。在多方因素的影响下，保租房的出租率似乎也不那么容易稳住了。
住房租赁市场竞争格局日益复杂
保租房出租率与租金水平，均出现下滑趋势
保租房REITs出租率的波动现象，在近期频繁出现。
比如在第三季度中，某只REIT的4个基础设施资产里，有三个项目都出现了出租率下滑的情况。其中一个项目出租率由第二季度的95.55%下降到90.30%，足足降了5.25个百分点。
另一只REIT的某项基础设施资产出租率也出现了下滑，由第二季度的94.07%下降至90.59%。
然而，在出租率出现波动的同时，保租房的供应量仍然在快速上升。
近期，住建部部长倪虹曾透露，今年1-9月已建设筹集保障性住房148万套(间)。住房租赁市场的竞争是在不断加剧的，这也进一步凸显了保租房项目出租率的隐忧。
除了出租率之外，保租房的整体租金表现也有所下滑，但这实际上与住房租赁市场的整体表现密切相关。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解
根据第三方机构公开数据显示，今年第三季度全国重点50城住宅平均租金累计小幅下跌0.56%。虽然7月毕业季时租房市场热度有所提升，但8-9月市场转向平淡。
即使是上海这样的一线城市也没能幸免，无论是集中式公寓还是保租房项目，租金都呈现下滑趋势。
目前我国住房租赁市场处于一个较为复杂的阶段，各类市场主体下场推高竞争热度的同时，却又要共同面对经济与社会形势变化带来的市场波动，即使是有国资背景的保租房项目依然会受到不小的影响。
受内外部多重因素影响
保租房的出租率保卫战，会越来越难打
一向稳健的保租房资产，今年出现出租率与租金下滑的问题，这并非偶然。虽然不少保租房项目对市场来说物美价廉，但面对的竞争形势与经济形势的变化还是很剧烈的。
保租房经营波动的背后，有着诸多复杂的成因。
一是部分保租房项目在租户结构上，对企业客户具有较高的依赖性。所以企业客户一旦出现退租情况，会立刻影响整体出租率表现。
比如某REIT的一项底层资产项目，本身房源基数不大，且企业客户的占比还长期超过七成。另一底层资的企业客户占比，甚至在90%以上。
这就导致企业客户的动态，对整体出租率的影响会非常明显。
二是租赁市场竞争日趋白热化，出租率难以保证长期维持高位。
据公开数据显示，今年上半年我国已有13个省份、81个城市发布了年度保障性租赁住房的筹集目标，预计累计新增筹集规模约101万套(间)，其中一二线城市规划筹集量占比约75%。
保租房的竞争集中度颇高，这还没算上市场化租赁住房，可见当前发达城市的租赁市场竞争有多么激烈。
而且保租房出租率相对稳定的一大关键在于“以价换量”的逻辑，不同项目之间在居住品质上并未拉开很大的差距。所以一旦市场上出现了更有性价比的产品，就会迅速分流客源。
所以未来，保租房维持高出租率的难度，会随着房源放量规模的提升而同步加大。
三是租赁需求会随经济形势变化，不断左右租客决策。
以目前的经济与就业形势来看，发达城市的各类租赁需求实际上是有所收缩的。据机构统计，今年上半年全国40城整体租赁需求热度较去年同期下降约16%。
所以整个租赁市场都面临着严峻的挑战，在经济形势复杂、就业竞争愈发激烈的背景下，许多租房群体选择离开发达城市，这对租赁市场的整体影响也波及到了保租房。
四是项目本身有一定的短板，比如地段较为偏远或者户型太大等等，导致出租率上不去。戳这里，实时掌控租约，消灭“闲置资产”
比如某REIT旗下的一个项目，距离地铁站约3.4公里，一般上班族通勤不够便利。
而且项目的77-83平方米中大户型达到了453间，约占可出租房源总量的6成，这也会直接影响出租率，毕竟承租保租房的客群主要是价格高度敏感的年轻人。
所以这个项目的出租率一直不太高。在2021-2023年期间，其出租率分别约为84%、83%和89%，低于已上市5单保租房REITs超过95%的平均出租率水平。
进一步为科研领军人才赋权
自主决策的同时，要主动承担更多责任
总之，保租房出租率会受到内外部多重因素的影响。而且随着市场放量加大，未来想要维持较高的出租率，可能会越来越困难了，这会进一步考验租赁企业的产品打造与运营能力。
各类保租房运营企业，包括城投在内的地方国企必须尽快行动起来，补短板、提能力，以应对越来越白热化的市场竞争，小明认为可以从以下几个方面着手。
一是细分产品线，找准产品定位。
虽然同是租赁住房，但不同的产品面对的客群是完全不同的。为了尽可能避开同质化竞争，保租房开发运营企业可以考虑进一步细分产品线，找准项目的定位，和同片区的竞品走差异化的路线。
在这方面，招商蛇口是一个典型。目前招商伊敦旗下拥有“壹间公寓”、“壹棠服务公寓”、“壹栈人才公寓”三大产品线，覆盖城市白领、中高端商务精英与城市青年人才，可以根据不同的城市和地段特征，采取灵活的产品与运营策略。
截至2024年6月末，招商蛇口已经布局全国19个城市，运营房源总数3.24万间，开业1年以上的公寓出租率达到了90%，表现相当亮眼。
二是重视运营，拥抱科技，提升资产管理效率。
保租房项目之间想要拉开差距，只有两个方法，一是产品、二是运营。前面产品的差异化策略已经提过了，而运营甚至更加关键。
当前数字化技术已经渗透到了不动产行业的方方面面，保租房当然也不例外。无论是大规模的保租房社区，还是单栋公寓楼，都可以通过数字化手段提升管理效率。点击了解数智保障房，管好每一套房源！
比如大数据技术、物联网技术等等，都可以大幅提升物业管理、租客服务、资产运营、安全管理等环节的效率和精准程度，有效提高服务质量，保租房运营企业一定要重视起来。
三是探索深度融合产业与居住属性。
保租房项目可以进一步围绕城市青年白领群体的多样化需求，来构建更丰富、多样化的社区形态，把生活配套、商务配套和商业配套进行融合，为租客提供更高效和舒适的生活环境，提升社区的吸引力和竞争力。
结 语
随着各地对保障性住房的加速建设和筹集，保租房市场潜在的供应量是相当惊人的，未来的竞争形势也是可以预见的激烈。
这也意味着保租房“以价换量”的优势，可能不会再奏效。面对出租率下滑的问题，所有保租房运营企业都必须给自己敲响警钟、早做打算。
当供应量够大、价格不再是核心优势之后，保租房赛道的竞争焦点也必然会回归到产品和运营本身。这个行业的参与者们，亟待进行一次整体运营水平的升级。
※ 这是2024年明源不动产研究院「保租房」主题文章第4篇。
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