楼市低迷三年有余，土地市场也低位运行。
今年已过去四分之三，土地出让规模继续创新低，不出意外，今年土拍的成绩也不会太好看。随着供需关系逆转，土拍市场也进入买方时代。
不同于前些年大热的行情，如今的土拍市场，无论是土地资质，还是供地程序都对房企空前友好。
一是土地出让条件不断放宽，优质地块的供应量大大增加，房企有更多“猎物”可供选择；
二是供需双方的姿态逆转，土地出让方更深入考虑“客户们”的需求，努力做好前置服务，简化土地出让流程，千方百计的为房企提供便利和支持。
在这个土拍规则极其宽松的时代，还有条件参与土拍的房企，可以说是很幸运的。
而且，最近一线城市的成交明显回暖，房企在投资端的信心也开始回升。
据攸克地产报道，某头部房企已接到集团通知，要求在北京、上海、杭州等热点城市加大投资力度，甚至口头下达了指标。未经证实的消息说，其投资同比增幅要超过30%。在北京，今年四季度新增投资额度是200亿元。
土地市场的分化仍在加剧，甚至到了冰火两重天的程度。
数据显示，2024年前三季度土地成交规模较去年同期再度下降20%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。
与此同时，各地“地王”频出，苏州、宁波、厦门、上海、杭州、合肥等地都诞生了新“地王”，地价天花板不断被刺破，与整体行情形成极大反差。
这背后，是政府供地策略的全面调整。
一方面，加大优质宅地的投放力度，纷纷拿出了城市核心地段且配套成熟、资源丰富的压箱底好地；
另一方面，各地的地块出让条件放宽，下调容积率，提高拓展面积比例，鼓励四代住宅开发等举措，为产品设计研发提供了更多发挥空间。
此外，土拍限价在全国大范围取消，市场回归到“价高者得”，使得优质土地的价值得以充分发掘。
1、计容规则放宽，支持提高户型实用性
计容规则调整之后，各地新出让的土地，对于阳台、飘窗等空间的限制不断放宽。在最新出让的地块里面，阳台的面积占比最高已经可以达到套内建面的30%。
就在10月9日，广州挂牌了两宗宅地，出让条件中有一条规定：阳台面积占比可以达到30%。
广州现行的计容规则，是2023年11月发布的《广州市建筑工程容积率计算办法》，新规将阳台最高面积占比从原来的15%提高到20%。套内建面100㎡的住宅，可以做20㎡的阳台，而且只算一半的面积。
而从今年新供的宅地来看，阳台面积占比的上限仍在进一步突破。
8月份召开的秋季土地推荐会提出，20%并非绝对标准，对于“高品质生活区的住宅，上限还可以适当提高”。随后出让的白云区怡新路地块，阳台占比扩大到25%。天河区挂牌的一宗地块，作为“高品质住宅”的首个试点项目，阳台面积占比更是突破性的扩大到了30%。不计容的公共开放开间面积，也从5%扩大到10%”。
算上最新挂牌的两宗地，广州目前已有三宗地块阳台占比达到30%。加上飘窗不计容，将赠送和半赠送面积都做满的话，预计这三个项目的得房率可以轻松达到130%！
更重要的是，按照这个趋势来看，“30%阳台占比”有大面铺开的趋势。其他的城市，虽然不及广州这样宽松，却也都出台了放宽赠送面积的措施。
如今，飘窗、设备平台不计容，封闭阳台半计容等已成为标配。成都、长沙、福州、合肥等地纷纷将阳台占比上限提高到了套内建面的20%。后面上市的新房，得房率超过100%将成为家常便饭。
2、调整供地结构，供地全面趋于低密化
今年以来，容积率持续走低，容积率1.5以下地块的供应已成常态。
以苏州为例，今年苏州拟出让的地块中，有超过一半容积率在1.5以下，部分地块容积率甚至低至0.6；上海也在7月底推出了三宗容积率在0.8-1.0的低密地块。这也是去年限墅令解除以来，一线城市首次推出容积率低于1.0的地块。
低密的地块供应量大增，不是个别行为，而是普遍现象。
克而瑞的监测数据就显示，今年以来供应的宅地，优质低密地块供应占比明显增加。其中8月新增供应经营性用地平均容积率仅为1.94，较上月下降0.12，其中，容积率在1.5及以下的宅地成交数量占比已超过20%。
我们知道，容积率对于住宅产品的形态有着决定性作用。一般来说独栋别墅的容积率在0.2-0.5之间，联排0.4-0.7，叠拼0.8-1.2，洋房则要到1.5-2.0。
与此同时，住宅限高趋严，以往高差悬殊的高低配模式将受到限制，随着低容积率地块不断增加，接下来将带动市场上洋房和叠墅供应上量。
这两年备受追捧的四代住宅，将会在各地全面开花。这其实也是相应中央打造“好房子”的号召，通过提升住宅产品品质，更好的满足市场多样化需求。
我们也知道，这两年二手房成交热度高于新房，一定程度上分流了新房的客户，加剧新房的去化难度。戳此了解，让抖音流量变楼盘销量
而新供宅地的得房率大幅提高，有利于新房与市面上的二手房、次新房将形成差异化竞争优势，强化新房的竞争力，驱动更多改善乃至豪宅客群进入新房市场。
优化土地出让规则
为企业拿地提供便利
为了提高企业拿地的积极性，政府正多举齐下，通过降低拿地门槛，优化拿地流程等措施，为企业创造拿地便利，降低拿地成本。
1、降低拿地资金成本，减轻企业拿地压力
一是降低拿地资金门槛。例如青岛最新的土地出让规则中，住宅用地出让竞买保证金可以按最低比例，也就是出让起始价的20％缴纳，同时延长土地出让价款分期缴纳时限，土地出让合同签订后1个月内缴纳出让价款的50％即可，剩余的土地出让金缴纳期限可延长至1年。
二是允许用电子保函替代现金。目前，包括杭州、广州等热点城市，都已增加“见索即付”方式，也就是企业参拍可以先不交现金，而是以银行保函作为替代的履约保证方式。
三是加快拿地保证金退还速度。杭州推出了“竞买保证金一键退付”措施，确保那些没拿到地的房企能够快速拿回竞拍保证金。竞拍结束后，只需要在浙江省自然资源智慧交易服务平台发起退款申请，最快几分钟，最迟几小时内竞拍保证金就能退付到账。
广州也提出，指出未竞得土地的企业，保证金将在竞拍流程完成后的次日退回。这一举措，更好的保障了参拍房企资金流动性。
2、简化审批程序，最快可达到“拿地即开工”
广州还提出，为房企提供“全链条保姆式”的土地出让服务，通过优化供地程序，让房企实现“拍地即进场”、“拿地即开工”。
首先，在地块公告阶段就同步提供“用地清单”，项目建设后期环节原则上不再增加清单外的事项；同时，为企业免费提供9种专项评估，简化企业的手续审批流程。
其次，建设工程设计方案编制前置，缩短规划许可证的核发周期。规划和自然资源部为拿地企业提供技术指导并出具技术审查意见，建设单位可凭该意见开展施工图设计审查等工作，等企业正式完善用地手续后，可3个工作日内核发建设工程规划许可证。管好进度、质量、安全，项目开发更有序，戳此了解
在过去，由于审批流程问题，房企“拿地即开工”往往是违规操作。而今官方亲自拍板，将这一操作合规化。这对于企业来说，无疑也是实打实的利好。
类似的举措，在其他城市也能找到相应文件。例如的南京市九月份出台的《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》中就指出，提高土地开发速度。房企可凭土地出让合同申请办理建设工程规划许可证和施工许可证；且经申请之后，凭合同可提前进场开展土地勘察、施工等工作。
青岛分别于今年3月、9月先后出台了两则《关于优化居住用地供应和规划管理措施》。其中就包含提前交地的流程支持。
按照原来的工作流程，招拍挂的土地，必须缴清土地出让金才能进场开工建设。而新出台的措施提到，受让人只需要缴纳50％出让价款且承诺在6个月内开工建设，就可以进场开展施工前期工作。
交地时间节点提前，有利于项目提前达到预售条件，减轻房企的资金压力。
此外，各地也在努力加大土地信息公开力度，为企业能够及时准确了解地块信息。例如青岛在商品住宅用地清单发布后，回通过土地推介会、企业座谈会等渠道，宣传推介地块优势和价值潜力。同时，丰富地块信息公开内容，及时公布地块周边交通、教育、医疗等现状和规划情况。
这些举措促进了土地信息公开透明，有助于房企更高效精准的制定买地决策。
打通闲置土地盘活路径
房企拿地积极性有所回升
近期，救市政策接连出台，为地产行业注入了新的动力。土拍市场虽然仍整体偏冷，但其中出现的一些积极信号，值得我们关注。
1、中央出手，支持地方政府用专项债回收土地
土储对房企来说，可以代表着潜力，也可以代表累赘。后者在这两年表现尤为明显。楼市持续下行，一批房企先后陷入了流动性危机。
变卖资产，断臂求生，成了很多房企的最后退路。然而，当大家都在“卖卖卖”的时候，“谁来买”便成了最大的问题。一些房企虽然有土储，却苦于没有买主，只能干着急。
同样着急的，还有前些年“追高”拿地的房企。这些地块要么溢价过高，要么资质一般、开发条件苛刻。
无论哪一种，在当前都是烫手山芋，开发出来面临着去化难题，拿在手里每年都白搭进去一笔利息。5.17救市政策首提允许地方政府通过专项债券回收土地，为房企盘活闲置土地开辟了一条新路径。助力国央企打造可知、可见、可控的资产管理体系，点击了解
而在10月12日国新办新闻发布会上，财政部副部长廖岷再次重申了这一政策：“考虑到当前各地闲置未开发土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增土地储备项目。”
财政部部长蓝佛安表示，财政部将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措。
这意味着，地方政府发行专项债券回收土地这一举措，即将进入实质性阶段。手头还有土储的房企，将获得一次难得“回血”机会。
事实上，下半年以来已陆续有一些地区试水回购土地，其中广州已回收了四宗土地，福州、温州、西安等地也有房企向政府提出退地申请。广州回购土地给的不是现金，而是等值的应付票据，房企可以用于购买指定区域内的地块。
接下来其他地区是否跟进暂未可知。显然，退地的房企必然要承担一定的经济损失。但这仍不失为房企资产变现最快的办法之一。闲置土地多一条退出路径，也是给房企吃一颗定心丸，让那些还在观望的房企多了几份信心。
2、拿地积极性回升，多个民企下场拿地了
最近三年，各地土拍基本都是国央企城投“包场”，城投托底拿地更是司空见惯。
今年以来政策频频发力，近期中央更是直言要促进房地产“止跌回稳”。信心比黄金更珍贵。
各地近期陆续开始有民企下场拿地。比如广西南宁九月份出让了两宗商住地块，竞得者分别为广西凯誉汇以及恒力集团，两者均为深耕广西本土民企。杭州9月份第二批宅地出让，两宗宅地也都是由本土民企拿下。
而且据媒体统计，今年杭州五批次宅地供应中，拿地主力都是民企，其次才是混合所有制房企及国央企。
来源：浙里地产
西安10月10日-12日最新土拍共卖出了5宗宅地，有4宗由民企获得，其中，本土房企盛合伟置业就占了两宗。
徐州10月份首场土拍于11日举行，共推出了两宗宅地，其中一宗由本土房企摘得。
而在上个月，来自云南的一家民企吉云（海南）投资刚刚拿下徐州首幅官方认定的第四代住宅地块，打破了徐州今年民企零拿地的记录。
成都最近的2场土拍中，不仅有越秀、招商蛇口、建发、绿城等国央企，润达丰、远达、万华、锦安善造等为代表的本土品牌房企也纷纷下场，贝壳继西安拿地之后，在成都也斩获一宗宅地。
值得一提的是，上个月这场土拍中，天府新区成功转让了今年首宗宅地。该宗地块刷新了天府新区的“地王”记录，单价首度突破2万大关。这宗地块吸引了10家房企参拍，经过114轮竞价，最终被本土民企润达丰以楼面价24300元/㎡竞得，溢价率高达86.90%。同时，这也是天府新区首宗第四代住宅用地。
种种信号显示，土拍规则持续优化，叠加中央政策的强力支持，房企的信心和积极性已有所回升，土拍市场也在悄然升温。
而随着优质地块持续供应，住宅市场将迎来产品品质的全面跃升。地产行业的良性循环，开始了。
文章来源：明源地产研究院：作者：若可
