当前，写字楼的发展遇到了巨大考验，如何找到破局方法，成为了运营商的头号课题。今天，我们就聊聊这个话题。
写字楼“寒冬”
2024年四季度，中国的核心一线城市，甲级写字楼的空置率仍然居高不下……
根据第一太平戴维斯的数据显示：北京和上海的甲级写字楼空置率，已然超过了20%这个国际公认的“警戒线”，深圳甚至到了29.8%的高位，表现最好的广州虽然没有过红线，却也升至18.1%。
这一趋势和全球市场形成了诡异的同步：穆迪数据显示，今年第二季度全球写字楼空置率首次突破20.1%，刷新历史高点，这个冬天，是一场国际范围的写字楼“寒冬”。
随着空置率不断攀升，租金价格也不得不下调。
而各大机构的预测表明，这样严峻的形式可能还会持续一段时间。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解
背后的原因
写字楼空置率居高不下，背后原因是多方面的。
首先，超量开发的惯性仍未停下，办公楼市场仍在涌入大量新供应。
近年来累积的大量在建项目已经形成了超过3亿平方米的存量，相当于十年供应量的总和，市场早已“消化不良”，甚至在建的项目也有可能永远无法实际完工。
根据牛津研究院(Oxford Economics)的预测，未来五年内，绝大多数城市对新办公空间的需求都极为有限。即便是在2029年前完全没有新增供应，空置率仍将居高不下，除了广州、深圳和宁波等少数城市外(因为这些城市的空置率较低，就业增长预测较高)，其他市场基本已不再需要新的办公楼项目。
其二，最近几年，金融、地产、科技等行业日益“缩水”，企业的扩张不再是加速度，反而正在放缓，甚至收缩，在此背景下多数企业都在强调“降本增效”，而削减办公租赁费用也成了第一刀的节流策略，于是企业退租、搬迁成了新常态。
有媒体爆料，字节跳动、微软、爱奇艺都不同程度地退租了位于北京中关村的写字楼，而美团则直接从望京的办公大楼撤退了3万平方米。
此外，甲级写字楼的主力租户——外资企业，也在做一些调整与适应，这或多或少地也反映到了写字楼的表现上。
其三，在疫情的催化与加速下，组织方式正在变革。
很多最具创新力与竞争力的公司，正在不断地在构建自己的“分布式”网络架构。他们在不少城市布局，虽然量不大，但是点多，这样就能最大限度地激活整个人才创新网络——人才不再受制于传统的空间和时间观念来合作，而是接受更加灵活性的混合式、分布式的办公新模式。
早在2016年的时候，我们就大胆预测：未来办公空间中，80%将被按需外包和消费，只有20%的办公空间将通过传统的长期租赁合同及自持的方式解决。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解
也就是我们提及的“中枢+辐条”模式。
“中枢+辐条”的灵活使得公司的韧性便随之提升。在行情好的时候，公司可以快速扩展“辐条”规模，吸引人才加入并增强创新能力；而在寒冬时节，这种弹性布局则能帮助企业节约成本、减少风险。
而当公司组织方式扩展到城市的尺度，就是城市空间更灵活，更具柔性。
于是我们看到：一些空置的办公楼可能被转换为住宅，比如纽约金融区通过“适应再利用(adaptive reuse)”，将空置的写字楼和商业建筑改造成为住宅公寓。
在 20 年前，几乎没有人住在纽约金融区，因为没有地方可以住；而今天，有近7万人居住在市中心。
空置的空间也可转换为医疗中心/实验室等等，毕竟生物医药行业需要现场办公，许多实验无法在线上进行，必须在实验室完成，这个需求相对刚性。
也有一些办公空间转换成数据中心、物流仓储：比如，这几年的硅谷，传统办公楼转正转变为数据中心……
强韧的办公物业
最重要的特点
值得注意的是，并非所有办公楼，也并非所有的子市场都面临这般问题。在严峻的形势下，还是有低于5%空置率的物业，甚至有整体低于5%的子市场。
比如上海核心区子市场——南外滩，空置率就让人羡慕：4.5%的数据一骑绝尘。
数据来源：colliers
其实，看过那么多的成功案例、发展经验，未来真正强韧的市中心，具备能不断孕育创新的环境。而其核心特征就是——
多元
空间多元
功能多元
产业多元
1，空间多元
空间多元是空间基础。传统的单一功能的模式已经不再适应，要想穿越周期，多元化是关键——
在我们之前的文章中提到，生活-工作-娱乐（LWP）开发项目越来越受欢迎，因为它们比典型的社区更具优势。
人是一切的根本，人流约等于现金流。有了稳定的人流，人们对未来的信心就在。
2， 功能多元
功能多元在空间多元的基础上更进了一步——在同一个地块，甚至同一个空间内，有多种功能用途。
美国地产有一个现象，叫做Whole Foods Effect，全食超市效应。说的是，如果你的公寓楼底层有 Whole Foods 或 Trader Joe's ，那么公寓租金平均高出5.8%。一些城市，例如休斯顿、费城、圣路易斯和纳什维尔的全食超市上方的公寓，租金溢价高达 8%甚至9%！降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解
因为多元混合的设计策略更能带来丰富，独特，有趣和安全的场景体验，它自然而然地促进了人们的连接，也为人们的创新带来了更多的灵感，吸引更多的人才与产业，这就要说到第三个多元——
3，产业多元
产业多元指一个地区或城市的经济结构包含多个不同的产业和行业，而不依赖于单一的产业。
当其中一个行业或产业受到冲击时，其他行业和领域可以提供稳定性和支持，使得市中心更好地应对外部冲击和经济波动，提高韧性和抗风险能力。
同时，多元化的经济结构和产业生态系统可以为创新提供更多的机会，当不同领域的人才和企业聚集在中心，更容易建立具有互补性的创新集群，生发更多的合作与交流，从而创造下一个创新机会。
的确，一个地区的发展会侧重于某些优势产业集群，但不能抑制其他产业生长的可能性，而且在允许的条件下，尽量用“多条腿走路”。
经济危机之前的底特律过度依赖汽车工业这一单一产业。当该行业受到冲击时，整个城市的经济就处于崩溃边缘；更要命的是，底特律的大企业抑制了创新的发展。大型企业往往臃肿而不灵活，难以适应变化的市场环境，缺少创新；但大企业往往又拥有更多的资源和影响力，市场竞争的不公平又导致创新者和初创企业难以生存，出现“大树底下不长草”的现象。
而纽约在911之后，抓住了产业转型的机会，从传统的金融、地产、保险租户(FIRE)转向新兴的技术、广告、媒体和信息(TAMI)租户，成功地从重大创伤中恢复过来。
营造环境
培育生态
真正强韧的市中心不仅仅是一个繁忙的商业办公区，更是一个能够不断孕育创新的环境。
城市的本质是网络，一方面是人的网络，另一方面是地理上的网络。
这并不是资源的堆砌，而是要将人的网络与地理网络有机地叠放在一起，用空间及体验吸引人才，营造创新产业，培育创新生态——市中心才会有持久的魅力，这也是城市竞争的秘诀。
未来，什么是正确的产业？这个很难预测，创新本来就充满着不确定性。
但是，城市需要做的是提供一个优质的环境，一个能激发企业家、创新家的环境。
“多元”这个核心不能保证你一定能取胜，但毫无疑问增加了这种概率，让城市在未来竞争中更有优势。
文章来源：TOP创新区研究院，作者：施道红
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