孵化器是最近产业领域比较受关注的问题，尤其是对于在看产业园区REITs的投资人们。
孵化器、加速器、产业园区等产品形态，根据企业的成长阶段，应该是这么个递进关系：孵化器-加速器-研发办公-生产制造-物流仓储-零售消费。
简单的说，孵化器是一个独立品类，和产业园是并列的，应该单独看待，今天笔者分享一下关于这一品类的思考。
第一，目前行业水准如何
按照火炬的数据，截至2023年底，我国各类孵化载体已经增长至1.66万余家，其中国家级科技企业孵化器1606家。
虽然是舶来品，但有中国特色，而且理论上这个名字也不是随便叫的，国家有一定的标准，工信部/科技部都有相关的指导政策。
从市场上的业务模式来说，有一些是二房东型的，有一些是PE/VC投资机构自己搞的，有一些是产业园区拿出一部分面积自营的，是为了打造生态。戳这里，让园区招商找的准、引得来、留得住
但客观的说，这个行业鱼龙混杂。在2014年国家鼓励双创之后，各地孵化器的数量如雨后春笋一样陡然增加。
天下熙熙，皆为利来。
孵化器、独角兽、投新投早投硬，都是政府非常关心的事儿。只要是政府关心和扶持的，大概率会给补贴的。有补贴，难免就有很多浑水摸鱼的人贴上来。
孵化器的收入结构，租金收入（除空间租金之外，也含各种实验室服务费之类的）可能只有一部分，其他是政府补贴奖励和对企业的投资收益。
所以行业不大，但其实是高度分化的。虽然都叫孵化器，但与联合办公之间的差异，还是要注意甄别。
第二，孵化器为啥重要
对于一个地方的经济发展来说，税基的主要构成和政绩的很大一部分来源，是企业。
想要做起来，无外乎两个办法，一个是招商引资，从别人那里挖现成的；另一个是孵化，自己创造环境和沃土来亲手培育。
引用下研究报告：
国家级高新技术企业9081家，累计毕业企业215969家，3600家企业年收入达到5000万元。毕业企业中上市和挂牌累计6534家，科创板上市企业中有103家为孵化器毕业企业，占比1/4。从孵化器内走出了科大讯飞、达安基因、亿华通、天合光能等一批科技领军企业。
所以毋庸讳言，孵化器很重要，尤其对于当地政府主导下的科技创新和经济增长来说，非常重要。
第三，谁的孵化器做得好
引用中关村研究院的统计：
根据《中国火炬统计年鉴(2023)》数据，三地科技企业孵化器均超200家，具体看：
北京科技企业孵化器数量为272家，孵化器总收入达72.06亿元，在孵企业总收入1132.77亿，孵化器总面积44.50亿平米，三地中数值最高；
深圳科技企业孵化器数量219家，孵化器总收入为41.44亿元，在孵企业总收入423.58亿，孵化器总面积38.98亿平米；
上海科技企业孵化器数量204家，孵化器总收入达25.19亿元，在孵企业总收入292.68亿，孵化器总面积26.13亿平米。
通过京沪深三地平均孵化器收入、平均在孵企业收入、平均每家在孵企业获得投资额这三项指标的比较来看，北京三项数据均表现出色，分别达到2649.34万元、981.26万元和3570万元。而上海的三项数据指标则相对较低，仅为1234.90万元、353.52万元和1872万元，差距1.9—2.8倍。
北京孵化器入孵企业的整体质量和水平都处于较优层次，高质量企业及行业给孵化器发展也带来明显的正向效应。
从数据上可见，北京科技企业孵化器平均面积1.64万平，低于深圳1.78万平，略高于上海1.28万平。但是北京当年孵化器毕业数量相对新增比例66.49%，平均孵化器总收入2649.34万元，两项数据表现高于深圳57.83%及1892.26万，远高于上海29%及1234.90万。
第四，行业在深刻变革
所以，结论是在北京、上海、深圳三个顶尖城市孵化器的表现比较好。这样就可以解释，为什么上海会在2023年出台关于“高质量孵化器”的政策文件《上海高质量孵化器培育实施方案》。
按照这份文件，对于孵化器提出了若干很高的要求，内容很多，这里摘抄两条：
培育“超前孵化”新模式。引导高质量孵化器与高水平科技智库合作，发现一批细分赛道未来发展新趋势，实现“超前发现”“超前布局”；对接“基础研究特区”“探索者”等各类创新计划，加强对基础研究的跟踪对接，从“选育项目”向“创造项目”转变，提升孵化策源功能。针对重大实践问题和场景需求，组织科研专家、运营人才、资金基金和产业资源，组建合伙人团队，“组装”一批硬科技创业项目。（责任单位：市科委、市教委、市发展改革委、市经济信息化委、相关区政府）
提升知识产权服务能级。支持高质量孵化器自建或合建专利导航服务基地、高价值专利培育中心等，为企业提供核心关键技术全生命周期知识产权服务指引。强化与上海技术交易所、上海知识产权交易中心等机构合作，建设专业化、一站式、高水平知识产权运营服务平台，提供技术资产增值服务。（责任单位：市知识产权局、市科委、市地方金融监管局）
逼着请教了一些做孵化器的专家，这个政策至少有两重意思：
一是与过去那种良莠不齐的孵化器市场进行区分，孵化器最核心的是成果转化，但过去，很多都是只看入住企业数量和面积，就可以领补贴。
二是把资源向高质量孵化器倾斜，干好和干坏必须不一样。
不难看出，上海的孵化器市场，其基本面和政策面已经在发生非常深刻的变化。
浑水摸鱼的，日子会越来越难过；真正有硬实力的，会迎来更多的支持。这对杨浦科创这种专业做孵化器的优秀企业来说，算是重大利好。戳这里，让园区招商找的准、引得来、留得住
第五，谁来享受，谁来承担
做得好的孵化器，很容易打开政府的心房，成为当地的心头肉，进而汇聚更多的资源要素。
优秀的孵化器可以帮着企业做大，给园区带来更多价值，也会惠及当地区域，有明显的外部性。
但是这种租金之外的附加值，不好量化，好处更多是在运营商这边的，在不动产经营或者租金上体现的并不是非常充分。或者说，在房东/投资人看来，租户到底是一个孵化器，还是一个普通公司，如果只看租金，可能是没啥区别的。
VC股权的增值、政策的红利和领导的厚爱，房东们基本享受不到。租户规模偏小、抗风险能力不足，导致空置、租金收不上来，对于房东来说，却是实打实的风险。
对多数房东/投资人来说，可能只想静静的做个房东，收收租子，享受一些稳稳的幸福，至于产业增值带来的更多效应，谁受益谁负责谁投入，这些正的外部性，似乎是运营商/管理人更关心的事儿。
所以，在项目营收主要看租金的情况下，在运营商层面构建一层安全垫，可能是需要的。
这种安全垫，可以是二房东租约，可以是受托经营的固定底租，也可以是房东的业绩保证/对赌，如果上行期的成长性享受不到，那么下行期的底就需要有缓释，哪怕是有限的。
降低波动性，对持有者来说也是一种获得感。这些安排在不动产私募基金行业不少，甚至更花。
从津开到南京建邺到成都天府到重庆两江，如果是两年前，都是好主体+好资产，现在的产业园区市场行情下，应该是好主体+努力中的资产。
从这些高信用等级的园区平台在资本市场的表现来看，公开违约的可能性确实不大，统筹集团资源支持特定项目、维护运营表现的情况也有实际案例，如果把下限极端情况的当地园区平台声誉风险也算进去的话，其实变数有限。
加之资产估值被砍成了现在这个样子，相当于在箱体内组装了一个5%-6%收益的低波红利产品，“首先是鸡娃，之后是拼爹和爹的责任心”，越来越是这个逻辑。
但是，还是要看投资人认不认。
对很多红圈机构来说，投资其实挺难做的，要解释的太多，多层领导，以及未来可能的审计巡视。
有的时候可能不需要耐心资本、大胆资本，能有个真诚资本、担当资本就行。
文章来源：清河三思（作者：清河腐竹）
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