产业园区的玩法，彻底变了！
文摘
2024-11-01 18:03
中国
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这几年传统的地产开发业务遇到了各种各样的困境，许多房企转而开始积极布局多元化业务，业内的“去地产化”运动也愈演愈烈。
在这个时代背景下，产业园开发运营赛道迎来了一波热度爆发，吸引着众多房企和其他多元化主体的参与。那么，在日益升高的关注度与参与度之下，产业地产这个领域的竞争格局，是否出现了变化？又呈现出了哪些新的发展趋势？从政策导向来看，各地当下对产业地产领域的监管体系已经较过去完善许多。经过数年的快速发展，政府相关部门对于工业用地的出让、引导与监管，都有了更多的章法可依。这对产业地产开发运营商来说，既是机遇也可能是重大考验。关于“标准地”模式的探索，从三年前就已经开始了。时至今日，已有江苏、广东、四川等多个省份及下辖城市，发布了“标准地”实施细则与操作指引，工业用地的“标准地”供应时代，即将到来。“标准地”实际上就是由各地政府部门将土地的规划研判工作前置，针对不同区域的工业用地进行综合评价与研究之后，对拟供应土地设定具体的行业分类与产业准入标准，有条件地进行工业用地出让。比如江苏省自然资源厅发布的《关于推行工业用地“标准地+双信地+定制地”供应模式的通知》当中就有提及：“鼓励各地分行业、分区域制定并定期更新包括容积率和投入强度、税收产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标最低标准的工业用地供应准入指标体系……”过去很长一段时间内，各地工业用地的出让条件都缺少标准，大多是一地一议的情况，拿地主体处在相当被动的位置。任何出让条件的改变，对于未来园区的规划和运营预期来说，都是牵一发动全身的。而“标准地”供应模式探索的深入，意味着各地对工业用地的出让条件的规划和监管，会越来越完善。有了各地给出的产业导向与发展标准后，拿地主体在开发与运营过程中，也会更有章法可依，将园区做得更有针对性。戳这里，了解让项目达期达产达效的管理神器然而，监管的完善伴随的也可能是土地出让条件的愈发严格。一块工业用地如果在税收、产值、就业创造等层面都设置了明确的准入条件，那实际上对拿地主体的能力要求是极高的。在近年出让的产业用地中，许多都在产业监管上作出了相当具体的要求，方式包括限制分割转让、限制居住类业态开发、给定产业门类、设置亩均税收条件等等。这么一来，开发运营商必须对自己的产业招商、运营发展能力有充分的认识和信心，才敢出手。而对于多数刚转型进入产业地产领域的房企来说，可能挑战会大于机遇，需要谨慎应对。产业园开发赛道在发展初期，开发运营商的精准定位意识是相对比较欠缺的，多数房企做的都是综合性园区，产业导向不明显。随着赛道参与者的增加，这类缺乏产业特色的园区，将逐渐进入同质化竞争阶段。未来产业园赛道对于产业发展的质量、产业生态的互促、产业服务的精细程度等方面，都会提出更高的要求。这从各地的政策导向上，就能够看出来。比如佛山市顺德区曾发布一套关于主题产业园区的发展规划，要求每个镇街按照“一镇一主题”的思路来发展产业园区。只有建立了互融互促的产业链生态，才有可能提高城市产业的整体发展质量。而这使得精细化的产业链定位能力，在当下变得尤为重要。比起产业导向不明晰的综合性园区，未来能在庞大的产业链中找准自身定位，实现功能聚合、服务聚焦的主题型产业园，将承担起更关键的产业分工责任，并迎来更明朗的发展机会。产业地产赛道的热度，这两年是肉眼可见的。跑步入局的不只有房企，还有众多外部企业与机构。入局者的增加直接加剧了赛道的竞争，不同的参与主体也根据自身的特点，摸索出了多元化的合作模式。可见这条赛道，正在迎来群雄争霸的战国时代。作为一条重要的多元化业务转型路径，产业地产赛道的热度一直在被房企们推高。传统房企这些年可谓是跑步入场，目前百强房企中已有至少半数企业，在产业地产领域中有所布局。但产园赛道的入局者还远远不止是房企们，其他企业、机构也在抢滩进驻。包括金融投资机构、实业企业、科技公司、产学研机构等等。比如平安集团就在2020年上半年成立了平安建投，专注于产业园投资、建设与运营业务。互联网巨头京东也成立了京东产发与京东物流两大产业发展平台，形成了供应链综合服务系统+仓储物流基础设施投建营的闭环，成为了产业地产老牌龙头普洛斯的挑战者。据克而瑞统计，当下产业地产领域排名前100的最活跃机构当中，实体企业、科技企业、金融投资机构的占比已经超过了30%，上涨势头丝毫不逊于房地产企业。产园赛道的各类参与主体，都有着各自差异化的竞争优势与资源禀赋。因此这种多元主体竞争格局，很可能在产园赛道中长期延续下去。也正是由于这种多元主体的特点，使得不同的企业根据自身的强项与需求，催生出了各种各样的合作模式。产业园区与产学研机构达成合作的做法，是最受欢迎的。因为这些机构拥有一线的科研技术与人才，能够发挥出以科研带产业的引领作用；而产业园又能够承接其成果研发、转化与市场化的需求。比如位于上海闵行的上海智能医疗创新示范基地，就与上海张江医学创新研究院、上海交大医疗机器人研究院、中科院上海生命科学研究院、上海交通大学药学院和华东师范大学生命科学院等知名科研机构，建立了战略合作关系，形成了围绕医疗产业展开的协同机制。产业园运营商与地方政府合作的案例，如今也越来越多了。当下各地都在提倡产业的高质量发展，在城区内划定了各类开发区。但他们需要借助市场化的力量，与具有丰富开发与运营经验的企业达成合作，来确保成片园区开发的科学合理性。双方以共同建设产业聚集区为出发点，来各自发挥优势。此前，成都市新都区就曾与中电光谷签订过战略合作协议，双方共同来推动新都区的产业升级与发展。中电光谷依托其开发运营经验以及多年沉淀的产业资源，在合作中承担起了园区规划、产业运营与资源对接等重任。此外，国资与民营企业的合作也愈发紧密。比如华润就与中城新产业达成了合作，共同成立了华城新产业与润城新产业两大平台，分别发展产园重资产开发业务、产园轻资产管理业务。国资企业能够借助民营企业的专业力量，顺势进入产业地产领域并迅速站稳脚跟；而民企也能够通过与国资的合作，获取更多优质的项目。这种双赢合作模式，或将成为未来产园赛道的常态。
在产业园盈利与投退模式的探索方面，产业地产商们已经趟出了许多条路。其中有两条路径，是这两年特别受关注的。一是转型科技投行，做产投、成为园区企业的股东；二是发REITs，顺利退出。现在做产业投资的园区越来越多了。最初房东+股东模式横空出世时，市场上对此还多有疑虑。金地、中新、联东等知名产业地产运营商，这两年都在加大产投业务的培植力度，奋力追赶早期布局的企业。产投基金模式被证明能够走通之后，已迅速被全国各地竞相复制，大有要成为产业园标配的趋势。产业园区公募REITs这两年市场表现不错，还曾因价格上升过快而接连触发停牌，可见园区类REITs产品始终是被各路资本与市场广泛看好的。这个局面对于产业地产领域的所有参与主体来说，都是巨大的利好。因为这意味着持有型园区物业，终于出现了一条清晰的投退路径，融资变现渠道已经打通，并通过了市场的验证。
从产品端来看，产业园区发展了这么多年，已经呈现出了一些产品迭代上的倾向性。其中两个最不可忽视的方向，就是工业上楼与数字化管理赋能。在各地用地集约化的趋势下，工业上楼越来越火了。尤其是在粤港澳大湾区等重要城市中，许多产业用地的容积率是很高的，工业厂房用地的容积率能够达到4.0-6.0。在这种条件下，如何处理好工业上楼，成了产业地产商必须解决的问题，这几年陆续有许多工业上楼项目落成，与传统厂房相比有许多差异。工业上楼建筑通常以垂直分区来做差异化定位，重生产型企业分布于楼面荷载、层高都更高的低区，而从事轻生产与技术研发的、对空间硬件要求相对不高的企业，则可以进驻到中高区去。工业上楼的硬件参数，是设计环节的重中之重。在规划阶段必须着重关注楼面荷载、柱距、货梯数量与载重、卸货区面积、卸货平台设计、通道宽度等等繁琐细节。未来在发达城市或产业重镇做产业园开发，工业上楼恐怕是绕不开的课题。这给产园开发“新手”带来不小的挑战，必须通过大量的调研走访，才能把工业上楼产品做实做好。
而腾讯、阿里、华为等科技公司也趁此机会，依托自身的数字化建设强项，迅速入局了园区赛道，与各大产业地产商达成了战略合作。园区管理数字化程度的提升，对于企业的降本增效、数据价值挖掘、资产管理与运营、物管智能化等领域的赋能，是显著且持续的。尤其是园区轻资产业务竞争日益激烈的今天，数字化管理能力与经验，也将成为评价产业运营商的一个重要维度。产业地产赛道的火热，带来了更加激烈的竞争。这个领域也终将迎来拼能力、拼质量的时代。从过去几年的行业动向中，我们可以看到产业地产商在战略与战术层面，都出现了各种明显的认知转向。未来，产业园领域会呈现出何种发展格局？又会涌现出什么样的优秀项目？值得我们期待！
