滨江不敌绿城，戚金兴矮人一头？
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2023-04-21 11:21
北京
在2023年第一季度的房企销售排行榜中，滨江的销售额达到406.9亿元，同比增长60.77%，排名上升2位，排在第14名。2022年的房地产市场极其动荡，滨江集团却完成了逆袭，实现1539亿元销售额，位列克而瑞全国房企排行榜第13位。再往前看，2008年-2018年，滨江集团销售额从28亿元增至850亿元，年复合增长率40.7%；2019年-2021年，销售额为1121亿元、1367亿元、1691亿元，同比增长31.8%、21.9%、23.8%。拿地方面，2022年，滨江收购土地41宗，总投资金额733亿，其中权益金额374亿，新增货值1500亿，总土地储备超3000亿。拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP 10，位列第七位。在融资方面，2022年滨江集团融资470亿元，同比增加22亿元。值得一提的是，2022年中期滨江集团的融资利率为4.7%，相较往年已是低点，到2022年末，滨江集团融资利率再创新低，达到4.6%。虽然成绩亮眼，但戚金兴表示，未来的市场形势非常严峻，不容乐观。有可能过去几年里，今年是压力最重的；但展望未来，可能今年日子最好。不怕和自己比，就怕和别人比。与滨江同在杭州的绿城在“2023中国房地产百强企业”中排名第7位，排在滨江的前面。在2023年第一季度的销售排行榜中，绿城也以613.4亿元的销售额和第7名的成绩压了滨江一头。从杭州本地来看，滨江的规模已经超过了绿城，但是从全国范围来看，滨江和绿城相比就要逊色一些了。2022年财报显示，绿城新增土储27宗，权益金额408亿元，囊括了杭州、北京、上海、宁波、舟山等地，其中杭州土地项目只占了16宗。而滨江集团新增的41宗土地中，杭州就占了38宗，杭州以外的土地只拿下了2宗。比滨江晚成立3年的绿城能立足杭州，布局全国，而滨江却被“困”在了杭州。据了解，滨江集团在对外扩张表现一直都不太顺利。出身于杭州，滨江集团长期深耕杭州市场，始终将杭州及浙江省作为公司发展的重点区域。不过，也有人曾认为滨江集团是“画地为牢”，而戚金兴也曾尝试走出“舒适圈”。2017年的深圳龙华旧改项目由于政策突变而搁置，导致计提7.24亿元坏账。2021年，与越秀地产的开展合作，本计划在年内落地3个项目，但截至年底仅落地1个项目。 除此之外，滨江集团在对外的扩张中，难以体现经营优势，在上海地区的毛利率仅为11.91%，远低于其公司的毛利率水平。 在戚金兴看来，毛利率差异比较大的原因是因为新进城市一般竞争激烈，以及杭州之外滨江进入的城市销售周期相对较长。2022年第三季度财报显示，滨江的毛利率也较上年同期下滑了6.4个百分点，下降至16.6%。但是滨江毛利率下滑并不是暂时的现象，而是长期存在的问题。数据显示，2018年至2021年，滨江的毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%，24.66%，连续四年下滑。 低迷的资产周转率和存货周转率意味着企业变现和经营能力较弱，这或许是滨江毛利率水平不断下滑的原因之一。 2022年上半年滨江的总资产周转率为0.046，存货周转率为0.0544，而2022年上半年TOP50房企的平均资产周转率为0.1633次，存货周转率为0.2992次，滨江的资产周转率和存货周转率与行业平均水准存在较大差距。与上年同期比较，滨江的资产周转率和存货周转率也出现了下滑。数据显示截至2022年第三季度，滨江的资产周转率为0.0818，较上年同期下降了0.05，存货周转率为0.1024，较上年同期下降了0.0508。从债务情况来看，债务压力继续维持绿档，短期偿债并无压力。虽然滨江集团在规模逐步攀升中，财务状况表现良好，但是其少数股东权益在激增。 资料显示，滨江集团少数股东权益从2018年开始激增。2018年，滨江集团少数股东权益达到40.53亿元，同比上年增加19.72亿元，接近翻番。2019年，滨江集团少数股东权益继续攀升，达到58.45亿元，2020年至2021年则分别达到96.75亿元和168.07亿元。2022年第三季度财报显示，滨江的少数股东权益为243.3亿元，占股东权益的52.65%，少数股东收益为2.578亿元，占股东收益的12.70%。少数股东权益占比的增加可以减少净负债率，推动企业规模增长的同时，还可以降低企业的表现负债。或许是为了控制负债率的同时进行更多的融资，滨江选择了明股实债的融资方式，但这也意味着不透明与风险。房产|楼市|企业|人物|项目
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